Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

260008/21.1.2022г.

гр. Шумен

 

 

Шуменският районен съд, XIІІ състав

на седемнадесети януари 2022 година

в открито заседание в следния състав:

 

Председател: К. Колешански

Секретар : Н. Йорданова

 

като разгледа докладваното от съдията ГД № 3812/2019г. по описа на ШРС, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Предявен иск, с правно основание чл. 26, ал. 1, предложение трето от ЗЗД и евентуален – чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ.

 

Искова молба, от пълномощник на Д.В.Ц., ЕГН : **********, с адрес *** срещу Г.И.Т., ЕГН : ********** и Ш.А.Х., ЕГН : **********, и двамата, с адрес за призоваване – ***, с посочено правно основание чл. 26, ал. 1, предложение трето от ЗЗД и чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ. 

Ищецът сочи, че между ответниците бил сключен договор за аренда на земеделска земя от 02.11.2017г., вписан в СлВп – Шумен, с № на вх.рег. 7359/02.11.2017г., акт 28, т. 6, дело 3348. Договора имал за предмет отдаване под аренда на собствения, вече на ищеца имот - ПИ с начин на трайно ползване – Нива с площ от 40197 кв.м., трета категория, в местността „А.“, в землището на с. ***, с идентификатор № ***, при граници и съседи : имоти с № 69924.597.21; 69924.59.16; 69924.59.20; 69924.59.18 и 69924.62.65. Придобил имота по договор за покупко-продажба с първия ответник от 18.12.2017г.. Тъй като арендния договор бил сключен от ответниците за 25 стопански години и при арендна цена от 50 килограма пшеница и 1 литър олио, счита, че накърнява добрите нрави, поради липса на еквивалентност на престациите. Иска, да се обяви нищожността на договора, на това основание. Евентуално, при отхвърляне на установителния иск срещу ответниците, иска изменение на договора, като арендното плащане се определи на 60 лева за декар, или за 40,197 дка – 2411,82 лева, считано от стопанската 2019/2020г..

В срока за отговор на исковата молба, ответниците, редовно уведомени подават отговори. Считат исковете допустими и неоснователни. Арендното плащане било адекватно на пазарните условия, а при покупка на имота ищецът знаел за сключения договор за аренда, а и тя редовно му била плащана.

 

В открито съдебно заседание страните редовно призовани, чрез представители, поддържат заявеното в исковата молба и отговорите.

 

Така предявените искове са допустими, разгледан по същество, главният е неоснователен, а евентуалния е частично основателен, по следните съображения :

 

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в съвкупност, се установи следното:

Твърдяната за нищожна сделка била сключена на 02.11.2017г. между ответниците, за срок от 25 стопански години, считано от 02.11.2014г.. Арендното плащане било уговорено в размер на 50 килограма пшеница на декар и 1 литър олио, или равностойността им в лева по пазарни цени. Според приетото заключение по СОЕ, за стопанската 2017 – 2018г., за землището на Община Шумен, средно годишното наемно възнаграждение е в размер на 50 лв./дка.; за стопанската 2018г. – 2019г., е в размер на 53 лв./дка. и за стопанската 2020г. – 2021г., е в размер на 54 лв./дка.. Според информация на ОД“Земеделие“ – Шумен, за стопанската 2018г. – 2019г., размера на средното годишно рентно плащане за землището на с. *** е 43 лв./дка., а по данни на НСИ, за 2020г., за същото землище е 52 лв./дка.. Към датата на сключване на договора паричната равностойност на уговореното в договора плащене възлизала на 18,05 лева.  

Няма спор между страните, че на 18.12.2017г., ищецът придобил арендувания имот, по договор за покупко-продажба, с втория ответник, а през 2019г., отправил покана до арендатора, за увеличаване на рентното плащане, до исковата сума, считано от текущата тогава стопанска година – 2018/2019г., което не било прието.

Така приетото за установено доведе до следните изводи :

          Накърняване добрите нрави е порок на сделките, който най - често се схваща като нарушение на неписан правен принцип, а при възмездните сделки, по конкретно на този, за еквивалентност на престациите. Практиката въвежда обаче, изискването те, да са такива, или една от тях, че по същество да липсва престация. Случая, не е такъв. Страните са договорили конкретна цена, която макар и в пъти по-ниска, но от средната пазарната /18,05 лева – 50лева/, не може да се определи, нито като липсваща престация, нито като злоупотреба с право. Отклонението от средна пазарна цена, дефинитивно предполага, както съществуване на сделки под нея, така и над нея. Иначе казано определянето цената на сделката е променлива, ограничена от принципа за свобода на договаряне и еквивалентност на престациите, но при оценка твърдяното им нарушаване, водещ е първия, не само заради преобладаващия субективен елемент във втория. Определянето на конкретна цена по сделка може да зависи, както от особености на предмета, особености на страните, така и от особени отношения между тях. Именно те, могат да са мотив за определяне цената на една вещ и/или право, за конкретен контрагент, в пъти по-висока, или в случая по-ниска от пазарната, в същия момент, което, не е противно на добрите нрави. В релевантния за преценка момент – сключване на договора, не е съществувала забрана за сключване на арендни договори за срок, посочен в процесния, нито който и да е от ответниците е могъл да знае за намерението на ищеца да заяви права пред съд след две години, за да е възможно занижената цена спрямо средната пазарна, срока на договора и сключването му, в съвкупност, да обосноват обратния на горния извод.

Изложеното, по заявеното основание, за нищожност сочи неоснователност на предявения установителен иск и налага отхвърлянето му, съответно произнасяне по предявения, като евентуален конститутивен иск.

За уважаването му е необходимо да се установи трайно изменение на обстоятелствата, след сключване на арендния договор, довело до очевидно несъответствие в задълженията; предложение до арендатора за изменение на договора; липса на споразумение. Посочените са на лице в конкретния случай – видно от заключението на вещото лице, за период от три стопански години се наблюдава възходящ тренд, в размера на средното пазарно рентно плащане / аренда/наем /, за землището, в което се намира арендуваната по процесния договор земеделска земя. Тази трайна тенденция, уговорения в договора значително под средния пазарен размер на плащане и срока му, сочат очевидно несъответствие в задълженията на страните, а липсата на споразумение между тях налага уважаване на предявения иск, но до размер от 55 лева на декар, като до пълния предявен от 60 лева, за сумата от 5 лева се отхвърли като неоснователен. Няма причина рентното плащане да се увеличи значително над средното пазарно, в момента, от предявяване на иска /преди две стопански години/, при условие, че ако се запази настоящата пазарна тенденция исканият размер ще бъде достигнат след още две или три стопански години.  

При така посочения изход на спора, на ищеца се следват разноски, само по частично уважения конститутивен иск, съразмерно уважения размер, които следва да му се заплатят от първия ответник, в размер на 1406,08 лева. На последния, не следва да се присъждат разноски, а вторият ответник, не е заявил такова искане.

 

Водим от горното и на посочените основания, съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.В.Ц., ЕГН : **********, с адрес *** срещу Г.И.Т., ЕГН : ********** и Ш.А.Х., ЕГН : **********, и двамата, с адрес за призоваване – ***, иск, с правно основание чл. 26, ал. 1, предложение трето от ЗЗД, за обявяване недействителност на договор за аренда от 02.11.2017г., вписан в СлВп – Шумен, с № на вх.рег. 7359/02.11.2017г., акт 28, т. 6, дело 3348, сключен между Г.И.Т., ЕГН : ********** и Ш.А.Х., ЕГН : **********, и двамата, с адрес за призоваване – ***, за ПИ с начин на трайно ползване – Нива с площ от 40197 кв.м., трета категория, в местността „А.“, в землището на с. ***, с идентификатор № ***, при граници и съседи : имоти с № 69924.597.21; 69924.59.16; 69924.59.20; 69924.59.18 и 69924.62.65, поради накърняване на добрите нрави, като неоснователен.

 

ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, договор за аренда от 02.11.2017г., вписан в СлВп – Шумен, с № на вх.рег. 7359/02.11.2017г., акт 28, т. 6, дело 3348, сключен между Г.И.Т., ЕГН : ********** и Ш.А.Х., ЕГН : **********, и двамата, с адрес за призоваване – ***, за ПИ с начин на трайно ползване – Нива с площ от 40197 кв.м., трета категория, в местността „А.“, в землището на с. ***, с идентификатор № ***, при граници и съседи : имоти с № 69924.597.21; 69924.59.16; 69924.59.20; 69924.59.18 и 69924.62.65, по иск на Д.В.Ц., ЕГН : **********, с адрес ***, в частта на договора, за размера на уговорено рентно плащане, по раздел III. Арендна цена, от посоченото там „…50 килограма пшеница на декар и 1 литър олио, или равностойността им в лева по пазарни цени.“ на 55 лева на декар, считано от стопанската 2019-2020 година.

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.В.Ц., ЕГН : **********, с адрес ***, срещу Ш.А.Х., ЕГН : **********, с адрес ***, иск, с правно основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, в останалата му част, до пълния предявен размер от 60 лева на декар, за сумата от 5 лева на декар, като неоснователен.

 

ОСЪЖДА Ш.А.Х., ЕГН : **********, с адрес ***, да заплати на Д.В.Ц., ЕГН : **********, с адрес ***, сумата от 1406,08 лева разноски в производството.

 

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок, от връчването му, пред Окръжен съд – Шумен.

 

                                                           РАЙОНЕН СЪДИЯ: