Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Диана Костова | |
Производството е образувано по кумулативно съденени следните искове, предявени от О. Г. О. искове с правно основание по чл. 365, т. 2 от ГПК за разваляне на приватизационен договор за покупко — продажба на недвижим имот и за присъждане на неустойка в размер на 552 324.47 лв. за неизпълнение на поети с приватизационен договор от 30.05.2006г. задължения. В исковата молба се излагат подробни съабражения за основателност на предявените претанциш, както и в депозираната писмена защита . Основните аргументи на ищеца са следните : първо, след подписване на договора ответникът се е задължил да направи съответни инвестиции като за първата година, същите са почти договорения обем, но за втората година, същият не е представил счетоводна документация, поради което е станал пречка за събиране на доказателства, което е проява на негово виновно поведение , и на основание на чл.87 ал1 от ЗЗД във вр с чл. 79 ал 1 от ЗЗД молят да се развали сключения приватизационен договор. Но второ място е договорена неустойка при неизпълнение на задължението за инвестици, поради което следва да се заплати в пълен размер договорената неустойка от ответника. Молят да се уважат така предявените искове, както да се присъдят направените по делото разноски. Ответникът чрез своя процесуален представител заема следната позиция по спора, на първо място целият договор е нищожен, тъй като съгласно определението, дадено от ВКС ТР 1 от 2010г. той е със смесен фактически състав, административно-граждански характер, поради което АА, който поставя началото на приватизацинната процедура трябва да бъде изцяло в съответствие със сключения договор, каквото в случая не е налице. На второ място е налице нищожност на самата клауза за даговорена неустойка и съгласно горепосоченото решение на ВКС същата следва да бъде намалена като прекомерна съгласно неизпълнена част, или нищожна поради нарушение на добрите нрави. Освен това не е налице твърдяното от ищцовата страна неизпълнение на ивнестиционната праграма, от приложениет по делото счетоводни документи, може да се усатнови, че отевтникът е изпълнил задълженията си по договора в тази част като е осъществил договорената инвестиционна програма. Освен това с противоречивите си решения ищецът се явява кредитор в забава, който не е осигурил необходимите условия аз изпъленние на договорените задължения. Поради горните съображения молят да бъда отхвърлени предявените искове Представя писмена защита Претендират разноски. Развиват въпроса за недопустимост на исковете, с оглед тяхното преждевременно завеждане. По делото се установява следната фактическа обстанвока : О. Г. О. е сключила договор № ... - 2006 от ....г., вписан в имотния регистър под № ..., т. ..., вх. № ... от ...г. с „К." ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. В. Т., ул. "М." № .., по силата на който продаде недвижим имот, представляващ: дворно място с плувни басейни в района на „Детски кът", ул. "В. А.", гр. Г. О. в УПИ ... — за КОО и басейни, кв. 155 по ПУП на гр. Г. О. с площ от 5500 кв.м. и два басейна: голям с площ от 1220 кв.м. и малък с площ от 300 кв.м. при граници за дворното място: изток — УПИ I — за парк и детски кът, запад — УПИ I — за парк и детски кът, север — улица, юг — УПИ I — за парк и детски кът, който договор по характера си е приватизационен, за което няма спор между страните. По силата на договора за приватизация на горепосочения имот - чл. 10 и офертата за инвестиционната програма, купувачът поема задължения в срок от 3 години от датата на прехвърляне на собствеността да извърши инвестиции в размер на 2 600 000 лв. За периода от 29.03.2007г. / датата на придобиване на собствеността с окончателното плащане на договорената цена / до 29.03.2008г. ответникът се задължи да направи инвестиции в приватизирания имот на стойност 600 000 лв. За периода от 30.03.2008г. до 29.03.2009г. ответникът се задължава да направи инвестиции в приватизирания имот на стойност 1 000 000 лв. За периода от 30.03.2009г. до 29.03.20Юг. ответникът се задължи да направи инвестиции в приватизирания имот на стойност 1 000 000 лв. След изтичане срока на първия период по сключения приватизационен договор ответникът е предоставил нужните документи, установяващи извършените в обекта инвестиции, както и стойността на същите Ответнъкът твръди, че е изпълнил задължението си за инвестиране на 600 000 лв в първия инвестиционен период, за което е представил следните доказателства, : Папка № 1 и папка 2 /подвързани заедно в едно тяло/, съдържащи: Папка 1: Удостоверение за актуално състояние, Договор за приватизация, Договор за доставка и монтаж на съоръжения за плувен басейн от 11.08.2006 г, Договор от 28.07.2007 г, Разрешение за строеж № ..../.... г, Протокол за строителна площадка от 31.05.2007 г, Удостоверение от АВ Гр. Г. О., Становище на РИОСВ гр. В. Т. с тези доказателства ще установяваме, че доверителят ми е сключил договор с подизпълнител за извършване на СМР, че не е обременявал имота с тежести, че е спазил разпоредбите на закона за строителство и СМР. Папка № 2 съдържа Справка за разходите на обект „Ремонт и реконструкция на съществуващи басейни в УПИ - ... кв ... гр. Г. О. к-с „Д.", копия от фактури 128 на брой с приложени към тях доказателства за извършени реални плащания, протоколи към фактури - 3 броя, копия от пътни листи - 26 броя. С тези доказателства ответникът твръди, че е изпълнил задължението си за инвестиция. под спискъ са представени доказателства за същия инвестиционен период - 17 на брой, с които ще установяваме извършени инвестиции.Тези доказателства са приложени в края на първия том, съдържащ 2 -те папки, но неподшити към тома. Предвид големия обем на работата по проверката на документите Комисията за следприватизационен контрол при Общински съвет — гр. Г. О. назначи експертиза, която след проверка на документите и на място в приватизирания обект установи, че извършените инвестиции през първия период на приватизационния договор са в размер на 495 351.06 лв. Налице е неизпълнение на поетото задължение за инвестиции в размер на 104 648.94 лв.Но тъй като неправилно комисията не е включила ДДС при отчитане на извършениет инвестиции, съдът намира, че е доказана тезата на ответника, че за този инвестиционен период е извършена договорената инвестиция. След изтичане на срока на втория период по сключения приватизационен договор ищецът е поискал от ответника да представи нужните документи, установяващи извършените в обекта инвестиции, както и стойността на същите. Същият не представи счетоводна документация и други документи, установяващи извършването на инвестиции през този период. Неиздължението му за втория период възлиза на 1 000 000 лв. За този период са приети като доказателство папки номера 1, 2 и 3 , подшити в един том и съдържащи доказателства под опис: Договор за проектиране от 11.02.2008 г с „Б." ЕООД С., Договор от същата дата за доставка и монтаж на съоръжения с Н.-7 с приложение 2 6р спесификации, Договор от същата дата с Н. -7 и спесификация,Договор за изпълнение на строителство от 13.03.2008 г - С. 06 В. Т., Договор от 21.04.2008 г с Н. ЕООД В. Т., Договор за продажба от същата дата с „Ф. - С." О. В.Т., Договор от 18.05.2008 г „С. б. у." ЕООД Гр. Г. О., Анекс 1 от 26.05.2008 г към договора за доставка и монтаж от 11.02.2008 г с „Н.-7" С., Договор от 26.05.2008 г за извършване на СМР - „Н.-7" с приложение Спесификация, Папка 2 : Разрешение за строеж № .../.... г и № .../... г, Протокол от 26.05.2008 г за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво към Разрешение ..../... г. Папка 3 : Справка за разходи на обект к-с Д. с атракциони УПИ ... кв .. гр. Г. О. 182 броя копия от фактури и платежни документи. Общия размер обаче на представените писмени доказателства, тъй като съдът е разпределил в тежест на ответника да докаже изпълнение на това зазължение за инвестиция, не се потвърждава от други доказателствени средства,още повече ,че посочения размер е под договорения от 1млн. лева. Съобразно чл. 21 от приватизационния договор ответникът е поел задължението да ни заплати неустойка в размер на 50 % от стойността на договорените, но неизвършени инвестиции. Размерът на дължимата от него неустойка за първия период възлиза на 52 324.47 лв., а дължимата от него неустойка за втория период възлиза на 500 000 лв. Неустойката съобразно чл. 21 от договора се дължи към края на всяка година, считано от момента на подписване на договора, но не по — късно от 31 — ви декември на текущата година, което ни дава основание да считаме горните суми за изискуеми. Съобразно чл. 26 от договора при положение, че неизпълнението на задължението продължи повече от 45 дни продавачът има право да развали договора. Ищецът твърди, че е изтекъл горния срок, поради което задължението за извършване на договорените инвестиции не е изпълнено. Въз основа на така изложените факти, ищецът е поискал съдът да развали договора поради виновното неизпълнение на задължението за извършване на инвестиции. А въз основа на това неизпълнение претендира и дължимата неустойка в размер на 52 324.47 лв. за първия период и в размер на 500 000 лв. за втория период,което поражда правния интерес от завеждането на иск за осъждането му да заплати горните суми. При така установената фактическа обстановка съдът прави следните изводи : По отношение на наведеното възражение за недопустимост на иска за присъждане на неустойка, съдът изцяло изпълнява задължителните указания на ВКС, тъй като между старните има сключен приватизационен договор за покупко — продажба на недвижим имот, по който договор страните са равнопоставени субекти . В този смисъл с Определение № .... от ....г. по ч. т. д. № .... / ...г., I о. ТК на ВКС, се приема, че легитимиран ищец по иск за осъществяване на следприватизационен контрол, какъвто е искът за неустойка, е Общината представлявана от Кмета и предявеният иск е допустим. Съдебната практика, на която се позовава касационната инстанция, напр. Решение № ... / ...г. на ВКС по гр. д. № .... / ...г., ТК приема, че компетентността на Общинския съвет в процеса на приватизация е инцидентно възложена и е за сключване на приватизационни сделки, но не е доразвита в смисъл и по повод осъществяване на следприватизационен контрол на сключените приватизационни сделки. Това е така, защото специфичните гаранционни и превантивни функции посредством налагането по изключение на колективен подход при подготовката и сключването на приватизационната сделка, нямат своето логично продължение и това предохранително основание на по — късния етап от изпълнението на вече сключена приватизационна сделка от страна на Общинския съвет. Обратно, на тази фаза се налага осъществяването на по - бърз и оперативен контрол, който се вписва изцяло в компетентностите на друг орган на Общината, а именно кмета. Практиката, установена за същите такива случаи е, че правоотношенията по развалянето на договорите за приватизация и за присъждане на неустойки по същите са граждански правоотношения и се уреждат по реда на ГПК като решенията на органите по следприватизационен контрол, в случая решенията на Общински съвет - гр. Г. О., са административни актове, които нямат връзка с уреждането на спора по гражданскоправните отношения. Така наложеното тълкуване изключва необходимостта от каквото и да е решение на Общинския съвет, което да представлява задължителна процесуална предпоставка за съществуване на правото на иск на Общината за присъждане на неустойки по приватизационен договор в следприватизационнната фаза. И това разбиране има логически смисъл с обяснението, че на тази фаза от приватизационните процедури е необходима оперативност и следва да се прилагат общите правила, които не предвиждат предварително взето решение, за да може общината чрез кмета да реализира правомощията й дадени със закон. Последвалото решение на Общински съвет - гр. Г. О., с което са одобрени всички действия на кмета на Общината, има правно действие. Чрез него липсващата за съда процесуална предпоставка за упражняване на правото на иск за неустойка е била заместена и не може да се твърди, че това не може да стане на по — късен етап. Следва да се има предвид и допуснатата възможност Общинския съвет да може да потвърждава действията на кмета в приватизационния процес съгласно Определение № ... от ...г. на ВКС по т. д. № ... / ...г., II т.о, ТК. Следователно решение на общинския съвет за осъществяване на следприватизационен контрол може да се представи и по вече предявен иск за присъждане на неустойка, както е в настоящото производство с представеното от нас Решение № ... от Протокол № ... / ...г. на ОбС — гр. Г. О.. По въпроса за основателността на предявения иск за разваляне на сключения приватизационен договор: Предявен е иск с правно основание за разваляне на сключения между страните договор за приватизационна продажба на недивжим имот. Съгласно , правото на кредитора да развали един двустранен договор, по който е страна, възниква тогава, когато длъжникът по този договор не е изпълнил задължението си поради причина, за която той отговаря. Първият спорен въпрос по делото е: за неизпълнение на кое от задълженията по договора кредиторът има право да го развали - за всяко едно от задълженията или само за уговорените. Според настоящата инстанция, разпоредбата на е приложима по отношение на всяко едно неизпълнение на задълженията по договора, независимо, че страните не са посочили това неизпълнение като изрично основание за разваляне на сделката. С други думи, правото на кредитора да развали договора не може да бъде ограничено само за някои от задълженията, при положение, разбира се, че са налице останалите изисквания на . Може страните да се договорят за ограничение на правото за разваляне на договора само в определени хипотези, което е израз на свободата на договаряне. Настоящият съд споделя отчасти това становище в следния смисъл: страните могат по своя воля отнапред да посочат изрично какво неизпълнение на някое от задълженията по договора ще считат за толкова съществено, че да бъде основание за развалянето му. напр. старните са могли да уговорят разваляне да се допуска само ако това неизпълнение е с повече от 25 %. Затова, когато се преценява неизпълнението на това задължение като основание по , трябва да се има предвид точно това уговорено от страните неизпълнение. След като в настощата хипотеза страните няма такава уговорка ,то с оглед установеното от На следващо място от събрания по делото доказателствен материал -заключението на съдебно — техническата експертиза и комбинираната икономическо — техническа експертиза безспорно се установи основателността на предявените от нас искове, тъй като предвид извършените СМР на процесния недвижим имот през първия и втория инвестиционен период и стойността на въпросните извършени СМР, е видно, че ответникът не е изпълнил задължението си да извърши инвестиции на определена стойност в цитираните периоди. Нещо повече, същият не е приложил документи, касаещи изпълнението на подобект "Изграждане на ограда — Комплекс с атракциони "Д.", подобект "Изграждане на обслужваща сграда към Комплекс "Д." и подобект "Подмяна на стара В и К мрежа на територията на комплекс "Д." с нова", поради което твърдението, че тези обекти са изградени е несъстоятелно. С оглед предоставените и приобщени към делото материали и приложената към офертата инвестиционна програма, на базата на които са изготвени заключенията на вещите лица е видно, че повечето извършени дейности представляват по същността си разходи, които в болшинството си не могат да бъдат отнесени към обекта на приватизационния договор, не са извършени и не представляват инвестиции по смисъла начл. 10 от Договор № ... от ....г. Съдебната практика ( напр. Решение № 17 от 25.04.2007г. на ВКС по т. д. № 755 / 2006г., II т. о., ТК ) приема, че не са инвестиции разходите за заплати, закупуване на стоки, реклама, строителен надзор, консумативи, реклама, административни такси за разрешения за строеж, изготвяне на доклади и проекти и други подобни. Задължението за извършване на инвестиции се доказва с представяне на първични счетоводни документи за закупуване на машини, съоръжения, извършване на СМР и ремонти доказани с документи и актове за СМР. Задължението за всеки инвестиционен период има своето парично изражение, отразяващо стойността на инвестицията от една страна, а от друга обаче това задължение има и своето предметно изражение, т. е. то касае вещите или правата, които следва да бъдат придобити в резултат на инвестицията. В този смисъл разходите за гориво, за изграждане на обслужваща сграда каквато няма завършена, доставка и монтаж на отоплителна инсталация за обслужваща сграда, за изработка, доставка и монтаж на обзавеждане на кафе-аперитив, каквото няма изградено, за строителен надзор, заплащането на такси за разрешения за строеж и експлоатационни дружества, за изхвърляне на отпадъци, за проекти не може да се считат за инвестиции. При това положение заключението на комплексната експертиза в частта, с която са приети за инвестиции дейностите по почистване на терена и изхвърляне на строителни материали, доставка и монтаж на рекламна табела, платени такси за вода и електроснабдяване и останалите посочени в т. 1—9 включително не се следва да се кредитира. Обстоятелството, че страните са уговорили в договора неустойка за неизпълнение на поетите задължения, е ирелевантно за допустимостта на претенцията за разваляне на договора. Касае се за две различни и самостоятелни по своя характер и последици правни възможности за кредитора: да иска обезщетение за неизпълнение на задълженията по договора в размер на уговорената неустойка и/или да го развали. Те могат да бъдат предявени от кредитора направил възражение за недопустимост на предявения иск, поради противоечие със специалната процедура по - предявяването на иска за неустойка е предпоставка за предприемане на действия по разваляне на договора.Предявяването на претенцията за неустойки, не е положителна процесуална предпоставка за допустимост на иска за разваляне на договора.самостоятелно или съвместно в зависимост от неговия интерес . то тази специална предпоствака намира още едно възаржение срещу претенцията на ищеца, а иемнно : че при развален догвор не могат да се търсят неустойки. Поради което първият иск е следвало да бъде искът за неустойка и след това иск за неговото разваляне. На следващо място досежно неустойките съдът сподеял становището на ответника, а именно ,че съгласно ТР 1/2010г. тези клаузи са нищожни като противоречащи на добрите нрави. В тази си част съдът изцяло споделя становището на ВКС и процесулания предсатвител на ответника : Приватизационният договор не е търговска сделка, а особена гражданскоправна сделка с административни елементи. 2. Забраната, за намаляване неустойката поради прекомерност, установена в не се отнася за приватизационния договор. 3. Не е нищожна клауза за неустойка в приватизационните и търговските договори, уговорена без краен предел или без фиксиран срок, до който тя може да се начислява. Нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. 4. Базата, върху която се изчислява размерът на неустойката е всяка отделна неплатена изискуема вноска от цената на приватизационния договор. Клаузите досежно неустойките са нищожни и на второ основание - Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г по Тълкувателно дело № 1/2009 г на Общото събрание на търговските колегии на ВКС относно приватизационния договор, представлява ли търговска сделка и уговорката за неустойка. На стр 3 от това Тълкувателно решение ОСТК на ВКС е приело за безспорно и задължително по отношение на по-долните съдилища следното становище: Прекомерно завишената неустойка е нищожна поради нарушаване на добрите нрави."Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението, на които се обезпечава с неустойкасъотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.Прекомерността на неустойката се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди." В конкретния случай предвидената неустойка - в размер на 500 000 лв при инвестиция от 1000 000 лв е значително завишена и многократно надхвърля реалните вреди. Ищецът всъщност не доказа абсолютно никакви вреди, каквито да са насътили за него от неизпълнението. Клаузите относно неустойките са нищожнии на основание т 4 от Тълкувателното решение.Според разсъжденията на ВКС в мотивите по тази точка може да се направи единствено изводът, че неустойка може да се дължи единствено върху неизплатената част от договорната цена, но не и върху неизпълнение за инвестиции. В таза насока са всички текстове от мотивите, затова ще цитираме само диспозитива на т 4 :" Базата, върху която се изчислява размерът на неустойката е всяка отделна неплатена, изискуема вноска от цената на приватизационния договор". Категоричен е ВКС, че не може да се начислява и/или определя размер на неустойка върху инвестиционно задължение. По направеното възражение на отевтника за нищожност на целия приватизационен договор, съдът не намира опора за такива изводи от събаринте по делото доказателства . Съдът намира ,че не е налице нито една от визираните норми в чл. 26 от ЗЗД за вищожност на съглашенията, освен това разминаването между решенията на ОбС и подписания договор не правят автоматично нищожни клаузите извън АА. Наистина съгласно горецитираното ершение на вКС това е сложен договор при който имаме сложен ФС ААА на органа по приватизация и сделка, сключена по реда на ЗЗД. В случая нямама разминаване в основните характеристики между АА и договора, като между страните е постигнато съгласиие / допълнително такова за инвестиции/ още повече, че такива са били правени от страна на отевтника, поради което съдът не намира порок в тяхната воля , за да бобяви тези клаузи за нищожни . В този смисъл са и горипосочените решения на ВКС. При този изход разноските на страните следва да се поемат от всяка от тях по съразмерност. Ето защо, предявеният иск се явява основателен и доказан, и като такъв следва да бъде уважен, като сключеният Договор за приватизационна продажба бъде развален, на осн. . По отношение на втория иск за заплащане на неустойки , същият следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Водим от горното , съдът РЕШИ: РАЗВАЛЯ, на осн. , сключения между О. Г.О. договор № ...- .... от ....г., вписан в имотния регистър под № ..., т. ..., вх. № ... от ....г. с „К." ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. В. Т., ул. "М." № ..., по силата на който продаде недвижим имот, представляващ: дворно място с плувни басейни в района на „Д. к.", ул. "В. А.", гр. Г. О. в УПИ ...— за КОО и басейни, кв. 155 по ПУП на гр. Г. О. с площ от 5500 кв.м. и два басейна: голям с площ от 1220 кв.м. и малък с площ от 300 кв.м. при граници за дворното място: изток — УПИ ... — за парк и детски кът, запад — УПИ ... — за парк и детски кът, север — улица, юг — УПИ ... — за парк и детски кът. ОТХВЪРЛЯ предявения от О. Г.О. иск за неустойки в размер а 552 324,47 лева представляваща неустойка за неизвършени инвестиции от които 52 324,47 лева за първия и 500 000 лева за втория инвестиционен период ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното погасяване на задължението. Решението подлежи на въззивно обжалване пред ВТАС в двуседмичен срок от съобщението до страните . ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: |