Р Е
Ш Е Н
И Е № 260429
гр. Сливен, 28.07.2021 година.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СЛИВЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, граждански състав в открито съдебно заседание на седми юли през две
хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ПЕТЯ СВЕТИЕВА
при секретаря ПЕНКА СТОЯНОВА, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело № 193 по описа на съда за 2021 година, за да се произнесе съобрази следното:
Предявеният иск е с правно
основание чл. 286 и сл. от ТЗ, във вр. с чл. 92 от ЗЗД с цена 940
лева.
В исковата молба се
твърди, че ищцовото дружество е Агенция - брокер на недвижими имоти в чиито
предмет на дейност са включени консултации и посредническа дейност при сделки с
недвижими имоти. По договор за посредничество му е възложено да намери купувач
за недвижим имот, представляващ: Самостоятелен обект в сграда, с
предназначение: Жилище, апартамент, с идентификатор № 67338.525.158.1.19, с
адрес: гр.С……….., с площ от 120,64 кв.м., ведно с прилежащите му части от 18,23
кв.м. от общите части на сградата, брой нива на обекта 1. За имота са
представени документа за собственост. От дружеството ищец са направени
съответните справки в публичния регистър към Агенцията по вписванията.
Собственик на продавания апартамент е ответницата Ж.Д.Д.. Преговорите с
дружеството на ищеца, свързани с обявяването и продаването на имота са осъществяване
от майката на ответницата - П. Й. Н., в качеството й на пълномощник.
Представено е пълномощно от 10.09.2019 година, с извършена заверка на подписа и
съдържанието от същата дата от Консулската служба на Посолството на Република
България в Мадрид. В посоченото пълномощно ответникът е оправомощил своята
майка да извършва всички фактически и правни действия, свързани с продажбата на
посочения по-горе имот, като в последния абзац е заявено изрично, че за всички
неописани в пълномощното случаи, упълномощителят следва да се счита като
генерален пълномощник, като пълномощното следва да се тълкува изцяло в негова
полза. В последното изречение на пълномощното, пълномощника е получил изрично
оправомощаване да договаря за всичко от името на упълномощителя, включително и
сам със себе си. В този смисъл действията на пълномощника са напълно легитимни
и обвързващи страните.
Излага се, че с
пълномощника са проведени много разговори и са постигнати договорки свързани с
посредническата дейност, като същият е запознат с общите условия на работа,
както и че сделката ще бъде осъществена чрез агенцията, при условията които тя
предлага на всички свои клиенти, като за извършената посредническа дейност на
агенцията се дължи възнаграждение в размер на 2% (два процента) от продажната
цена.
На 18.02.2020 година,
имотът е обявен за продажба от агенцията, чрез собствените и акаунти в интернет
пространството, където подробно е описана и с посочена продажната цена - 75 000
евро.
В края на м. октомври към апартамента
е проявен сериозен интерес от страна на потенциален купувач. Понеже сделката е
трябвало да се осъществи чрез отпускането на банков кредит от „Юробанк
България" се е наложило да бъдат представени по-четливи препис от
документите, удостоверяващи правото на собственост. В тази връзка е проведена
продължителна кореспонденции с пълномощника на ответницата, в приложението
„Messenger" във FaceBook. Пак там пълномощникът е дал съответните
инструкции за начина, по който да се извърши огледа на апартамента. Спецификата
на работата с електроуредите и домакинската техника. След извършване на няколко
огледа, в присъствието на съседка Елена, на която ответницата е оставила ключ,
купувачът е взел решение да купи апартамента. За целта се е преминало към
изготвянето на предварителен договор, докато нещата с банката бъдат окончално
уредени за приключването на сделката. Във връзка с подписването на
предварителен договор, пълномощникът на ответницата се е прибрал от Испания и е
провел среща, както с представители на дружеството на ищеца, така и с купувача
на апартамента. Договорени са всички подробности по сделката. При една от тези
срещи, представител на дружеството на ищеца - брокер на недвижими имоти е
напомнил на страните, че в общите правила на кантората за недвижими имоти е
посочено, че ще дължат комисионна за извършената посредническа дейност в размер
на 2% от продажната цена. Такава е практиката на дружеството на ищеца с всички
свои клиенти.
На 09.11.2020 година,
брокерът на недвижими имоти - дружеството посредник по сделката е изготвил
предварителния договор, който е подписан от страните по сделката. В този
договор, в т. 10, предл. последно изрично е посочено, че Агенцията за недвижими
имоти не е страна по него, но след окончателното изповядване на сделката, страните
ще заплатят уговорената комисионна на Имоти Комфорт - Сливен ЕООД.
На 19.11.2020 година,
сделката е изповядана в нотариална форма пред Й. К. - Нотариус, с район на
действие Районен съд Сливен. Продавачката по сделката и ответник по настоящото
производство отново е представлявана от своята майка П. Й. Н., на основание
същото пълномощно от 10.09.2019 година, с извършена заверка на подписа и
съдържанието от същата дата от Консулската служба на Посолството на Република
България в Мадрид.
В изпълнение на
договорните задължения по договора за посредничество, купувачът на процесния
имот, на същата дата - 19.11.2020 година е заплатила на посредника сумата от 2
900 лв., равняваща се на 2% от продажната цена от 75 хиляди евро.
Излага се, че продавачът,
след няколко проведени разговора, отказал да заплати цената на услугата.
Ненаименованият договор с
предмет посреднически услуги, макар широко разпространен в социалната реалност,
няма самостоятелна регламентация в нашето законодателство и за него важат
общите правила за сделките.
Той е неформален и за
неговата валидност не е необходима писмена, или по-тежка форма, тя е такава
само ad probationem. Така, определим като консенсуален, за неговото сключване е
необходимо съвпадането на две насрещни волеизявления относно съществените му
условия и той придобива статут на закон между страните от този момент.
Доказването му може да се проведе с всички годни и допустими доказателствени
средства, което включва както установяване факта на сключването, така и
съдържанието на уговорките.
Функцията на посредника
при покупко-продажба на недвижим имот има две проявления - от една страна той
се ангажира да намери купувач за определено лице, от втора - да намери продавач
за друго лице, като задачата му е да съпостави изискванията на всяко едно от
тях, касаещи основните елементи на покупко-продажбата, която е целта на двамата
- цената и характеристиките на имота. Така, фактически, посредникът търси две
еднакви едностранни волеизявления, които да се напластят и в своята цялост да
образуват в последващ момент договорно правоотношение.
Поради първоначалната
неизвестност относно наличието на взаимно подходящи насрещни предложения,
посредникът влиза в отделни и самостоятелни правоотношения с всяка от
евентуалните страни, именно чрез т.н. договор за посредничество, в който
параметрите на правата и задълженията са свободно дефинирани по начин, който да
обслужва максимално интереса и на възложителя и на изпълнителя. От
съда се иска да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати
сумата 2900 лева, представляваща посредническо възнаграждение по сделката за
продажбата на Жилище - апартамент, с идентификатор № 67338.525.158.1.19, с
адрес: гр.С…………, с площ от 120,64 кв.м., ведно с прилежащите му части от 18,23
кв.м. от общите части на сградата, брой нива на обекта 1, ведно със законната
лихва, считано от датата на предявяване на исковата претенция, до окончателното
й изплащане. Претендират се разноски.
В законоустановения срок
от назначения особен представител на ответницата е депозиран писмен отговор, в който се излага становище, че исковата претенция е допустима, но е неоснователна.
В съдебно
заседание ищецът, се представлява от управителя Е. К. и пълномощник. Исковата
претенция се поддържа и се иска уважаването й. Претендира се за присъждане на
направените по делото разноски.
Ответникът, редовно призован не се явява в съдебно
заседание, но се представлява от назначеният му особен представител, който
поддържа изразеното с отговора на исковата молба становище, но по същество
застъпва становище, че са събрани доказателства, че представляваното от нея лице дължи на
ищцовото дружество претендираните суми и в този смисъл следва да е постановения
от съда съдебен акт.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът
прие за установено от фактическа страна следното:
Ищцовото дружество -„Имоти Комфорт- Сливен” ЕООД е
регистрирано в ТР с предмет на дейност търговско представителство и посредничество,
производство и търговия /вътрешна и външна/ със стоки и имущества, комисионна,
лизингова и превозна дейност, покупко-продажба, консултации и посредническа
дейност при сделки с недвижими имоти, сделки с интелектуална собственост,
покупка, строеж и обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба, както и всички
сделки разрешени от закона.
Не се спори, а и от
доказателствата по делото се установява, че по договор за посредничество на ищцовото дружество е възложено да намери купувач за недвижим имот,
представляващ: Самостоятелен обект в сграда, с предназначение: Жилище,
апартамент, с идентификатор № 67338.525.158.1.19, с адрес: гр.С…….., с площ от
120,64 кв.м., ведно с прилежащите му части от 18,23 кв.м. от общите части на
сградата, брой нива на обекта 1. За имота са представени документа за
собственост, като от дружеството ищец са направени съответните справки в
публичния регистър към Агенцията по вписванията. Преговорите с дружеството на
ищеца, свързани с обявяването и продаването на имота са осъществяване от П. Й.
Н., в качеството й на пълномощник и майката на ответницата Ж.Д.Д., собственик
на продавания апартамент. Представителната власт на пълномощника произтича от пълномощно
с заверка на подписа и съдържанието от 10.09.2019 година, извършена от
Консулската служба на Посолството на Република България в Мадрид. Съгласно
съдържанието на последното Ж.Д.Д. е упълномощила своята майка П. Й. Н. да извършва
всички фактически и правни действия, свързани с продажбата на посочения по-горе
имот, като в последния абзац е заявено изрично, че за всички неописани в
пълномощното случаи, упълномощителят следва да се счита като генерален
пълномощник и пълномощното следва да се тълкува изцяло в негова полза. Така
пълномощника е получил изрично оправомощаване да договаря за всичко от името на
упълномощителя, включително и сам със себе си.
Установи се в хода на
съдебното дирене, че с пълномощника са проведени много разговори и са
постигнати договорки свързани с посредническата дейност, като същият е запознат
с общите условия на работа, както и че сделката ще бъде осъществена чрез
агенцията, при условията които тя предлага на всички свои клиенти, като за
извършената посредническа дейност на агенцията се дължи възнаграждение в размер
на 2% (два процента) от продажната цена.
На 18.02.2020 година,
имотът е обявен за продажба от агенцията, чрез собствените и акаунти в интернет
пространството, където подробно е описана и с посочена продажната цена - 75 000
евро.
Между страните не се
спори, а и от събраните по делото доказателства се установи, че края на м.
октомври към апартамента е проявен сериозен интерес от страна на потенциален
купувач. Понеже сделката е трябвало да се осъществи чрез отпускането на банков
кредит от „Юробанк България" се е наложило да бъдат представени по-четливи
препис от документите, удостоверяващи правото на собственост. По този повод е
проведена продължителна кореспонденции с пълномощника на ответницата, в
приложението „Messenger" във FaceBook. Пак там пълномощникът е дал
съответните инструкции за начина, по който да се извърши огледа на апартамента.
Спецификата на работата с електроуредите и домакинската техника. След
извършване на няколко огледа, в присъствието на съседка Елена, на която
ответницата е оставила ключ, купувачът е взел решение да купи апартамента. За
целта се е преминало към изготвянето на предварителен договор, докато нещата с
банката бъдат окончателно уредени за приключването на сделката. Във връзка с
подписването на предварителен договор, пълномощникът на ответницата се е
прибрал от Испания и е провел среща, както с представители на дружеството на
ищеца, така и с купувача на апартамента. Договорени са всички подробности по
сделката. При една от тези срещи, представител на дружеството на ищеца - брокер
на недвижими имоти е напомнил на страните, че в общите правила на кантората за
недвижими имоти е посочено, че ще дължат комисионна за извършената
посредническа дейност в размер на 2% от продажната цена. Такава е практиката на
дружеството на ищеца с всички свои клиенти.
На 09.11.2020 година,
брокерът на недвижими имоти - дружеството посредник по сделката е изготвил
предварителния договор, който е подписан от страните по сделката. В този договор,
в т. 10, предл. последно изрично е посочено, че Агенцията за недвижими имоти не
е страна по него, но след окончателното изповядване на сделката, страните ще
заплатят уговорената комисионна на Имоти Комфорт - Сливен ЕООД.
На 19.11.2020 година,
сделката е изповядана в нотариална форма пред Й. К. - Нотариус, с район на
действие Районен съд Сливен. Продавачката по сделката и ответник по настоящото
производство отново е представлявана от своята майка Пепа Йорданова Ненчева, на
основание същото пълномощно от 10.09.2019 година, с извършена заверка на
подписа и съдържанието от същата дата от Консулската служба на Посолството на
Република България в Мадрид.
В изпълнение на
договорните задължения по договора за посредничество, купувачът на процесния
имот, на същата дата - 19.11.2020 година е заплатила на посредника сумата от 2
900 лева, равняваща се на 2% от продажната цена от 75 хиляди евро.
Продавачът, въпреки няколко
проведени допълнително разговора, не е заплатил цената на услугата.
Исковата молба е заведена
на 19.01.2021 година.
Горната фактическа обстановка е несъмнена и доказана.
Съдът я прие за безспорно установена след съвкупна преценка и анализ на
събраните по делото доказателства. Даде вяра на неоспорените от страните
писмени доказателства и на показанията на всички разпитани свидетели, доколкото
чрез тях се установяват правно релевантни факти.
Въз основа на приетото за установено от фактическа
страна, съдът направи следните правни изводи:
Предявеният иск за присъждане на сумата 2 900 лева, неустойка по договор за посредничество е допустим, а
разгледан по същество се приема за доказан по основание и в пълния претендиран
размер и като такъв следва да се уважи изцяло.
Договорът за посредничество е вид търговски договор,
който няма нарочна правна уредба, но някои от основните негови характеристики се
извличат чрез тълкуване на нормите касаещи търговския посредник – Раздел ІІІ от
Търговския закон. От тях договорът за посредничество следва да бъде определен
като договор, по който винаги едната страна е търговски посредник по смисъла на
чл. 49 от ТЗ, посредничащ между две страни с оглед интереса им от постигане на
конкретна правна сделка. Интереса на другия съконтрахент за участие в подобен
договор произтича от нуждата да бъде свързан с друга страна за сключване на
конкретна сделка. С оглед осъществяване на целената сделка на търговския
посредник се дължи възнаграждение. Договорът е неформален, формата може да е от
необходимост само във връзка с доказването – чл. 164, ал. 1, т.3 от ГПК.
Определим като консенсуален, за неговото сключване е необходимо съвпадането на
две насрещни волеизявления относно съществените му условия, при което и към
този момент на съвпадение той се превръща в закон между страните. Доказването
му може да се проведе с всички годни и допустими доказателствени средства,
което включва както установяване факта на сключването, така и съдържанието на
уговорките. Функцията на посредника при покупко - продажба на недвижим имот има
две проявления – от една страна той се ангажира да намери купувач за определено
лице, а от друга – да намери продавач за друго лице, като задачата му е да
съпостави изискванията на всяко едно от тях, касаещи основните елементи на
покупко - продажбата, която е целта на двамата, а именно цената и
характеристиките на имота.
Във фактическата си дейност, посредникът търси две
еднакви едностранни волеизявления, които да съвпаднат в своята цялост, респ. в
последващ момент да формират договорно правоотношение. Поради неяснотата, касаеща
наличието на взаимно подходящи по интерес
насрещни предложения, посредникът осъществява отделни и самостоятелни
правоотношения с всяка от потенциалните страни, именно посредством договор за
посредничество, в който параметрите на правата и задълженията са определени по
такъв начин, че да обслужва в пълна степен интереса и на възложителя и на
изпълнителя.
Наред с това следва да се отбележи, че договорът за
посредничество с участието на търговски посредник трябва да се отграничава от
комисионния договор, тъй като в договорът за посредничество посредникът дължи
свързване на страните по една бъдеща сделка в която той не участва пряко, нито
има задължения по нея за извършване на каквито и да са други правни или
фактически действия. Действително неговото възнаграждение е поставено под
условие от реализирането на тази сделка, за която той е свързал страните, тъй
като възнаграждение би му се дължало само ако сделката е реализирана.
Изложеното различава договорът за посредничество от комисионния договор, който
е свързан с поемането на задължение да се продават (или купуват) стоки или
ценни книги на друго лице, но от свое име. Това уточнение се прави във връзка с
обстоятелството, че страните и както е в конкретния случая въвеждат изказ, че
по договора се дължи „комисионна” /отразено в предварителния договор подписан
между страните по сделката/ .
От събраните по делото доказателства по безспорен и
категоричен начин се прие за установено и доказано, че страните са били
обвързани от договорни отношения, породени от договор за посредничество, по
силата на който ищецът се е задължил да потърси имот, за закупуване от ответното
дружество, в случай, че офертата на продавача удовлетворява интереса на
купувача. Установено е също, че идентично по правни характеристики облигационно
правоотношение е съществувало и между продавача на процесния имот и ищцовото
дружество, по силата на което последното е поело задължението да потърси
купувач именно за този имот.
Няма спор, че ищцовото дружество -„Имоти Комфорт -
Сливен” ЕООД е регистрирано в ТР с предмет на дейност търговско
представителство и посредничество, производство и търговия /вътрешна и външна/
със стоки и имущества, комисионна, лизингова и превозна дейност,
покупко-продажба, консултации и посредническа дейност при сделки с недвижими
имоти, сделки с интелектуална собственост, покупка, строеж и обзавеждане на
недвижими имоти с цел продажба, както и всички сделки разрешени от закона,
респ. очевидно е, че действията на ищеца като посредник са част от основния му предмет
на дейност като търговец.
Несъмнено доказано е, че процесния имот е бил обявени за
продажба от ищцовата Агенция в интернет акаунта й и от нейна страна са
предприети всички действия, обезпечаващи точното изпълнение на договорните им
задължения.
Съобразявайки всички събрани по делото доказателства,
индициращи или пряко доказващи правно релевантни факти съдът е мотивиран и
приема, че ищцовото дружество е изпълнило изцяло и точно задълженията си по
договора за посредничество при продажбата на жилище - апартамент, с
идентификатор №67338.525.158.1.19, с адрес: гр.С………, с площ от 120,64 кв.м.,
ведно с прилежащите му части от 18,23 кв.м. от общите части на сградата, брой
нива на обекта 1, респ. ищецът е изправна страна по договора за посредничество. По делото не са посочени и представени
каквито и да било доказателства от страна на ответника, че ищецът не е изпълнил
задълженията си по договора за посредничество.
Поради изложеното, съдът намира, че искът е доказан по
своето правно основание. Съгласно чл. 79, ал.1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни
точно задължението си кредиторът има право да иска обезщетение за
неизпълнението, а съгласно чл. 92, ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението,
без да е нужно те да се доказват. Налице е неизпълнение на задължението на ответникът
да заплати на ищцовото дружество сумата
2900,00 лева, представляваща
договореното посредническо възнаграждение по сделката за продажбата на
жилище - апартамент, с идентификатор № 67338.525.158.1.19, с адрес: гр.С…….., с
площ от 120,64 кв.м., ведно с прилежащите му части от 18,23 кв.м. от общите
части на сградата, брой нива на обекта 1, ведно със законната лихва, считано от
датата на предявяване на исковата претенция.
До този размер, който е
съответен на търсения искът следва да се уважи. Уважаването на главната искова
претенция, обосновава основателността,
респ. уважаването на акцесорната
претенция за присъждане на обезщетение за забава в размер на законовата лихва
върху дължимата като главница сума, считано
от завеждане на исковата молба на 19.01.2021
година, до окончателното
изплащане.
С оглед изхода на процеса, ответницата следва да бъде осъдена да заплати ищеца
направените по делото разноски в размер на сумата 766,00 лева.
Ръководен от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА Ж.Д.Д.
с ЕГН ********** ***
ДА ЗАПЛАТИ на „ИМОТИ КОМФОРТ – СЛИВЕН” ЕООД
с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: гр. Сливен, бул.
Хаджи Димитър № 30, ет. 2, офис 6, представлявано от управителя Е. Я. К., със
съдебен адрес:***, офис 1, чрез адв. М.П. *** сумата 2900,00 лева /две хиляди и деветстотин лева/, представляваща посредническо възнаграждение по сделката с
продажбата на жилище - апартамент, с идентификатор №67338.525.158.1.19, с адрес:
гр.С………., с площ от 120,64 кв.м., ведно с прилежащите му части от 18,23 кв.м.
от общите части на сградата, брой нива на обекта 1, ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на исковата претенция - 19.01.2021 година до окончателното й изплащане и сумата 766,00 лева / седемстотин шестдесет и
шест лева/, представляваща направени по делото разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд -
Сливен в двуседмичен срок от връчването на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: