Р Е Ш Е Н И Е №127
град Несебър, 11.07.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърския районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на трети
май, през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Диана Каравасилева, като разгледа
докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 657
по описа за 2017г. и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на
етажната собственост.
Ищцата О.П.Г., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, твърди, че собственик на недвижим имот във
ваканционен комплекс „Апартхотел А.”, разположен
поземлен имот с идентификатор ****** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Несебър, представляващ Апартамент № 606D, с идентификатор *******************, находящ се на шестия етаж в секция D, със застроена площ от 50.95 кв.м.,
ведно с 10,95 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и че за
правото си на собственост се е снабдила с нотариален акт № 7, том ХVІ, рег.№
13398, дело № 2880 от 02.09.2011г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК
и район на действие РС-Несебър. Ищцата твърди също, че на 02.06.2017г. се е
провело Общо събрание на етажната собственост (ОСЕС), на което тя е
присъствала. Счита, че събранието е нередовно свикано и проведено, поради което
намира за незаконосъобразни взетите на него решения. Изброява точките от
дневния ред, както и че в поканата са посочени обстоятелствата, поради които
събранието е свикано на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС. В настоящия случай
липсвали предпоставките за свикване на общото събрание на основание посочената
разпоредба, тъй като не е бил налице неотложен случай по смисъла на § 1, т.16
от ДР на ЗУЕС, респ. посочените в поканата предпоставки не обосновават
неотложен случай. Счита, че свикването на това ОСЕС чрез поставяне на поканата
на 31.05.2017г. е било то да предхожда друго такова, за което вече е било
отправено искане на основание чл.12, ал.2 и ал.3 от ЗУЕС. И тъй като не е бил
налице неотложен случай, поканата за свикването му е поставена без да е спазен
срока по чл.13, ал.1 от ЗУЕС, което е самостоятелно основание за отмяна на
взетите на него решения като незаконосъобразни. Мястото на провеждане на ОСЕС е
било различно от мястото, обявено в поканата – фоайето на к-с „А.”, като
действителното място на провеждането му – ресторант, частна собственост, не е
посочено и в изготвения протокол за провеждането му, с което е нарушен чл.16,
ал.5 от ЗУЕС и е осуетена по този начин възможността собственици и техни
пълномощници да участват на събранието. Освен това, в нарушение на чл.16, ал.5
от ЗУЕС не са посочени в приложения списък на собствениците, присъствали или
представлявани на събранието, данни за притежаваните от тях самостоятелни
обекти в етажната собственост, номерата на тези самостоятелни обекти,
разискванията, предложенията, изявленията и обсъжданията, а макар и в протокола
да е посочен кворум от 34,56% идеални части от общите части на събранието, то
събранието е проведено при кворум от 33,60%, което предполага неправилното му
изчисление. Общото събрание не се е председателствало от председателя или друг
член на управителния съвет, а от друго лице, с което пък е нарушен чл.16, ал.2
от ЗУЕС. Нарушен е и чл.16, ал.4 от ЗУЕС, защото в протокола от проведеното
ОСЕС не е отразено как е избран протоколчика. Липсват и данни на събранието да
са присъствали преводачи предвид, че на събранието са присъствали етажни
собственици, респ. техни представители, които не владеят български език. Ищцата
не е била снабдена с пълномощните относно етажните собственици, които са били
представлявани на събранието от пълномощници, с което счита, че е нарушен
чл.14, ал.5 от ЗУЕС. Това от своя страна е довело до липса на доказателства за
кворума, при което е проведено събранието, и дали то е проведено при изискуемия
от закона кворум. Изброяват се участници на събранието, за които се твърди, че
не са еднолични собственици на самостоятелните обекти, поради което и не са
представлявали всички идеални части от общите части, приспадащи се към
съответния обект, което е довело до неправилно изчисление на кворума, което пък
от своя страна налага извода, че събранието е било проведено без изискуемия в
случая кворум от 33% идеални части от общите части на етажната собственост, тъй
като събранието не е било проведено при условията на чл.15, ал.3 от ЗУЕС. В
протокола от ОСЕС не е отразен и начинът, по който е гласувал конкретен етажен
собственик по конкретни точки от дневния ред. Счита за незаконосъобразно
решението, взето по т.1 от дневния ред предвид, че в дневния ред е предвиден
необходим ремонт, докато решението по тази точка е за неотложен ремонт, като
акцентира върху тези две понятия съгласно дефинициите според § 1, т.8 и т.9 от
ДР на ЗУЕС, съответно разграничението им според чл.48 и чл.49 от ЗУЕС. По този
начин решението освен в нарушение на чл.16, ал.3 от ЗУЕС и чл.48 от ЗУЕС, е
взето и в нарушение на чл.50 от ЗУЕС относно начина на набиране на средствата.
Наред с това, някои от етажните собственици не са участвали в гласуването по
тази точка от дневния ред, а решението по тази точка не е взето с изискуемото се
според чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС мнозинство. По същите съображения счита за
незаконосъобразно и решението по т.2 от дневния ред. Счита, че решенията по
т.3, т.4, т.5, т.6, т.7 и т.8 от дневния ред не са взети в условията на
неотложност, като освен това с решението по т.3 от ЗУЕС е нарушен чл.51, ал.2
от ЗУЕС, а с решението по т.5 е нарушен чл.16, ал.3 от ЗУЕС, предвид, че
прекратяването на мандата на УС на ЕС не е предвидено в поканата за свикване на
ОСЕС, а и не е ясно основанието, на което е взето това решение. Решението по
т.6 от дневния ред, с което е определен размер на годишната такса за поддържане
на общите части, противоречи на императивните разпоредби на чл.50, ал.2, т.1 и
чл.51 от ЗУЕС. Решението по т.7 също е взето без изискуемия от закона кворум,
поради което противоречи на чл.17, ал.2, т.7 и чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Моли съдът
да постанови решение, с което да бъдат отменени решенията на ОС на ЕС, взети на
02.06.2017г.
Ответната страна – Етажната
собственост на ваканционен комплекс „Апартхотел А.”,
представлявана от Председателя на Управителния съвет на ЕС Р.Л., не е подала
отговор на исковата молба, не е взела становище по иска, не е направила
възражения и оспорвания.
В съдебно заседание ищцата не се
явява, представлява се от упълномощения си адвокат, който заявява, че поддържа
исковата молба с изложените в нея доводи и искане за отмяна като
незаконосъобразни на решенията, взети на проведеното общо събрание на етажната
собственост. Претендира разноски.
Ответната страна не се представлява в
проведеното по делото съдебно заседание.
Въз основа на събраните по делото
доказателства, ангажирани единствено от ищцовата
страна, съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Ищцата О.П.Г. е придобила по силата на
договор за замяна на недвижими имоти, сключен на 02.09.2011г. и обективиран в нотариален акт № 7, том ХVІ, рег.№ 13398,
дело № 2880/2011г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, 1/2 (една втора) идеална част от правото на
собственост върху следния недвижим, имот, разположен на шести етаж в секция „D” на Сграда с идентификатор ***************,
изградена в Поземлен имот с идентификатор ******, целият с площ от 6014 кв.м.,
с административен адрес: град Несебър, к.к. Слънчев бряг, „Апартхотел
А.”, вход D,
етаж 6, ап.606D,
а именно: Апартамент № 606D,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор *******************, със
застроена площ от 50,95 кв.м., ведно със съответния процент идеални части от
общите части на сградата и правото на строеж, равняващи се на 10,95 кв.м.
идеални части, като площта на апартамента, ведно с общите части възлиза на
61,90 кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна и тераса, предназначение: Жилище, апартамент.
На неустановена дата е изготвено искане от седемнадесет
етажни собственици, които са заявили, че притежават общо 20,56 на сто идеални
части от общите части на сградата, и с което същите на основание чл.12, ал.2 и
ал.3 от ЗУЕС са поискали от Управителния съвет на Етажната собственост на
ваканционен комплекс „Апартхотел А.” в к.к. Слънчев
бряг, да бъде свикано в 10-дневен срок от получаване на искането Общо събрание
на Етажната собственост, което да се проведе при следния дневен ред: 1) Доклад
на поддържащата компания за 2014 и 2015 години; 2) Избор на
Управител/Управителен съвет за срок от две години; 3) Определяне размера на
ежемесечните парични вноски за поддържане на общите части на етажната
собственост за срок от две години, включително и размера на „разходите за
управление и поддържане” на общите части на етажната собственост за същия срок;
4) Приемане на решения за възлагане правомощията или част от тях на
управителния съвет, както и за възлагане на дейности по поддържането на общите
части на сградата на юридически лица, които е са собственици за срок от две
години; 5) Вземане на решение за завеждане на граждански производства срещу
собственици на самостоятелни обекти в сградата, които не са платили дължимите
такси поддръжка за управление и поддържане на общите части на комплекса,
включително и такива собственици, които имат задължения за минал период от
време; 6) Решение за упълномощаване на Управителя на ЕС да предприеме всичко
необходимо за събиране на дължимите суми от собствениците по съдебен ред, както
и да преупълномощава трети лица с тази цел от името и
за сметка на ЕС.
Пак на неустановена дата етажните
собственици „Ф.Т.2.” ЕООД, ЕИК ******и „Ф.” ЕООД, ЕИК ***************, са
изготвили покана за общо събрание на Етажната собственост на ваканционен
комплекс „Апартхотел А.” – жилищна сграда с
апартаменти за сезонно ползване, разположена върху поземлен имот с
идентификатор ***************, с адрес: к.к. Слънчев
бряг – запад, ваканционен комплекс „Апархотел А.”,
което да се проведе на 02.06.2017г. от 10:00 часа във фоайето на комплекс „А.”,
при следния дневен ред: 1) Вземане на решение за събиране на парични средства с
цел обезопасяване на помещенията на сградата, където са разположени
електрическите табла – места с повишена пожарна опасност, съответно вземане на
решение за възлагане извършването на необходимите ремонтни дейности по
обезопасяването на същите помещения на фирма изпълнител, както и вземане на
решение за поставяне на сигнално охранителни системи в тези помещения; 2)
Вземане на решение за събиране на парични средства с цел обезопасяването асансьорната шахта на вход „С”, съответно вземане на
решение за възлагане извършването на необходимите ремонтни дейности по
обезопасяването на асансьорната шахта на фирма
изпълнител; 3) Вземане на решение за събиране на парични средства, необходими
за погасяване на задълженията за ток и вода, касаещи общите части на сградата,
предвид настъпващия летен сезон; 4) Доклад на поддържащата компания за 2014 и
2015 години; 5) Избора на Управител/Управителен Съвет за срок от две години; 6)
Определяне размера на ежемесечните парични вноски за поддържане на общите части
на етажната собственост з срок от две години, включително и размера на
„разходите за управление и поддържане” на общите части на етажната собственост
за същия срок, с оглед регулярното поддържане на общите части на комплекса, с
цел предотвратяване на бъдещи „неотложни случаи”; 7) Приемане нарушения за
възлагане правомощията или част от тях на управителния съвет, както и за
възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически
лица, които не са собственици, за срок от две години, с оглед регулярното
поддържане на общите части на комплекса, с цел предотвратяване на бъдещи
„неотложни случаи”; 8) Вземане на
решение за завеждане на граждански производства срещу собственици на
самостоятелни обекти в сградата, които не са изплатили дължимите такси поддръжка
за управление и поддържане на общите части на комплекса, включително и такива
собственици, които имат задължения за минал период от време; 9) Решение за
упълномощаване на Управителя на ЕС да предприеме всичко необходимо за събиране
на дължимите суми от собствениците по съдебен ред, както и да преупълномощава трети лица с тази цел от името и за сметка
на ЕС. За да обосноват наличието на
неотложен случай по смисъла на т.16 от ДР на ЗУЕС, свикващите събранието са
посочили в поканата следните обстоятелства: постоянно и безконтролно влизане на
неоторизирани лица в помещенията на сградата, където са разположени
електрическите табла – места с повишена пожарна опасност, в резултат на което
няколкократно се е стигало и до уведомяване на полицейските органи; постоянно
проникване на вода в асансьорната шахта на вход „С”;
липсата на достатъчно парични средства, необходими за погасяване на
задълженията за ток и вода, касаещи общите части на сградата, съответно
опасността от спирането на тока и водата в сградата, имаща за предназначение –
жилищна сграда с апартаменти за сезонно ползване, предвид, настъпващия летен
сезон. Тези обстоятелства водели до опасност
за живота и здравето на собствениците, обитателите и външни на етажната
собственост лица.
От показанията на свид. А.У.се установява, че на 31.05.2017г. на главния вход
на комплекса е имало поставена покана за свикване на ОС на ЕС, както и че на
02.06.2017г. е било проведено такова ОС на ЕС, като е започнало на първоначално
обявеното в поканата за свикването му място – фоайето на комплекса, а
впоследствие провеждането му е продължило в ресторанта на комплекса.
В представения протокол на
проведеното на 02.06.2017г. Общо събрание на Етажната собственост се съдържа
както дневния ред на провеждането му според изготвената покана, така и
обстоятелствата, които според свикващите събранието обуславят неотложен случай
за свикването и провеждането на събранието. Посочени са били също и
присъствалите на събранието етажни собственици, респ. техни представители, като
в списъка са посочени и идеалните части от общите части в проценти, които всеки
един собственик притежава, както и че събранието е проведено при условията на
чл.15, ал.2 от ЗУЕС при кворум от 34,56% от общите части. Събранието се е
председателствало от Г.К., който не само, че не е бил измежду членовете на
Управителния съвет на ЕС, избран на проведеното предходно ОСЕС на 28.11.2016г.,
но и не фигурира в списъка на етажните собственици. Същият е присъствал на
събранието като пълномощник та етажния собственик „Ф.Т.2.”
ЕООД. Посочено е, че за протоколчик на събранието е избрана Л.С.. За
всички решения по отделните точки от дневния ред е посочено, че те са взети с
мнозинство от гласувалите. За всяко от отделните решения е посочено също кой е
гласувал „За”, „Против” или „Въздържал се”. Изписани са единствено отделните
решения, взети на общото събрание на ЕС, но не са обективирани
изявленията и направените предложения от участниците на събранието.
На проведеното на 28.11.2016г. ОС
на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор ***************
с адрес: град Несебър, к.к. Слънчев бряг, к-с „А.”, е бил избран тричленен
състав на УС на ЕС, а именно: В.Т., О.Г. и Р.Л.. По делото не се съдържат данни
кой е бил Председател на УС на ЕС както към датата на провеждане на процесното ОСЕС от 02.06.2017г., така и към датата на
предявяване на настоящия иск по чл.40 от ЗУЕС – 10.07.2017г. След предявяване
на иска е било проведено на 24.07.2017г. друго ОСЕС, на което е взето решение
Управителния съвет на ЕС да бъде в състав от пет члена, а са членове на УС на
ЕС са избрани В.Т., А.В., Р.Л., Н.О.и Ф.Д.. На последващо заседание на
31.07.2017г. на Управителния съвет, за негов председател е избрана Р.Л..
С решение по т.1 от дневния ред
събранието е решило да се пристъпи към събиране на сумата в общ размер на
3 000 лева, необходима за ангажиране на фирма-изпълнител, която да извърши
съответните неотложни ремонтни дейности, а именно: обезопасяване на помещенията
на сградата, където са разположени електрическите табла – места с повишена
пожарна опасност, а при необходимост
и поставяне на сигнално охранителни системи в тези помещения; сумата е следвало
да бъде разпределена поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите във комплекса. С решение по т.2 от дневния ред събранието е решило
да се пристъпи към събиране на сумата в общ размер на 1 500 лева,
необходима за ангажиране на фирма-изпълнител, която да извърши съответните
неотложни ремонтни дейности, а именно обезопасяване на асансьорната
шахта на вход „Д”; сумата е следвало да бъде разпределена поравно според броя
на собствениците, ползвателите и обитателите на комплекса. С решението по т.3
от дневния ред етажните собственици са решили да се пристъпи към събиране на
сумата в общ размер на 5 520 лева – консумативни разходи за ел. енергия и
вода, дължима за общите части на комплекса, която сума да бъде разпределена
поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите на комплекса и
със срок на плащате до 30.07.2017г. С решението по т.4 от дневния ред е приет
доклада на поддържащата компания „В.М.” ЕООД за 2014-а и 2015-а години. С
решение по т.5 от дневния ред е прекратен мандата на досегашния Управителен
съвет и е избран нов такъв в състав: В.А., У.Х., Н.П., В.В.и
Л.С.. По т.6 от дневния ред са взети решения годишната такса за поддръжка на
общите части в комплекса да бъде по 8 евро на квадратен метър, изчислена
съобразно площта на съответния самостоятелен обект според документа за
собственост, за срок от две години, както и да се създаде фонд „Ремонт и
обновяване” с цел предотвратяване бъдещи „неотложни случаи, средствата във
фонда да се набират от годишни вноски от всеки собственик в размер на 1 евро на
квадратен метър, изчислени съобразно площта на съответния самостоятелен обект
според документа за собственост, за срок от две години, както и годишните такси
да се заплащат в срок до 30-и юни на съответната година, за която се отнасят.
Съгласно решението по т.7 от дневния ред е продължен договора с „В.М.” ЕООД,
извършващ дейност по поддържането на общите части в комплекса. Според решението
по т.8 от дневния ред председателят на УС на ЕС следва да представлява Етажната
собственост при завеждане на граждански дела срещу собственици, които не
изпълняват решенията на общото събрание или не заплащат паричните си
задължения. С решението по т.9 от дневния ред Председателят на УС на ЕС е бил
упълномощен да предприеме необходимото за събиране на дължимите суми от
собствениците по съдебен ред. Протоколът е подписан от председателстващия
събранието и от протоколчика.
Съставено е съобщение за изготвен
протокол от заседание на ОСЕС с дата 08.06.2017г., в което като Председател на
УС на ЕС е посочен Н.П. и подписано от него, според което се уведомяват
собствениците, ползвателите и обитателите на ваканционен комплекс „Апартхотел А.” – жилищна сграда с апартаменти за сезонно
ползване с идентификатор *************** в к.к.
Слънчев бряг, че протоколът от заседанието на ОСЕС, проведено на 02.06.2017г.
от 10:00 часа, отложено за 11:00 часа, е изготвен и е на тяхно разположение при
Председателя на УС на ЕС.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Искът по чл.40 ЗУЕС е предявен от лице, имащо правен интерес
от атакуване решенията на ОС на ЕС, тъй като има качеството на етажен
собственик с оглед притежавания от нея самостоятелен обект в етажната
собственост – сграда с идентификатор ***************. Искът за атакуване
решенията на ОС на ЕС е допустим, тъй като е подаден в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
Предвид липсата на данни дали и
кога искането на собствениците, притежаващи повече от 20 на сто идеални части
от сградата, е отправено до председателя на УС на ЕС, дали и кога получено от
него, изтекъл ли е предвиденият в чл.12, ал.3 от ЗУЕС 10-дневен срок, в който
последният е имал задължение да свика събрание, не може да се прецени дали
събранието е свикано по реда на чл.12, ал.2-4 от ЗУЕС, каквото е било и
искането на етажните собственици.
Същевременно при наличие на
съдебен спор за законосъобразността на решенията на общото събрание преценката
дали е налице неотложен случай по смисъла на чл.13, ал.1, , предл.
второ от ЗУЕС, се извършва с оглед обективното наличие на ситуация,
представляваща заплаха за живота или здравето на собствениците, ползвателите
или трети лица, така и с оглед характера на взетите от общото събрание решения
– дали същите са пряко насочени към премахване на тази ситуация или не.
Никъде в искането на етажните
собственици не се твърди, че се касае за неотложен ремонт по смисъла на § 1,
т.9 от ДР на ЗУЕС и не може да се изведе извод от предложения дневен ред, че
такъв е належащ. Не представлява „неотложен случай” изготвянето, изслушването и
приемането на доклада на поддържащата компания за 2014 и 2015г., нито пък
избора на Управител/Управителен съвет за срок от две години или пък
определянето размера на вноските за поддържане на общите части и останалите
вноски. Останалите предложени точки от дневния ред, а именно за възлагане
правомощия на УС за поддържане на общите части на търговци, за завеждане на
граждански производства срещу собствениците, които не са изпълнили решенията на
предходните събрания да заплатят дължимите от тях вноски, и че за това следва
да бъде упълномощен управителя на ЕС, също не обуславят наличието на неотложен
случай.
Ответната страна не ангажира
доказателства, че събранието е проведено в неотложен случай и на основание
чл.12, ал.4 от ЗУЕС, но и ищецът не сочи доказателства, че събранието е
свикано, т.е. поканата е изготвена от лицата по чл.12, ал.2 от ЗУЕС, а именно
от тези, изготвили искането за неговото свикване и притежаващи най-малко 20 на
сто от идеалните части от общите части на етажната собственост. Първо поканата
е изготвена от лица, които са заявили, че притежават 12.76% идеални части от
общите части на сградата. Второ, в поканата не се твърди, че събранието се
свиква на основание чл.12, ал.4 от ЗУЕС, а изрично е посочено, че то се свиква
на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС (в хипотезата на неотложен случай). Трето,
макар и в поканата също да се твърди, че то се свиква при „неотложен случай”,
описаният в нея дневен ред също не обуславя хипотезата на § 1, т.16 от ДР на
ЗУЕС, посочена в поканата – наред с точките от дневния ред, предложен в искането
на етажните собственици до Председателя на УС на ЕС, са добавени още три, пак
само за събиране средства за обезопасяване отделни помещения в сградата и за
погасяване на задължения.
Декларативното изявление в поканата, че изброените
в нея обстоятелства водят до опасност за живота и здравето на собствениците,
ползвателите и обитателите и външни на етажната собственост лица, рязко
контрастира с характера и действията, които следва да бъдат предприети съгласно
взетите на събранието решения, с оглед, че за сумите, гласувани да се съберат
от етажните собственици, е предвиден срок едва до 30.07.2017г. След като обаче
не са представени за одобрение от общото събрание подробно описание в детайли
на необходимите неотложни строително-ремонтни дейности, които да са съгласувани
с правоспособно лице, и след като не е ясно към датата на вземане на решенията
за определяне размера на вноските, но само като обща сума, кои
строително-ремонтни действия са необходими, не става ясно как е направен извод,
че се касае за неотложен случай на ремонт.
Следователно взетите решения
реално не са насочени към премахване на непосредствена опасност от
„разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части,
инсталации или части от тях”, от „нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящите сгради” или за „живота и здравето на
собствениците, ползвателите, обитателите и други лица” (арг.
от § 1, т.9 от ДР н ЗУЕС). Този извод се подкрепя и от дневния ред на
проведеното „последващо” общо събрание на етажната собственост от 24.07.2017г.
– отново се обсъждат същите въпроси – доклада на поддържащата компания за 2014
и 2015 години, избор на Управител/Управителен съвет и се определят размерите на
дължимите от етажните собственици вноски, изземване на правомощията на УС на
ЕС, включително и по поддържането на общите части, и възлагането им същите да
се извършват от търговец, събирането на дължимите от етажните собственици суми.
След като не е налице неотложен случай, то
тогава общото събрание не е следвало да се свиква и провежда по-малко от 8 дни
след датата на поставяне на поканата.
Отделно от това, по делото не се
събраха доказателства нито че поканата е поставена на видно и общодостъпно
място на входа на сградата, като на поканата бъде отбелязана датата и часа на
поставянето й, нито, че за това действие е съставен протокол.
Посочените нарушения водят до
незаконосъобразност на процедурата по свикване на общото събрание, което влече
след себе си и незаконосъобразност на всички взети на него решения. В този
смисъл исковата претенция се явява основателна и решенията следва да бъдат
отменени.
Събранието е проведено на
основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС, предвид че на първоначално обявения в поканата
час – 10:00 часа на 02.06.2017г., не са присъствали собственици на най-малко 67
на сто идеални части от общите части на етажната собственост, поради което
правилно и законосъобразно провеждането на ОС е било отложено и проведено от
11:00 часа на 02.06.2017г., когато са представени (според протокола от ОСЕС)
34,56% от общите части, т.е. повече от 33 на сто от идеалните части от общите
части на етажната собственост.
Във връзка с един от основните
доводи, че общото събрание е проведено при липса на изискуемия от закона кворум,
съдът намира за необходимо да посочи следното:
Съгласно чл.16, ал.4 от ЗУЕС за
провеждане на събранието се съставя протокол, като в закона е уредено какво
трябва да бъде неговото съдържание. Протоколът, ако е съставен по надлежния
ред, е доказателство за отразените в него обстоятелства, както и форма на
валидност на приетите решения (Решение № 8 от 24.02.2015г. по гр.д.№
4294/2014г., на ВКС, І г.о.). Освен това в чл.16, ал.9 от ЗУЕС е уредена
възможност всеки член на ОС да може да оспори съдържанието на протокола,
включително достоверността на отразените в него решения, пред Управителния
съвет. В настоящия случай е безспорно
установено, че ищецът, който е присъствал на събранието, не е оспорил протокола,
обективиращ решенията на Общото събрание на Етажната
собственост в предвидения законов срок. По тази
причина е преклудирана възможността за оспорването му
с доводите, наведени в исковата молба и поддържани по време на процеса. Списъкът на етажните
собственици е неразделна част от протокола от събранието и от него се
установява кои лица са присъствали на събранието и колко идеални части от
общите части на етажната собственост те притежават, кворумът на събранието, че
кворумът е достатъчен за провеждане на събранието при условията на чл.15, ал.2
от ЗУЕС, а поради неоспорването на съдържанието на протокола, същият представлява
доказателства за тези обстоятелства, което означава, че твърденията, че
събранието е проведено при липса на кворум, се явяват неоснователни.
Съставеният протокол от
проведеното ОСЕС обаче, не отговаря на изискванията чл.16, ал.5 от ЗУЕС. В
него, наред с участвалите на събранието етажни собственици и идеалните части от
общите части, които представляват, кой от тях как е гласувал по отделните
решения и самите решения, не съдържа изявленията, разискванията и направените
предложения от участниците на събранието при вземането на решенията.
Нарушен е чл.16, ал.2 от ЗУЕС,
предвид, че Общото събрание не се е председателствало от председателя или друг
член на УС на ЕС. Г.К., който е председателствал събранието, не е бил измежду
членовете на УС на ЕС, избран с решение от ОСЕС, проведено на 28.11.2016г.
В протокола действително не е отразено
дали протоколчикът Л.С. е избрана след гласуване,
както изисква чл.16, ал.4, изр.2 от ЗУЕС.
По делото е представено съобщение
за изготвен протокол от ОСЕС, подписан от един от членовете на УС на ЕС, а
впоследствие избран от тях за Председател на УС – Н.П., но не се представиха доказателства дали, кога и от кого е
поставено това съобщение по чл.16, ал.7 от ЗУЕС за изготвения протокол, респ.
не бе представен изискуемия според същата разпоредба протокол за поставяне на
такова съобщение.
Всички тези съображения се явяват
достатъчни за да обосноват извод за основателност на предявения иск, тъй като
решенията, които са гласувани на проведеното ОСЕС, са взети в нарушение на
процедурата по свикване и провеждане на събранието и при оповестяването на
протокола от взетите решения, което обосновава тяхната незаконосъобразност и
като такива следва да бъдат отменени.
В полза на ищцата следва да бъдат
присъдени направените от нея разноски по делото на основание чл.78, ал.1 от ГПК
в общ размер на 135 лева, включващи разноски за платена държавна такса и
разноски за преводач, която сума ответникът следва да бъде осъден да й заплати.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни
ВСИЧКИ решения на проведеното на 02.06.2017г. Общо събрание на собствениците на
Етажната собственост на ваканционен комплекс „Апартхотел
А.”, с адрес: град Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, ваканционен комплекс „Апартхотел А.”, представлявана от Председателя на
Управителния съвет на ЕС Р.Л., обективирани в
протокол от проведено ОСЕС от -2.06.2017г..
ОСЪЖДА Етажната собственост на
ваканционен комплекс „Апартхотел А.”, с адрес: град
Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, ваканционен комплекс „Апартхотел
А.”, представлявана от Председателя на Управителния съвет на ЕС Р.Л., ДА
ЗАПЛАТИ на О.П.Г., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес:
град Москва, улица ***********************, сумата в размер на 135 лв. (сто
тридесет и пет лева), представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: