Решение
гр. София, 27.07.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданска колегия, І-18 състав, в публично заседание
на тринадесети юли през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
КРИСТИНА ФИЛИПОВА
при секретаря И. Апостолова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело
№ 5768 по описа за 2015 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са искове с правно
основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Ищците М.И.В. и Р.К.Д., твърдят,
че са съсобственици в равни квоти по силата на реституция и влязло в сила
съдебно решение на имот № 1375 кв. 35, в гр. София, м. „КПЗ Средец“. Твърдят,
че част от имота (843 кв.м.) бил ограден и ползван от ответника в периода от
10.12.2009 г. до 10.12.2014 г . Претендират за това време да им се заплати
обезщетение за ползването на терена без основание от ответника и за ползите, от
които са лишени, в размер на 75 543 лв. на всяка от тях. Претендират
мораторна лихва от края на всеки месец от периода, в размер на по 10 000 лв. за
всяка от ищците, както и разноски, като оспорват тези на ответника.
Ответникът „Н.с.б.“ ЕАД оспорва
исковете. Твърди, че не е ползвал процесния имот в исковия период, същият не е
бил ограждан и към него не е имало достъп. Изтиква изрично, че терена не е
включен в капитала на ответника. Сочи, че ищцовата страна не се е обеднила,
нито ответникът се е обогатил от ползването на имота. Прави възражения за
изтекла погасителна давност по отношение и на двете претендирани суми. Оспорва
размера на исковете и прави възражение за прихващане със сумите от 1520 лв.
съставляваща такса почистване за осигуряване на достъп на ищците до посочения
терен и сумата от 4250 лв., съставляваща обезщетение за неизплатено право на
преминаване на ищците през имота на ответника за времето от 11.12.2014 г. до
30.07.2015 г. Претендира разноски.
Съдът, като обсъди наведените доводи и прецени събраните
по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна
страна:
От представени удостоверения за наследници №
422/13.03.2002 г., № 952/5.07.200 г., № 1409/22.12.2008 г., № 59/11.01.1994 г.,
№ 3470/07.07.1992 г., се установява, че ищците М.И.В. и Р.К.Д. са наследници в
равни части на дядо си И.К.Д..
По делото е представено влязло в сила на 10.12.1999 г.
решение на СГС от 19.02.1999 г., по адм.д. № 518/98 г. (потвърдено от ВАС с
решение по адм.д. № 3755/1999 г.), с което е отменено отчуждаване на имот,
очертан по букви АБВГДЕЖЗА, на приложена скица, съставляващ част от имот п №
17, кв. 241-стар, К.С.– Княжево.
С окончателно решение № 65 от 29.07.2014 г. на ВКС, І
ГО, по гр.д. № 3934/13 г., е прието, че
ищците М.В. и Р.Д. са собственици на част от ПИ 1375 от кв. 35, по плана на
гр.София, м. КЗП Средец, с площ от 843 кв.м., включена в УПИ
ІХ-за конна база в кв. 2 по плана на гр. София, м. Славия по действащ КРП на
гр. София, одобрен с Протокол № 32 от 10.12.2001 г., защрихована с червено на
приложена по гр.д. № 988/09 г., по описа на САС, комбинирана скица № 2 към
заключението на в.л. Д. Ч., която да се счита за неразделна част от решението
на ВКС. Срещу ответника „НСБ“ ЕАД е издаден изпълнителен лист от 26.09.2014 г.
и с протокол от 10.12.2014 г. на ЧСИ В. И.ищците са въведени във владение на
спорния терен.
По делото е представена нотариална покана, депозирана
от ищците и техните наследодатели, изпратена на НСБ „К.С.Б.Х.А.“, и връчена на 12.04.2002
г. наИ.Г.С. – управител. В поканата е посочено, че физическите лица са
собственици на имот № 1375 от кв. 35 по плана на гр. София, с квадратура 5409
кв.м., и тъй като базата упражнява без основание фактическата власт върху
имота, с поканата адресатът се уведомява, че дължи обезщетение в размер на наемната
цена за пропуснатите ползи.
Св. П.А.М., който понастоящем работи в НСБ сочи, че
поради работата си преди в общинска фирма „Озеленяване“ има поглед върху
спорния терен. Разказва, че през 2014 г. видял група хора, които дошли и
заградили с бодлива тел един терен, който бил част от компосната площадка или
торище, което се използва за депониране на торта, която излиза от конете от
години. Тъй като теренът бил в дъното на имота, торта там не била извозвана от
години (почти 30 г.) и била с височина от 2-3 м. Посочено е, че във връзка с
въвода във владение бил направен пробив в натрупаната тор покрай границата с
Гражданска защита, като минимална част от натрупаната стара тор била освободена,
като били извозени 8 курса с около 150-160 кубика тор. Според свидетеля мястото
е като тресавище, буренясало и запуснато, без ток, вода и за нищо не можело да
се използва. Според свидетеля спорната земя граничи със гаража „Земляне“, „Гражданска
защита“ и от две страни с торището на общинска фирма „Озеленявана“. Посочено е,
че през терена на НСБ няма достъп до това място.
Св. Р. Д.Д., който е служител на НСБ от 2012 г. като
електротехник, сочи, че в процесния терен е нахвърляна тор, няма осветление,
има прорасляци дървета, буренясало е. изтъква, че в района е такава смрад, че
от близките блокове се оплаквали. Почистването на зоната ставало хаотично, като
свидетеля помни само как другият свидетел е почиствал 1/3 от терена, преди да
дойдат собствениците на имота.
Св. Д. Г. С., сочи, че е пенсионер, но работи на
базата от 1966 г., като района на спорния терен се използвал за торище от 1989
г. – 1990 г. Според него границите на реституирания имот са гараж „Земляне“,
конната писта и място, където се складира тор, и реката, където е „Гражданска
защита“, като няма граница с улица. В оградената част никога не било имало
вода, ток, районът бил необлагороден.
Първоначалната изготвена по делото единична СТЕ е
очертала спорния имот на приложена скица – л. 121, по цифрите 2, 3, 4, 11, 2, и
е установила, че има издадена заповед от 2006 г. за изменение на регулационните
граници на пл. № 1375 и е направен опит същите да се прокарат по имотните
такива, но заповедта е отменена от ВАС – л. 60-62. Към настоящия момент
процесния имот попада в рамките на УПИ ІХ в кв. 2 за конна база. Тъй като
вещото лице не открило данни за сключени сделки или офертни цени за наем на
имоти в района за исковия период използвайки формулата за „вечната рента“,
прилагайки коефициент за редукция, поради неприложената регулация, отчитайки
нормата на възвращаемост и разходите за стопанисване е изчислил, че за исковия
период от 10.12.2009 г. – 10.12.2014 г. пазарната стойностна наема за целия
процесен имот е 171 086 лв. Посочено
е, че процесния имот освен с неприложена регулация е и без нужните комуникации,
нуждаещ се от почистване, същият не граничи с реализирани улици, и че няма
ограда, различна от тази на имота на ответника.
Първата тройна СТЕ е използвала метода на пазарните
аналози като е изследвала наемни цени на отдавани под наем имоти в югозападните
територии на гр. София за процесния период, като е приложен корекционен
коефициент, с оглед локацията, достъпа (в о.з. – 177 пояснено, че за терена се
влиза през конната база) и пр., и така е приела, че стойността на пазарния наем
за процесния имот е 46 873 лв. за исковия период. За да даде заключение
тройната СТЕ е взела предвид по три имот за всяка година – в това число парцел
с къща, паркинг, място с лице на
булевард, място в центъра на Горна баня, парцел на ъгъл, място използвано за
склад, място на околовръстен път, място в регулация, място на ъгъл с булеварди,
място в регулация с автомивка и пр. Тази експертиза е приела, че понастоящем е
отменена цялостно регулацията на кв. 2. Посочено е, че проектното трасе на трети метродиаметър преминава през процесния
ПИ, но няма одобрен кадастрален и регулационен план свързан с процедурите по
отреждане и отчуждаване на части от имоти, които се засягат от предстоящото
мероприятие. Потвърдено е, че терена не граничи с реализирана улица и няма
реализирана ограда, която да е различна от оградата на конната база. Изчислена
е стойността на правото на преминаване през алейната мрежа на базата за
достигане до имота, по два варианта, с оглед размера на ползваната площ. Прието е, че сумата от 1520 лв. - платена за
разчистване на терена, е реалистична.
Повторната тройна СТЕ, след като е установила, че за
процесния период няма предлагани имоти за отдаване под наем за този район, е
използвала метода на пазарните аналози и е взела предвид средно пазарни наемни
цени за незастроени недвижими имоти в съседни квартали, които са в близост.
Средните месечни наемни цени на поземлените имоти са коригирани с коефициент,
отчитащ намаление на офертата при сключване на сделка и коефициент за
инфраструктура, определен в методиката, описана в приложение № 2 на ЗМДТ. В
о.з. е изтъкнато – л. 209, 201, че вещите лица са взели предвид има ли ток,
вода, канал, достъп, местоположение, инженерна инфраструктура, предвиждане и
пр. Така при липса на достъп от уличната мрежа за процесния период е прието, че
общия пазарен наем е в размер на 35 706 лв., а при наличие на достъп –
39 515 лв. Изтъкнато в о.з. е още, че пропускателния режим към терена бил
сложен и експертите трябвало да изчакат 2 часа за да им се осигури достъп за
оглед. Тази СТЕ също е установила, че през процесния ПИ пл. № 1375 преминава
проектотрасето на новия метролъч. Подчертано е, че процесната реална част от
имота с площ от 843 кв.м. не граничи с реализирани улици, като границите са с
терена на конна база, и съседни УПИ (останалата част от пл. № 1375). Уличната
регулация, която е предвиждала улица не е била приложена и такава не е изградена.
Изчислена е стойността на правото на преминаване през алейната мрежа на базата
за достигане до имота, по два варианта, с оглед размера на ползваната площ.
Сумата от 1520 лв., платена за разходи за почистване, е посочена като
приемлива.
Приета е ССЕ.
При така очертаната фактическа обстановка се налагат
следните правни изводи:
Съгласно чл. 59, ал. 1 ЗЗД, всеки който се е обогатил
без основание за сметка на другиго, дължи връщане на онова, с което се е
обогатил до размера на обедняването. Предпоставките за уважаване на предявения
иск са увеличение без основание на имуществото на ответника за сметка на
имуществото на ищеца, връзка между обедняването и обогатяването, да не са
налице предпоставките на трите състава по чл. 55, ал. 1 ЗЗД (с оглед субсидиарния
характер на иска по чл. 59 ЗЗД) и обеднелият да не разполага с друга правна
възможност за защита. (В този смисъл ППВС № 1 от 1979 г.).
В разглеждания казус се установява, че по силата на
съдебно решение ищците са признати за собственици в равни части на процесната
реална част от реституиран с решение на СГС, влязло в сила на 10.12.1999 г.,
имот. Въз основа на този съдебен акт, с който е разрешен спора за собственост
между страните, ищците са били въведени във владение на 10.12.2014 г. от ЧСИ. Събраните
свидетелски показания установяват, че преди тази дата (считано от почти 30
години) спорният терен, който се намирал в дъното на парцела е бил във
фактическата власт на ответника, като е бил използван за събиране на тор. Тезата,
че спорната площ не била ползвана от ответника категорично се опровергава от
свидетелите, които са доведени за разпит от самия ответник. На свой ред
възражението, че теренът не е включен в капитала на ответното дружество по
никакъв начин не рефлектира върху факта, че ответника е използвал мястото за депониране
на тор от конете на спортната база. Въз основа на тези данни, съдът намира, че
за целия исков период ответната страна е ползвала имота.
Предвид наличните данни и изложените по-горе мотиви
следва да се приеме, че ищците са били лишен неоснователно от възможността да
ползват за себе си вещта, чийто собственик са били. Съдебна практика,
постановена по реда на чл. 290 ГПК (решение № 55 от 28.02.2012 г. по гр. д. №
652/2011 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС) е възприела становището, че с иска по чл.
59 ЗЗД, какъвто е настоящия случай, се цели обезщетение за неоснователното
обедняване на собственика, което е за сметка на неоснователното обогатяване на
лицето, което използва вещта. Отговорността на ответника да обезщети ищеца се
изразява в спестен наем, който ползващия
би плащал за имота. Прието е, че стойността на обедняването на собственика
и стойността на обогатяването на ползувателя са една и съща сума. Тази сума
съставлява пазарния наем, който би се получил за процесния имот.
За да определи конкретната стойност на дължимото от
ответника обезщетение, съдът взе предвид заключението на повторната тройна СТЕ,
по следните съображения: Първата изготвена единична СТЕ не е установила пазарни
аналози, за да изчисли размера на обезщетението и е използвала правилото на
„вечната рента“. Доколкото останалите експертизи са използвали именно
сравнителния метод (вземайки предвид други имоти в близост) съдът намира, че
съжденията на единичната СТЕ не следва да се възприемат. Пред първоначалната и
повторната СТЕ, съдът дава вяра на последната, тъй като същата е била
по-прецизна в своите изследвания, тъй като е взела предвид средно пазарни
наемни цени за незастроени недвижими
имоти (какъвто е процесния) в съседни квартали, които са в близост.
Първоначалната тройна СТЕ е изследвала значително по-широк кръг от имоти (такива
с постройка, автомивка, използвани за паркинг, за склад и пр.). Тези обекти
значително се различават по своята същност от терена, предмет на настоящият
спор, поради което съдът приема, че не може да изгради крайните си изводи върху
предложеното от първата тройна СТЕ обезщетение. Отделно от това, настоящият
състав намира, че последната СТЕ е дала най-достоверно и прецизно изчисление на
размера на пазарния наем, тъй като е коригирала стойностите не само с
коефициента, отчитащ намаление на офертата при сключване на сделка, но и
коефициент за инфраструктура, определен в методиката, описана в приложение № 2
на ЗМДТ. В този смисъл, с оглед
прилагането на няколко специализирани коефициента за преценка на реалната
пазарна наемна цена и използвайки нормативно
установени критерии за изчисляване на същата, тази експертиза е предложила
вариант на обезщетение най-близък до реално дължимото. В допълнение следва да
се изтъкне, че дадената стойност е съобразена с най-много индивидуализиращи
белези на конкретния имот, а именно -
наличие на ток, вода, канал, достъп, местоположение, инженерна
инфраструктура, предвиждане по план и пр., като в същото време вещите лица са
отчели и факта, че имотът би могъл да се ползва (например за открит склад или
др.) след почистване от депонираната тор. Ето защо съдът намира заключението на
повторната тройна СТЕ за най-изчерпателно, достоверно и съобразено с реалните
дадености на конкретния терен.
Следва да се изтъкне за пълнота, че съдът кредитира
установеното от приетите СТЕ обстоятелство, че процесния имот от 834 кв.м. не
граничи с улица. Регулацията, която е предвиждала улица не е приложена,
съответно – не е изграждана такава. Освен това се установява, че достъпът до
имота е бил сравнително ограничен, тъй като същият се е намирал в дъното на
терен цялостно използван за складиране на торни отпадъци. Обстоятелството, че
спорният участък е граничещ с друг терен на ищците, който е облагороден в
значително по-голяма степен и по техни твърдения се предоставя под наем на
друго дружество, не може да се вземе предвид за определяна на достъпността,
респ. използваемостта на спорните 834 кв.м. Дали ищците, или наемателите на
съседните площи, са щели да осигуряват достъп, дали вида на този достъп е щял
да бъде подходящ с оглед целите на евентуален наемател на спорния терен, са
факти, които нито са изследвани, нито са установени по делото. Събраните
доказателства сочат, че теренът е бил занемарен, обрасъл, необлагороден, без
инфраструктура и комунални съоръжения, което е отчетено при изготвяне на
заключението, посочено по-горе. Както вече
бе посочено отговорността на ответника да обезщети ищците се изразява в спестен
от него наем, който би плащал за имота. За определяне на
последния при всички случаи следва да се има предвид конкретното състояние на
имота за исковия период и възможността същият да бъде използван.
Обезщетението, което следва да се присъди на ищците
следва да бъде редуцирано относно периода и предвид възражението за изтекла пет
годишна погасителна давност, като с оглед депозирането на исковата молба на
5.05.2015 г. обезщетението може да бъде начислено считано от 5.05.2010 г. Въз
основа на стойността, предложена във вариант І (при липса на достъп до имота от
улична мрежа) и за периода от 5.05.2010 г. до 10.12.2014 г. пазарният наем се
равнява на сумата от 32 319 лв. До този размер искът се явява основателен
и следва да се уважи, като на всяка от ищците се припада половината от тази
стойност.
Соченото обезщетение не следва да се редуцира поради
направените възражения за прихващане от страна на ответника. На първо място не
може да се прихване стойността на сумата от 1520 лв., платена за почистване на
част от терена, в който се съхраняват торните отпадъци. По делото няма
ангажирани убедителни доказателства коя част на терена е била разчистена и дали
не се касае до почистване на част от собствеността на самия ответник.
Неоснователно е и искането за приспадане на сумите, които са изчислени от
вещите лица като стойност на правото да се преминава през терена на спортната
база. Няма никакви данни това право да е било упражнявано от ищците, поради
което не може да им се възложи заплащане на цената на същото.
Що се касае до претендираната лихва върху
обезщетението, съдът намира, че тази акцесорна искова претенция е изцяло
неоснователна. Съгласно чл. 84, ал. 2 ЗЗД когато няма определен ден за
изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора. В
случая ищците поддържат, че са поканили
ответника да заплаща обезщетение с приложена по делото нотариална покана.
Същата обаче съдът намира, че не е породила действие, тъй като в нея липсва
каквато и да е конкретност относно размера на претендираното обезщетение,
периода на същото, както и липсва изрично посочване, че поканата касае обезщетение
за ползване именно на спорните 834 кв.м. Съдебната практика е приела, че
поканата до кредитора следва да е изрична, за заплащане на конкретно посочено в
нея обезщетение (напр. определение № 780 от 03.07.2015 г. по гр. д. № 2295/2015
г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС и посочените там други решения на ВКС). Ето защо
искът по чл. 86 ЗЗД не може да бъде уважен.
При този изход на спора на ищците се следват разноски
в съответната част - 1952,14 лв., а на ответника – сумата от 4287,45 лв., като
съдът намира възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение за
неоснователно.
Воден от горните мотиви съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание чл. 59 ЗЗД „Н.с.б.“ ЕАД, ЕИК********, да заплати на М.И.В., ЕГН **********, и Р.К.Д., ЕГН **********, по 16 159,50 лв. на всяка от тях,
като обезщетение за ползване на терен от 843 кв.м., реална част от имот № 1375 кв. 35, в гр. София, м. „КПЗ Средец“,
за периода от 5.05.2010 г. до 5.05.2015 г., ведно със законната лихва от
5.05.2014 г. до окончателното изплащане като ОТХВЪРЛЯ исковете над тези суми до
пълните предявени размери от по 75 543 лв. и за периода от 10.12.2009 г.
до 4.05.2010 г., като неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ исковете с правно основание чл. 86 ЗЗД, предявени
от М.И.В. и Р.К.Д. срещу „Н.с.б.“ ЕАД за заплащане на сумите
от по 10 000 лв., като лихви.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Н.с.б.“ ЕАД да заплати на М.И.В.
и Р.К.Д. разноски в размер на 1952,14 лв.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК М.И.В. и Р.К.Д. да заплатят на „Н.с.б.“ ЕАД разноски в размер на 4287,45 лв.
Решението може да се обжалва
пред САС в 2-седмичен срок от съобщението до страните за неговото изготвяне.
ГРАДСКИ СЪДИЯ: