Решение по дело №797/2025 на Административен съд - Хасково

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс (АПК), във връзка с чл. 27, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОбС).

 

Образувано е по жалба на „ЕЛИСЕЙ 71“ ООД, [населено място], подадена чрез адв. Г. Г., срещу Заповед № 353/20.03.2025 г. на Кмета на Община Свиленград, в частта, с която за отчуждения от дружеството поземлен имот с [идентификатор] по КККР на [населено място] е определено парично обезщетение в размер на 31 950 лева.

 

Жалбоподателят твърди, че с оспорената пред съда заповед бил отчужден частично недвижим имот с кадастрален [идентификатор], като била определена сума за парично обезщетение в размер на 31 950 лева за отчуждените 1 318 кв. метра. В заповедта било посочено, че паричната равностойност била определена въз основа на експертна оценка от оценител на недвижими имоти към Камарата на независимите оценители в България. Жалбоподателят оспорва така определената парична равностойност на имота, като твърди, че същата е явно занижена и не съответства на критериите по чл. 22, ал. 5 от ЗОбС. Счита, че полагащото му се обезщетение трябва да бъде в размер, значително надвишаващ този, посочен в оспорената заповед. С оглед горното, моли съда да измени обжалваната заповед в частта на определената сума за парично обезщетение за извършеното отчуждаване, като увеличи размера на обезщетението.

 

В съдебно заседание жалбата се поддържа от упълномощен представител. Претендира се присъждане на направените по делото разноски.

 

Ответникът - Кмет на Община Свиленград, в писмено становище и в съдебно заседание чрез процесуален представител, оспорва жалбата, като навежда доводи за неоснователността й. Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение. В случай на уважаване на жалбата, прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение и моли същото да се присъди в минимален размер по Наредбата за адвокатските възнаграждения.

 

Съдът, като взе предвид доводите в жалбата и въз основа на събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

 

От [нотариален акт], том III, рег.№ ***, дело № *** от 2016 г. на В. В. – Нотариус с рег.№ 354 по регистъра на НК, с район на действие района на РС –Свиленград, се установява, че дружеството – жалбоподател е собственик на поземлен имот с [идентификатор] по КККР на [населено място].

С Обявление рег. индекс И-1017/11.02.2025 г. на Община Свиленград, на основание чл. 25, ал. 1 от ЗОбС собственика/собствениците на имоти са уведомени за открита процедура по принудително отчуждаване по реда на Глава III от Закона за общинска собственост за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, предвиждаща изграждане на обект – публична общинска собственост, съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗОС, заснетата от ПУП-ПРЗ на [населено място], одобрен със Заповед № 602/22.11.1993 г. на Кмета на Община Свиленград в частта от улица с о.т.1059-о.т.1061-о.т.1062. Посочено е, че предмет на отчуждаване и дължимо обезщетение са недвижими имоти – частна собственост, представляващи: част с площ от 1318 кв.м. от поземлен имот с [идентификатор] /номер по предходен план 2484, кв. 129/ по КККР на [населено място], общ. Свиленград, вид територия – Урбанизирана, НТП – Незастроен имот за жилищни нужди, целият с площ от 3 141 кв.м., собственост на „Елисей 71“ ООД, седалище и адрес на управление: [населено място], [улица]. Посочено е, че дължимото обезщетение е в размер на 31 950.00 лв., както и че в срока на обявлението, собственикът/собствениците на горепосочения имот следва да представят документ за собственост в Дирекция „Общинска собственост и екология“ при ОА – Свиленград, стая 312, в противен случай сумата за парично обезщетение ще бъде преведена по сметка на Община Свиленград, съгласно чл. 22, ал. 2 от ЗОС.

Обявлението е било публикувано на официалния сайт на Община Свиленград на 11.02.2025 г., както и поставено на информационното табло, находящо се във фоайето на първия етаж в сградата на Общинска администрация – Свиленград. На 12.02.2025 г. обявлението е било публикувано във вестниците „Марица“, “Днес“ и „24 часа” .

В хода на административното производство е била извършена Експертна оценка на поземлен имот ид. № 65677.701.9669 с площ 3141,00 кв.м., и на отчуждаемата част от него с площ 1318,00 кв.м., в улица с о.т. 1059–о.т. 1061–о.т. 1062, урбанизирана територия с НТП: незастроен имот за жилищни нужди в [населено място]. Оценката е била извършена след възлагане на „ПРЕСТИЖ-ЖТ“ ООД, като е приета пазарна стойност на площта за отчуждаване в размер на 31 950 лева.

Развилото се административно производство по реда на Глава трета от ЗОбС по отношение на процесния имот е завършило с издаване на оспорената Заповед № 353/20.03.2025 г. от Кмета на Община Свиленград. Със същата, на основание чл. 44, ал. 2 от ЗМСМА и чл. 25, ал. 2 и ал. 3 от ЗОбС във връзка с чл. 21, ал. 1 и чл. 29, ал. 1 и ал. 2 от ЗОбС, във връзка с откритата процедура по принудителното отчуждаване по реда на Глава III от Закона за общинската собственост за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин и за изграждане на общински обект от първостепенно значение съгласно ПУП-ПРЗ на [населено място], одобрен със Заповед № 602/22.11.1993 г. на Кмета на Община Свиленград в частта от улица с о.т.1059-о.т.1061-о.т.1062, е отчуждена част с площ от 1 318 кв. м. от поземлен имот с [идентификатор]
(номер по предходен план 2484, кв. 129) по КККР на [населено място], общ. Свиленград, вид територия - Урбанизирана, целият с площ от 3 141 кв. м., при съседи: 65677.701.9670, 65677.701.9004 и 65677.701.9130, предвиден за изграждане на улица - публична общинска собственост. Определена е сума за парично обезщетение в размер на 31 950.00 лв. въз основа на експертна оценка от оценител на недвижими имоти към Камарата на независимите оценители в България.

Видно от приложеното известие за доставяне, заповедта е съобщена на управителя на „Елисей 71“ ООД на 26.03.2025 г.

Жалбата срещу заповедта е подадена на 27.03.2025 г. чрез Община Свиленград.

По делото по искане на жалбоподателя бе допуснато изготвяне на съдебно-оценителна експертиза. В първоначално депозираното заключение вещото лице посочва, че поземлен имот с [идентификатор] по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място] се намира в урбанизирана територия, в непосредствена близост до коритото на река Марица. Достъпът до него се осъществява от [улица]. В близост, чрез железопътен мост, преминава ж.п. линията, свързваща Република България с Република Турция. Имотът бил отдалечен от административния и идеален център на града. Недвижимият имот не бил ограден, бил незастроен и обрасъл с ниска растителност, като в част от него имало износена каменна настилка. В близост до имота преминавали два електропровода, които не били отразени в кадастралната карта и липсвали данни за учредени сервитутни права. Подробният устройствен план – план за регулация, въз основа на който било предприето отчуждаването, бил одобрен със Заповед № 602/22.11.1993 г. Видно от писмо с изх. № 11-2531/24.04.2025 г. на Кмета на Община Свиленград, приложено към заключението, преди действащия ПУП процесният имот с пл. № 2484, квартал 129, бил отреден за озеленяване, съгласно план, одобрен със Заповед № 1854/29.07.1977 г. Вещото лице не е открило сделки, съответно пазарни цени на имоти с такова предназначение – за озеленяване. Поради това, с цел изпълнение на задачата, вещото лице е взело предвид сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания. Съгласно § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ЗОС, имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, били онези, които се намират в една и съща ценова зона – в случая урбанизирана територия. След извършена проверка на местоположението, вещото лице е установило вписани в Службата по вписванията сделки с имоти в същия кадастрален район, отдалечени от административния и идеален център на града и сравнително близки до процесния. Оценката е изготвена в два варианта. В приложение № 1 са включени три сделки, извършени чрез покупко-продажба, с осреднена стойност 44,63 лв./кв.м. И трите имота били с показатели „ниско застрояване до 10 м“. Тъй като по тези показатели имотите се различавали от отчуждавания, който бил отреден за озеленяване, било приложено понижение от 10 % върху цената, тоест 44,63 лв./кв.м. × 0,9 = 40,17 лв./кв.м. Така стойността на паричното обезщетение за 1 318 кв.м. възлизала на 52 944 лв. (без ДДС).

В приложение № 2 са включени шест сделки, извършени чрез покупко-продажба и дарение, също с имоти с НТП „ниско застрояване до 10 м“. Осреднената стойност по тях била 63,54 лв./кв.м. След същото понижение от 10 % поради различието в предназначението, е получена крайна стойност от 57,19 лв./кв.м., респективно1318 × 57,19 = 75 376 лв. (без ДДС). И в двата варианта вещото лице подчертава, че приложените имоти отговарят на изискванията на § 1, т. 2 от ДР на ЗОС, като изборът кой вариант по-точно отразява справедливото обезщетение, е предоставен на съда.

При огледа на място било установено, че имотът бил незастроен и в него нямало законно извършени подобрения, които да се засягат от отчуждаването, съгласно чл. 22, ал. 13 от ЗОС.

В допълнително депозирано заключение с оглед поставена му задача да посочи вариант на оценка, при който са взети предвид обяви за продажби на имоти със сходни характеристики, както и да се извършат справки и да се посочи дали са налични сделки с имоти със сходни характеристики по смисъла на § 1, т. 2 от Допълнителните разпоредби на ЗОС, по които една от страните е търговец, и при наличие на такива да се изготви вариант на заключението въз основа на тези сделки, вещото лице посочва, че да се намерят сделки, съответно пазарни цени на имоти с такова предназначение – за озеленяване, се оказало невъзможно. Поради това били изследвани продажби на незастроени имоти в регулация.

При определяне на пазарната стойност по метода на пазарните сравнения (пазарен аналог), базиращ се на реални обяви за продажба на аналогични имоти, като при оценката са отчетени както обективните характеристики на имота – местоположение и пазарна привлекателност, така и пазарните условия към момента на изследването, вещото лице установява, че пазарната стойност, определена по метода на пазарните аналози, възлиза на 69 546 лв.

При извършена проверка в Служба по вписванията – Свиленград с цел да се установи наличие на сделки с имоти със сходни характеристики, при които една от страните е търговец, вещото лице посочва, че за разглеждания период не са открити сделки със сходни имоти, при които една от страните е търговец, които да позволяват изготвяне на отделен пазарен вариант на заключението въз основа на тях.

На 15.05.2025 г., един ден след изпращането на допълнителното заключение, в сайта за имоти Imot.bg била публикувана нова оферта за продажба на имот, намиращ се в непосредствена близост до процесния поземлен имот с [идентификатор] по КККР на [населено място]. Офертата била конкретна, съдържала посочен кадастрален идентификатор и позволявала проверка на характеристиките на предлагания за продажба имот. С оглед на това вещото лице предлага още един вариант за определяне на стойността на процесния имот, при който са взети предвид обяви за продажби на имоти със сходни характеристики. Справка по кадастралната карта показала, че и двата имота били незастроени и съседни, като основната разлика между тях се състояла в достъпа. Процесният поземлен имот с [идентификатор] имал достъп от асфалтирана улица – [улица], докато достъпът до продавания имот бил откъм юг, по неблагоустроен, макар и проходим път. Този факт бил отчетен чрез прилагането на коефициент 0,85 в таблицата за коригирани стойности, в която била включена и третата оферта. При отчитане на обстоятелството, че процесният имот бил отреден за озеленяване по предходния план, е приложена допълнителна корекция от -10 %. Така крайната пазарна стойност, определена на база реални оферти за продажба по метода на пазарните сравнения (пазарен аналог), е определена на 109 760 лв.

 

Съдът, като прецени доказателствения материал по делото, както и валидността и законосъобразността на обжалвания административен акт с оглед основанията, визирани в разпоредбата на чл. 146 от АПК, направи следните правни изводи:

 

С оглед доказателствата за датата на съобщаване на оспорената заповед на жалбоподателя, следва да се приеме, че жалбата е подадена в законоустановения 14-дневен срок, предвиден в чл. 27, ал. 1 от ЗОбС. Същата изхожда от лице с правен интерес от оспорването и е насочена против подлежащ на съдебен контрол административен акт.

 

Предвид горното, жалбата е допустима, а разгледана по същество, е основателна.

 

Процедурата по принудително отчуждаване на имоти - частна собственост, за общински нужди е регламентирана в Глава трета от Закона за общинската собственост. Съгласно чл. 25, ал. 2 от този закон, отчуждаването в разглежданата хипотеза се извършва със заповед на кмета на общината по местонахождението на недвижимия имот. Поземленият имот, който в случая се отчуждава, се намира в района на Община Свиленград, поради което процесната заповед, като изхождаща от Кмета на Община Свиленград, е издадена от материално и териториално компетентен орган, респективно представлява валиден административен акт.

Относно формата и реквизитите на оспорения акт, съдът приема, че не са допуснати нарушения, които да обусловят наличие на основание за отмяна. Съгласно чл. 25, ал. 2 от ЗОбС, в заповедта, с която се отчуждава частен имот за общински нужди срещу парично обезщетение, се посочват основанието за отчуждаването, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, както и размерът на обезщетението. Всички тези реквизити са налице в оспорената заповед, като последната се явява и надлежно мотивирана - посочено е, че принудителното отчуждаване на процесния имот е основано на влязъл в сила ПУП, обективирани са данни за предназначението, местонахождението и собствеността на имота, определен е и размерът на дължимото обезщетение.

При осъществената проверка за допуснати в хода на особената процедура нарушения на административнопроизводствените правила, съдът не констатира такива, като следва да се има предвид, че оспорването е по отношение на частта от заповедта, касаеща размера на определеното обезщетение за отчуждаваната част от недвижимия имот.

 

Относно материалната законосъобразност на оспорената заповед, съдът приема следното:

 

Съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗОбС, имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

В разглеждания случай по делото се установява и не е спорно, че е налице влязъл в сила ПУП за изменение на уличната регулация на [населено място], чиито предвиждания налагат необходимост от отчуждаване на имот - частна собственост за общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, поради което е налице и материалното основание за нареденото с оспорената заповед отчуждаване, като по този въпрос липсва заявен спор.

Спорният по делото въпрос касае размера на определеното за отчуждавания имот обезщетение.

Съгласно чл. 22, ал. 5 от ЗОбС, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.

Съгласно изготвената на основание чл. 22, ал. 3 от ЗОбС, Експертна оценка за пазарната стойност на отчуждаваната част с площ от 1 318 кв. м. от поземлен имот с [идентификатор], приетата за справедлива пазарна стойност на целия имот е 76 100 лева, а на площта за отчуждаване - 31 950 лева. Същата е основана на метода на сравнителната стойност. Видно от оценката, за извеждане на пазарната стойност е извършено експертно проучване на пазара на поземлени имоти в [населено място], с аналогична локация и сравними характеристики. Експертът е използвал пет оферти за продажба на недвижими имоти, с давност не повече от три месеца, които оферти е подбрал от националния сайт за търговия с имоти - alo.bg., като е приложил и корекционни коефициенти.

Съдът счита, че не следва да кредитира оценката, изготвена в хода на административното производство, доколкото я намира за необоснована, поради несъобразяването й с разпоредбата на § 1 от ДР на ЗОС. Това е така, тъй като при изготвяне на посочената оценка не са използвани реални сделки, каквото е изискването на посочената норма, а офертни цени. Несъобразяването с нормативната уредба безспорно поставя под съмнение коректността на определената пазарна стойност на отчуждаваната част от процесния недвижим имот.

Не следва да се съобразяват и вариантите от приетите по делото заключения на съдебно – оценителната експертиза, при които вещото лице при определяне на пазарната стойност е използвало метода на пазарните сравнения (пазарен аналог), базиращ се на обяви за продажба на аналогични имоти, поради гореизложените съображения, както и варианта, при който е взета предвид сделка за дарение на недвижим имот. Това е така, тъй като даренията не попадат в приложното поле на нормата на § 1, т. 2 от ДР на ЗОС, според която за пазарни цени могат да се ползват само цени от възмездни сделки, каквато дарението по дефиниция не е.

Съдът намира, че при преценка законосъобразното определяне размера на дължимото на жалбоподателя обезщетение следва да съобрази вариант едно (Приложение № 1) от първоначално изготвеното по делото заключение от вещото лице, при което за аналози са ползвани реални сделки, вписани в Службата по вписванията при РС - Свиленград, съобразно дефинираното в § 1, т. 2 от ДР на ЗОбС изискване. За изготвянето на този вариант от заключението са взети предвид реални сделки с недвижими имоти, които са вписани и се намират в обхвата на територията, в която се намира отчуждаваният имот, като различието в предназначението е коригирано чрез ясно обоснован коефициент, а оценката е обоснована, тъй като не е изготвена въз основа на оферти с потенциално спекулативен характер, което изключва несигурността при нереализирани цени. Като съобрази така изготвената експертиза, съдът счита, че равностойното парично обезщетение в случая възлиза на 52 944 лева.

Оценката на имота, предмет на отчуждаването, е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаване на административния акт в частта относно размера на обезщетението. Несъответствието между оценката на имота, подлежащ на отчуждаване, определена в административното производство и възприетата от съда по реда на чл. 22 от ЗОбС, във вр. § 1 от ДР на ЗОбС дава основание на настоящия състав да приеме, че оспорената част от процесната заповед с оглед естеството на акта и за привеждането му в съответствие с горепосочените изисквания следва да се измени относно определеното равностойно парично обезщетение съобразно установената по делото негова стойност, а именно в размер на 52 944 лева.

Относно разноските:

При този изход на спора и на основание чл. 143, ал. 1 АПК, след като размерът на обезщетението по оспорената заповед се увеличава, то на жалбоподателя следва да се присъдят сторените разноски, поискани своевременно от процесуалния му представител, а на ответника не се дължат разноски по аргумент от чл. 143, ал. 4 АПК. С оглед направеното възражение за прекомерност от страна на ответника на договореното адвокатско възнаграждение в размер на 7 000 лева, съдът счита същото за основателно по следните съображения:

Настоящото дело не е такова с материален интерес, тъй като същият не може да се определи към момента на подаване на жалбата. В случая като материален интерес не може да се приеме определеният със заповедта размер на обезщетение, тъй като потвърждаването му от съда обуславя неоснователност на жалбата и отрича правото за разноски на жалбоподателя. Като материален интерес не може да се разбира, обратно на доводите на жалбоподателя, и разликата между определения в заповедта и определения от съда по-висок размер на обезщетение чрез изменение на заповедта за отчуждаване в тази й част. Подобно виждане би довело до липса на предвидимост при определяне на възнаграждението към момента на подаването на жалбата. Към този момент не е безспорно какъв е размерът на равностойното парично обезщетение за отчуждавания имот, нито размерът на равностойното парично обезщетение се заявява с жалбата до съда, за да служи като база за определяне на метериалния интерес, както и при преценката за основателност на жалбата. Съдебното решение няма осъдително действие. Налице е и специфика на задължението - определеният със съдебното решение размер на обезщетение не води до неговата изискуемост спрямо Общината. То не подлежи на принудително изпълнение – по аргумент от чл. 29, ал. 6 ЗОбС. Съгласно посочената норма, ако в 6-месечен срок от влизането в сила на заповедта по чл. 25, ал. 2 или на съдебното решение дължимото парично обезщетение не бъде преведено по сметка на собственика на имота, кметът на общината отменя заповедта за отчуждаването по искане на собственика.

Ето защо, размерът на адвокатското възнаграждение следва да бъде определен по реда на чл. 8, ал. 3 от Наредба № 1/2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа в размер на 1 000 лева, като съдът отчита и не особено голямата фактическа и правна сложност на делото, реално предоставената от пълномощника на жалбоподателя защита и проведените по делото съдебни заседания. В полза на жалбоподателя следва да се присъдят и останалите направени по делото разноски – 50 лв. за внесена държавна такса и 1 425 лева - заплатени за съдебно-оценителна експертиза, или общо разноски в размер на 2 475 лева.

 

Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК и чл. 143, ал. 1 от АПК , съдът

 

Р Е Ш И :

 

ИЗМЕНЯ Заповед № 353/20.03.2025 г. на Кмета на Община Свиленград, в частта, с която за отчуждена част с площ от 1 318 кв. м. от поземлен имот с [идентификатор] (номер по предходен план 2484, кв. 129) по КККР на [населено място], общ. Свиленград, целият с площ от 3 141 кв. м., предвиден за изграждане на улица - публична общинска собственост, е определено парично обезщетение в размер на 31 950 лева, като УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението от 31 950 лв. на 52 944 (петдесет и две хиляди деветстотин четиридесет и четири) лв.

 

ОСЪЖДА ОБЩИНА СВИЛЕНГРАД да заплати на „ЕЛИСЕЙ 71“ ООД, ЕИК : *********, [населено място] [улица], представлявано от управителя Г. В. Г., направените по делото разноски в размер на 2 475 (две хиляди четиристотин седемдесет и пет) лева.

 

Решението е окончателно.