№ 24997
гр. София, 06.06.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 164 СЪСТАВ, в закрито заседание на
шести юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ГЕРГАНА В. НЕДЕВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА В. НЕДЕВА Гражданско дело №
20241110174409 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 146 ГПК вр. чл. 140 ГПК.
I. Съдът предоставя на страните следния ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД:
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55,
ал. 1, пр. I ЗЗД.
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от
„МАЙ МЕДЕЛИН“ ООД, ЕИК *********, срещу „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД, ЕИК
*********, с която моли съда да осъди ответника да му заплати сумата от общо 5000
лв.,частично заявена претенция от общо претендираните 123957,77 лв., от която 2500 лв.,
частично заявена от общо претендираните 80 974,67 лв., представляващи платени без
основание суми – сбор от внесен гаранционен депозит по договор за наем от 30.09.2016 г. –
21600 лв., платен наем за 12 месеца от м. 10.2016 г. до м. 09.2017 г. – 57600 лв., и ТБО –
1774,67 лв., и сумата от 2500 лв., частично заявена от общо претендираните 42983,10 лв.,
представляващи заплатени от ищеца суми за административни разходи и СМР, свързани с
изпълнението на задълженията му като наемател по посочения договор за наем от
30.09.2016 г., свързани с преустройството на наетия имот, с които суми ответникът се е
обогатил неоснователно.
Ищецът „МАЙ МЕДЕЛИН“ ООД, ЕИК *********, навежда твърдения, че между
страните бил сключен Договор за наем рег. № Д-03-048 от 03.09.2019 г., с който ответникът е
предоставил на ищеца възмездното ползване на сграда – бивша отоплителна централа със
застроена площ 1286 кв.м. и прилежащ терен, съставляващ УПИ III – за етажен паркинг,
КОО и озеленяване, в кв. 55, м. „Студентски град“, съгласно ПУП, одобрен с Решение № 468
по Протокол № 70/20.07.2010 г. на СОС, и УПИ II – 20, кв. 54. Сочи, че с приемо-
предавателен протокол от 06.10.2016 г. имотът бил предаден на ищеца, като същият бил в
състояние, което не позволявало реалното му ползване съгласно предназначението му –
отоплителна централа, етажен паркинг, КОО и озеленяване. Поддържа, че е налице
изначално неизпълнение на задълженията на ответното дружество – наемодател, да
предостави годен за ползване според предназначението си имот. В тази връзка счита
процесния договор за нищожен поради невъзможен предмет, с оглед което престираните
суми по същия се явяват заплатени при начална липса на основание. Излага твърдения, че
между страните бил подписан Анекс към договора за наем, по силата на който ответникът е
приел, че дружеството наемател не следва да заплаща наемни вноски и такса битови
1
отпадъци за периода от 30.09.2016 г. до датата на одобряване на инвестиционните проекти,
регламентиращи осъществяването на ремонтни дейности в наетия имот, но за не повече от 6
месеца. В анекса била предвидена клауза, че ако в указания 6-месечен срок не бъде открита
процедура за издаване на документи, изискуеми за извършване на необходимите ремонтни
дейности, наемните отношение могат да бъдат прекратени по взаимно съгласие. Въпреки, че
такава процедура по издаване на документи не е била открита и договорът не бил прекратен
по взаимно съгласие, дружеството ищец е продължило да изпълнява поетите с договора
задължения, в това число е направил допълнителни разходи за изработка на проектна
документация, за нотариална заверка на договора за наем, за ограждане на имота, за
разчистването му от растителност, за изравняване на терена, подмяна на покрива на
сградата, действия по присъединяване към електроразпределителната и електрическа мрежа
и други.
Заявява, че по договора е внесъл и гаранционен депозит в размер на 21 600 лв., като
претендира връщането му изцяло, но в производството заявява частична претенция до
сумата от 250 лв.
Твърди, че е направил и следните плащания – сумата от 4000 лв. на 12.08.2016 г.,
представляваща наем за м. октомври, 2016 г.; сумата от 4800 лв. на 06.10.2016 г.,
представляваща наем за м. ноември, 2016 г.; сумата от 16974,67 лв. на 19.12.2016 г.,
представляваща доплащане на 800 лв. за ДДС за м. октомври, 2016 г. и наем за месеци
декември, януари и февруари, 2017 г. / по 4800 лв. месечно/ и такса битови отпадъци в
размер на 1774,67 лв.; сумата от 9600 лв. на 30.06.2017 г., представляваща наем за м. март и
април, 2017 г.; сумата от 4800 лв. на 10.08.2017 г., представляваща наем за м. май, 2017 г.;
сумата от 4800 лв. на 27.09.2017 г., представляваща наем за м. юни, 2017 г.; сумата от 4800
лв. на 19.10.2017 г., представляваща наем за м. юли, 2017 г.; сумата от 9600 лв. на 07.02.2018
г., представляваща наем за м. август, 2017 г. За всяка от сумите предявява частична
претенция от 250 лв., като за последната сума / 9600 лв. – наем за м. август, 2017 г./ предява
частично сумата от 500 лв.
Ищецът твърди, че е сторил и следните административни разходи във връзка с
процесния договор за наем, а именно – сумата от 2255,10 лв. за нотариална заверка на
договора за наем, преписи и удостоверение за верността; сумата от 13668 лв.,
представляваща плащане по Договор от 06.06.2017 г. за изработване на проектна
документация на обект „Преустройство и промяна на предназначението на сграда – бивша
отоплителна централа в дискотека с ресторант, платена по Фактура № ********** на
„Славов Тауър“ ЕООД; сумата от 340 лв. – за услуги със строителна механизация, платена
на 10.10.2016 г. по Фактура № ********** на „Храм“ ЕООД; сумата от 340 лв. – за услуги
със строителна механизация, платена на 27.10.2016 г. по Фактура № ********** на „Храм“
ЕООД; сумата от 7500 лв., представляващо авансово плащане за събаряне на част от сграда,
находяща се в гр. София, ж.к. „Студентски град“, бул. „Климент Охридски“ № 55, и
извозване на материала от съборената част, платени на 11.05.2017 г. по Фактура № 19 на
„Ивияра 78“ ЕООД; сумата от 1020 лв. – за услуги за механизация, платени на 12.05.2017 г.
по Фактура № ********** на „Люник“ ЕООД; сумата от 7500 лв., представляваща
окончателно плащане, извършено на 29.05.2017 г. по Фактура № 22 на „Ивияра 78“ ЕООД;
сумата от 7800 лв. – за услуги с механизация, платени на 01.06.2017 г. по Фактура №
********** на „Сикама“ ЕООД; сумата от 2580 лв. – за транспортна услуга, вътрешно на
обект и услуга с комбиниран багер, платени на 24.07.2017 г. по Фактура № ********** на
„Ники Транс-08“ ЕООД. За всяка от сумите предявява частична претенция от 250 лв., като за
последната сума / 2580 лв. – за транспортна услуга, платени на 24.07.2017 г. на „Ники Транс-
08“ ЕООД / предява частично сумата от 500 лв.
С исковата молба ищецът представя писмени доказатеслтва, които моли да бъдат
приети по делото. Прави искане по чл. 190 ГПК за задължаване на ответника да представи
2
конкурсната документация на основание Решение № 480 по Протокол № 18 от 14.07.2016 г.
на СОС, както и КСС – неразделна част от Договор за наем рег. № Д-03-048 от 03.09.2019 г.
Моли за допускане до разпит на един свидетел, при режим на довеждане, за установяване на
обстоятелствата във връзка с фактическото състояние на имота, липсата на съдействие на
ответника за изпълнението и прекратяването на договора по взаимно съгласие и за
процедурите, свързани с издаването на необходими документи за ремонтни дейности.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД, ЕИК *********,
подава отговор на исковата молба, чрез юрк. А.Г., с който оспорва исковите претенции като
неоснователни. Оспорва да е налице неизпълнение от негова страна на задълженията му
като наемодател. Сочи, че при сключване на договора наемната цена била определена от
сертифициран оценител, който за определянето й е взел предвид фактическото състояние и
местоположение на имота, но и възможността за самостоятелно ползване на терена. Излага
съображения, че за участието си в конкурсната процедура ищецът е депозирал нарочни
декларации, от съдържанието на които било видно, че е заявил подписването на договор за
наем при знание относно предназначението на имота и възможностите за експлоатацията му.
В декларация образец № 2 – заявление за извършено посещение на имота и запознаване с
фактическото му състояние, ищецът не е посочил намерения за какво ще ползва имота. В
декларация образец № 8 – заявление, ищецът е посочил, че е запознат и приема обема, вида
и стойността на необходимите ремонтни дейности, посочени в КСС, които следва да се
извършат в имота, както и че е съгласен с началната наемна цена, съобразена със
състоянието на имота – предмет на конкурса. Твърди, че в чл. 2, ал. 2 от договора за наем се
урежда, че неосведомеността на наемателя относно предназначението на имота и/ или
невъзможността за провеждане на процедура по промяна на предназначението на наетия
имот и/или липсата на съгласие по чл. 10, т. 4 от договора, както и липсата на разкрити
партиди към експлоатационните дружества не са основание за неизпълнение на поетите от
наемателя задължения или за реализиране отговорността на наемодателя. С оглед
изложеното ответникът поддържа, че не може да му се вмени във вина неосъществяването
на инвестиционните намерения, касаещи „Преустройство и промяна на предназначението на
сграда – бившва отоплителна централа в ресторант, лоби-бар, музикална зала, басейн,
фитнес“. Отделно от това оспорва да е била налице пречка, респ. – отказ от
експлоатационното дружество, за присъединяване на процесния обект към електрическата
мрежа. Оспорва твърденията, изложени в ИМ, че е отказал предложението на ищеца за
прекратяване на процесния договор за наем по взаимно съгласие. С оглед изложените
съображения ответникът поддържа, че между страните е съществувало валидно и правно
обвързващо наемно правоотношение, по което наемателят е следвало да заплаща
договорената месечна цена до фактическото предаване на имота обратно на наемодателя,
както и всички разходи, свързани с позлването на имота. Предвид наличието на валидно
договорно отношение между страните ищецът поддържа, че направеното прихващане на
задълженията на наемателя по прекратения договор за наем с предоставения от него депозит
е редовно извършено съгласно регламентираните договорни условия. Относно претенциите
за „други административни разходи и СМР“ ответникът излага, че евентуално извършените
от ищеца разходи за проектна документация, ограждане на имота и др. са в изпълнение на
договорните му задължения по извършване на инвестиции в имота. Поддържа, че
събарянето на част от сградата в имота е направено без съгласието на наемодателя, с оглед
което претенцията на ищеца за заплащане на стойността на строителната услуга е
неоснователна. Касателно разходите за нотариална заверка на договора за наем ответникът
излага, че на основание чл. 27 от договора страните се договорили, че разноските се поемат
от наемателя. Оспорва доказателствената стойност на представените АДС (частна) от
20.06.2007 г., доколкото тези документи касаят УПИ, включени в капитала на дружеството
ответник съгласно Решение № 12 по Протокол № 36/24.11.1997 г. на СОС и Решение № 66
по Протокол № 40/18.07.2002 г. на СОС чрез апорт. Счита, че с тези документи се цели да се
3
създаде убеждение от съда за наличие на конкуренция на вещни права, препятстващи
нормалното стопанисване и ползване на отдадения под наем застроен терен. Моли за
отхвърляне на исковите претенции. Претендира присъждане на разноски.
С отговора на исковата молба ответникът представя писмени доказателства, които
моли да бъдат приети по делото.
Прави искане за спиране на настоящото производство до приключване на т.д. №
2773/2019 г. по описа на СГС, Търговско отделение, VI-11 състав, с окончателен съдебен акт,
доколкото по същото следвало да се установяват едни и същи обстоятелства по подобие на
настоящото дело /особено във връзка с действителността на договора за наем/, тъй като
спорните казуси между страните по двете делба възникват от едни същи правопораждащи
факти и разглеждането на двете дела паралелно, крие опасност от постановяване на
противоречиви решения.
Безспорни обстоятелства и такива, които не се нуждаят от доказване:
Между страните бил сключен Договор за наем рег. № Д-03-048 от 03.09.2016 г., с
който е ответникът е предоставил на ищеца възмездното ползване на сграда – бивша
отоплителна централа със застроена площ 1286 кв.м. и прилежащ терен, съставляващ УПИ
III – за етажен паркинг, КОО и озеленяване, кв. 55, м. „Студентски град“, съгласно ПУП,
одобрен с Решение № 468 по Протокол № 70/20.07.2010 г. на СОС, и УПИ II – 20, кв. 54
срещу заплащане на месечен наем в размер на 4000 лв. без ДДС, определен общо за сградата
и терена, въз основа на оценителска експертиза, преди сключването му.
Между страните е подписан и Анекс към договора за наем, по силата на който
страните се съгласили, че дружеството наемател не следва да заплаща наемни вноски и такса
битови отпадъци за периода от 30.09.2016 г. до датата на одобряване на инвестиционните
проекти, регламентиращи осъществяването на ремонтни дейности, необходими за
преустройството на наетия имот, но за не повече от 6 месеца.
Страните не спорят, че в указания в Анекса 6 месечен срок, нямало одобрени
инвестиционни проекти в полза на ищеца Май Меделин“, но въпреки това договорът не бил
прекратен по взаимно съгласие, а напротив наемателят продължил да държи и стопанисва
имота, макар да преустановил плащането на наемната цена и ТБО до окончателното
предаване на имота.
Разпределение на доказателствената тежест:
По предявения иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. I ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже заплащането на процесните суми в полза на
ответника, в т.ч. извършването на твърдените административни разходи във вр. с
преустройството на сградата и промяната в предназначението на наетия имот, които да са
осъществени във връзка с недействителен договор за наем, сключен между страните,
евентуално по развален от ищеца договор на посоченото основание.
В тежест на ответника е да установи годно основание за получаване на процесните
суми, респективно за задържането им, както и да докаже, че процесният договор за наем е
валидно сключен при спазване изискванията на проведената конкурсна процедура и разп. на
ЗЗД.
ІІ. По доказателствените искания на страните:
Посочените с исковата молба и отговора писмени доказателства съдът намира да са
относими и необходими за правилното решаване на спора и събирането им по делото следва
да бъде допуснато.
Следва да бъде уважено искането на ищеца по чл. 190 ГПК за задължаване на
ответника да представи конкурсната документация на основание Решение № 480 по
Протокол № 18 от 14.07.2016 г. на СОС, както и КСС – неразделна част от Договор за наем
4
рег. № Д-03-048 от 03.09.2019 г.
Следва да бъде уважено доказателственото искане на ищеца за допускане до разпит
на един свидетел, при режим на довеждане, за установяване на обстоятелствата във връзка с
фактическото състояние на имота, липсата на съдействие на ответника за изпълнението и
прекратяването на договора по взаимно съгласие и за процедурите, свързани с издаването на
необходими документи за ремонтни дейности.
Следва да се остави за допълнително произнасяне, след изслушване становището на
ищеца, искането на ответника за спиране на производството по настоящото дело до
приключване на производството по т.д. № 2773/2019 г. по описа на СГС, Търговско
отделение, VI-11 състав.
Съдът намира предявения иск за редовен и допустим, като след осъществяване на
процедурата по чл. 131 ГПК и след преглед на направените от страните доказателствени
искания, на осн. чл. 140, ал. 1 ГПК
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото в о. с. з. за 31.10.2025 г. от 10,00 ч., за която дата да се призоват
страните, като им се връчи препис от настоящото определение, а на ищеца – и екземпляр от
отговора на ответника, ведно с приложенията му.
ДОПУСКА представените от ищеца с исковата молба и от ответника с ОИМ, писмени
доказателства.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца на основание чл. 190 ГПК в едноседмичен срок от получаване
на настоящото определение да представи заверено копие от конкурсната документация на
основание Решение № 480 по Протокол № 18 от 14.07.2016 г. на СОС, както и КСС –
неразделна част от Договор за наем рег. № Д-03-048 от 03.09.2019 г.
ДОПУСКА събирането на гласни доказателствени средства чрез разпит на един
свидетел, при режим на довеждане от ищеца, за установяване на обстоятелствата във
връзка с фактическото състояние на наетия имот при сключване на договора, липсата на
съдействие на ответника за изпълнението и прекратяването на договора по взаимно
съгласие, и за процедурите, свързани с издаването на необходими документи за ремонтни
дейности, необходими за преустройството на наетия имот и смяната на предназначението
му, в т.ч. предприетите от ищеца действия във връзка със снабдяването с такива документи.
ОСТАВЯ ЗА ДОПЪЛНИТЕЛНО ПРОИЗНАСЯНЕ, искането на ответника за
спиране на производството по настоящото дело, на осн. чл.229, ал.1, т.4 от ГПК, до
приключване на производството по т.д. № 2773/2019 г. по описа на СГС, Търговско
отделение, VI-11 състав, след становището на ищеца.
УКАЗВА на страните, най-късно в първото ОСЗ да предприемат действия и
представят или посочат доказателства, за възложените им в тежест факти и обстоятелства,
като УКАЗВА на ищеца, че до момента не е ангажирал достатъчно убедителни
доказателства за размера на иска си, като следва да представи допълнителни такива, тъй
като представените към ИМ фактури са оспорени от ответника с ОИМ, като ги счита
негодни да установят фактите, за които са представени.
УКАЗВА на страните, че ако след доклада по делото в откритото съдебно заседание
не направят доказателствени искания във връзка с дадените им указания, те губят
възможността да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК – ако твърдят
нови обстоятелства – да представят нови доказателства, но само ако не са могли да ги узнаят,
посочат и представят своевременно, или ако твърдят нововъзникнали обстоятелства от
значение за делото - да посочат и представят доказателства за тях.
5
НАПЪТВА СТРАНИТЕ КЪМ СПОГОДБА. Указва на страните, че доброволното
/извънсъдебно уреждане на отношенията е най-взаимоизгодният за тях ред за разрешаване
на спора.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на
бързина и ефективност може да бъде използван способът медиация.
Ако страните желаят да използват медиация, те могат да се обърнат към център по
медиация или медиатор от Единния регистър на медиаторите към Министерство на
правосъдието. Медиацията е платена услуга. Към Софийски районен съд действа Програма
„Спогодби”, която предлага безплатно провеждането на медиация от медиатори и съдии и е
отворена за всички страни по висящи граждански дела в СРС.
Повече информация за Програма „Спогодби” можете да получите в Центъра за
спогодби и медиация в гр. София, бул. „Цар Борис ІІІ” № 54, ет. 2, ст. 204.
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6