№ 16784
гр. София, 13.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 72 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Б. СТ. Ш. СТАВРУ
при участието на секретаря Ю. АСП. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от Б. СТ. Ш. СТАВРУ Гражданско дело №
20231110160492 по описа за 2023 година
Ищецът .......... твърди в исковата си молба сключен с ответника „..........“ АД договор за наем
на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи №
СО-РД-........ от 07.02.2014 г., за срок от десет години, с определена първоначално месечна
наемна цена в размер на 25 972 лв. без ДДС /31166.40 лв. с ДДС/. Твърди, че по силата на чл.
13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на .........., наемната цена подлежи
на актуализация с индекса на потребителските цени. Уточнява, че на основание пар. 1 от
ПЗР към посочената наредба, през 2020 г. не се извършва актуализация на наемната цена,
поради което ищецът не претендира заплащане на увеличена цена за периода февруари -
декември 2020 г. Твърди, че цената на договора, считано от 01.01.2021 г. възлиза на 26 932.96
лв. без ДДС, а считано от 01.02.2021 г. – 26 906.03 лв. без ДДС. В наемния договор – чл. 11,
била уговорена неустойка за забава плащането на наема. Ищецът твърди, че с писмо рег. №
СОА23-ТД......../28.06.2023 г., в изпълнение на сключения между страните договор, уведомил
ответното дружество за актуализацията на наемната цена, от което на 17.07.2023 г.
постъпило възражение срещу увеличаването й. Поддържа, че относно дължимата цена за
месец януари 2021 г. било сключено споразумение № СОА21-ДГ......../24.03.2021 г. относно
периода 15.10.2020 г. – 31.01.2021 г. за заплащане на месечна наемна цена в намален размер
на 50 %, или дължимата за м. 01.2021 г. цена е в размер на 13 466.48 лв. без ДДС, съответно
16 159.78 лв. с ДДС., като същата следвало да бъде платена до 05.12.2020 г. Ответникът
платил само част от дължимата за м. януари 2021 г. сума – 12 986 лв. без ДДС, съответно 15
583.20 лв. с ДДС, поради което ищецът претендира плащане на сумата от 576.58 лв. с ДДС,
ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане,
представляваща увеличение на цената с размера на годишната инфлация, както и неустойка
1
за периода 05.12.2020 г. – 03.11.2023 г., в размер на 3 064.52 лв. Дължимата за м. февруари
2021 г. цена е в размер на 26 932.96 лв. без ДДС или 32 319.56 лв. с ДДС, като цената
следвало да бъде заплатена до 05.01.2021 г. Ответникът платил 25 972 лв. без ДДС,
съответно 31 166.40 лв. с ДДС, поради което ищецът претендира плащане на сумата от
1153.16 лв. с ДДС, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
окончателното плащане, представляваща увеличение на цената с размера на натрупаната
инфлация, както и неустойка за периода 05.01.2021 г. – 03.11.2023 г. в размер на 5 950.31 лв.
Дължимата за м. март 2021 г. цена е в размер на 26 906.03 лв. без ДДС или 32 287.24 лв. с
ДДС, платима до 05.02.2021 г. Ответникът платил за м. март 2021 г. 25 972 лв. без ДДС,
съответно 31 166.40 лв. с ДДС, поради което ищецът претендира плащане на сумата от
1120.84 лв. с ДДС, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
окончателното плащане, представляваща увеличение на цената с размера на натрупаната
инфлация, както и неустойка за периода 05.02.2021 г. – 03.11.2023 г. в размер на 5 609.80 лв.
Претендира разноските по делото.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който ответникът
оспорва предявените искови претенции като неоснователни. Не оспорва наличието на
сключен между страните договор за наем, но твърди, че в конкурсната документация не е
било посочено, че наемната цена подлежи на индексация. Твърди, че с писмо изх. № СОА23-
ТД......../28.06.2023 г., кметът на .......... уведомил ответното дружество, че наемната цена ще
бъде актуализирана за минал период и занапред, в отговор на което ответникът възразил. На
28.08.2023 г. и на 03.11.2023 г. получил фактури с едностранно индексиран размер на
дължимия наем за вече изтекъл период, както и за процесния, които фактури не осчетоводил
поради непризнаване на вземанията по тях. Излага и, че сумите по тези фактури не
кореспондират с процесните претенции. Намира, че спорният между страните въпрос се
състои в това дали е допустимо чрез акт, издаден от орган на местно самоуправление, да се
създава едностранна промяна в съдържанието на договорната връзка. Счита, че за
приложението на наредбата, посочена от ищеца, е необходимо да е изразено съгласие и от
двете страни по договора, който не може едностранно да се изменя от ищеца. Моли за
отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, и обсъди наведените от страните доводи, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 79 ЗЗД и чл. 92, ал.
1 ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже валидно сключен договор за наем и че е изпълнил
задължението си да предаде вещта, размер на уговорения наем и основание за
актуализиране на наема.
При установяване на горните обстоятелства, в тежест на ответника е да докаже плащане на
наема в актуализирания размер.
Не се спори, че между страните е сключен договор за наем № СО-РД-......../07.02.2014 г., по
2
силата на който ищецът, в качеството на наемодател, е поел задължението да предостави
ползването на имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи, а
ответникът, в качеството на наемател, е поел задължението да заплаща месечна наемна цена
от 25 972 лв. без ДДС.
Към договора е сключено допълнително споразумение на 24.03.2021 г., с което страните са
намали размера на наемната цена на основание чл. 306 ТЗ.
Представени са фактури с № .........../25.08.2023 г. и с № ......./01.11.2023 г., издадени от ищеца,
с които са начислени суми за дължима от ответника наемна цена по договор за наем СО-РД-
......../07.02.2014 г. в размер на общо 78 395.47 лв. – с включена индексация за 2021 г., 2022 г.
и 2023 г.
Представени са справки за определяне на размера на инфлацията за период от 01.02.2019 г.
до м. 02. 2021 г.
Установява се от заключението на ССчЕ, че съобразно индекса на потребителските цени
актуализираният размер на наемна цена след индексация възлиза на 13 466.48 лв. без ДДС
/16 159.78 лв. с ДДС/ за месец януари 2021 г., за м. 02.2021 г. – 26 932.96 лв. без ДДС
/32319.56 лв. с ДДС/, за месец март 2021 г. – 26 906.03 лв. без ДДС /32 287.23 лв. с ДДС/.
Платената от ответника цена за м. 01.2021 г., за м.02.2021 г. и за м.03.2021 г. по договора за
наем е в общ размер на 77 916 лв., от които за м. януари 2021 г. – 15 583.20 лв. с ДДС, за м.
февруари 2021 г. – 31 116.40 лв. с ДДС, за м. март 2021 г. – 31 116.40 лв. с ДДС.
Претендираната от ищеца разлика е в общ размер на 2375.47 лв. без ДДС и 2850.57 лв. с
ДДС, от които за м. януари 2021 г. – 576.58 лв. с ДДС /480.48 лв. без ДДС/, за м. февруари
2021 г. – 1153.15 лв. с ДДС /960.96 лв. без ДДС/, за м. март 2021 г. – 1120.84 лв. с ДДС
/934.03 лв. без ДДС/.
По-високият размер на наемна цена по договора за наем се обосновава от ищеца
/наемодател/ с приложението на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими
имоти на ........... Спорният въпрос е допустимо ли е това.
Съгласно чл. 13, ал. 1 от Наредбата, договорите за наем се сключват с клауза за ежегодна
актуализация на наемната цена, при която е сключен договорът, а според изр. второ,
актуализация на цената се извършва и по договорите за наем, сключени преди влизане в
сила на наредбата, в които липсва такава клауза.
Наредбата има качеството на нормативен административен акт по смисъла на чл. 75, ал. 1,
вр. с чл. 76, ал. 3 АПК. Този нормативен административен акт, обаче, не би могъл да
въздейства върху възникналите между страните облигационни правоотношения, които се
уреждат от нормите на закон – ЗЗД, респ. ЗОС.
Единствено по волята на страните и при постигнато в договора съгласие Наредбата да
регулира промяната на размера на наемната цена, би могло да настъпи съответно изменение
в обема на правата и задълженията по процесното облигационно правоотношение. В случая
обаче в договора за наем страните не са постигнали съгласие уговореният размер на
наемната цена да се променя през действието на договора, а промяната да се урежда от
Наредба на СОС за цените при сделки с недвижими имоти на ........... Промяна в размера на
наемната цена може да настъпи само по силата на сключено между страните допълнително
3
споразумение към договора, но сключеното между тях предвижда намаление на наемната
цена, а не увеличение.
Процесният договор е сключен след приемане на Наредбата, но в него не е включена клауза
за ежегодна актуализация на наемната цена. Липсата на подобна клауза сочи, че страните са
изключили възможността да настъпи промяна /актуализация/ в размера на наемната цена,
обусловена от измененията на индекса на потребителските цени. Ответникът в качеството на
наемател не е поел задължение да плаща наемна цена в размер, който да е зависим от
индекса на потребителските цени, поради което и измененията в този индекс не могат да му
се противопоставят. Липсата на такава клауза е основание за извод, че изменението на
индекса няма качеството на правопораждащ факт, който по волята на страните да
рефлектира върху елемент от наемното правоотношение.
Договорът за наем е сключени след влизане в сила на Наредбата, т.е. не попада в хипотезата
на чл. 13, ал. 1, изр. 2. Дори и договорът да беше сключен преди влизането в сила на
Наредбата, актуализирането на наемната цена по него би било недопустимо. Това е така,
защото наредбата няма качеството на законов нормативен акт, който с обратна сила да
въздейства върху гражданските правоотношения между равнопоставени субекти,
регулирани от ЗЗД.
Недопустимо би било по силата на нормативен административен акт да се изменят
параметрите на възникнало облигационно правоотношение досежно един от неговите
съществени елементи - наемната цена. В този смисъл е нормата на чл. 20а, ал. 2 ЗЗД, според
която договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по
взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. Наемната цена е
съществен елемент на наемното правоотношение, поради което е недопустимо този
съществен елемент да се изменя въз основа на факти, които не са съобразени с волята на
страните като основание за изменение или предвидени в закона.
Законът за общинската собственост също не урежда хипотеза, съгласно която изменението
на индекса на потребителските цени да е основание за изменение на размера на наемната
цена по сключените на основание чл. 14, ал. 7 договори за наем. Единствено в нормата на
пар. 7, ал. 3 от ПЗР е предвидено, че договорите, сключени до приемането на решенията по
ал. 2 при наемни цени, по-ниски от базисните, се актуализират съобразно определените
базисни наемни цени. Случаят не попада в тази хипотеза, доколкото договорът не е сключен
преди 1 юни 1996 г. и не се претендира увеличение съобразно базисните наемни цени. От
тази норма обаче следва да се изведе, че във всички останали случаи уговорената в договори
за наем наемна цена не подлежи на изменение, освен ако не е сключено споразумение
/анекс/ или в самия договор не се съдържа клауза, която да предвижда, че настъпването на
определени факти води до промяна на размера на наемната цена.
При липса на постигнато между страните съгласие за промяна на размера на наемната цена
съобразно измененията на посочения по-горе индекс, съдът приема, че размерът на
дължимата наемна цена не е бил увеличен поради индексация, т. е наемната цена е в
размера, уговорен в договора и сключеното към него допълнително споразумение /решение
№ 35 от 31.03.2020 г. по т. д. № 118/2019 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС/, който е изцяло платен.
4
По изложените съображения, исковата претенция с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1
ЗЗД, вр. чл. 79 ЗЗД, се явява неоснователна и следва да се отхвърли в цялост.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД:
Предмет на иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД е неустойка за забава, дължима на
основание чл. 11 от договора, в частност, че ответникът дължи обезщетение поради забава в
плащането на наемната цена за исковия период м.01.2021г., м.02.2021г. и м.03.2021г.
За основателността на претенцията в тежест на ищеца е да докаже валидно възникнало
облигационно правоотношение между страните по делото, по което е изпълнил
задълженията си, т.е. че е изправна страна, наличието на валидна уговорка за заплащане на
неустойка в случай на неизпълнение на посочените задължения от ответника, както и
размера й за исковия период.
В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил задълженията си по договора.
Доколкото не е налице неизпълнение на договора за наем от страна на ответника, тъй като
дружеството-наемател няма непогА.и задължения за претендирания период, т.е. липсва
забава в плащането на наемната цена по смисъла на чл. 11 от договора за наем, не е
възникнало задължението за неустойка за забава.
Искът като неоснователен, следва да се отхвърли в цялост.
Относно разноските:
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищецът следва да заплати на
ответното дружество сторените по делото разноски в размер на 2364 лв. адвокатско
възнаграждение /което не е прекомерно, тъй като възлиза на минималния размер с начислен
ДДС/ и 100 лв. депозит в.л.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „..........“, адрес гр. София, ..........., ЕИК ............, представлявана
от кмета, срещу „..........“ АД, ЕИК ..........., седалище и адрес на управление гр. София,
.........., искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 79 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД,
за осъждане на ответника да заплати следните суми: 2 850.58 лв. – неплатена част от наемна
цена по Договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на
рекламни елементи № СО-РД-......../07.02.2014г., актуализирана на основание чл. 13 от
Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на .........., от които 576.58 лв. за
м.01.2021г., 1153.16 лв. за м. 02.2021г. и 1120.84 лв. за м. 03.2021г., и 14 624.63 лв. –
неустойка за забава на основание чл. 11 от Договора за наем, от които 3 064.52 лв. неустойка
за периода 05.12.2020 г. – 03.11.2023 г., 5 950.31 лв. неустойка за периода 05.01.2021 г. –
03.11.2023 г. и 5 609.80 лв. неустойка за периода 05.02.2021 г. – 03.11.2023 г.
ОСЪЖДА „..........“, адрес гр. София, ..........., ЕИК ............, представлявана от кмета, ДА
ЗАПЛАТИ на „..........“ АД, ЕИК ..........., седалище и адрес на управление гр. София, ..........,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 2464.00 лв. разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчване
5
на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6