Р Е Ш
Е Н И Е №141
гр. Бургас, 08.07.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският
окръжен съд, в открито съдебно заседание на седемнадесети юни две хиляди и двадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Иво Добрев
при секретаря Т С
като разгледа докладваното от съдията Добрев
гражданско дело № 1485 по описа за 2019г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по повод исковата молба на С.М.К., родена на ***г., гражданка на Р
Ф, с постоянен адрес ***, чрез пълномощник адвокат Жанета Иванова от БАК, с
адрес: *** против ,,Ес Ей Груп България“ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр.Несебър, ул.,,Иван Вазов“ №30, вх.1, ап.А-03 за обявяване за
окончателен сключения на 16.06.2012г., изменен с анекс от 17.06.2012г. между
ответника като продавач и ищцата в качеството и на купувач предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот, находящ се в гр.*“, общ.Н*,
жилищна сграда „*“, представляващ апартамент №2 в сграда „А“ на втори жилищен
етаж със застроена площ 46.83 кв.м., подробно индивидуализиран.
Твърди се в исковата молба, че на
16.06.2012г. между ищцата и ,,Ес Ей Груп България“ ООД е сключен предварителен
договор за покупко- продажба на имот, подробно описан, съгласно който
ответникът поел ангажимент да прехвърли правото на собственост на апартамент
със застроена площ 46.83 кв.м. в строящата се от него сграда, а купувачът се
задължил да заплати продажна цена в
размер на 32 400 евро. В подписания на следващия ден анекс към договора
страните се съгласили, че продавачът- ответник следва да прехвърли
собствеността върху имота в срок до 31.12.2018г. и след окончателното изплащане
цената на същия.
Купувачът заплатил по банков път на
10.07. и 11.07.2012г. общо сумата от 32 400 евро. Ответникът обаче не
изпълнил задължението си в срок до 31.12.2018г. да прехвърли собствеността на
процесното жилище, което обстоятелство пораждало за ищцата правен интерес да
поиска от съда обявяването на предварителния договор, сключен с ответника за
окончателен по реда на чл.19 ал.3 ЗЗД.
Ответното дружество, с депозирания
на 17.12.2019г. отговор на исковата молба, излага становище за неоснователност
на исковата претенция. Позовава се на изтекла погасителна давност за
предявяване на иска и прави такова изрично възражение. В тази връзка посочва,
че давностният срок започва да тече от деня, в който вземането е станало
изискуемо, който момент съвпадал с датата на сключване на договора. Оспорват се
представените с исковата молба писмени доказателства- предварителен договор и
анекс към него, пълномощно с нотариална заверка на подписа и разписка за липса
на претенции. Заявява се също така, че датата, посочена в договора не била
достоверна. Оспорва се и получаването на цената по договора. Направено е искане
да бъде задължена насрещната страна да представи в оригинал, посочените по-горе
документи.
В
съдебно заседание искането, с което се оспорва истинността на посочените
по-горе документи е оттеглено от ответника, като се поддържа възражението за
липса на достоверна дата на анекса към договора и потвърждението за плащане на
дължимите от ищцата суми.
Бургаският
окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията на страните, прецени
представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази
закона, приема следното от фактическа страна:
От представените и събрани по делото
доказателства се установява, че между страните, на 16.06.2012г., е сключен предварителен
договор, по силата на който ,,Ес Ей Груп България”ООД поело задължение да построи
и прехвърли на ищеца (купувач) правото на собственост на недвижим имот, находящ
се в гр.**“, общ.Н, жилищна сграда „*“, представляващ апартамент №2 в сграда
„А“ на втори жилищен етаж със застроена площ 46.83 кв.м.
Съгласно чл.III от договора, цената на недвижимия имот в размер на 32 400 евро трябвало да
бъде платена по банков път в срок до 20.07.2012г. по конкретно посочена сметка на ответника в
„Интернешънъл Асет Банк“ АД.
Последният от своя страна се задължавал да
прехвърли в полза на купувача или
посочено от него трето лице правото на собственост върху процесния имот в
10-дневен срок след окончателното заплащане цената на имота.
На
17.06.2012г.страните сключили анекс, в който се предвиждало, че задължението за
сключване на окончателен договор следва да бъде изпълнено от продавача в срок до
31.12.2018г.
В изпълнение на ангажиментите си К. превела по банков път на два пъти
-10.07.2012г. и 11.07.2012г.сумата от **** по посочената от ответника банкова
сметка, ***. В тази връзка по делото са представени заявления за паричен превод
в чуждестранна валута, видно от които ищцата е наредила на посочените по-горе
дати по банков път по сметка на дружеството ответник, сумата от 16 000
евро-на 10.07.2012г. и сумата от 16 400 евро на 11.07.2012г.
Представено
е по делото и потвърждение, подписано от представлялащия ответника-А.Д., видно
от което ищцата е заплатила пълната сума, дължима за процесния апартамент.
Спорът е
концентриран относно това, достоверна ли е датата на представените по делото
анекс към предварителния договор и потвърждение за плащане, както и изправна
страна ли е ищцата предвид направеното оспорване на твърдението за извършено в
полза на ответника плащане.
В хода на производството е
допусната и изготвена съдебно-техническа експертиза, от заключението на която,
неоспорено от страните става ясно, че самостоятелен обект с идентификатор
11538.502.176.1.2 по кадастралната карта на гр.Свети Влас е идентичен с
апартамент №2, находящ се в сграда „А“ на втори етаж, описан в предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 16.06.2012г.
В качеството на свидетел
показания е дал А.Я.Д., който посочва, че през 2012г. е представлявал
ответника, като пълномощията му не били оттеглени до настоящия момент, а
правомощията му включвали възможност за подписване на предварителни договори от
името на дружеството и договаряне на условията по сделки. Заявява, че причина
за подписване на анекса към предварителния договор била идеята на купувача да
препроде имота и прехвърли правата по договора на трето лице, с цел да
реализира печалба. Посочва също така, че по този начин датата на сключване на
окончателен договор се измествала напред във времето, за да има по дълъг
период, в който да се търсят купувачи от К..
При
така изяснените фактически обстоятелства, съдът направи следните правни изводи:
Успешното реализиране на
потестативното право по чл.19 ал.3 ЗЗД е предпоставено преди всичко от
извършване на преценка за наличието на действителен предварителен договор,
който валидно обвързва страните, доколкото поначало нищожния договор не поражда
действие. Освен това, ищецът следва да е изпълнил задълженията си по
предварителния договор, изискуемостта на които е настъпила преди уговорения момент за сключване на
окончателния договор (аргумент от чл.362 ал.1 ГПК). Тъй като съдебното решение,
с което уважава иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е деривативно правно основание,
предпоставка за постановяването му е положително установяване, че ответникът е
титуляр на правото, предмет на договора- чл.363 от ГПК. Така предвидените в
закона предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен,
съдът намира, че се установяват в настоящото производство от събраните по
делото доказателства.
Процесният
договор между страните е бил сключен в изискуемата от чл.19 ЗЗД писмена форма
за валидност на предварителния договор за покупко-продажба, като ответника се е
задължил да прехвърли в полза на ищеца правото на собственост върху
индивидуално определен недвижим имот срещу задължението на купувача- ищец да
заплати уговорената цена.
Предмет на възникналото
облигационно правоотношение е недвижимият имот, така както е индивидуализиран в
исковата молба, идентичен със самостоятелния обект с идентификатор
11538.502.176.1.2 по кадастралната карта на гр.Свети Влас, находящ се в сграда
с идентификатор 11538.502.176.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр.Свети Влас. Постигнатото съглашение е валидно, доколкото с подписване на
договора страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи.
Поначало частният документ, какъвто несъмнено
представлява подписаният между страните анекс съставлява доказателство, че
изявленията, които се съдържат в него са направени от тези лица. Достоверността
на датата може да се оспорва от трети лица, които не са участвали в съставянето
на документа, какъвто не е настоящия случай. Анексът е подписан от пълномощник
на ответника като към датата на сключване на същия, А.Д. е разполагал със
съответните пълномощия и представителна власт да сключва предварителни
договори. При това положение няма как да се твърди, че дружеството-ответник се
е явава трето за документа лице по смисъла на чл.181 ГПК. Дори и да бъде прието
обратното в тежест на ответника е било да докаже, че процесният документ няма
достоверна дата, а такова успешно доказване по делото не е проведено.
Съдът е на мнение, че плащането на
цената, е осъществено от ищцовата страна като за това свидетелстват
представените документи, изходящи от „Нордеа Банка“, Н Р, от които се вижда, че
дължимата от К. сума в размер на 32 400 евро е преведена по посочената в
предварителния договор сметка на ответника в „Интернешънъл Асет Банк“АД.
Горният извод се подкрепя и от изявленията, обективирани в представеното по
делото потвърждение от 10.06.2013г., изходящо от дружеството- ответник,
доколото в него се съдържа признание на неизгодни за последното факти.
Установена е
от представените по делото доказателства, следващата необходима предпоставка за
уважаване на предявения иск- наличието на собственост по отношение на процесния
имот в патримониума на ответната страна.
Същевременно, няма твърдения, а още по- малко
ангажирани доказателства договорът да е развален, както и задълженията за прехвърляне правото на
собственост да са изпълнени.
Установи се от представените по делото
писмени доказателства- разрешение за строеж, копие от екзекутивна документация
за сградите- част архитектурна, актове и протоколи, включително удостоверение
за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда за сезонно ползване, както и от
заключението на извършената съдебно- техническа експертиза, че със заповед
№КД-14-02-1308/17.07.2012г. на началника на СГКК-Бургас е одобрено изменението
в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Несебър като са нанесени
сгради с идентификатори 11538.502.176.1 и 11538.502.176.2 в първата, от които
се намира процесния апартамент.
Неоснователно се явява направеното
възражение за погасяване по давност на предявения иск. Когато в предварителния договор е уговорен
срок, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в който е следвало да се сключи
окончателният договор, като в този случай давността започва да тече от момента
на изтичане на уговорения срок. /в този см. Решение № 286/28.09.2011 г. по
гр.д. № 1055/2010 г. на ВКС, ІІІ г.о., Решение № 204/08.05.2006 г. по гр.д. №
1196/2005 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 72 от 06.03.2012 г. по гр.д. № 443/2011
г. на ВКС, ІV г.о., постановени по чл. 290 ГПК/. Продавачът се е задължил да
прехвърли собствеността върху процесния апартамент в срок до 31.12.2018г. и от
този момент е започнал да тече давностния срок, като към датата на предявяване
на иска не е изтекъл.
В случая са налице и всички условия на
закона за обявяване на предварителния договор за окончателен, които следва да
бъдат проверени от съда: наличие на сключен между страните валиден
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот- собственост на
ответника по делото, по който договор ответното дружество не е изпълнило задължението си за сключване на окончателен договор, с
което е изпаднало
в забава.
Ето защо
и по така изложените съображения, съдът намира, че предявеният иск с правно
основание в чл.19 ал.3 ЗЗД, следва да бъде уважен, а сключеният предварителен
договор за покупко- продажба на процесния недвижим имот-
обявен за окончателен.
С настоящия съдебен акт, ищцата на основание чл.364 ал.1 ГПК следва да бъде осъдена да заплати сумата от 547.33лв.( петстотин
четиридесет и седем лева и тридесет и три стотинки) по сметка на Бургаския
окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т.8 от Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, сумата от 63.36
лв.(шестдесет и три лева и тридесет и шест стотонки) по сметка на Агенцията по
вписванията- служба по вписванията- град Несебър, представляваща дължима такса
по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията,
както и сумата от 1140.62лв. (хиляда сто и четиридесет лева и шестдесет и две
стотинки), представляваща дължима такса по силата на чл.47 ал.2 от Закона за
местните данъци и такси и във връзка с чл.41 ал.2 от Наредбата №14 за
определяне размера на местните данъци, приета от Общински съвет-град Несебър. Всички
посочени по-горе и дължими такси са определени върху уговорената между страните
продажна цена на процесния имот /чл.46 ал.2 т.1 от ЗМДТ и чл.96 ал.1 и ал.3 и &2 от ЗННД/. Следва, освен това, да бъде наредено
вписването на възбрана върху процесния недвижим имот за определените по-горе в
тежест на ищцата разноски в полза на Бургаския окръжен съд.
На основание чл.78 ал.1 ГПК, на ищцата
следва да бъде присъдена и сумата от 3059.31 лева, представляваща направени от
нея съдебно- деловодни разноски.
На основание
чл.364 ал.2 ГПК, препис от решението не следва да бъде
издаван, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имота.
Мотивиран от горното и на
основание чл.19 ал. 3 ЗЗД, Бургаският окръжен
съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен, сключения на 16.06.2012г.
предварителен договор, изменен с анекс от 17.06.2012г. между С.М.К., родена на ***г.,
гражданка на Р Ф, с постоянен адрес ***, в качеството и на купувач и ,,Ес Ей
Груп България“ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Несебър, ул.,,Иван Вазов“ №30,
вх.1, ап.А-03, в качеството му на продавач за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в жилищна сграда „VILLA CALABRIA“ състояща се от два блока: блок „А“ и блок „Б“, находяща се в УПИ I -
7023/едно римско тире седем хиляди двадесет и три/ в кв.24/двадесет и четири/
по плана на гр.Св.Влас - юг, област Бургас, община Несебър, а именно:
Апартамент № 2/две/, находящ се в сграда „А“ на втори етаж със застроена площ
от 46.83кв.м./четиридесет и шест цяло и осемдесет и три стотни квадратни
метра/, състоящ се от входно предверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня и
тоалетна и тераса, както и 7.14кв. идеални части от общите части на сградата и
правото на строеж, с което общата квадратура на апартамента става 53.97 кв.м.,
при граници: на същия етаж: Ап.№ АЗ и асансьорна клетка, под апартамента- Ап.№
А1, над апартамента - Ап.№ А8, индивидуализиращ се към момента по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Св.Влас, общ.Несебър, обл.Бургас, одобрени
със Заповед РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно
изменение със заповед КД-14-02-1308/17.07.2012г. на Началник на СГКК-Бургас,
като САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 11538.502.176.1.2/код по
ЕКАТТЕ - единадесет хиляди петстотин тридесет и осем, номер на кадастрален
район - петстотин и две, поземлен имот номер - сто седемдесет и шест, сграда -
едно, самостоятелен обект в сграда - две/, с адрес на имота: гр.С В, ул.“С В“ -
вила „*“ бл.“*“, ет.*, ап.А2, находящ се на първи етаж в сграда с идентификатор
№11538.502.176.1, брой надземни етажи 6, брой подземни етажи 1, предназначение:
жилищна сграда със смесено предназначение, сградата е разположена в поземлен
имот с идентификатор №11538.502.176 с предназначение на самостоятелния обект:
жилище апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ:
46.83кв.м./четиридесет и шест цяло и осемдесет и три стотни квадратни метра/,
прилежащи части: 6.87кв.м./шест цяло осемдесет и шест стотни квадратни метра/.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 11538.502.176.1.3,
под обект: 11538.502.176.1.47 и над обекта:11538.502.176.1.8.
ОСЪЖДА
С.М.К., родена на ***г., гражданка на Р Ф, с постоянен адрес *** да заплати
сумата от 547.33лв.( петстотин четиридесет и седем лева и тридесет и три
стотинки) по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна
такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност, сумата от 63.36 лв.(шестдесет и три лева и тридесет и
шест стотонки) по сметка на Агенцията по вписванията- Служба по вписванията- град
Несебър, представляваща дължима такса по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от
Агенцията по вписванията, както и сумата от 1140.62лв. (хиляда сто и
четиридесет лева и шестдесет и две стотинки), представляваща дължима такса по
силата на чл.47 ал.2 от Закона за местните данъци и такси и във връзка с чл.41
ал.2 от Наредбата №14 за определяне размера на местните данъци, приета от
Общински съвет-град Несебър.
ДА СЕ ВПИШЕ в полза на Окръжен съд-Бургас,
възбрана върху недвижим имот, находящ се в жилищна
сграда „***“ състояща се от два блока:
блок „А“ и блок „Б“, находяща се в УПИ I - 7023/едно римско тире седем хиляди
двадесет и три/ в кв.24/двадесет и четири/ по плана на гр.С.В - юг, област Б,
община Н, а именно: Апартамент № 2/две/, находящ се в сграда „А“ на втори етаж
със застроена площ от 46.83кв.м./четиридесет и шест цяло и осемдесет и три
стотни квадратни метра/, състоящ се от входно предверие, дневна с кухненски
бокс, спалня, баня и тоалетна и тераса, както и 7.14кв. идеални части от общите
части на сградата и правото на строеж, с което общата квадратура на апартамента
става 53.97 кв.м., при граници: на същия етаж: Ап.№ АЗ и асансьорна клетка, под
апартамента- Ап.№ А1, над апартамента - Ап.№ А8, индивидуализиращ се към
момента по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Св.Влас,
общ.Несебър, обл.Бургас, одобрени със Заповед РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния
директор на АК, с последно изменение със заповед КД-14-02-1308/17.07.2012г. на
Началник на СГКК-Бургас, като САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №
11538.502.176.1.2/код по ЕКАТТЕ - единадесет хиляди петстотин тридесет и осем,
номер на кадастрален район - петстотин и две, поземлен имот номер - сто
седемдесет и шест, сграда - едно, самостоятелен обект в сграда - две/, с адрес
на имота: гр.Свети Влас, ул.“Свети Власий“ - вила „Калабрия“ бл.“А“, ет.1,
ап.А2, находящ се на първи етаж в сграда с идентификатор №11538.502.176.1, брой
надземни етажи 6, брой подземни етажи 1, предназначение: жилищна сграда със
смесено предназначение, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор
№11538.502.176 с предназначение на самостоятелния обект: жилище апартамент,
брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ: 46.83кв.м./четиридесет и
шест цяло и осемдесеЬг и три стотни квадратни метра/, прилежащи части:
6.87кв.м./шест цяло осемдесет и шест стотни квадратни метра/., при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 11538.502.176.1.3, под обект:
11538.502.176.1.47 и над обекта:11538.502.176.1.8.
Препис от настоящото решение, ведно
със заверени копия на схема №15-920689/ 10.10.2019г. на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 11538.502.176.1.2 на СГКК-гр.Бургас, да се изпратят на
Агенцията по вписванията- служба по вписванията- град Несебър за извършване на
необходимите действия по вписване на наложената от съда възбрана.
УКАЗВА на ищцата С.М.К.,
родена на ***г., гражданка на Р Ф, с постоянен адрес ***, че препис от настоящото
съдебно решение няма да бъде издаден преди да представи доказателства за
заплащане на посочените по-горе разноски по прехвърлянето- посочените суми в
полза на Бургаския окръжен съд, Община Несебър и Агенцията по
вписванията-служба по вписванията-град Несебър, както и на такива за заплащане
на дължимите данъци и такси за имота към държавата и ***.
УКАЗВА на С.М.К., родена на ***г., гражданка на Р Ф, с постоянен адрес ***,
в съответствие с разпоредбата на чл.115 ал.2 ЗС, че следва в шестмесечен срок
от влизането му в сила да впише настоящото положително съдебно решение по
представен препис от нея, както и че след изтичането на този срок вписването на
исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА ,,Ес Ей Груп България“ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Несебър, ул.,,Иван Вазов“ №30,
вх.1, ап.А-03, да заплати на С.М.К., родена на ***г., гражданка на Р Ф, с
постоянен адрес ***, сумата от 3059.31(три хиляди и петдесет и девет лева и
тридесет и една стотонки) лева, представляваща направени съдебно- деловодни
разноски.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна
жалба пред Бургаския апелативен съд.
Съдия :