Р Е Ш Е Н И Е
№ 918
/23.06.2021 година, град Б.
Административен съд – Б., на осми
юни две хиляди двадесет и първа година в открито заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Веселин Енчев
при
секретар Г. С.,
разгледа
адм. дело № 312/2021 година
Производството е по реда на чл. 210 ал. 3 във връзка с
чл. 215 ал. 1 от ЗУТ.
Образувано
е по жалба от „Деплан“ ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление -
град Б., улица „Чаталджа“ № 28, представлявано от П. Д. П., против т. ІІ от
решение, съдържащо се в протокол № 89/28.10.2020 година на комисия по чл. 210
от ЗУТ, назначена със заповед № РД - 658/12.03.2020 година на кмета на община Б..
С
оспорения акт, във връзка с възникване на безсрочен сервитут в поземлени имоти с идентификатори 07079.2.1907, 07079.2.1908 и
07079.2.2591, собственост на
„Деплан“ ООД, засегнати от трасето на изместени кабели (тръбна линия № 4) при
км 0 + 937,53 в землището на град Б., е определено еднократно обезщетение в
размер на 6 336 лева за сервитут с площ 0,300 дка в поземлен имот с
идентификатор 07079.2.1907, в размер на 359,04 лева за сервитут с площ 0,017
дка в поземлен имот с идентификатор 07079.2.1908 и в размер на 3 653,76
лева за сервитут с площ 0,173 дка в поземлен имот с идентификатор 07079.2.2591.
В жалбата са изложени единствено доводи за неправилно приложение на
материалния закон при определяне на пазарната оценка на сервитута и съответно -
на размера на еднократното обезщетение на собственика на имотите. Изразява се несъгласие
с начина на определяне размера на обезщетението, като се изтъква, че комисията
не разполага със специални знания и умения, за да определи реалната пазарна
цена на сервитутната зона. Сочи се, че следва да бъдат установени реални
пазарни цени на сходни недвижими имоти, каквато проверка ответната комисия не е
извършила, поради което определената стойност е силно занижена.
Иска се изменение на административния акт, като бъде определена обективна
стойност на дължимото обезщетение за описаните имоти.
В съдебно заседание жалбоподателят,
чрез процесуалния си представител, поддържа заявената претенция. Претендира
разноски, за които представя списък.
Ответната страна, чрез процесуален
представител, оспорва жалбата. Оспорва размера на претендираното адвокатско
възнаграждение, като счита същият за прекомерен.
Заинтересованата
страна Агенция „Пътна инфраструктура“ не изпраща представител.
Съдът,
след като прецени събраните по делото доказателства, от фактическа страна
приема следното:
С
нотариален акт № 107/28.02.2005 година на нотариус № 290, вписан в регистъра на
Нотариалната камара, жалбоподателят се легитимира като собственик на поземлен
имот с идентификатор 07079.2.1907 и поземлен имот с идентификатор 07079.2.1908
по кадастралната карта и кадастралните регистри
на град Б., община Б., област Б., одобрени със заповед №
РД-18-9/30.01.2009 година на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
поземлените имоти в град Б., п.к. 8000, местност „К.н.“, съответно единият с
площ 7165 м², с трайно предназначение на територията – урбанизирана и с
начин на трайно ползване – за складова база и вторият с площ 339 м², с трайно предназначение на територията –
урбанизирана и с начин на трайно ползване – за второстепенна улица.
С нотариален
акт № 121/20.12.2006 година на нотариус № 290, вписан в регистъра на
Нотариалната камара, жалбоподателят се легитимира като собственик на поземлен
имот с идентификатор 07079.2.2591 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Б., община Б., област Б.,
одобрени със заповед № РД-18-9/30.01.2009 година на изпълнителния директор на
АГКК, с адрес на поземления имот в град Б., п.к. 8000, местност „К.н.“, с площ
9327 м², с трайно предназначение на територията – урбанизирана и с начин
на трайно ползване – за складова база, бивш имот 073022 по недействащата КВС
(лист 15).
Със заповед №
РД-02-15-91/31.08.2016 година, издадена от заместник - министъра на
регионалното развитие и благоустройството, на основание чл. 129 ал. 3 т. 2 б.
„в“ и ал. 4, чл. 110 ал. 1 т. 5 и чл. 128 ал. 1, 2, 5, 6 и ал. 12 т. 2 б. „в“
от ЗУТ, е одобрен подробен устройствен план - парцеларен план за обект:
„Обходен път на град Б. - І-ви етап от км 230+700 на път І-9 „Сарафово-Б.“ до
км 493+550 на път І-6 „Ветрен-Б.“ и локални платна“ (лист 37 – 38).
За реализиране
на проекта е предвидено изместване на кабели (тръбна линия № 4) при км 0+937,53,
засягащ собствените на жалбоподателя ПИ - ПИ 07079.2.1907 по КККР на град Б., с
площ от 7,164 дка, с площ на сервитута 0,300 дка, ПИ 07079.2.1908 по КККР на град Б., с площ от 0,339
дка, с площ на сервитута 0,017 дка и ПИ 07079.2.2591 по КККР на град Б., с площ
от 9,327 дка, с площ на сервитута 0,173 дка (лист 48).
В рамките на
проведената процедура за учредяване на сервитутни права е възложено от Агенция
„Пътна инфраструктура“ изготвяне на оценителен доклад от „Бачовски и синове“
ЕООД - Пловдив, притежаващ сертификат № ********* от 22.11.2010 година на
Камарата на независимите оценители в България, за определяне на равностойните
парични обезщетения, полагащи се при отчуждаване на имоти и части от имоти в
град Б., засегнати от обект: „Обходен път на град Б.“ – І-ви етап от км 230+700
на път І-9 „Сарафово – Б.“ до км 493+550 на път І-6 „Ветрен – Б.“ и локални
платна, землище на град Б., ЕКАТТЕ 07079, община Б., област Б. (лист 62).
Съгласно
приложения оценителски доклад, изготвен от „Бачовски и синове“ ЕООД, при
определяне пазарната цена на сервитутната площ, е използвана методологията за
оценка на сервитутни права в общински имоти на територията на Столична община,
дадена в Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община
(приета с решение № 81 по протокол № 7 от 28.02.2008 година със съответните
изменения и допълнения). Посочено е от оценителя, че пазарната цена на земята е
определена въз основа на пазарните цени на имотите с подобни характеристики,
намиращи се в близост до отчуждавания. Съобразени са данните за вписани в
Служба по вписванията - Б. сделки за покупко-продажба на имоти (лист 49 – 61).
След направени изчисления, с оценителския доклад е определена цена за
учредяване на сервитут за всеки един от засегнатите поземлени имоти – частна
собственост в урбанизирана територия, която е представена в приложение № 11
(лист 135). Конкретно за имотите на жалбоподателя е определено обезщетение в
размер на 10 389,28 лева/дка или за ПИ с идентификатор 07079.2.1907 – 3117
лева, за ПИ с идентификатор 07079.2.1908 – 177 лева и за ПИ с идентификатор
07079.2.2591 – 1 797 лева.
На 02.09.2020
година в Община Б. е постъпило писмо от Агенция „Пътна инфраструктура“, с
искане да бъде определен размерът на еднократното обезщетение за сервитута при реконструкция
на съществуващи инженерни мрежи в обхвата на обект: „Обходен път на гр. Б. – I
етап, от км 230+700 на път I-9 „Сарафово – Б.“ до км 493+550 на път I-6 „Ветрен
– Б.“. В писмото е посочено, че за реализацията на обекта се налага реконструкция
на съществуващи инженерни мрежи, сред които и изместване на кабели (тръбна
линия № 4) при км 0+937,53. Конкретизирани са поземлените имоти, за които е
необходимо да бъде учреден сервитут, включително и процесните имоти в
приложената таблица – Приложение № 1 (лист 48). Направено е искане за
провеждане на процедура по чл. 210 и 211 от ЗУТ за определяне размера на
еднократното обезщетение на собствениците на засегнатите имоти - частна
собственост (лист 34 – 36).
На 28.10.2020
година с т. ІІ на решение, обективирано в протокол № 89/28.10.2020 година, е
определено еднократно обезщетение във връзка с възникване на безсрочен сервитут
в поземлени имоти в урбанизирана територия, засегнати от трасето на изместени
кабели (тръбна линия № 4) при км 0+937,53, в землището на град Б., като по
отношение на поземлените имоти на жалбоподателя е определено следното:
- поземлен имот
с идентификатор 07079.2.1907 по КККР на
гр. Б., с площ на сервитута 0.300 дка, в размер на 6336 лева;
- поземлен имот с идентификатор
07079.2.1908 по КККР на гр. Б., с площ
на сервитута 0.017 дка, в размер на 359,04 лева и
- поземлен имот
с идентификатор 07079.2.2591 по КККР на
гр. Б., с площ на сервитута 0.173 дка, в размер на 3653,76 лева.
За определяне
размера на дължимото еднократно обезщетение за сервитута, комисията е направила
проверка на актуални обяви за продажба на сходни недвижими поземлени имоти в град Б., а именно:
- обява в Alo.bg – имот в регулация, УПИ, до главен път, бивша местност „Голата нива“ (старо
наименование „К.н.“), района на сервиз „Ситроен“, за 50 EUR/м²;
- обява в Alo.bg – имот в регулация, УПИ, до главен
път Б. - Сарафово, бивша местност „Голата нива“ (старо наименование „К.н.“), за
40 EUR/м²;
- обява в
Alo.bg – имот в регулация, УПИ, лице на главен път, бивша
местност „Вълчи връх“ (старо наименование „Курт тепе“), за 25 EUR/м²;
- обява в
Alo.bg – имот в регулация, УПИ, лице на главен път, изхода
на Б., АМ „Тракия“, бивша местност „Вълчи връх“ (старо наименование „Курт
тепе“), за 25 EUR/м² и
- обява в Alo.bg – имот в регулация, УПИ, на главен
път, бивша местност „Вълчи връх“ (старо наименование „Курт тепе“), за 22 EUR/м².
След
съпоставяне на различните офертни пазарни цени на урегулирани поземлени имоти в
землището на град Б., комисията е приела средна офертна пазарна цена – 32,40 EUR/м² (63,37
лева/м²) или 63 369 лева/дка.
Комисията е
приела, че предвид обстоятелството, че сервитутното право представлява
ограничение в ползването на имота, но по никакъв начин не се отразява на
правото на собственост, цената на обезщетението за възникване на безсрочен
сервитут в поземлени имоти в урбанизирана територия, засегнати от трасето на
изместени кабели (тръбна линия № 4) при км 0+937,53, в землището на град Б.,
следва да е 1/3 от средната офертна пазарна цена, а именно – 21,12 лева/м²
(лист 31 – 33).
Жалбоподателят
е уведомен на 15.01.2021 година за определеното обезщетение, с писмо с рег. №
13-00-605/43/12.01.2021 година, като към същото е приложен протокол № 89/28.10.2020
година на комисията по чл. 210 от ЗУТ (лист 13 – 14).
По
делото е допусната и изготвена основна и допълнителна съдебно-техническа
експертиза. По основната експертиза вещото лице е дало заключение, че пазарната
стойност на трите поземлени имота е 31 605 лева, а пазарната стойност на
площите засегнати от сервитута е 25 600
лева (ПИ 07079.2.1907 – 15 674 лева за 300 м² площ на сервитута;
ПИ 07079.2.1908 – 888 лева за 17 м² и ПИ 07079.2.2591 – 9 038 лева за
173 м² площ на сервитута). За да достигне до този извод, експертът е
констатирал, че предвиденото застрояване не може да се осъществи във вида и по
начина както е одобрено, тъй като, видно от приложения по делото ПУП – ПП (лист
215), сервитутната ивица засяга процесните имоти. При определяне на пазарната
стойност, вещото лице е използвало сравнителен подход и приложимият към него
метод на посредственото сравнение. За нуждата на оценката са използвани
аналози, предлагани на пазара на недвижимите имоти – сходни ПИ в същата
местност, в същата устройствена зона и със сходни показатели на застрояване в
местността „К.н.“, град Б., като процесните имоти. Посочено е, че са използвани
корекционни коефициенти, които отчитат качествените отклонения и времето за
пазарна реализация. За да определи пазарната стойност на поземлените имоти на
жалбоподателя по метода на посредственото сравнение, вещото лице е отчело шест
сделки по покупко – продажба на имоти в местността „К.н.“, в урбанизирана зона
и с показатели и начин на застрояване като процесните. При разпита на вещото
лице в съдебно заседание, същото заявява, че голяма част от ползваните аналози
са на пътя Б. – Сарафово и Б. – Слънчев бряг, но има и такива, които не са на
главен път (лист 260 – 266).
В
допълнителната съдебно – техническа експертиза вещото лице отново е използвало
при определяне на пазарната стойност сравнителен подход и приложимият към него
метод на посредственото сравнение. За нуждата на оценката, отново са използвани
аналози – предлагане на пазара сходни ПИ в същите местност, устройствена зона и
показатели на застрояване, като процесните имоти, които имат излаз на
предвидения за изграждане обходен път на град Б. І етап от км 230+700 на път
І-9 Сарафово – Б.. Използвани са и корекционни коефициенти, които отчитат качествените
отклонения и времето за пазарна реализация.
Така, като
краен резултат, експертът е достигнал до извод, че пазарната стойност на трите
поземлени имота е 44 904 лева, а пазарната стойност на площите засегнати от
сервитута е общо 36 372 лева (лист 277
– 283).
При
така изяснената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Жалбата е подадена от заинтересовано лице, адресат на
акта по чл. 210 ал. 3 от ЗУТ, в
законоустановения срок и се явява допустима.
Разгледана по същество, жалбата е основателна.
Оспореното решение е издадено в предписаната от закона
форма и от компетентен орган – комисията, назначена със заповед №
658/12.03.2020 година от кмета на Община Б., заседавала в законен състав, в
рамките на правомощията ѝ по чл. 210 ал. 1 от ЗУТ.
При приемане на решението не са допуснати съществени
процесуални нарушения.
Оспореният административен акт отговаря на изискванията
за форма на акта, като съдържа всички съществени реквизити, от които може – по
несъмнен начин – да бъде изведена волята на органа.
Оспореното решение е постановено в нарушение на
материалния закон.
Съгласно чл. 64 от ЗЕ, при разширение на съществуващи и
при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат
и експлоатират енергийния обект възникват сервитути, които могат да бъдат право
на преминаване на хора и техника в полза на лицата по ал. 1; право на
прокарване на линейни енергийни обекти в полза на лицата по ал. 1, или
ограничаване в ползването на засегнатите поземлени имоти. При упражняване на
сервитутите титулярят на сервитута придобива право на прокарване и изграждане
на линейни енергийни обекти; негови представители да влизат и да преминават
през засегнатите имоти и да извършват дейности в тях, свързани с изграждането
и/или експлоатацията на енергийните обекти, включително право на преминаване на
техника през засегнатите поземлени имоти във връзка с изграждането и
обслужването на въздушни и подземни проводи и наземни съоръжения; да извършва кастрене
и рязане на дървета и храсти в сервитутните ивици на линейните енергийни обекти
за отстраняване на аварии при уведомяване на управляващите органи на горските
стопанства и националните паркове. В засегнатите поземлени имоти не се допускат
извършване на застрояване или засаждане на трайни насаждения в сервитутната
ивица, определена в наредбата по ал. 9; прокарване на проводи на други мрежи на
техническата инфраструктура, с изключение на случаите, когато това е допустимо
с нормативен акт, при спазване на съответните технически и други изисквания и
след писмен договор, предвиждащ съответните условия и цена.
Според чл. 64 ал. 4 от ЗЕ, сервитутите по ал. 2
възникват, когато има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се
определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен
обект в засегнатите имоти, и титулярят на сервитута изплати или внесе
еднократно обезщетение по реда на ал. 6 на разположение на собственика, и на
носителите на други вещни права върху засегнатия имот.
Разпоредбата на чл. 64 ал. 6 от ЗЕ предвижда, че
определянето на размера на обезщетенията се извършва по реда на чл. 210 и 211
от ЗУТ или по взаимно съгласие на страните с оценка от лицензиран оценител.
Критериите, които се прилагат при определяне размера на
еднократното обезщетение за сервитута върху обременения имот, са разписани в
чл. 65 ал. 1 от ЗЕ, а именно: площта на чуждия поземлен имот, включена в
границите на сервитута; видовете ограничения на ползването; срок на
ограничението; справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него,
която попада в границите на сервитута.
В настоящия случай, комисията по чл. 210 от ЗУТ е
определила размера на еднократното обезщетение, като е направила проверка на
актуални обяви за продажба на сходни недвижими поземлени имоти в град Б., а
именно пет обяви от Alo.bg, от които само два са в
местност „К.н.“, а другите са в местност „Курт тепе“, като след съпоставяне на
различните офертни пазарни цени на урегулираните поземлени имоти, комисията е
приела средна офертна пазарна цена в размер на 63 369 лева/дка. Така
определената средна стойност обаче е намалена на 1/3, без каквито и да било
мотиви за тази съществена редукция - отбелязано е единствено, че ограничението
в правото на ползване по никакъв начин не се отразява на правото на
собственост, но не е ясно въз основа на какви критерии е определен именно този
размер.
Според допълнителното заключението на вещото лице (използвало аналози,
предлагани на пазара на недвижими имоти – сходни ПИ в същата местност, същата
устройствена зона и показатели на застрояване в местност „К.н.“ като процесните
имоти и които имат излаз на предвидения за изграждане обходен път на град Б. І
етап от км 230+700 на път І-9 Сарафово – Б.), което също е използвало
сравнителния подход за определяне на пазарната стойност, размерът на
еднократното обезщетение по чл. 64 ал. 4 т. 2 от ЗЕ възлиза на 36 372 лева за
засегнатите от сервитута площи от поземлените имоти на жалбоподателя. При
изготвяне на същото е съобразена разпоредбата на чл. 65 ал. 1 от ЗЕ и
критериите, заложени в нея. Предвид изложеното, определената от вещото лице
пазарна стойност на сервитута за посочените имоти съдът приема като справедлива
пазарна оценка по смисъла на чл. 65 ал. 1 т. 4 от ЗЕ и я кредитира за сметка на
оценката, изготвена в рамките на административното производство, която не е
обоснована в частта, в която е прието, че следва да се направи редукция в
размер на 1/3 от установената в административното производство средна офертна
пазарна цена на имоти със сходни характеристики.
Съгласно чл. 65 ал. 1 от
ЗЕ, размерът на обезщетението по чл. 64, ал. 4, т. 2 се определя при прилагане
на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите
на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на ограничението;
4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в
границите на сервитута.
Законът не съдържа легална дефиниция на понятието
„справедлива пазарна цена“. В конкретния случай, методът на посредственото
сравнение е използван за оценка на имотите на „Деплан“ ООД както в
административното производство, така от
назначения от съда експерт. За разлика от оценката извършена в
административното производство, обаче, в която липсва каквато и да е конкретика
защо цената на обезщетението за възникване на безсрочен сервитут в поземлени
имоти в урбанизираната територия, засегнати от трасето на изместени кабели
(тръбна линия № 4) при км 0+937,53, в землището на град Б. следва да е 1/3 от
средната офертна пазарна цена, вещото лице в съдебното производство е направило
мотивирано изложение защо е използвало този метод и на базата на какви
съображения е определило числовите стойности на отделните елементи от формулата
за изчисление. Затова и изводите на експерта в съдебното производство се
кредитират от съда.
По изложените съображения съдът приема, че са налице
основания оспореният акт да бъде изменен в частта относно размера на дължимото
обезщетение, което следва да се увеличи съобразно заключението на вещото лице
по приетото допълнително заключение на експертизата до размера от 36 372 лева.
Съдът взема предвид именно размера определен по допълнителното заключение, тъй
като при определянето му са използвани само имоти, които имат излаз на
предвидения за изграждане обходен път на град Б. І етап от км 230+700 на път
І-9 Сарафово – Б., което в по – пълна степен обхваща имоти сходни с тези на
жалбоподателя.
При този изход на делото, основателно е искането на
жалбоподателя за присъждане на направените по делото разноски. Те включват
съгласно приложения списък на лист 301, заплатена държавна такса в размер на 50
лева и 1 300 лева адвокатско възнаграждение, което няма прекомерен характер с
оглед материалния интерес по спора и нормата на чл. 8 ал. 1 т. 2 от Наредба №
1/9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, според
която минималното адвокатско възнаграждение в този случай не може да е под 848
лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 172 ал. 2 от АПК,
съдът
Р Е Ш И
ИЗМЕНЯ решение, съдържащо се в т. ІІ от протокол №
89/28.10.2020 година на комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена със заповед №
658/12.03.2020 година на кмета на община Б. във връзка с влязъл в сила ПУП – ПП
за обект „Обходен път на град Б. – І етап, от км 230+700 на път І-9 „Сарафово –
Б.“ до км 493+550 на път І-6 Ветрен - Б.“, в частта, с която е определен размерът
на обезщетението за учредяване на сервитут:
- върху 0,300 дка от поземлен имот с идентификатор
07079.2.1907, като вместо
обезщетение в размер на 6 336 (шест хиляди триста тридесет и шест) лева, определя обезщетение в размер на
22 269 (двадесет и две хиляди двеста шестдесет и девет) лева;
- върху 0,017 дка от поземлен имот с идентификатор
07079.2.1908, като вместо
обезщетение в размер на 359,04 лева (триста петдесет и девет лева и четири
стотинки), определя обезщетение в
размер на 1 261 (хиляда двеста шестдесет и един) лева и
- върху 0,173 дка от поземлен имот с идентификатор
07079.2.2591, като вместо
обезщетение в размер на 3 653,76 лева (три хиляди шестстотин петдесет и
три лева и седемдесет и шест стотинки), определя
обезщетение в размер на 12 842 (дванадесет хиляди осемстотин четиридесет и
два) лева.
ОСЪЖДА Община Б. да заплати на „Деплан“ ООД с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление в град Б., улица „Чаталджа“ № 28,
представлявано от П. Д. П., сумата от 1350 (хиляда триста и петдесет) лева –
разноски по делото.
Решението е окончателно.
СЪДИЯ: