№ 93
гр. София , 22.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 11-ТИ ТЪРГОВСКИ в публично
заседание на петнадесети февруари, през две хиляди двадесет и първа година
в следния състав:
Председател:Бистра Николова
Членове:Тодор Тодоров
Милен Василев
при участието на секретаря Валентина И. Колева
като разгледа докладваното от Бистра Николова Въззивно търговско дело №
20211001000014 по описа за 2021 година
С решение от 02.10.2015 г., по гр.дело № 11 107/19 г., СГС, ГО, I - 21 състав е осъдил
„Симпли Бългерия“ ООД София, ЕИК ********* да заплати на Д. Д. А. Б., родена на *** г.
и Д. А. Б., роден на *** г., и двамата граждани на Нидерландия сумата 21 270,60 евро,
представляваща задатък, дължим по силата на анекс от 14.12.2009 г. към предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот, сключен между страните на 31.07.2007 г.,
ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда -
23.08.2019 г. до окончателното й изплащане и направените по делото разноски в размер на
1 664,07 лева.
Недоволен от горното решение е останал ответникът в първоинстанционното
производство „Симпли Бългерия“ ООД София , който го обжалва в срок с оплаквания за
незаконосъобразност и необоснованост. Жалбоподателят навежда доводи за необоснованост
на извода на съда за валидност на клаузата за връщане на задатъка по анекса от 14.12.2009
г., тъй като в същия са обективирани изричните изявления на страните, че купувачите са в
невъзможност да закупят имота, поради което е налице признание, че е налице
неизпълнение на задълженията по договора от страна на последните. С оглед на горното
поддържа, че уговорката по анекса за връщане на задатъка е в нарушение на императивната
разпоредба на чл. 93 ал. 2 от ЗЗД, която е тълкувана неправилно от съда, предвид
недвусмисленото посочване в договора, че предоставената сума има характера на задатък
по предварителния договор. Излага, че съдът е разтълкувал неправилно волята на страните
1
по договора, които са се съгласили, че получената като задатък сума ще бъде върната на
купувачите едва след осъществяване на продажба на имота от страна на продавача на трето
лице. Излага, че горното условие все още не е настъпило в обективната действителност,
поради което и задължението за връщане на задатъка не е възникнало. Твърди, че съдът е
игнорирал , като изобщо не е обсъдил събраните доказателства в подкрепа на твърдението
му за търсене на купувач на имота - обяви, рекламни съобщения, както и показанията на
разпитания свидетел. Сочи, че същите установяват, че продавачът е предлагал имота за
продажба по множество различни способи, както и че на апартамента са осъществявани
огледи, но до сключване на окончателен договор не се е стигнало. Поддържа становище за
липса на противоправно и недобросъвестно поведение при изпълнение на задължението си
за продажба на имота на трето лице. Инвокира оплакване за неприложимост на
разпоредбата на чл. 25 ал. 1 от ЗЗД към процесните отношения, тъй като има интерес от
сбъдване на условието по договора, а именно продажба на имота на трето лице, от която
очаква да реализира печалба в размер, многократно надвишаващ размера на получения
задатък, както и предвид липсата на доказателства за негово недобросъвестно поведение.
Инвокира оплакване за неправилно определяне на началния момент на броене на срока на
погасителната давност за вземането. Моли съда да отмени обжалваното решение и да
отхвърли предявения иск.
Въззиваемите Д. Д. А. Б. и Д. А. Б. изразяват становище за неоснователност на
въззивната жалба. Навеждат доводи за диспозитивен характер на нормата на чл. 93 ал. 2 от
ЗЗД. Сочат, че по делото липсват доказателства, че ищците не са били в състояние да
заплатят в срок уговорената продажна цена на имота по предварителния договор, както и че
анексът е сключен именно с оглед на това неизпълнение. Излагат, че по делото липсват
доказателства, че към датата на подписване на анекса ответникът е изпълнил задължението
си за въвеждане на сградата в експлоатация в срока по предварителния договор. Навеждат
доводи за обоснованост на извода на първоинстанционния съд, че ответникът не е изпълнил
поетото задължение да за предлагане на имота на трети лица и сключване на договора за
продажба , както и че не е положил необходимата грижа за същото. Сочат, че ответникът не
е ангажирал и доказателства за съществуването на имота, нито за състоянието, в което
същият се е намирал към датата на предявяване на исковата молба в съда. Твърдят, че
задължението на ответника за връщане на задатъка се регламентира изцяло от разпоредбата
на чл. 25 ал.2 от ЗЗД. Молят съда да потвърди обжалваното решение.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано въз основа на искова
молба, предявена от Д. Д. А. Б., родена на *** г. и Д. А. Б., роден на *** г., и двамата
граждани на Нидерландия срещу „Симпли Бългерия“ ООД София, ЕИК ********* за
заплащане на сумата 21 270,60 евро, представляваща задатък, дължим по силата на анекс от
14.12.2009 г. към предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, сключен
2
между страните на 31.07.2007 г., ведно със законната лихва, считано от датата на
предявяване на исковата молба в съда до окончателното й изплащане и направените по
делото разноски .
Между страните по делото не се спори, а и от представените пред
първоинстанционния съд писмени доказателства се установява, че на 31.10.2007 г. между
„Симпли Бългерия“ ООД – продавач и Д. Д. А. Б., и Д. А. Б., - купувачи е сключен
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, по силата на който
подавачът се е задължил да изгради и да прехвърли на купувачите правото на собственост
върху жилищна сграда СYA23, с разгъната застроена площ от 64,46 км, която предстои да
бъде изградена в собствения му недвижим имот, целият с площ от 40 991 кв.м., находящ се
в с .***, Община ***, Габровска област, представляващ поземлен имот № 087100,ЕКАТТЕ
14859, в местността „***“. По силата на клаузата на чл. 5 ал. 1 от договора продавачът е
поел задължението да изгради сградата в груб срок от 18 месеца от датата на сключване на
предварителния договор, и да въведе същата в експлоатация в срок от 25 месеца от същата
дата. В клаузата на чл. 7 от договора продажната цена на имат е определена в размер на
70 902 евро, платима при условията на чл. 8 от същия - на три вноски в различни размери и
падежи, като е посочено, че сума в размер на 2 900 евро вече е получена от продавача, като
част от първата дължима вноска. Съгласно клаузата на чл. 8 ал. 1 от договора купувачите са
се задължили да заплатят на продавача авансово сума в размер на 18 370,60 евро, като
остатък до пълния размер на първата вноска по договора в размер на 30% от уговорената
продажна цена. В клаузата на чл. 8.1 от договора е обективирано изричното съгласие на
страните, че така предоставената сума в общ размер на 21 270, 60 лева има правното
значение на задатък по договора. Между страните по делото не се спори, че процесната
сума е предоставена от купувачите на продавача на датата на подписване на предварителния
договор. С оглед признанието на ответника за получаване на сумата, с определение от
съдебно заседание, проведено пред първоинстанционния съд на 09.07.2020 г. горното
обстоятелство е прието за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване.
Между страните по делото не се спори, а и от представените по делото доказателства
се установява, че с анекс от 14.12.2009 г. страните се прекратили действието на сключения
помежду им предварителен договор от 31.10.2007 г. По силата на анекса продавачът е поел
задължение за върне на купувачите получени при сключването на договора задатък, след
като осъществи продажба на имота на трето лице, различно от купувачите.
С оглед на горната фактическа установеност основните спорни обстоятелства пред
настоящата инстанция е подлежи ли на връщане процесния задатък, съобразно уговорките
по анекса от 14.12.2009 г. към предварителния договор, предвид доводите на ответника за
неговата недължимост, тъй като предварителният договор е развален по вина на купувачите,
в съотношение на евентуалност , предвид възражението на последния, че все още не е
настъпило условието за неговото връщане, тъй като имотът не е продаден на трето лице,
както и за погасяване на вземането давност.
3
Представеният по делото анекс от 14.12.2009 г., по силата на който страните са
уредили отношенията си , съдържа противоречия относно основанието, по силата на което е
настъпило прекратяването на прекратили действието на предварителния договор от
31.10.2007 г. В чл. 1 от анекса страните са се позовали на клаузата на чл. 24 ал. 4 от
предварителния договор, която предвижда като основание за неговото прекратяване отказ
на купувача от договора. Едновременно с това, в същата клауза страните са заявили, че
„постигат взаимно съгласие за прекратяването“ на предварителния договор – основание по
чл. 24 ал.5 от същия. Наред с горното уговорката съдържа и противоречие относно
дъжимостта на задатъка. Същата обективира изричното волеизявление на продавача, че
счита, че не дължи задатъка. Въпреки горното обаче по силата на същата клауза, веднага
след изявлението за недължимост на задатъка, продавачът е поел изричното задължение за
неговото връщане, „след като осъществи продажба на имота в полза на трето лице“.
Горното обосновава извода, че поетото задължение за връщане на задатъка е безусловно,
като същото включва имплицитно и задължението за полагане на активно и усилия за
продажба на имота на трето лице.
Тълкуването на тези взаимнопротиворачиви уговорки по правилото на чл. 20 от ЗЗД
– съобразно действителната обща воля на страните и с оглед целта на договора обосновава
извода, че действието на предварителния договор от 31.10.2007 г. е прекратено в хипотезата
на чл. 25 ал. 5 от същия - по взаимно съгласие на страните. Тази хипотеза предвижда
безвиновно основание за прекратяване на облигационната връзка между страните , прие
което наличието на неизпълнение на някое от поетите задължения е напълно ирелевантно.
По делото не са ангажирани доказателства в подкрепа на твърдението на ответника,
наведено в отговора на исковата молба за прекратяване на предварителния договор поради
отказ от страна на купувачите, тъй като същите не са могли да изпълнят задължението си за
заплащане на цената по договора. В клаузите на анекса липсва позоваване или препращане
към изявление, писмо или покана от страна на купувачите в горния смисъл. По делото не е
представено и писмено уведомление, отправено от купувачите до продавача за
прекратяване на договора поради отказ от закупуване на имота, съобразно изписването на
чл. 24 ал. 4 от същия. Вярно е, че към датата на подписване на анекса купувачите са били в
забава по отношение заплащането на втората вноска по договора. Съгласно клаузата на чл.
8 ал. 1 т. 2 от предварителния договор, същата е определена в размер на 40% от дължимата
продажна цена за имота, като същата е изискуема при подписване на акт обр. 14 ,
установяващ изпълнение на строително- монтажните работи на етап “груб строеж“. Видно
от представеното по делото удостоверение за степен на завършеност на строеж, издадено от
Община *** , сградата, в която се намира процесния апартамент е била завършена в
състояние на „груб строеж“ още към 23.03.2009 г. С оглед на това продавачът е имал
възможността да упражни правото си по чл. 29 от предварителния договор, като отправи
едностранно волеизявление до купувачите за неговото разваляне, като предизвика всички
произтичащи от това законови последици, включително и възникване на правото му да
задължи получения задатък, съобразно разпоредбата на чл. 93 от ЗЗД. Същата предвижда
4
възможност за задържане на задатъка, респективно за неговото връщане в двоен размер
единствено при прекратяване на облигационното отношение виновно основание - поради
виновно неизпълнение на задълженията на някоя от страните. В настоящия случай
прекратяването е осъществено на безвиновно основание - по взаимно съгласие на страните,
поради което разпоредбата на чл. 93 от ЗЗД не намира приложение. С оглед на изложеното
доводите на въззивника за прекратяване на предварителния договор поради отказ на
купувачите от договора се явяват неоснователни.
Изводът за прекратяване на предварителния договор в хипотезата на чл. 24 ал. 5 от
същия следва и от изрично поетото от продавача задължение за връщане на получения
задатък. С оглед на това изявлението му в анекса, че не дължи връщане на задатъка, но
въпреки горното поема задължението за го върне на купувачите след като продаде имота на
трето лице , освен вътрешно противоречиво, се явява и нищожно. Клаузата на анекса за
недължимост на задатъка и връщането му при настъпването на определено условие
противоречи на разпоредбата на чл. 93 от ЗЗД, която намира приложение в отношенията
между страните. Вярно е, че същата е диспозитивна по своя характер, но в предварителния
договор страните не са уговорили отклонения при нейното приложение, нито са предвидили
уговорка за задържане на дадения задатък в случай на прекратяване на договора по взаимно
съгласие. С оглед на горното доводите на въззивника за несбъдване на условието за
дължимост на задатъка и липса на предпоставките, по анекса за неговото връщане, тъй като
е полагал усилия за продажба на имота на трети лица се явяват неотносими към спора.
По изложените съображения настоящата инстанция намира , че задължението на
продавача за връщане на получения задатък е възникнало в момента на прекратяване на
предварителния договор по силата на анекса от 14.12.2009 г. Тъй като изпълнението на това
задължение не е обвързано със срок, същото е станало изискуемо от момента на поканата -
чл. 84 ал. 2 от ЗЗД. С оглед на горното ответникът е изпаднал в забава с факта на
получаване на представената по делото нотариална покана рег. № 7965/18, том 5, № 48 на
нотариус № 268 В. В.. Видно от поканата, същата е връчена на ответника при условията на
чл. 47 от ГПК на 28.12.2018 г. Исковата молба е депозирана в съда на 23.08.2019 г. - в
рамките на петгодишния давностен срок по чл. 111 б. Б от ЗЗД, поради което и
възражението на ответника за погасяване на вземането по давност се явява неоснователно.
По изложените съображения настоящата инстанция намира предявения иск за
основателен, поради което същият следва да бъде уважен.
Поради частично съвпадение на фактическите и правни констатации на двете
инстанции, и предвид съвпадението на крайния извод за основателност на предявения иск,
решението на първоинстанционния съд следва да бъде потвърдено.
Водим от гореизложеното, съдът,
РЕШИ:
5
ПОТВЪРЖДАВА решение от 02.10.2015 г., по гр.дело № 11 107/19 г., на СГС, ГО, I
- 21 състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на
страните при условията на чл.280 от ГПК пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6