№ 15876
гр. София, 22.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело
№ 20241110174419 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на „********“ ООД и Б. П. Т. - Л.
срещу етажните собственици на сграда в режим на ЕС, находяща се в ********
Ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата, която е в
режим на ЕС. Посочват, че на 06.11.2024г. е проведено ОС на ЕС, на което са приети
решения. Поддържат, че поканата за свикване на ОС съдържа абстрактен и неясен
дневен ред, като част от приетите решения отсъстват от предварително обявения
дневен ред. Твърдят, че е налице и съществено несъответствие между обявения дневен
ред и приетите решения. Изтъкват, че решенията противоречат и на императивните
норми на ЗУЕС, като било прието решение вноската за фонд „Ремонт“ да е под един
процент от МРЗ. Не били подложени на гласуване и всички варианти за разпределение
на вноските в ЕС, а таблицата за обитаемост не била част от поканата за ОС.
Съобразно изложеното, молят за отмяна като незаконосъобразни на всички
приети решения на ОС на ЕС, проведено на 06.11.2024г.
Ответниците са подали отговор на исковата молба в законоустановения срок, с
който оспорват иска. Твърдят, че всички приети решения са част от обявения дневен
ред в поканата, като не противоречат на изискванията на ЗУЕС. Изтъкват, че няма
нарушения по свикването и провеждането на ОС.
Съобразно изложеното, молят за отхвърляне на предявения иск.
Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, намира следното:
Предявен за разглеждане е конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС.
Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание. Същото може да бъде сторено в 30-
дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС с молба пред
районния съд по местонахождението на етажната собственост. В съдебната практика -
Решение № 58 от 25.03.2014 г. по гр.д. № 5704/2013 г., I г.о., Решение № 37/20.04.2016
1
г. по гр.д. № 4432/2015 г., I гр.о., е прието, че при предявен иск за отмяна по чл. 40
ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да проверява изцяло законосъобразността на
приетото решение, като с оглед диспозитивното начало в гражданския процес, следва
да се произнесе само по изрично посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото
само те представляват основанието на предявения иск. Недопустимо е решение на
общото събрание да бъде отменено въз основа на пороци, които не са въведени в
исковата молба.
Между страните не се спори, а и от приетия по делото нотариален акт № 8, том I,
рег. № 216, дело № 8/2023 г., се установява, че ищецът „********“ ООД е собственик
на ап. 43, находящ се в процесната сграда в режим на етажна собственост с адрес:
******** ет. 8, както и от нотариален акт № 69, том I, рег. № 1634, дело № 58/2022 г.,
че ищецът Б. П. Т. – Л. е собственик на 1/2 ид. ч. от ап. 45, находящ се в процесната
сграда в режим на етажна собственост с адрес: ******** ет. 9.
От представения по делото протокол се установява, че на 06.11.2024г. е проведено
общо събрание на етажните собственици (ОС на ЕС) при следния дневен ред: 1)
Предоставяне на информация от управителя на ЕС за налични финансови средства по
чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС; 2) Обсъждане финансовото състояние на касата на ЕС.
Предприемане на мерки за подобряване състоянието на приходната и разходната част
на ЕС. Предложение за определяне на ежемесечните вноски по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС
за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вземане на решение за
определянето им; 3) Обсъждане и гласуване на месечен разход за поддръжка на
тревните площи в общите части на сградата; 4) Обсъждане и гласуване на месечен
разход за портиери.
По делото е приложена и приета покана за свикване на общо събрание на
собственици, ползватели и обитатели на самостоятелни обекти в процесната ЕС от
23.10.2024 г., както и протокол за поставяне на поканата от 23.10.2024 г. Съгласно чл.
13, ал. 7 ЗУЕС (в приложимата редакция - изм., ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от
31.12.2023 г.) поканата съдържа дневния ред на общото събрание - въпросите,
предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено
гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане на
неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя),
който адрес е задължително да бъде вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2.
От представените и приети по делото писмени доказателства се установява, че с
поканата от 23.10.2024г., адресирана до собствениците на етажната собственост на
сграда, находяща се на административен адрес: ******** е свикано общо събрание на
процесната ЕС на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС и по реда на чл. 13 ЗУЕС при
следния посочен в нея дневен ред: 1) Предоставяне на информация от управителя на
ЕС за налични финансови средства, по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС; 2) Обсъждане
финансовото състояние на касата на ЕС. Предприемане на мерки за подобряване
състоянието на приходната и разходната част на ЕС. Предложение за определяне на
ежемесечните вноски по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС за управление и поддръжка на
общите части на ЕС и вземане на решение за определянето им; 3) Обсъждане и
гласуване на месечен разход за поддръжка на тревните площи в общите части на
сградата; 4) Обсъждане и гласуване на месечен разход за портиери. Посочено е, че ОС
ще се проведе на 06.11.2024г. в 18:00 часа в централния вход на етажната собственост.
Относно твърденията, че протоколът не съдържа необходимите съгласно ЗУЕС
реквизити, доколкото не са избрани по надлежния ред председател и протоколчик,
съдът намира следното:
Съгласно разпоредбите на чл. 16, ал. 2 ЗУЕС общото събрание се председателства
от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя. Ал. 4 и ал. 5
2
предвиждат, че за провеждането на общото събрание се води протокол.
Протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на
председателстващия. Протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на
общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната
собственост, които те представляват номера на самостоятелния обект, начина, по който
са гласували лицата - „за“, „против“ или „въздържал се“, опис на декларациите в
случай на проведено неприсъствено гласуване, техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения.
В Протокола от ОС на собствениците на етажната собственост от 06.11.2024г. е
отбелязано /л. 20 от протокола, л. 26 от делото/, че Ф. А.а е била председател на ОС на
ЕС, а като протоколчик е избрано лицето Й. Е.. Законът не предвижда необходимост от
избиране на председател на събранието, а очертава кръга от лица, които могат да
изпълняват тази функция. Доколкото не се оспорва обстоятелството, че събранието е
председателствано от избран въз основа на решение на ОС с предвиденото в чл. 17, ал.
2, т. 7 ЗУЕС мнозинство управител, не е налице нарушение на процедурните норми на
соченото от ищците основание. За пълнота, липсата на изрично взето решение в тази
насока не е основание за отмяна на взетите решения от ОС на ЕС, в който смисъл е
Решение № 5220 от 16.10.2023 г. по в. гр. д. № 7854/2023г. на СГС, в което се приема,
че при липса на възражения от присъстващите относно лицето, което е отразено, че ще
води протокола, присъстващите мълчаливо са се съгласили това лице да е протоколчик
и са продължили по дневния ред.
По този възраженията на ищците за несъответствие между обявения дневен ред и
приетите решения съдът намира следното:
От представения по делото протокол от ОС на собствениците на етажната
собственост от 06.11.2024 г. се установява, че по т. 1 от дневния ред управителят на ЕС
е запознал етажните собственици преди ОС на ЕС с размера на платените месечни
вноски към 05.11.2024г. за всеки един от самостоятелните обекти, като за целта е
посочено, че предварително са изпратени таблиците по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС по
електронна поща и във вайбър групата на етажната собственост. Отбелязано е, че в
момента на провеждането на ОС на ЕС по банковите сметки имало следната
наличност: чл. 50 от ЗУЕС - 12260.00 лева и чл. 51 от ЗУЕС – 3812.50 лева. Посочено
е, че по чл. 50 от ЗУЕС към момента на провеждане на ОС длъжници към ЕС са
магазин 4, ап. 43 и ап. 45. Вписани са изказвания на представителя на ап. 43 и ап. 45.
Посочено е, че по чл. 51 от ЗУЕС към момента на провеждане на ОС единствени
длъжници за около 2 календарни години са собствениците на ап. 43 и ап. 45. Вписано
е, че е припомнено на етажните собственици за взетите решения по точка 3 от дневния
ред на ОС на ЕС, проведено на 07.06.2022г., а именно, че събирането на дължимите
вноски по чл. 50 от ЗУЕС от етажните собственици, които по някакви причини до сега
не са ги внесли в касата на ЕС за периода 01.06.2018г.-30.04.2022г., следва да стане в
срок до един месец от публикуването на протокола от ОС на ЕС, както и че след
изтичане на срока се прилагат разпоредбите на чл. 38 ал. 1 и 2 от ЗУЕС и чл. 23, ал. 4
от ЗУЕС. Направено е отбелязване, че събирането на дължимите вноски по чл. 51 от
ЗУЕС от етажните собственици, които по някакви причини до сега не са ги внесли в
касата на ЕС за периода 01.06.2018г.-30.04.2022г., трябва да стане в срок до един месец
от публикуването на протокола от ОС на ЕС, както и че след изтичане на срока се
прилагат разпоредбите на чл. 38 ал. 1 и 2 от ЗУЕС и чл.23, ал. 4 от ЗУЕС. Записано е,
че в случай че има забавяне на 3 месечни вноски за периода след 01.05.2022г.,
задълженията на етажните собственици към касата на ЕС стават изискуеми, съгласно
чл. 38, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС и чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС, както и че месечните вноски по
чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС следва да се заплащат до пето число на текущия месец по
3
банков път, като един път месечно ще се събират вноските и на ръка при
предварително оповестен ден и час. Посочено е, че на ОС на ЕС, проведено на
07.06.2022г., не е имало съгласие от етажните собственици за опрощаване на
финансовите задължения, както и за отсрочването на изпълняването им, т.к. не е
имало мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части в етажната
собственост съгласно чл. 17, ал. 2, т. 4 от ЗУЕС. Направено е отбелязване, че по време
на обсъждане на тази точка от дневния ред са направени парични преводи от
собствениците на ап. 43 и ап. 45 във връзка с неплатените вноски по чл. 51 от ЗУЕС за
2023 и 2024 години. Управителят на ЕС е обявил, че ще актуализира таблиците за
месец ноември 2024г. и ще публикува актуални данни в края на месеца. Отбелязано е
и предложение, съгласно което, в случай че до края на годината не бъдат погасени
задълженията от всички длъжници в ЕС, на следващото ОС на ЕС през месец януари
2025г., ОС на ЕС да упълномощи управителя на ЕС да представлява и
преупълномощава адвокат, който да представлява пред съда собствениците в етажната
собственост по исковете във връзка с общите части в ЕС срещу некоректните платци
към ЕС.
Съдът намира, че по тази точка няма прието решение, което да поражда правни
последиици за етажните собственици. Налице е обсъждане финансовото състояние на
ЕС, както и евентуално какви действия биха били предприети спрямо длъжниците на
ЕС и в какви срокове. От това решение не се поражда ново задължение за заплащане
на вноските към ЕС, а самото решение има декларативно и информативно значение –
уведомява длъжниците кога биха били предприети действия по принудително
събиране на дължимите суми спрямо тях. Ето защо, не може да се приеме, че в случая
е налице нарушение на чл. 16 ал. 3 ЗУЕС.
Следващите приети решения по т. 2 от проведеното ОС, обективирани в
протокола, са: т. 2.1 – От 01.01.2025г. месечните вноски по чл. 50 ЗУЕС да се запазят в
размера, определен с решение на ОС на ЕС, проведено на 07.06.2022г., имайки предвид
наличните по сметката 12 260лв.; т. 2.2 – разходите за управление и поддръжка на
общите части на ЕС да става според чл. 51, ал. 9, т. 1 ЗУЕС – поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства,
независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен
обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател; т. 2.3 – прието
е необходимите средства за управление и поддръжка на общите части на ЕС да са в
размер на 1000лв. месечно, от които 200лв. почистване, 100лв. техническа поддръжка,
190лв. абонамент асансьор, 150лв. ел. енергия общи части и асансьор, 200лв.
управление ЕС, 51лв. интернет за камерите, 10лв. банкови такси за поддръжка на
сметка и 100лв. резерв; т. 2.4 – одобрена е таблица за обитаемост на самостоятелните
обекти; т. 2.5 – прието е месечната такса по чл. 51 ЗУЕС за обекти за жилищни нужди
да бъде 20лв. на обитател, а месечната такса за необитаеми обекти за жилищни нужди
– 20лв.; т. 2.6 – определена е месечната такса по чл. 51, ал. 5 ЗУЕС за обекти за
нежилищни нужди да бъде в четирикратен размер или 80лв. на обект; т. 2.7 – прието е
месечната такса за обекти за нежилищни нужди по чл. 51, ал. 6 ЗУЕС да бъде в размер
на 20лв. на обитател; т. 2.8 – определена е месечна такса за домашни любимци, които
подлежат на извеждане, да е 20лв. на домашен любимец; т. 2.9 – етажните собственици
са информирани, че не се заплащат разходи за деца, ненавършили 6 години; т. 2.10 -
прието е възнаграждение на управителя на ЕС в размер от 200лв.
Както се посочи, обявеният дневен ред в поканата за свикване на ОС на ЕС по т. 2
гласи: „Обсъждане финансовото състояние на касата на ЕС. Предприемане на мерки за
подобряване състоянието на приходната и разходната част на ЕС. Предложение за
определяне на ежемесечните вноски по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС за управление и
4
поддръжка на общите части на ЕС и вземане на решение за определянето им“.
Съдът намира, че с изключение на едно от решенията по т. 2, всички останали
съответстват изцяло на обявения дневен ред, в който ясно и в достатъчна пълнота е
посочено, че ще се отправи предложение и ще се вземат решения за определяне на
месечните вноски по чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС. Не е необходимо да бъдат описвани
подробно всички разходи за управление и поддръжка, които ще бъдат подложени на
обсъждане и гласуване на ОС, а е достатъчно да се посочи, че част от дневния ред са и
месечните вноски за управление и поддръжка и за фонд „Ремонт и обновяване“.
Налице е и изрично препращане към законовите норми, които следва да са известни на
всички. Посоченият в поканата дневен ред по тази точка е достатъчно показателен и
включва всички впоследствие приети решения по т. 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 2.6, 2.7, 2.8, 2.9 и
2.10, касаещи определянето на разходите за управление и поддръжка на ОС, и за фонд
„Ремонт и управление“ (изрично е посочен и чл. 50 ЗУЕС). Следва да се има предвид,
че в пар. 1, т. 11 и 11а от ДР на ЗУЕС са дадени легални дефиниции на разходите за
управление и поддържане, като цитираните решения попадат в приложното поле на
дадените законови определения. Ето защо, съдът намира, че по отношение на тези
решения няма допуснато процедурно нарушение относно липсата на съответствие
между обявения дневен ред в поканата и приетите решения на ОС.
Горното не се отнася за решението по т. 2.4, която касае приета таблица на
обитаемост на самостоятелните обекти. Това решение не може да се приеме за
имплицитно включено в чл. 50-51 ЗУЕС относно определянето на вноските за
управление и поддръжка и фонд ремонт. Подобно решение има самостоятелен
характер, не е включено в обявения дневен ред в поканата за свикване на събранието,
което представлява съществено процесуално нарушение, водещо до неговата
незаконосъобразност и отмяна.
По отношение материалната незаконосъобразност на решението по т. 2.1 относно
определения размер на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“:
Правомощията на общото събрание на етажните собственици са неизчерпателно
изброени в чл. 11 ЗУЕС, като те са свързани с управлението и поддържането на
общите части в сградата в режим на ЕС. Общото събрание има правомощия да вземе
решение за определяне размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“,
съобразно чл. 11, ал. 1, т. 7 ЗУЕС. Според чл. 50, ал. 1 и ал. 2, т. 1 ЗУЕС, общото
събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд „Ремонт и
обновяване“, средствата в който се набират от ежемесечни вноски от собствениците в
размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на
отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от
един процент от минималната работна заплата за страната. Съдебната практика е
категорична, че тази норма има императивен характер относно определения
минимален размер на вноската. Определяйки в т. 2.1 от решението на процесното ОС
на ЕС размер на дължимата вноска от 01.01.2025 г. по чл. 50 ЗУЕС в размера съгласно
решение на ОС на ЕС, проведено на 07.06.2022г., който е по-малък от минимално
предвидения съобразно посочената разпоредба от закона 1% от минималната работна
заплата (МРЗ), тъй като към 07.06.2022г. МРЗ е в размер на 710лв., а към 01.01.2025г. в
размер на 1077лв., не отговаря на повелителното изискване на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС.
Правно ирелевантни са доводите на ответниците относно наличието на достатъчно
към момента средства във фонда и за целесъобразност на приетото решение.
С оглед изложеното, решението по т. 2.1 подлежи на отмяна.
По отношение на възраженията на ищеца, свързани с решението по т.2.2:
Видно от т.2.2 от протокола от ОС на ЕС – чл. 51 ЗУЕС „Разходи за управление и
5
поддържане на общите части на ЕС“, са посочени три начина за разпределяне на
разходите за управление и за поддържане на общите части на ЕС, а именно: 1)
поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на
техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на
необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един
обитател; 2) съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на
сградата, или 3) поравно на самостоятелен обект. Отразено е в протокола, че е
подложена на обсъждане всяка една от трите възможности за разпределянето на
разходите за управление и поддръжка на общите части в ЕС, както и че е преминато
към гласуване по вариант 1, а именно – по чл. 51, ал. 9, т. 1 ЗУЕС, като направеното
предложение е прието с мнозинство от 67.48 % ид. ч. от общите части.
Съгласно нормата на чл. 51, ал. 9 ЗУЕС, действаща към процесния период (ДВ,
бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.), разходите за управление и разходите за
поддържане на общите части на етажната собственост може да се разпределят по
решение на общото събрание на собствениците или на сдружението по един от
следните начини: 1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който
живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за
поддръжка в размер като за един обитател; 2. съобразно процента на идеалните части
на обекта от общите части на сградата, или 3. поравно на самостоятелен обект. В
случая са обсъдени трите допустими от закона варианта и е подложен на гласуване и е
приет вариант № 1, за който са гласували и самите ищци. Съдът намира, че не е
допуснато съществено процедурно нарушение с оглед неподлагане на гласуване на
другите два варианта, предвид че първото предложение е прието с мнозинство от
67,48%, което е достатъчно. Ето защо, това решение не следва да бъде отменяно като
незаконосъобразно.
По възражението на ищците, че в поканата за свикване на общото събрание не е
включено вземането на решение за избор на изпълнител за поддръжка на тревните
площи следва да се посочи, че в т. 3 от протокола в съответствие с обявения дневен
ред – обсъждане и гласуване на разход за поддръжка на тревните площи в общите
части на сградата, е взето решение за определяне на сумата от 120лв. на посещение, 3-
4 пъти годишно в зависимост от необходимостта за поддръжка на градинките в
общите части пред централния вход на ЕС, както и сумите да бъдат заплащани от
сметката на етажната собственост по чл. 50 от ЗУЕС. Нито е обсъждано, нито е прието
решение за избор на изпълнител, поради което доводите на ищеца в тази насока са
неотносими.
Решението по т. 4 също съответства на обявения дневен ред с поканата, поради
което не се явява незаконосъобразно.
С оглед изложеното, съдът приема, че на отмяна като незаконосъобразни
подлежат решенията по т.2.1 и т.2.4 (относно таблицата за обитаемост на
самостоятелните обекти /л. 8-9 от протокола/), а по отношение на останалите решения
искът подлежи на отхвърляне.
По разноските:
При този изход на спора право на присъждане на сторените разноски имат и
двете страни съразмерно на уважената и отхвърлената част. Предвид че се отменят 2
от 13 решения, ищците имат право на 2/13 от сторените разноски, а ответниците на
11/13. Съответно на ищците следва да се присъдят 318лв., а на ответниците 846,15лв.
Воден от горното, съдът
6
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от „********“ ООД, ЕИК: *****, със седалище и адрес
на управление: ******** ет. 6, ап. 43, и от Б. П. Т. – Л., ЕГН: **********, с адрес:
******** ап. 45, срещу Етажните собственици на сграда в режим на етажна
собственост, находяща се в ******** представлявани от управителя Ф. А.а, иск с
правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС приетите на ОС на ЕС, проведено на 06.11.2024г.,
решения по т. 2.1 и т. 2.4 (относно таблицата за обитаемост на самостоятелните обекти
/л. 8-9 от протокола/), като ОТХВЪРЛЯ иска за отмяна на останалите приети решения.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Етажните собственици на сграда в
режим на етажна собственост, находяща се в ******** представлявани от управителя
Ф. А.а, да заплатят на „********“ ООД, ЕИК: *****, със седалище и адрес на
управление: ******** ет. 6, ап. 43, и Б. П. Т. – Л., ЕГН: **********, с адрес: ********
ап. 45, сумата от 318лв. - разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „********“ ООД, ЕИК: *****, със
седалище и адрес на управление: ******** ет. 6, ап. 43, и Б. П. Т. – Л., ЕГН:
**********, с адрес: ******** ап. 45, да заплатят на Етажните собственици на сграда
в режим на етажна собственост, находяща се в ******** представлявани от управителя
Ф. А.а, сумата от 846,15лв. – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7