№ 13305
гр. С, 28.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА
при участието на секретаря ДИАНА Й. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело №
20211110166820 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по искова молба, депозирана искова молба от В. Е. Ч., ЕГН
**********, с адрес гр. Х, ул. У 10, ет. 1, ап. 2 срещу „МК Р“ ООД, ЕИК ***, с адрес ГР.С,
ЖК Х, БЛ. 35, ВХ. А, ЕТ. 3, АП. 5, с която е предявен по реда на чл. 422 ГПК установителен
иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за установяване съществуването на вземане за
сумата от 2000 лв., представляваща внесен депозит по Споразумение за предаване на
гаранционен депозит от 31.10.2020 г. за запазване на апартамент за покупка в гр. С, ул. „БП“
№ 16, ет. 4, ап. 22 със ЗП 81,56 кв. м., мазе № 1 и парко място 3/4 със ЗП 20,51 кв.м., ведно
със законна лихва от 31.03.2021 г. до изплащане на вземането, за която сума е издадена
Заповед за изпълнение на парично задължение по реда на чл. 410 ГПК по ч. гр. д. №
18508/2021 г. по описа на СРС, 118 състав.
Ищцата твърди, че на 31.10.2020 г. сключила с ответника Споразумение за предаване
на гаранционен депозит, съгласно който ответното дружество се задължило срещу
получената от ищцата сума в размер от 2000 лв. да гарантира, че процесният недвижим
имот, а именно: апартамент, находящ се в гр. С, ул. „БП“ № 16, ет. 4, ап. 22 със ЗП 81,56 кв.
м., мазе № 1 и парко място 3/4 със ЗП 20,51 кв.м., ще бъде закупен от нея, както и че
предлагането му за продажба на трети лица ще бъде спряно. Посочва, че в процесното
споразумение било уговорено още, че платеният депозит подлежи на връщане от ответника
в случай, че бъдат установени неотстраними тежести върху имота или други непреодолими
обстоятелства, които могат да попречат на купувача да придобие и упражнява
необезпокоявано правото на собственост върху имота в уговорения срок. Твърди, че от
страна на ответника на 10.11.2020 г. бил представен проект на нотариален акт, който не
1
отговарял на уговореното, тъй като в него била посочена по-ниска от уговорената между
страните цена в размер от 114 500 евро, а именно сумата от 136 661,41 лв. Сочи, че
отправила искане за корекция на цената и привеждането й в съответствие с постигнатите
между страните по бъдещия договор за покупко-продажба уговорки, но от страна на
ответното дружество получила отговор, че такава възможност не е налице. Допълва, че
представител на ответника – брокерът МК, предложил вариант част от продажната цена да
бъде преведена на продавача без правно основание, с което ищцата не се съгласила под
страх от ангажиране на отговорността й в резултат на извършване на такова
закононарушение. С оглед изложеното твърди, че поведението на ответника станало
причина за невъзможността й да придобие правото на собственост върху процесния
недвижим имот в срок, поради което счита, че за него е възникнало задължение за връщане
на даденото по Споразумение за предаване на гаранционен депозит от 31.10.2020 г., за което
ищцата изпратила до ответното дружество покана, но плащане не последвало. Моли за
уважаване на предявения иск и присъждане на сторените в хода на съдебното производство
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника, с който
предявеният иск се оспорва като неоснователен и недоказан. Твърди, че при извършен на
31.10.2020 г. оглед на процесния недвижим имот, преди сключване на Споразумение за
предаване на гаранционен депозит от 31.10.2020 г., уведомил ищцата, че за горепосочените
имоти има вече сключен предварителен договор между продавача им „ДТИ" ООД, с ЕИК
*** и купувач - ВП, поради което сделка между продавача и ищцата би била възможна само,
ако ищцата плати на купувача ВП по банков път сума в размер на 114 500 евро, а
продавачът сключи с ищцата нотариален акт за сумата, платена на продавача от купувача
ВП - 136 661,41 лв., като изрично било обяснено на ищцата, че продавачът не желае да
връща пари на купувача ВП, поради което цената в евентуален нотариален акт между
продавача и ищцата ще е за сумата, платена от купувача ВП на продавача, тъй като
продавачът няма да е получил по-голяма по размер сума от сумата, платена от купувача ВП
на продавача, респ. продавачът ще издаде фактура на ищцата за сумата, платена от купувача
ВП, а разликата от 136 661,41 лв. до 114 500 евро, платена на купувача ВП от ищцата,
представлявала възнаграждение на Панаги за преотстъпването на ищцата на правата му по
сключения предварителен договор за покупко-продажба. Допълва, че описаните условия са
сведени отново до знанието на ищцата чрез изпратен на 06.11.2020 г. проект на тристранен
анекс и допълнително проведен телефонен разговор. Посочва, че на 12.11.2020 г. в края на
работния ден, в последния ден за сключване на окончателен договор, ищцата отправила до
ответника искания за представяне на множество документи от страна на продавача „ДТИ"
ООД, както и за вписване в нотариалния акт на сума в размер на 114 500 евро, за което била
предварително уведомена, че не е възможно да бъде изпълнено. Сочи, че на 17.11.2020 г.
процесният недвижим имот е продаден на първоначалния купувач ВП. Предвид изложеното
счита, че не дължи претендираната с исковата молба сума, тъй като окончателен договор
досежно процесния имот не бил сключен по вина на ищцата, а ответното дружество било
изправна страна по сключеното Споразумение за предаване на гаранционен депозит от
2
31.10.2020 г., доколкото в рамките на уговорения в последното срок – 12.11.2020 г., имотът
не бил предлаган за продан на трети лица и за него не били сключвани договори с вещно-
транслативен ефект. Моли за отхвърляне на иска и присъждане на разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД
За основателността на иска с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, е необходимо
установяване кумулативното реализиране на следните обстоятелства: наличие на валидно
облигационно правоотношение между страните, по силата на което ищецът е извършил
уговорените услуги и за ответника е възникнало задължение за плащане на уговорената
цена.
Не се спори между страните и се установява в производството, че помежду им е
сключено приложеното към исковата молба споразумение за предаване на гаранционен
депозит от 31.10.2020 г. Видно от съдържанието на същото ищцата като купувач предала на
ответното дружество сума в размер на 2000 лева, посочена като гаранционен депозит за
запазване на недвижим имот апартамент № 22 със ЗП 81,56 кв. м., мазе № 1 и парко място
3/4 със ЗП 20,51 кв. м н адрес: гр. С, ул. „БП“ № 16, ет. 4. Посочено е, че сумата
представлява гаранция за закупуване на имота и за спиране на предлагането му на трети
лица, както и заплащане на част от уговорената цена. Посочено в споразумението е и че
договорената продажба цена на имота в размер на 114 500 евро е окончателна, а крайният
срок за сключване на договор за покупко-продажба на имота е 12.11.2020 г. Със
споразумението между страните било уговорено, че ако по вина на купувача не се стигне до
сключване на окончателен договор сумата не се връща. Уговорено е, че в случай че бъдат
установени неотстраними тежести върху имота или други непреодолими обстоятелства
които могат да попречат на купувача да придобие и упражнява необезпокоявано правото на
собственост върху имота в уговорения срок, платеният депозит се връща на купувача.
Не се спори между страните, че ищцата не е сключила договор за покупко-продажба на
имота, посочен в споразумението и не е придобила собствеността върху същия нито в срока,
посочен в него – 12.11.2020 г., нито впоследствие до приключване на съдебното дирене.
Спорно е налице ли е реализиране на уговореното в споразумението условие за възникване в
тежест на ответника на задължение за връщане на сумата от 2000 лева, а именно – да са
налице непреодолими обстоятелства, които да са попречили на ищцата да придобие и
упражнява необезпокоявано правото на собственост върху имота.
От твърденията на страните в кореспондиращите си части и от електронната
кореспонденция, представена от тях по делото е видно, че на ищцата е предложено да
сключи договор за покупко-продажба с „ДТИ“ООД с ЕИК *** и като продажна цена на
имота да бъде посочена сумата 136661,41 лева, която съгласно проекта на нотариален акт
било предвидено да се запише, че е реално платена на дружеството продавач. Едновременно
с това от твърденията на ответника и от представените електрони писма е видно, че ищцата
следвало да заплатил 114 500 евро на трето лице - ПВ, роден на 30.10.1978 г. в Казахстан,
който се твърди да е страна по предварителен договор за покупка на същия имот, а
3
разликата между сумата от 136661, 41 лева и сумата 114500 евро следвало да бъде
възнаграждение за това трето лице – купувач по предварителен договор за преотстъпване
правата му по този договор.
Посочените условия не се установява да са били съобщени на ищцата преди предаване
на депозита и подписване на споразумението с ответника. Напротив видно от съдържанието
на споразумението ясно е посочено, че продажната цена на имота е 114500 евро. Поради
това и исканията на продавача и ответника като посредник ищцата да се съгласи да заплати
сумата на трето лице и част от нея да бъде възнаграждение на това трето лице за
преотстъпване на права по предварителен договор противоречат на уговореното в
споразумението. Същите на практика съставляват пречка за сключване на окончателен
договор с уговорена цена в размера, посочен в споразумението.
В случая поставените пред ищцата условия съставляват именно непреодолими
обстоятелства, които са й попречили да придобие имота по смисъла на нарочната клауза в
параграф последен от споразумението. Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите
трябва да се търси действителната обща воля на страните, а отделните уговорки трябва да се
тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността. В
случая съдържанието на споразумението, сключено между ищцата и ответника, следва да
бъде тълкувано с оглед конкретния повод и целта, за която същото е било сключено.
Предвиждането в същото, че предоставяната сума е за гаранция за закупуване на имота,
спирането на предлагането му на трети лица, но и съставлява заплащане на част от
продажната цена е ясна индикация, че основната цел на споразумението е да бъде осигурено
сключване на договор за покупко-продажба на имота, посочен в него от ищцата като
купувач и придобиване на правото на собственост върху този имот от нея в уговорения
срок. Поради това не може да бъде споделено като основателно възражението на ответника,
че не дължи връщане на предадената му сума само защото е бил изправна страна като
имотът не бил предлаган за продан на трети лица и за него не били сключвани договори с
вещно-транслативен ефект до 12.11.2020 г. Преустановяване на предлагането на имота не
съставлява насрещната престация, чиято цена да е заплатеният депозит, тъй като правото да
се задържи, респективно задължението да се върне същият е обусловено не от изпълнение
или неизпълнение на това задължение на ответника, а от сключването или не на договор за
покупко-продажба и причините за това. Възникването на задължението за връщане на
депозита е изрично обвързано от непостигане на крайната цел на купувача – да придобие
собствеността върху имота по независещи от нея причини. Тълкуването на цялостното
съдържание на споразумението в съответствие с обичайната практика по посредничество за
сключване на договори за продажба на недвижими имоти и добросъвестността налага
еднозначен извод, че депозитът следва да се върне при нереализиране на покупко-продажба,
което не се дължи на необоснован отказ на купувача. В случая отказа на ищцата като
купувач е обоснован с липсата на съответствие на предложеното съдържание на договора за
покупко-продажба с уговореното в споразумението и с действителните параметри на
сделката. За ищцата заплащаната цена е именно за придобиване на собствеността върху
4
имота, поради което вписването на по-ниска цена в нотариалния акт би накърнило правата й
да й бъде върната действително заплатената сума, а не формално записаната продажна цена
при евентуални бъдещи спорове във връзка с разваляне на договора или евикция. Отделно
от посоченото предложената схема на встъпване в правата по предварителен договор и
заплащане на цена за това встъпване почти в размера на продажната цена съставлява
очевидно заобикаляне на данъчното законодателство и избягване облагане на печалбата от
препродажбата на имота от третото лице, каквато на практика представлява формулираната
като „възнаграждение“ разлика между цената по нотариалния акт и реално заплащаната от
ищцата сума.
Предвид изложеното настоящият състав на съда намира, че в тежест на ответника е
възникнало задължение да върне депозита, което не се твърди и не се установява същият да
е изпълнил. Поради това и предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен.
По отговорността на страните за разноски:
При този изход на спора ищецът има право на сторените и доказани разноски в размер
на 340 лева за исковото / 40 лв – д.т. и 300 лв – адвоактско възнаграждение/ и 340 лева за
заповедното / 40 лева – д.т. и 300 лева – адвокатско възнаграждение/.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по реда на чл.422, ал.1 ГПК, че „МК Р“ ООД, ЕИК
***, с адрес гр. С, жк Х, бл. 35, вх. а, ет. 3, ап. 5 дължи на В. Е. Ч., ЕГН **********, с адрес
гр. Х, ул. У 10, ет. 1, ап. 2 на основание чл. 79, ал.1, пр. 1 ЗЗД сумата от 2000 лв.,
представляваща внесен депозит по Споразумение за предаване на гаранционен депозит от
31.10.2020 г. за запазване на апартамент за покупка в гр. С, ул. „БП“ № 16, ет. 4, ап. 22 със
ЗП 81,56 кв. м., мазе № 1 и парко място 3/4 със ЗП 20,51 кв.м., ведно със законна лихва от
31.03.2021 г. до изплащане на вземането, за която сума е издадена Заповед за изпълнение на
парично задължение по реда на чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 18508/2021 г. по описа на СРС,
118 състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „МК Р“ ООД, ЕИК ***, с адрес гр. С, жк Х,
бл. 35, вх. а, ет. 3, ап. 5 да заплати на В. Е. Ч., ЕГН **********, с адрес гр. Х, ул. У 10, ет.
1, ап. 2 на основание чл. 79, ал.1, пр. 1 ЗЗД сумата от 340 лв – разноски в исковото
производство и сумата 340 лева – разноски в заповедното производство ч.гр.д. №
18508/2021 г. по описа на СРС, 118 състав.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5