Решение по дело №539/2017 на Районен съд - Самоков

РЕШЕНИЕ

№52

гр. Самоков, 23.04.2018 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

САМОКОВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, пети състав, в публичното съдебно заседание, проведено на единадесети декември през две хиляди и седемнадесетата година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ  ЯНКО ЧАВЕЕВ

                                          

при участието на секретаря Евелина Пейчинова сложи за разглеждане докладваното от съдията гр. д. № 539 по описа на съда за 2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Н.А.Б. *** е предявил срещу И.А.Г. *** искове за връщане на поземлени имоти, находящи се в землището на с. Алино, Община Самоков, а именно: поземлен имот № 411009, представляващ нива в м. „Сухата поляна”, VІІІ категория, с площ 9,803 дка и поземлен имот № 352002, представляващ нива в м. „Бузови герени”, VІІІ категория, с площ 5 дка – обект на сключен между страните на 03.07.2015 г. договор за аренда, поради неговото прекратяване, както и за заплащане на сумата 888 лв., представляваща паричната равностойност на 2800 кг. картофи, дължими от ответника като аренда за ползване на гореописаните имоти, от които 444 лв. – дължими за стопанската 2014/2015 г. и 444 лв. – за стопанската 2015/2016 г. Ищецът претендира и разноските по делото.

Твърди се в исковата молба, че на 03.07.2015 г. между страните бил сключен договор за аренда със срок за 7 стопански години, считано от 01.10.2014 г., по силата на който ищецът-арендодател предоставил на ответника-арендатор за временно възмездно ползване описаните по-горе два недвижими имота – земеделски земи с обща площ 14,803 дка, а ответникът се задължил да дава на ищеца аренда по 100 кг. картофи на декар арендувана площ в срок до 31.12. на съответната стопанска година. Ищецът твърди, че за стопанската 2014/2015 г., както и за стопанската 2015/2016 г., ответникът не изпълнил задължението си да му предаде по 1400 кг. картофи за ползваните площи, чиято равностойност е по 444 лв. по пазарни цени за всяка от двете стопански години. Поради забава в извършването на договорените арендни плащания за повече от 3 месеца ищецът прекратил едностранно договора с изявление, обективирано в нотариална покана, връчена на ответника на 29.03.2017 г.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е представил отговор на исковата молба, в който е оспорил исковете и е заявил становище за тяхната неоснователност. Твърди се в отговора на исковата молба, че ответникът не дължи предаване на земеделските земи – предмет на договора, тъй като този договор не е прекратен. В тази връзка ответникът сочи, че не е неизправна страна по договора за аренда и е заявил това на ищеца в отговор на изпратената от него нотариална покана. Относно претенциите за заплащане на паричната равностойност на дължимата аренда, ответникът твърди, че през 2015 г. единият от имотите бил засаден с боб и картофи в полза на ищеца, като продукцията от този имот била изцяло предоставена на ищеца вместо договорените картофи като арендно плащане и ищецът се съгласил с това. За стопанската 2015/2016 г. се твърди, че арендната вноска била предадена изцяло в натура и за двата имота при обстоятелства, изложени в отговора на исковата молба. Ответникът моли за отхвърляне на исковете и претендира разноски.

Пред съда ищецът се представлява от пълномощника си адв. Бл. Божкова, която заявява, че поддържа предявените искове.

Ответникът, чрез пълномощника си адв. Е. Атанасова, поддържа пред съда становището по исковете, заявено с отговора на исковата молба.

С протоколно определение от 23.10.2017 г. по делото е открито производство по оспорване истинността на документ за получаване на рента за 2016 г., датиран от 11.02.2017 г. и представен в същото съдебно заседание в заверен от пълномощника на ответника препис, в частта му относно автентичността на подписа на ищеца Н.А.Б., посочен в документа като „наемодател”.

Съдът, като прецени по свое убеждение събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

С представения и неоспорен писмен договор за аренда, сключен на 03.07.2015 г. с нотариална заверка на подписите на ищеца и ответника и вписан в Служба по вписванията - Самоков, страните са се съгласили ищецът да предостави на ответника за временно и възмездно ползване земеделски земи, находящи се в землището на с. Алино, Община Самоков – имот № 411009, представляващ нива в м. „Сухата поляна”, VІІІ категория, с площ 9,803 дка и имот № 325002, представляващ нива в м. „Бузови герени”, VІІІ категория, с площ 5 дка. С договора ответникът се задължил да заплаща на ищеца срещу ползването на имотите арендно плащане в размер по 100 кг. картофи на 1 декар арендувана земеделска земя в срок до 31.12. на съответната година. Страните уговорили срок на действие на договора за 7 стопански години, считано от 01.10.2014 г. до 01.10.2021 г. С т. 3 от договора страните са уговорили, че арендодателят може да прекрати договора преди изтичане на неговия срок, за което следва да отправи едностранно месечно писмено предизвестие до арендатора преди началото на съответната стопанска година.

Според показанията на св. Ангел Г. - баща на ответника, последният сключил гореобсъдения договор с ищеца, тъй като кандидатствал за финансиране по програма „Млад фермер” и във връзка с това било необходимо да ползва по-големи площи земеделски земи. Тъй като договорът бил сключен през м. юли 2015 г., още преди сключването му ответникът и баща му обработили имотите и в тях засадили боб и картофи за своя сметка и постигнали с ищеца неформално съгласие за тази стопанска година ответникът да не дължи арендно плащане, а реколтата да бъде прибрана от ищеца и да остане за него. През есента на 2015 г. ответникът и св. Г. помогнали на ищеца да си прибере картофите и той ги получил за себе си, без да има претенции. През 2016 г. ответникът обработвал имотите и през есента прибрал картофите. В началото на м. януари 2017 г. ищецът получил полагащото му се арендно плащане в натура, а именно 1500 кг. картофи за стопанската 2015/2016 г. Впоследствие ищецът и семейството му уведомили ответника и св. Г., че имат претенции, че около 260 кг. от тези картофи били с недобро качество и ги предупредили, че ще дойдат в с. Алино по този въпрос. За св. Г. такъв проблем бил необичаен и той решил да състави разписка, като върху бланка с напечатан текст „наемател” и „наемодател” ръкописно попълнил изявление от името на Н.Б., че е получил от И.Г. рентата за 2016 г. на 11.02.2017 г. На 12.02.2017 г. ищецът дошъл в с. Алино заедно с дъщеря си /св. Кристиана Брейчева/ и съпругата си. Свидетелят Г. предложил на ищеца да му заплати стойността на 260 кг. картофи и той се съгласил. На място св. Г. платил за тези картофи 60 лв. и св. Брейчева взела парите. Свидетелят Г. предложил на ищеца да подпише подготвената от него разписка, а последният се съгласил и се подписал на нея. Впоследствие ищецът, съпругата му и дъщеря му отишли пред къщата си в селото, където ответникът и баща му съхранявали картофи по тяхна уговорка. Те настояли Гергинови да изнесат картофите си от къщата и по този повод възникнало спречкване. Свидетелката Брейчева твърдяла, че ответникът дължал още 60 кг. картофи и се обадила на телефон 112. След пристигането на служители на РУ – Самоков св. Г. предал на ищеца 6 торбички картофи от по 10 кг. и ищецът и семейството му заявили пред полицаите, че нямат повече претенции.

Според показанията на св. Ст. П. – полицай по охрана на обществения ред в РУ - Самоков, той и колегата му Станислав Машов били изпратени от дежурната част в РУ – Самоков по сигнал за скандал в с. Алино. Когато те пристигнали в с. Алино, заварили ответника пред къщата му и го взели със себе си в служебния им автомобил, за да ги отведе до къщата на ищеца. Отначало пред тази къща нямало никой, тъй като ищецът, дъщеря му и съпругата му се били отправили към гр. Самоков, но след допълнителен разговор с дежурната част в РУ – Самоков се върнали, тъй като били уведомени, че по сигнала им на мястото са изпратени полицейски служители. Не след дълго на място пристигнал и св. Ангел Г. с микробус. Ищецът твърдял, че дал на ответника нива, а последният не му се издължил, след което полицейските служители приканили страните да уредят отношенията си доброволно. Свидетелят Г. разтоварил от микробуса 5-6 чувала с картофи, които били натоварени на автомобила на ищеца и с това според св. П. отношенията между спорещите били изчистени. П. съставил на ищеца и на св. А. Г. протоколи за предупреждение по ЗМВР и си тръгнал заедно с колегата му Машов.

Според показанията на св. Кристиана Брейчева /дъщеря на ищеца/, тя и родителите й дошли в с. Алино през м. февруари 2017 г., тъй като от сключване на договора за аренда с ответника не получавали арендни плащания. Там първоначално те разговаряли с ответника, който им заявил, че няма да им плати арендата, а след като разговаряли и с баща му, той ги заплашил, че ако посмеят да посегнат на съхраняваните от него картофи в мазето на тяхната къща, „ще строши ръчички”. По този повод св. Брейчева се обадила на телефон 112 и след като на място пристигнали полицейските служители, те поканили св. Г. да предаде на ищеца ключовете от мазето на къщата му. Първоначално Г. отказал, но след повторна покана предал ключовете на св. Брейчева. По настояване на служителите на РУ – Самоков ищецът се разбрал с ответника и с баща му съхраняваните от тях картофи в мазето на къщата на ищеца да останат там още една седмица, а след това да бъдат изнесени от там и помещението да бъде освободено.

По делото е представен в заверен от пълномощника на ответника препис документ с ръкописно изписан текст „Н.А.Б. получих от И.Г. рентата за 2016 г. на дата 11.02.2017 год.”, подписан за наемател от А. Г., като срещу текста наемодател е положен подпис.

Установява се от приетото заключение на в. л. П.П. по назначената съдебно-графическа експертиза, че ръкописният буквен и цифров текст в този документ не е написан от Н.А.Б., но подписът срещу „Наемодател” в същия документ е положен от него.

Видно от приетото заключение на в. л. Ц.Н. по назначената съдебно-оценителна експертиза, през стопанската 2014/2015 г. изкупната цена на картофи от средно качество е била 0,32 лв./кг., а пазарната им цена – 0,70 лв./кг. През стопанската 2015/2016 г. изкупната цена на картофи от средно качество е била 0,30 лв./кг., а пазарната им цена е била 0,60 лв./кг., каквато е и към датата на изготвяне на заключението.

С нотариална покана, изпратена чрез нотариус Магдалена Хаджиангелова, с район на действие РС – Самоков и връчена на ответника на 29.03.2017 г., ищецът заявил, че поради забавяне на договореното съгласно Раздел ІІІ, т.4 от договора арендно плащане в натура за 2015 г. и за 2016 г. с повече от 3 месеца, прекратява едностранно договора на основание чл. 28, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието, считано от 03.04.2017 г. и поканил ответника в срок до една седмица да му върне арендуваните имоти, почистени от растителни отпадъци, а в срок от един месец да му заплати като обезщетение сумата 888 лв. за дължимите 2800 кг. картофи.

С отговор на нотариална покана, изпратен чрез нотариус Боян Каленков, с район на действие РС – Радомир и връчен на ищеца на 28.04.2017 г., ответникът заявил, че договорът за аренда не е прекратен, оспорил е твърденията на ищеца, че не е изпълнил задълженията си по т. 4 от договора за заплащане на 100 кг. картофи на декар и е счел за неоснователни исканията на ищеца за заплащане на рента за 2015 г. и за 2016 г., както и за връщане на имотите – предмет на договора.

Въз основа на детайлната и съвкупна преценка на съдържанието на гореобсъдените доказателствени източници, съдът приема от фактическа страна, че страните по договора за аренда от 03.07.2015 г. са постигнали неформално съгласие за първата стопанска година от неговото действие, а именно за стопанската 2014/2015 г., ответникът да не заплаща аренда в пари или натура, а за негова сметка да остане обработката на имотите и засаждането в тях на боб и картофи, като добивите да бъдат получени от ищеца. В тази насока показанията на св. А. Г. кореспондират с безспорното обстоятелство, че договорът за аренда е сключен на 03.07.2015 г. /по-малко от три месеца преди края на стопанската 2014/2015 г./, т. е. ответникът обективно не е могъл да извлече присъщата стопанска полза от арендуваните имоти през тази стопанска година, но за да докаже сключването на такъв договор пред трети лица, се е съгласил за тази стопанска година да обработи имотите и да ги засади със земеделски култури и да предостави реколтата на ищеца вместо плащане на аренда. Такава една уговорка, макар и неформална, е житейски по-логична, отколкото претенцията на ищеца, обективирана за пръв път едва в нотариална покана от 28.03.2017 г., че не е получил дължимата му аренда за 2015 г.

На следващо място, съдът приема от фактическа страна, че за стопанската 2015/2016 г. ответникът е платил на ищеца уговорената аренда в натура, като през м. февруари 2017 г. му е предал общо 1360 кг. картофи /след възражение на ищеца за качеството на 260 кг. от първоначално предадените 1500 г. и допълнително предаване на 60 кг./ и му е платил сумата 60 лв. за още 100 кг. картофи по пазарната им цена. За тези обстоятелства съдът кредитира показанията на св. А. Г.. Те кореспондират с показанията на св. С.П., който сочи, че в негово присъствие А. Г. дал на ищеца 5-6 торби картофи и с това отношенията им били „изчистени”, т. е. очевидно предаването на тези картофи е било предшествано от предаване на други картофи в значително по-голямо количество – факти, които изобщо се отричат от свидетелката Кристиана Брейчева. Тук е мястото да се посочи, че както св. Кр. Брейчева, така и св. А. Г. са роднини по права линия на страните, т. е. и за двамата съществува възможност показанията им да са заинтересувани,  но показанията на св. А. Г. се подкрепят от други доказателства и затова съдът кредитира тях за разлика от показанията на св. Кр. Брейчева, които се явяват изолирани. В тази връзка е необходимо да се отбележи и че свидетелските показания на А. Г. се намират в кореспонденция и с изисканите материали по преписка № 338000-1947/2017 г. на РУ – Самоков /от сравнително най-съществено значение имат протоколите за предупреждение по чл. 56 от ЗМВР и то относно датата на първото посещение на полицейски служители в с. Алино по повод отношенията между страните – 12.02.2017 г./, както и с представения от ответника и изследван от съдебно-графическата експертиза документ със значение на разписка. Макар съдържанието на този документ да е оскъдно, то сочи на изпълнение на задължението на ответника по договора за аренда за плащане на аренда за стопанската 2015/2016 г. Без значение за доказателствената му стойност е обстоятелството, че текстът на документа е изписан от св. А. Г. /при обстоятелствата, които той сочи пред съда/, а не от ищеца. Установено е от заключението по съдебно-графическата експертиза, че този документ е подписан от ищеца, поради което следва да бъде възприет като негово изявление за факти, които в настоящия процес са неизгодни за него. С оглед заключението по тази експертиза и при липса на други доказателства, които да го опровергават, на основание чл. 194, ал. 3 от ГПК съдът следва да признае с диспозитива на решението за недоказано оспорването на документа в частта му относно автентичността на подписа на ищеца.

Съдът следва да отбележи, че освен по вече изложените съображения, не кредитира показанията на св. Кр. Брейчева относно събитията на 12.02.2017 г. и поради това, че в тях тази свидетелка акцентира върху обстоятелства по предаване от страна на св. А. Г. на ключ от помещения на къщата на баща й и отделя значително повече внимание на последващото посещение в с. Алино, когато тя и родителите й дошли, във връзка с очаквано освобождаване на тези помещения от картофи, съхранявани от Гергинови. Щом като и св. Брейчева твърди, че още при първото посещение на семейството й в с. Алино през м. февруари 2017 г. на място присъствали св. А. Г. и св. Ст. П., а и последните двама сочат, че тогава св. Г. предал допълнително около 60 кг. картофи на ищеца, което тази свидетелка изобщо не споменава, то нейните показания съдът възприема за избирателни, непоследователни и в крайна сметка – изолирани от кредитирани от съда доказателства. 

При така установените факти, правните изводи на съда са следните:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 8, ал. 1, вр. ал. 4 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ и с правно основание чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ.

Исковете са на общо основание допустими, а по същество са неоснователни.

Ищецът и ответникът са сключили валиден договор за аренда с обект – подробно описани в договора земеделски земи в землището на с. Алино, Община Самоков. По силата на този договор ответникът се е задължил да извършва арендно плащане в земеделски продукти /по 100 кг. картофи на 1 декар арендувана земя/ в срок до 31 декември на съответната година.

По съгласие на страните за стопанската 2014/2015 г. ответникът не извършил арендно плащане, а предоставил на ищеца добивите от арендуваните имоти, за чието получаване ответникът извършил разходи. Предвид обстоятелството, че договорът за аренда е сключен в хода на стопанската 2014/2015 г. по смисъла на § 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ и то по-малко от три месеца преди нейния край /1 октомври/, такава уговорка съответства на стопанските интереси на страните от договора и следва да се възприеме като съгласие за престиране на нещо различно от уговореното в договора. Извършването на разходи от ответника за засаждане на имотите с боб и картофи преди сключването на договора /тези земеделски култури се засаждат категорично преди м. юли/, т. е. по време когато ответникът все още не е имал право да ползва имотите на договорно основание по силата на този договор и предоставянето на добива от имотите в края на тази стопанска година на ищеца сочат на допустимо съгласно чл. 65 от ЗЗД „даване вместо изпълнение”, което е погасило задължението на ответника за арендно плащане за стопанската 2014/2015 г.

Ищецът е получил уговореното съгласно договора арендно плащане за стопанската 2015/2016 г. в периода м. януари-февруари 2017 г. В исковата молба се твърди, че то е в дължим размер 1400 кг. картофи, а от кредитираните от съда доказателства се установява, че ищецът е получил общо 1360 кг. картофи /след възражение на ищеца за качеството на 260 кг. от първоначално предадените му 1500 кг. и допълнително предаване на 60 кг./, както и пазарната равностойност на още 100 кг. картофи. Поради това задължението на ответника за извършване на арендно плащане за стопанската 2015/2016 г. е погасено чрез изпълнение.

След като от доказателствата по делото не се установява ответникът да е изпаднал в забава за извършване на арендни плащания по договора за стопанските 2014/2015 г. и 2015/2016 г. за повече от 3 месеца, то за ищеца не е възникнало установеното в чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ потестативно право едностранно да развали договора поради неизпълнение от страна на ответника на задължението му за извършване на арендни плащания за тези стопански години. Поради това едностранното изявление на ищеца за прекратяване на договора за аренда на това основание не е произвело правни последици, изразяващи се във валидно прекратяване на договора.

Наред с това следва да се отбележи, че систематическото тълкуване на разпоредбите на чл. 27, ал. 1, т. 2 и 4, чл. 28 и чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ налага извод, че извън общия случай на разваляне поради неизпълнение, договорът за аренда може да бъде прекратен с едностранно изявление на арендодателя само ако е сключен без определен срок и то след края на четвъртата година, с предизвестие от поне две стопански години, ако не е уговорен друг срок на предизвестието. В този смисъл, уговорката в т. 3 от договора, установяваща възможност арендодателят по всяко време преди изтичане на срока на договора да го прекрати с едностранно едномесечно писмено предизвестие до арендатора, е недействителна като противоречаща на чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ. Съгласно тази разпоредба, извън случаите на неизпълнение, договорът за аренда се прекратява с едностранно предизвестие в предвидените в този закон случаи. Такива хипотези са визирани само в чл. 29 от ЗАЗ и те не касаят конкретния случай. Следва да се има предвид, че разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ е императивна не само по своята граматическа редакция, но и с оглед целта на закона да уреди правоотношението, възникнало на основание договор за аренда, като дългосрочно и стабилно.

Действително, съгласно ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, е допустимо правоотношенията относно ползването на земеделска земя да се уреждат алтернативно с договор за наем или с договор за аренда, както и е допустима конверсия на договор за аренда, несключен в предвидената от закона форма, в договор за наем. Това обаче съвсем не означава, че ако страните са избрали отношенията им във връзка с ползването на земеделска земя да бъдат уредени от договор за аренда и са го сключили в законоустановената форма, те имат договорна свобода да не се подчинят на по-строгите изисквания на ЗАЗ относно начина за неговото прекратяване извън случаите на неизпълнение. Поради това клаузата на т. 3 от договора не създава право на арендодателя да прекрати договора за аренда с едностранно писмено изявление до арендатора по всяко време преди изтичане на срока на договора и без да е налице неизпълнение от страна на арендатора.

По изложените съображения изявлението на ищеца, обективирано в нотариалната покана, връчена на ответника на 29.03.2017 г., не е произвело действие за прекратяване на договора и на основание т. 3 от този договор. След като договорът за аренда не е валидно прекратен, ищецът не може да иска на основание чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ връщане на недвижимите имоти – обект на договора. Затова предявените на това правно основание искове са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.

По разноските.

При този изход на делото и с оглед направеното от ответника искане ищецът следва да бъде осъден да му заплати сторените разноски за платено адвокатско възнаграждение в размер 400 лв. съгласно представения договор за правна защита и съдействие.

Воден от горното съдът

РЕШИ:

 

ОТХВЪРЛЯ предявените от Н.А.Б., ЕГН **********, с адрес ***, срещу И.А.Г., ЕГН **********, с адрес ***, искове с правно основание чл. 8, ал. 1, вр. ал. 4 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ за заплащане на сумата 888 лв., представляваща общ размер на паричната равностойност на 2800 кг. картофи, дължими от ответника като арендни плащания по сключен между страните на 03.07.2015 г. договор за аренда на земеделски земи, находящи се в землището на с. Алино, Община Самоков, а именно: имот № 411009, представляващ нива в м. „Сухата поляна”, VІІІ категория, с площ 9,803 дка и имот № 325002, представляващ нива в м. „Бузови герени”, VІІІ категория, с площ 5 дка, от която сума 444 лв. са дължимо арендно плащане за стопанската 2014/2015 г. и 444 лв. – за стопанската 2015/2016 г., както и исковете с правно основание чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ за връщане на гореописаните два недвижими имота поради прекратяване на този договор.

ПРИЗНАВА ЗА НЕДОКАЗАНО извършеното от Н.А.Б. *** оспорване на истинността на представен от пълномощника на ответника И.А.Г. в с. з. на 23.10.2017 г. документ за получаване на рента за 2016 г., датиран от 11.02.2017 г., в частта му относно автентичността на подписа на Н.А.Б., посочен в документа като наемодател.

ОСЪЖДА Н.А.Б. *** да заплати на И.А.Г. сумата 400 лв. за разноски за адвокатско възнаграждение. 

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването на препис.

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: