№ 3276
гр. София, 04.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Татяна Д.
Членове:Румяна М. Найденова
Гюлсевер Сали
при участието на секретаря Алина К. Т.
като разгледа докладваното от Татяна Д. Въззивно гражданско дело №
20231100502543 по описа за 2023 година
Производството по делото е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение №20050773 от 29.07.2022 год. по гр.д.16781/2021 год., 25 – ти състав, СРС
е уважен предявения установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК вр. чл.38,
ал.1 ЗС, предявен от Д. И. Б., ЕГН *******, с постоянен адрес: гр. София, бул. „*******, И.
Й. Й., ЕГН **********, с постоянен адрес : гр. София, бул. „*******, М. Д. М., ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. ******* Р. И. В., ЕГН**********, с
постоянен адрес: гр. София, бул. „*******, *******, Е. А. К., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. София, ул. ******* и И. Д. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Враца, ул.
„******* всички действащи чрез пълномощника си адв. М. Т. от САК, със съдебен адрес: гр.
София, ул. ******* срещу И. Й. Т., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к.
*******, *******, И. Б. Т., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. *******,
*******, Л. С. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, бул. „*******, Е. Д. Г.,
ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, бул. „******* и З. С. З., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. София, ж.к. „*******, всички действащи чрез адв. Я. С. от САК, със
съдебен адрес: гр. София, ж.к. ******* с което е ПРИЗНАТО ЗА УСТАНОВЕНО че
незастроената част от поземлен имот с идентификатор 68134.1930.490, представляваща
земната повърхност над подземни гаражи, изградени в сутеренен етаж, на кота - 3,87 м. в
жилищна сграда, находяща се на адрес: гр. София, бул. „*******, е обща част по смисъла на
чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността. ОТХВЪРЛЕН е иск с правно основание чл.109 ЗС за
осъждане на ответниците да преустановят действията си по лишаване от достъп до
процесния имот незастроената част от поземлен имот с идентификатор 68134.1930.490,
представляваща земната повърхност над подземни гаражи, изградени в сутеренен етаж, на
кота - 3,87 м. в жилищна сграда, находяща се на адрес: гр. София, бул. „******* чрез
премахване на катинара на съществуващата решетъчна метална врата, както и премахване
на надпис „Частна собственост, влизането на външни лица забранено.“ Страните са осъдени
1
за разноски съобразно уважената и отхвърлената част от исковете.
Срещу решението в частта, с която е уважен иска по чл.38, ал.1 от ЗС е подадена
въззивна жалба от ответниците, с която се оспорва като неправилно и необосновано,
постановено при нарушение на материалния закон, съдопроизводствените правила и в
протИ.речие със събрания по делото доказателствен материал. Оспорват извода на съда, че
след като покрива на подземния гараж е обща част по предназначение, то такъв е и
характера на земната повърхност над него. Счита, че дворното място не е обща част, тъй
като не всички собственици на самостоятелни обекти притежават и идеални части от
дворното място. Считат, че ищците не са установили при условията на пълно и главно
доказване правния си интерес, тъй като те нямат право на собственост върху земята, каквото
е изискването за да се приеме, че дворното място е обща част. Молят съда, да отмени
решението в обжалваната част, като постанови ново, с което да отхвърли претенцията на
ищците. Претендират разноски.
В законоустановения срок е постъпил отговор на въззивната жалба и насрещна
въззивна жалба. С отговора, подаден от ищците по делото, оспорват въззивната жалба като
неоснователна, а първоинстанционното решение считат за правилно и законосъобразно,
поради което молят да бъде потвърдено. Насрещната въззивна жалба е подадена в оспорване
на частта, с която е отхвърлен иска по чл.109 от ЗС, като се иска отмяна на решението в тази
му част и уважаване претенцията на ищците. В насрещната въззивна жалба са представени
нови доказателства, които да установят действия, възпрепятстващи ползването на ищците от
общата част. Претендират разноски.
По насрещната въззивна жалба е подаден отговор, с който счита, че съдът правилно и
законосъобразно е отхвърлил иска, а насрещната въззивна жалба за неоснователна. Счита, че
жалбподателите е следвало своевременно да направят възраженията относно неяснота в
доклада и неизяснени указания на съда, на които основава и пропуска си за представяне на
доказателства. Поддържа заявеното и в отговора на исковата молба по така предявената
претенция, че не са налице действия, с които се възпрепятства ползването, като
въззивниците не са доказали твърденията си.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията
на насрещната страна, приема следното:
Софийски районен съд е сезиран с предявени от Д. И. Б., ЕГН *******, с постоянен
адрес: гр. София, бул. „*******, И. Й. Й., ЕГН **********, с постоянен адрес : гр. София,
бул. „*******, М. Д. М., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. ******* Р. И.
В., ЕГН**********, с постоянен адрес: гр. София, бул. „*******, *******, Е. А. К., ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр. София, ул. ******* и И. Д. Д., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. Враца, ул. „******* всички действащи чрез пълномощника си адв. М.
Т. от САК, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* срещу И. Й. Т., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. София, ж.к. *******, *******, И. Б. Т., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. София, ж.к. *******, *******, Л. С. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.
София, бул. „*******, Е. Д. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, бул. „*******
и З. С. З., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. „*******, всички действащи
чрез адв. Я. С. от САК, със съдебен адрес: гр. София, ж.к. ******* ******* искове за
признаване за установено по отношение на ответниците, че че незастроената част от
поземлен имот с идентификатор 68134.1930.490, представляваща земната повърхност над
подземни гаражи, изградени в сутеренен етаж, на кота - 3,87 м. в жилищна сграда, находяща
се на адрес: гр. София, бул. „*******, е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за
собствеността.
В исковата молба е направено искане за задължаване на ответниците да преустановят
препятстването на ползването от ищците на процесната и твърдяна обща част -
2
незастроената площ от вътрешния двор на Поземлен имот с идентификатор 68134.1930.490,
с адрес: гр. София, бул. „*******, с площ 334,65 кв.м., при съседи: 68134.1930.669,
68134.1930.431, 68134.1932.2162, 68134.1930.491, от която 276 кв.м., представляваща покрив
на подземните гаражи.
В обстоятелствената част на исковата молба, ищците се легитимират като
собственици на следните недвижими имоти: Д. И. Б. – на подземен гараж 5 и мазе 15, И. Й.
Й. – на подземен гараж 11 и мазе 14, М. Д. М. – на подземен гараж № 2 и мазе 12, Р. И. В. -
на подземен гараж 1 и мазе 11, Е. А. К. – на подземен гараж 3 и 4 и И. Д. Д. – на подземен
гараж 9, които недвижими имоти, били част от подземно нИ. на кота – 3,87 м. на жилищна
сграда, изградена в гр. София, бул. „*******, като считат, че земната повърхност над
обектите им е покрив, обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС.
Предвид дадените от съда указания, с уточнителна молба от 05.04.2021 г.,
процесуалният представител на ищците е изяснил, че предявяват два обективно и
субективно кумулативно съединени иска, както следва: самостоятелен иск за признаване на
установено спрямо всички етажни собственици, алтернативно спрямо доверителите, че
незастроената част на вътрешния двор от поземлен имот с идентификатор 68134.1930.490 е
обща част по смисъла на ЗС и негаторен иск, с който се претендира осъждане на
ответниците да преустановят действията си по лишаване от достъп до процесния имот
/незастроена част на вътрешен двор с площ от 334,65кв.м./, чрез премахване на катинара на
съществуващата решетъчна метална врата, както и като премахнат надписа „Частна
собственост, влизането на външни лица забранено.“ тъй като с това поведение се създавали
пречки за собствениците да упражняват достъп до покрива на техните гаражи.
С протоколно определение от 19.05.2022г. ищецът И. Й. Й. е заменен на основание
чл.226, ал.2, вр. чл.222 ГПК със З. О. Щ., с ЕГН ********** и адрес: гр. София, ул. „*******
ап.8.
Жалбата е допустима, като подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, и следва да се
разгледа по същество.
При служебната проверка по чл. 269 ГПК съдът намира решението за валидно, но
разгледано по същество е неправилно, като излага следните съображения.
Основният спорен между страните въпрос е дали незастроената част от поземления
имот представлява обща част по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗС.
Разпоредбата на чл. 38, ал.1 ЗС предвижда,че при сгради, в които етажи или части от
етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху
която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни
стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите,
гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените
помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и
вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове
инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на
портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо
ползуване.
Земята, върху която е построена сградата, т. е. частта от дворното място, която е
застроена и върху която сградата тежи като конструкция, винаги е обща част по естеството
си по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗС. Тази част служи за ползване на сградата по
предназначение и за осигуряване на достъп до нея с оглед правата на суперфициара, т. нар.
суперфициарно пространство, поради което не би могла да бъде променена, защото не би
могла да бъде използвана за други нужди, освен за основа на сградата и без нея сградата не
може да съществува. Не такова е положението с двора, чийто статут може да бъде различен.
Останалата част от дворното място, не винаги представлява обща част по смисъла на чл. 38,
3
ал. 1 ЗС. Дворът е със статут на обща част по естеството си само в хипотезите, когато е
налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята.
Според задължителната съдебна практика, постановена по реда на чл. 290 ГПК, е
правно невъзможно е дворът да е обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС и същевременно
идеална част от него да е собственост на трето лице, което не притежава самостоятелен
обект в етажната собственост. Участието в съсобствеността на дворното място, наред с
етажните собственици, на трето лице, чуждо на етажната собственост, което не притежава
самостоятелен обект в сградата-етажна собственост обусловя обикновена съсобственост, в
който случай дворното място, притежание на собствениците на земята, може да се
разпредели от тях за ползване по реда на чл. 38, ал. 2 от ЗС. Собствеността върху общите
части е неразривно свързана със собствеността върху самостоятелен обект в сградата, като
делът на собственика е еднакъв по отношение на всички общи части. (Решение от
25.02.2015 г. на СРС по гр. д. № 15797/2013 г., Решение № 3459 от 6.03.2023 г. на СРС по гр.
д. № 8612/2022 г., Решение № 149 от 9.02.2016 г. на ОС - Варна по в. гр. д. № 1981/2015 г.,
Решение № 3881 от 9.10.2015 г. на РС - Варна по гр. д. № 14910/2014 г., Решение № 17047
от 22.01.2019 г. на СРС по гр. д. № 17624/2017 г.)
Принадлежността на правото на собственост върху дворното място е отдЕ. от
принадлежността на правото на собственост върху сградата по реда на чл. 63 ЗС –
собствениците на земята са отстъпили на трето за спора лице правото да построи сграда
върху тяхната земя и да стане собственик на построеното, като впоследствие правото на
собственост върху построените индивидуални обекти е прехвърлено на ответниците. В тази
хипотеза суперфициарът, респ. купувачите на индивидуалните построени обекти, стават
собственици на построеното и по отношение на общите части приложение ще намери
режимът на етажната собственост. Дворното място, обаче, принадлежи на учредилите
правото на строеж лица и по отношение на него специалният режим не намира приложение.
Ползването на дворното място може да се извършва по правилото установено в чл. 64 ЗС –
само доколкото това е необходимо за ползването на построената жилищна сграда.
Незастроената част от дворното място не може да бъде ползвана от етажните собственици за
такива дейности, които биха лишили от съдържание правото на собственика на земята.
Видно от приложените по делото нотариални актове, с които всеки от ищците
обосновава правото си на собственост, нито един от тях не получава право на собственост
върху земята, а само съответния идеален процент от общите части върху сградата и от
правото на строеж върху мястото. В настоящия случай, макар и да не е налице участие на
трето лице в собствеността върху земята, не е налице идентичност между притежаващите
право на собственост върху самостоятелните обекти в сграда – етажна собственост и на
притежаващите право на собственост върху земята. Още в отговора на исковата молба,
ответниците установяват, че само те притежават право на собственост върху земята. Видно
от приложеното по делото съдебно решение, ответниците и строителя са уредили
облигационните последици от неизпълнение на задълженията си по сключения между тях
предварителен договор. Както правилно отбелязват, последният не е искано да бъде
обявяван за окончателен, като строителя се е съгласил с присъждане на уговорените по
договора неустойки при неизпълнение на задължението на ответниците за прехвърляне на
правото на собственост върху земята в уговорения срок. Ответниците – учредители са
осъдени да заплатят на строителя – изпълнител уговорената по предварителен договор
неустойка, с което спорът помежду им е разрешен. Предварителният договор не е обявен за
окончателен, правото на собственост върху земята не е прехвърлено върху изпълнителя,
поради което и собственици на земята са останали единствено учредителите – ответници по
делото. Въззивният съд не споделя изводите на първата инстанция относно характера на
дворното място като обща част и въззивната жалба в тази си част е основателна.
Процесният парцел няма статут на обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, тъй като
4
от данните по делото е видно, че не е налице пълно съвпадение между етажните
собственици на построената в него сграда и собствениците на терена. Обща част на
етажните собственици във всички случаи е тази част от дворното място, която е нужна за
ползването на сградата по предназначение и за осигуряване на достъп до нея /чл. 64 ЗС –
площи, прилежащи към сградата и служещи за нейното използване – такива са подходите
към сградата – път, пътеки, както и зелени площи.
Паркирането на автомобили не представлява такава необходимост от ползване на
земята по смисъла на посочената норма (Решение № 1196 от 26.V.1966 г. по гр. д. № 155/66
г., I г. о. и Решение № 538 от 09.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 519/2009 г., ІV г. о., ГК ), а
останалата част от дворното място представлява обикновена съсобственост между
собствениците на терена и като такава ползването върху нея може да се разпределя по реда
на чл. 32, ал. 2 ЗС, включително няма пречка да бъде разпредЕ. за индивидуално ползване
като паркоместа, но от всички или от част /по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС/ от собствениците на
земята (Решение № 199 от 10.08.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5955/2014 г., IV г. о., ГК). В този
смисъл е чл. 43, ал. 3 от ЗУТ - когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда
етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъда осигурени и в
свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от
общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната
задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната
сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането
се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ,
която не е необходима за ползването на сградата по предназначение. Собственикът на
терена определя начина на ползването му, в т. ч. разпределяне на разноските за поддръжката
на поземления имот и съоръженията в него, които не са собственост на етажните
собственици.
По насрещния иск, предявен от ищците по чл.109 от ЗС.
Доколкото се установи, че незастроената част от поземления имот не е обща част,
следователно ищците нямат право на собственост върху нея, последните не са активно
легитимирани да предявят иска по чл. 109 ЗС. Насрещната въззивна жалба следва да бъде
оставена без уважение.
Въззивният съд, предвид гореизложеното, приема, че процесната незастроена част от
поземления имот не представлява обща част, поради което и въззивната жалба следва да
бъде уважена, а обжалваното съдебно решение да бъде отменено в тази част.
По разноските.
Предвид изхода на спора, разноски се дължат единствено на въззиваемите. Към
въззивната жалба са приложени пълномощно и договор за правна защита и съдействие от
03.10.2022 год., като такива са приложени и към отговора на въззивната жалба от 15.02.2023
год., като за въззивната жалба е посочено внасяне на сума в размер на 2 400 лева, а за
отговора на насрещната въззивна жалба, като внесена е посочена сума в размер на 750 лева.
Само, когато е доказано извършването на разноски в производството, те могат да се
присъдят по правилата на чл. 78 ГПК. В договора за правна помощ следва да бъде указан
вида на плащане, освен когато по силата на нормативен акт е задължително заплащането да
се осъществи по определен начин– например по банков път. В т. см. Тълкувателно решение
№ 6/ 2013 г. по т. д. № 6/ 2012 г., т. 1 "Съдебни разноски за адвокатско възнаграждение се
присъждат, когато страната е заплатила възнаграждението". По общо правило доказателства
за извършването на разноските следва да бъдат представени до приключване на съдебното
дирене. В настоящия случай, въпреки представените документи, ведно със списък с разноски
по чл.80 от ГПК, въззивниците не установяват реално заплащане на сумата за адвокатско
възнаграждение. И в двата договора за правна защита и съдействие е отбелязано, че сумата е
„внесена“, което е индикация за плащане по банков път, но платежни нареждания не са
5
приложени, а за да се приеме, че е плащане в брой, последното трябва да е формулирано
изрично в договорите за да се приемат като разписка за извършените плащания. В случая и
такава хипотеза не е налице. Поради което, разноски не следва да се присъждат на
въззивниците.
По изложените съображения, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №20050773 от 29.07.2022 год. по гр.д.16781/2021 год., 25 – ти
състав, СРС в частта, с която е уважен предявения установителен иск с правно основание
чл.124, ал.1 от ГПК вр. чл.38, ал.1 ЗС, предявен от Д. И. Б., ЕГН *******, с постоянен адрес:
гр. София, бул. „*******, И. Й. Й., ЕГН **********, с постоянен адрес : гр. София, бул.
„*******, М. Д. М., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. ******* Р. И. В.,
ЕГН**********, с постоянен адрес: гр. София, бул. „*******, *******, Е. А. К., ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр. София, ул. ******* и И. Д. Д., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. Враца, ул. „******* всички действащи чрез пълномощника си адв. М.
Т. от САК, със съдебен адрес: гр. София, ул. ******* срещу И. Й. Т., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. София, ж.к. *******, *******, И. Б. Т., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. София, ж.к. *******, *******, Л. С. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.
София, бул. „*******, Е. Д. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, бул. „*******
и З. С. З., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. „*******, всички действащи
чрез адв. Я. С. от САК, със съдебен адрес: гр. София, ж.к. ******* с което е ПРИЗНАТО ЗА
УСТАНОВЕНО че незастроената част от поземлен имот с идентификатор 68134.1930.490,
представляваща земната повърхност над подземни гаражи, изградени в сутеренен етаж, на
кота - 3,87 м. в жилищна сграда, находяща се на адрес: гр. София, бул. „*******, е обща
част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, като ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иск с правно основание чл.38 от ЗС, предявен от
Д. И. Б., ЕГН *******, с постоянен адрес: гр. София, бул. „*******, И. Й. Й., ЕГН
**********, с постоянен адрес : гр. София, бул. „*******, М. Д. М., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. София, ж.к. ******* Р. И. В., ЕГН**********, с постоянен адрес: гр.
София, бул. „*******, *******, Е. А. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ул.
******* и И. Д. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Враца, ул. „******* всички
действащи чрез пълномощника си адв. М. Т. от САК, със съдебен адрес: гр. София, ул.
******* срещу И. Й. Т., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. *******,
*******, И. Б. Т., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. *******, *******, Л.
С. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, бул. „*******, Е. Д. Г., ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр. София, бул. „******* и З. С. З., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. София, ж.к. „*******, всички действащи чрез адв. Я. С. от САК, със
съдебен адрес: гр. София, ж.к. ******* че незастроената част от поземлен имот с
идентификатор 68134.1930.490, представляваща земната повърхност над подземни гаражи,
изградени в сутеренен етаж, на кота - 3,87 м. в жилищна сграда, находяща се на адрес: гр.
София, бул. „******* не е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността.
ПОТВЪРЖДАВА Решение №20050773 от 29.07.2022 год. по гр.д.16781/2021 год., 25
– ти състав, СРС в частта, с която е отхвърлен иск с правно основание чл.109 ЗС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от получаване
на съобщението.
Председател: _______________________
6
Членове:
1._______________________
2._______________________
7