Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 01.07.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на четвърти февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 8439описа за 2017.
на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството са
предявени от „У.Б.” ЕООД против М.М.Ф. и Б.М.Г.
осъдителни искове при условията на разделност за заплащане от всеки ответник на сумата
15 000лв., а при условията на евентуалност осъдителен иск против „С.2.”
ООД за сумата от 30 000лв. на основание чл.72 ЗС, представляваща
стойността на извършени в недвижим имот подобрения, ведно със законната лихва
от подаване на исковата молба до изплащането.
В исковата молба ищецът излага,
че през 2007г. Л.С., М.Ф. и Б.Г. учредили в полза на „П.Б.” ЕООД право на
строеж върху съсобствения си недвижим имот УПИ ІХ-711
от кв.7 по плана на гр.София, местността Овча купел, с площ 756 кв.в.,
представляващ имот с идентификатор 68134.4337.711, за построяването на жилищна
сграда на шест етажа и сутерен, от които учредителите ще придобият правото на
собственост на 6бр. апартаменти, ведно с прилежащите им избени помещения и
гаражи, а останалите обекти в сградата ще станат собственост на дружеството. За
да финансира строителството на 24.10.2007г. „П.Б.” ЕООД сключило с Р.К.П.договор
за строеж и предварителен договор за продажба на четвърти жилищен терасовиден етаж
и целия пети тавански етаж в бъдещата сграда в имота срещу цена от 265 000
евро, по силата на който ще придобие правото на собственост върху апартаменти №
41, 42 и 43, заедно с прилежащите към тях тавански помещения и гаражи № 12, 13
и 14. С анекс от 15.09.2008г. ищецът заместил Р.П., като възложител и купувач
по договора. Със същия и с последващи анекси от 10.04.2009г. и 02.06.2009г.
между „П.Б.” ЕООД и ищеца била извършена промяна в предмета на договора- ищецът
да придобие собствеността върху апартаменти № 22, 23 и 24, ведно с прилежащите
тавански помещения към тях и гаражи № 12, 13, 14 и 15, увеличена цената на
320 000 евро, определен срок за сключване на окончателен договор, промяна
на работния проект с цел обединяване на проектираните три тавански помещения в
едно. В изпълнение на уговореното ищецът заплатил на дружеството-изпълнител и продавач
сумата от 417 790.73лв., но след плащането последното не изпълнило поетите
с договора и анексите задължения, вместо което едностранно се отказало от
учреденото в негова полза право на строеж на 06.07.2012г. и предало на
съсобствениците имота, ведно с извършените до този момент подобрения без
претенции, представляващи изкопни работи и реализирано право на строеж на етап
груб строеж с изградено подземно ниво на кота -2.68м.
с обща площ 550.05кв.м., съставляващо подземен паркинг със 17бр. паркоместа, 21бр. мазета, стълбищна
клетка с асансьор, плоча на кота +0.00 с обща площ
550 кв.м., съставляваща партерен /магазинен етаж/ и плоча на кота +3.48 с обща площ 334.14 кв.м., съставляваща първи
жилищен етаж над магазинния. През 2014г. съсобствениците учредили право на
строеж за същия имот на „С.2.” ООД, което дружество довършило сградата и в нея
са инкорпорирани и съществуват реализираните от „П.Б.” ЕООД преди отказа от
право на строеж строителни дейности. Въз основа тези фактически обстоятелства
поддържа да е упражнявал владение и извършил подобрения в имота на първите две ответници чрез „П.Б.” ЕООД, на което възложил изграждането
на готов строителен продукт и заплатил сумата 417 790.93лв.,
представляващи вложени средства довело до увеличаване неговата стойност и в
този смисъл има качеството на добросъвестен владелец и подобрител по чл.72 ЗС. Навежда ответниците
М.Ф. и Б.Г. да са се обогатили за негова сметка, тъй като на основание чл.92 ЗС
като съсобственици се ползват от подобрения имот и към деня на увеличаване
стойността му са били недобросъвестни, съответно обогатяване от страна на ответника
„С.2.“ООД, който е придобил имота с подобренията безвъзмездно от
съсобствениците и при знанието, че тези подобрения са извършени от ищеца чрез „П.Б.“
ЕООД, поради което дължат заплащането на исковите суми.
Ответниците М.Ф. и Б.Г. изразяват становище
за неоснователност на исковете по съображения, че ищецът няма качеството владелец
и подобрител на имота, тъй като сключеният между него и „П.Б.“ ЕООД договор
създава само облигационно правоотношение, но не и права на владелец. Твърдят
строителството да е било спряно през 2009г. след изграждане на плоча на кота 0 и възобновено пет години след това, като на практика
целият строеж е изграден от „С.2.“ ООД, поради което оспорват извършеното до
спирането да представлява подобрения. Сочат, че през 2017г. прехвърлили правото
на собственост върху имота на „С.2012г.“ ООД.
Ответникът „С.2.“ ООД оспорва
иска с доводи идентични с тези на другите ответници,
а именно, че по силата на сключения предварителен договор с „П.Б.“ ЕООД ищецът
не е владял имота чрез това дружество и няма качеството на владелец. Навежда
още, че не е приложима разпоредбата на чл.70, ал.3 ЗС и ищецът не е
добросъвестен владелец поради липса на годно правно основание, което да го
направи собственик на подобренията. В тази посока сочи, че четвърти и пети
етаж, за които е бил сключен предварителния договор не са били изградени от „П.Б.“
ЕООД към деня на отказа от правото на строеж, което изключва държане или
владение.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:
От фактическа страна не е спорно Л.А.С.,
М.М.Ф. и Б.М.Г. да са съсобственици на недвижим
имот-УПИ ІХ-711 от кв.7 по плана на гр.София, местността Овча купел, с площ 756
кв.в., представляващ имот с идентификатор 68134.4337.711.
Л.С. починала на 14.02.2015г. и
наследена от дъщерите си-първите две ответници
/удостоверение на наследници стр.22/.
На 17.07.2007г. с НА № 182, том
І, рег.№ 224, дело № 177/2007г. на нотариус С.М., с район на действие СРС,
съсобствениците учредили в полза на „П.Б.“ ЕООД право на строеж върху посочения
имот за построяване на жилищна сграда на шест етажа и сутерен, състояща се от
20 паркоместа и 23 избени помещения в сутерена, два
магазина и два офиса на партера, 22бр. апартаменти на жилищните етажи и 21бр.
тавански помещения, съгласно виза за проучване и проектиране, цялата сграда с
разгъната застроена площ 2 726.10кв.м.-общо надземна и подземна площ,
срещу задължението на „П.Б.“ ЕООД да построи сградата със свои средства, труд и
материали или чрез трети лица до степен на завършеност съгласно предварителен
договор от 17.08.2006г. Предвидено е учредителите да придобият правото на
собственост върху описаните в т.1, т.2 и т.3 от нотариалния акт апартаменти,
ведно с прилежащите им избени помещения и гаражи от бъдещата сграда, а
останалите обекти ще станат собственост на дружеството-сепурфициар.
На 24.10.2007г. между Р.К.П.и „П.Б.“
ЕООД е сключен договор за изграждане на готов строителен продукт и предварителен
договор за продажба, с който дружеството се задължило на свой риск, със свой
проект и материали да изгради и продаде недвижими имоти в бъдещата жилищна
сграда и конкретно целият четвърти жилищен терасовиден етаж, разположен на кота +12.12 със застроена площ 415.79 кв.м. и целият пети
тавански етаж с площ 250.12 кв.м., разположен на кота
+15.20 със застроена площ 126.30кв.м., включващи общите части, предназначени за
ползване само от тези два етажа, разположените на тях апартаменти № 41, 42, 43,
както и гаражи /паркоместа/ на паркинга № 12, 13 и 14.
Уговорена е цена на недвижимите имоти от 265 000 евро, включваща всички
разходи за проектиране и строителство на обектите до степен съгласно приложение
№ 1 към договора и разноските за прехвърляне правото на собственост на
купувача, платима на части съобразно достигнатия етап на строителството по чл.3,
както и срок за изпълнение-24 месеца за изграждане на сградата и въвеждане в
експлоатация и 10 дни за сключване на окончателен договор, считано от
подписване на акт обр.15.
Не е спорно с анекс от
15.09.2008г. /стр.31/ ищецът „У.Б.“ ЕООД да е заместил Р.П., като възложител и
купувач, по договора с „П.Б.“ ЕООД, едновременно с което била извършена промяна
относно подлежащите на изграждане и продажба обекти, а именно апартаменти № 22,
23 и 24, разположени на четвърти жилищен терасовиден етаж и таванския етаж,
както и гараж /паркомясто/ № 15 при запазване
първоначално уговорените останали гаражи /паркоместа/.
Уговорена е и промяна в цената, която с чл.3 от анекса е увеличена на
320 000 евро, платима на вноски по чл.4 и по отношение срока за сключване
на окончателен договор с прехвърляне правото на собственост върху обектите.
Условията в последната част отново са променени с анекс от 10.04.2009г.
/стр.35/, а с анекс от 02.06.2009г. са конкретизирали обектите с оглед
преработка на проекта по отношение таванските помещения по начин, че да бъдат
обединени ведно и да се обособи само към апартамент № 23 /стр.38/.
От приетите като доказателство разписка
и фактури /стр.39-45/ и заключението на вещо лице по ССч.Е
се установява, че в изпълнение на договора в периода 18.09.2008г.-27.01.2010г.
ищецът „У.Б.“ ЕООД заплатил на „П.Б.“ ЕООД сумата от 400 579.44лв. с ДДС.
На
28.08.2008г. е издадено разрешение за строеж № 193 за построяването на
жилищната сграда в УПИ ІХ-711,
кв.26а /стар кв.7/ по плана на
гр.София, местността Овча купел, а на 06.11.2008г. протокол за
откриване на строителна площадка с определяне строителна линия и ниво на строеж
/стр.51-54/.
С договор от 01.02.2012г., обективиран в НА № 6, том І, рег. № 388, н.д. № 5/2012г., суперфициарят „П.Б.“ ЕООД прехвърлил на „И.И.“ ООД правото на строеж, учредено му върху УПИ ІХ-711 за
построяване на два от обектите в имота- магазин № 1 и № 2, срещу задължение на приобретателя да осигури консултантски услуги за обекти на
„П.Б.“ ЕООД.
С декларация от 06.07.2012г., с
нотариална заверка акт № 55, том І, рег № 2316/2012г.
на нотариус, с район на действие СРС, „П.Б.“ ЕООД се отказал от учреденото му
право на строеж с НА № 182/2007г., в която се съдържа и изявление, че
дружеството няма никакви имуществени претенции към собствениците на имота за
извършените до момента СМР, а именно строеж на кота
+3.48м. и за направените подобрения в него.
На същата дата 06.07.2012г.
съсобствениците Л.С., М.Ф. и Б.Г., от една страна, и „П.Б.“ ЕООД, от друга,
подписали споразумение за прекратяване действието на сключен между тях предварителен
договор от 17.08.2006г. за учредяване право на строеж върху имота срещу
задължение за изграждане на готов строителен продукт. По силата на това
споразумение в деня на подписването му „П.Б.“ ЕООД предал на
съсобствениците-учредители имота, заедно с всички подобрения и приращения, без претенции от страна на дружеството за
тяхното заплащане.
По делото не е спорно, че след
издаване разрешението за строеж и откриване на строителна площадка през 2008г. „П.Б.“ ЕООД започнало дейности по изпълнение
на строежа. Видно от приложените констативен протокол № 34/21.10.2014г. на
работна група при Столична община, район Овча купел, и служебна бележка № АБ-92-00-783/8/23.10.2014г. на главен архитект на Столична община, район Овча купел, към тези дати е завършен етап „нулев
цикъл“ на строежа и сградата е на етап изпълнена първа плоча на кота +3.40, но не е достигнат етап „груб
строеж“ по смисъла на §5, т.46 ЗУТ. Според констативния протокол
към деня на проверката /21.10.2014г./ на място не се извършват строителни
дейности.
На 12.11.2014г. съсобствениците
учредили в полза на ответника „С.2.“ ООД право на строеж за построяване в имота
на жилищна сграда, състояща се от партер, пет етажа и сутерен, включваща 27бр.
апартамента, два магазина, подземен паркинги мазета в сутерена с 2437.85кв.м.
разгъната застроена площ, със запазване от учредителите правото на строеж върху конкретно
посочени в договора, обективиран
в НА № 85, том І, рег.№ 3148, дело № 73/2014г., обекти, а тези извън тях да станат
собственост на дружеството. Видно от т.8 от договора
съсобствениците-учредители прехвърлили безвъзмездно на приобретателя собствеността върху направените в имота подобрения, представляващи жилищна сграда, изградена към момента на кота +3.48м., като заявяват, че нямат
имуществени претенции за тези подобрения.
Не е спорно, че в изпълнение на
този договор „С.2.“ ООД осъществил строежа, като изпълнените СМР към 2012г. до кота +3.48м. от „П.Б.“ ЕООД са инкорпорирани в построената
сграда и са част от нея. Последното се установява и от заключението на вещо
лице по СТЕ.
Въз основа тези фактически обстоятелства
съдът обоснова от правна страна следното:
Отношенията по повод направени в
чужд имот подобрения почиват на общия правен принцип за недопускане на
неоснователно обогатяване и се заключават в правото на извършилия ги да получи
от собственика на имота обезщетение за това, с което е увеличена неговата
стойност. Уредбата на тези отношения е поставена в зависимост от качеството на
лицето, което твърди да е извършило подобренията. Ако е бил владелец на имота приложение
намират разпоредбите на чл.71-74 ЗС /ППВС № 6/1974г./. Ако е бил държател въз
основа облигационно правоотношение със собственика отношенията им се уреждат в
съответствие с договора между тях, а при липса на такъв-по правилата на чл.60 и
сл. за водене на чужда работа без пълномощие или по чл.59 ЗЗД за неоснователно
обогатяване /ТР № 85/02.12.1968г. /. Според това тълкувателно решение чл.60 и
сл.ЗЗД и чл.59 ЗЗД са приложими и в хипотезата, когато извършилото подобрения в
чужд имот лице не е обвързано с договор към собственика, не е владелец или
държател. Извън горните случаи, съгласно ППВС № 1/1979г., подобрителят
на чужд имот разполага с право на иск по чл.59 ЗЗД, когато обогатяването за
собственика е не само при увеличение на имуществото му като резултат от влагане
на труд, средства и материали, но и при спестяване на средства /разходи/ за
сметка на имуществото на подобрителя, при което е
настъпило неоснователно имуществено разместване.
Според разрешенията на ППВС №
6/1974г. с право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот по чл.72 и
чл.74 ЗС разполага само владелецът, не и държателят. Размерът на обезщетението
зависи от това дали владелецът е добросъвестен или недобросъвестен. На основание чл.70, ал.1 ЗС добросъвестен е
владелецът, който владее вещта на правно основание, годно да го направи
собственик, без да знае, че праводателят му не е
собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е
добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание и тя
се предполага до доказване на противното /ал.2./. Приравнен на него е т.нар.
добросъвестен подобрител-този, който е придобил владението въз основа на
предварителен договор, сключен със собственика /чл.70, ал.3 ЗС/; този, който е
извършил подобренията със знанието и без противопоставянето на собственика /чл.74,
ал.2 ЗС/, както и в случаите на унищожение, разваляне или отмяна на придобивното основание, ако до завършване на подобренията
владелецът не е узнал за обстоятелството, послужило за отпадане на основанието,
и поведението му не е било причина за унищожението, развалянето или отмяната
/т.11 ППВС № 6/1974г./. Извън тези хипотези владецелът
е недобросъвестен.
Необходима предпоставка за
определяне на едно лице не само като владелец, но и като държател е да
упражнява фактическа власт върху чуждата вещ като фактическо състояние. Според
дефиницията на чл.68, ал.1 ЗС владението е упражняване на фактическа власт
върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Признаците
на владението са два-упражняване на фактическа власт чрез въздействие върху
вещта /обективен/ и осъществяването му с намерение за своене,
т.е. със съзнанието, че е собствена /субективен/. Държането е упражняване на
фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя /ал.2/. Разликата е
в субективния елемент, който отсъства при държането.
В случая ищецът няма качеството
на владелец, защото не е упражнявал фактическа власт върху имота на първите две
ответници, т.е. липсва обективния признак. Той е
сключил със суперфициаря „П.Б.“ ЕООД договор за
изработка /строителство/ по чл.258 ЗЗД и предварителен договор по чл.19, ал.1 ЗЗД за продажба, с които дружеството се задължило да построи конкретни обекти в
бъдещата сграда и след това да му прехвърли правото на собственост срещу заплащането
на определено възнаграждение, съответно цена. Възлагането на строителството
с договора за изработка обаче не го
прави владелец, нито лично, нито чрез изпълнителя /като държател/, доколкото не
е имал договорни отношения със съсобствениците, в негова полза не е било
учредено ограничено вещно право /от съсобствениците или чрез прехвърляне право
на строеж от суперфициаря/, включително не е упражнявал
фактическа власт върху имота на друго основание. Този договор е създал
единствено облигационна връзка между ищеца и „П.Б.“ ЕООД с присъщите й насрещни
задължения-изпълнителят да престира определен трудов
резултат, т.е. да изработи поръчаното от възложителя, а последният да заплати
уговореното възнаграждение. Последиците от неговото неизпълнение се подчиняват
на предвиденото в договора и правилата на ЗЗД. По делото е безспорно, че дружеството се отказало от
учреденото му право на строеж
и не изпълнило задължението си към ищеца, като
междувременно е получило уговореното възнаграждение и цената на непостроените
обекти в сградата. Това поражда правото
на вземане от ищеца към
дружеството за онова, което е платил по договора, но не и противопоставими
на съсобствениците права във вещно-правен аспект за подобренията в имота.
Ищецът не е станал владелец и въз
основа предварителния договор за продажба по чл.19, ал.1 ЗЗД. Към деня на постигане
съгласието обектите не са съществували,
тъй като е предстояло построяването на сградата /изпълнението по договора за
изработка/. Не са били изградени и към деня на отказа от правото на строеж и в
този смисъл липсва обект, върху който би могло да се осъществи владение. Приложението
на чл.70, ал.3 ЗС се изключва и поради това, че предварителният договор не е
сключен със съсобствениците на имота.
Владелец на имота е бил суперфициарят „П.Б.“ ЕООД, на когото съсобствениците М.Ф., Б.Г.
и Л.С. /преди смъртта си/ отстъпили правото на строеж и който в упражняване на
това вещно право е осъществил действия по неговото реализиране-СМР до кота +3.48м., изпълващи съдържанието на обективния и
субективен признак на владението по чл.68, ал.1 ЗС. Установено е, че тези
действия са довели до увеличаване стойността на имота и съставляват подобрения,
които поради отказа от ограниченото вещно право са придобити на основание чл.92
ЗС от съсобствениците-физически лица. Но право на обезщетение за тези
подобрения е възникнало за бившия суперфициар. В тази
връзка следва да се посочи, че дори и фактически изпълнителят „П.Б.“ ЕООД да е използвал
получените от ищеца суми в строителните дейности в имота до отказа от право на
строеж, това не определя ищеца като подобрител. Според изрично предвиденото в
чл.1 от договора между тях за изграждането на обектите, част от бъдещата
сграда, изпълнителят е следвало да осъществи строителството на свой риск, със
свой проект и свои материали, т.е. със свои средства /чл.259 ЗЗД/ и
впоследствие да прехвърли правото на собственост. Това означава, че вложените в
имота труд, средства и материали не са принадлежали на ищеца, а платените от
него суми са били предназначени и представляват възнаграждение като насрещна престация по облигационното правоотношение за изграждането
на обектите, съответно цена с оглед обещанието за тяхната продажба.
След като ищецът няма качеството
владелец по смисъла на чл.68, ал.1 ЗС и по изложените по-горе съображения съдът
намира, че за него не е възникнало право на обезщетение за подобрения в имота по
чл.72-чл.74 ЗС било като добросъвестен владелец, недобросъвестен владелец или
приравнен на добросъвестния подобрител.
Липсата на упражнявана фактическа
власт като обективен признак изключва и да е бил държател по чл.68, ал.2 ЗС, а
с оглед обстоятелствата по делото и създадените облигационни правоотношения
между него и бившия суперфициар, и отношенията между
последния и съсобствениците на имота, не са приложими и правилата на чл.60 и
сл. ЗЗД за водене на чужда работа без пълномощие. В конкретния случай
имуществено разместване е настъпило между „П.Б.“ ЕООД и ищеца, от една страна,
защото с получаването на сумите по договора за изработка и предварителния
договор за продажба дружеството се е
обогатило за сметка на ищеца, който не е получил договорената насрещна престация. От друга страна, имуществено разместване е
настъпило между бившия суперфициар „П.Б.“ ЕООД, който
е извършил подобрения в имота, довели до увеличаване неговата стойност, и
съсобствениците М.Ф. и Б.Г., в чиито патримониум тези
подобрения са постъпили на основание чл.92 ЗС като последица от погасяване на
учреденото право на строеж, съответно „С.2.“
ООД, като последващ суперфициар. Но
обедняването на ищеца и обогатяването на ответниците не
са в причинна връзка обосноваваща приложението на общия състав по чл.59 ЗЗД,
включително и в хипотезата на спестяване на разходи /ППВС № 1/1979г./. За
възстановяване на имущественото неравенство ищецът разполага с облигационен иск
по ЗЗД против своя съдоговорител за връщане на
платените по неизпълнения договор суми, а последният може да претендира от ответниците обезщетение за подобренията в имота.
По изложените съображения
предявените против ответниците-физически лица и
евентуалния иск против ответника-юридическо лице са неоснователни и подлежат на
отхвърляне.
При този изход на делото и на
основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответниците по
главните искове М.Ф. и Б.Г. следва да се присъдят разноски на всяка една по 600лв.
за платено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство /стр.92 и
93/, а в полза на ответника по евентуалния иск „С.2.“ ООД
разноски от 2000лв. за заплатено адвокатско възнаграждение.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените
от „У.Б.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** и съдебен
адрес ***9-331, против М.М.Ф., ЕГН **********, с
адрес ***, и Б.М.Г., ЕГН **********, с адрес ***, искове с правно основание
чл.72 ЗС за заплащане на сумата 15 000лв. от всяка една, представляваща
стойност на извършени подобрения в недвижим имот-УПИ ІХ-711 от кв.7 по плана на
гр.София, местността Овча купел, с площ
756 кв.в., съставляващ имот с идентификатор
68134.4337.711,
ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „У.Б.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** и съдебен
адрес ***9-331, против „С.2.“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление *** Александър Батенберг № 16В, иск с правно основание чл.72 ЗС за
заплащане на сумата 30 000лв., представляваща стойност на извършени подобрения
в недвижим имот-УПИ ІХ-711 от кв.7 по плана на гр.София, местността Овча купел,
с площ 756 кв.в., съставляващ имот с идентификатор 68134.4337.711, ведно със
законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.
ОСЪЖДА У.Б.“
ЕООД, ЕИК ********, гр.София, да заплати на М.М.Ф.,
ЕГН **********, и Б.М.Г., ЕГН **********,***, разноски по делото на основание
чл.78, ал.3 ГПК на всяка една по 600лв.
ОСЪЖДА У.Б.“
ЕООД, ЕИК ********, гр.София, да заплати на„С.2.“ ООД, ***, разноски по делото
на основание чл.78, ал.3 ГПК от 2000лв.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: