№ 13992
гр. София, 15.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ХРИСТО КР. КРАЧУНОВ
при участието на секретаря ЛЮБОМИРА Г. СЕРАФИМОВА
като разгледа докладваното от ХРИСТО КР. КРАЧУНОВ Гражданско дело
№ 20211110156401 по описа за 2021 година
Производството е по реда на Глава тринадесета от ГПК.
Предявени са установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК във вр. чл.
232, ал. 2 ЗЗД, с правно основание чл. 233, ал. 1, пр. 2 ЗЗД и с правно основание чл. 92, ал. 1
ЗЗД за установяване съществуването на вземане в общ размер от 1958,41 лева,
представляваща незаплатен остатък за стойност на комунални услуги, почистване и
ремонтни дейности по апартамент № 10, находящ се в гр. С-----, след прекратяване на
съществуващия между страните договор за наем на недвижимия имот от 28.09.2015 г., ведно
със законната лихва върху главницата от 02.04.2021 г. до окончателното плащане, за които
вземания е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 18994/2021 г. по
описа на СРС, 26 състав.
Ищецът „У--“ ЕООД твърди, че между него и П--- бил сключен договор за управление
на недвижим имот от 07.05.2013 г. с предмет собствения на П--- апартамент № 10, находящ
се в гр. С-----. С договора ищецът се задължил да поеме управлението на имота, да го отдава
под наем на трети лица, като в този смисъл се задължил и да се грижи за собствеността на
доверителя си. Поддържа, че в тази връзка собственикът на имота надлежно упълномощил
ищеца да извършва всички необходими действия, включително и да получава наем и други
плащания. Договорът за управление бил продължен преди изтичането му на 16.06.2016 г.,
като новият договор бил сключен на 08.04.2016 г. и в него била включена клауза за
автоматично подновяване в случай, че договорът не бъде прекратен чрез споразумение за
прекратяване.
Сочи, че на 28.09.2015 г. между „У--“ ЕООД в качеството му на наемодател и
1
ответника П. И. М. в качеството му на наемател бил сключен договор за наем на процесния
апартамент, същият бил многократно подновяван и е действал до 31.10.2020 г., като за
връщането на имота бил съставен приемо-предавателен протокол. Твърди, че договорът бил
прекратен по инициатива на наемателя на 30.09.2020 г. след отправено едномесечно
предизвестие, държането на имота било предадено от наемателя, чрез представителя му „У-
-“ ЕООД, както и че състоянието на имота, в което същият е върнат, не е съответствало на
състоянието, в което е предаден, като се вземе предвид обичайното изхабяване. Във връзка с
поетите задължения към собственика на имота, ищецът възложил извършването на
почистване и СМР, с оглед отстраняването на вредите. С уведомление ID-290 от 18.11.2020
г. до ответника било изпратено уведомление, че заплатената като гаранция сума в размер на
1400 лева ще бъде прихваната със заплатената от ищеца сума в общ размер на 3358,41 лева
за ремонт на имота и за покриване на разходите за комунални услуги и дължимата на
основание чл. 24, ал. 2 от договора неустойка, поради което ответникът останал задължен за
непогасената част в размер на процесната сума от 1958,41 лева. Уточнява, че от депозита в
размер на 1400 лева е удържана дължимата неустойка на основание чл. 24, ал. 2 от договора
за наем в размер на 780 лева, като с остатъка от 620 лева са извършени прихващания със
заплатени от ищеца комунални услуги и ремонтни дейности. Моли за уважаване на
предявения иск. Претендира и разноски.
Ответникът П. И. М. счита иска за недопустим, тъй като бил предявен от лице, което
няма надлежна процесуална легитимация. Посочва, че собственик на имота е П--, който е и
страна по договора, а ищецът като представител нямал качеството на наемодател по
договора. Оспорва размера на сумите за отстраняване на вредите, като счита същите за
завишени. Отделно от това навежда, че ищецът не е уведомил предварително ответника за
избраната фирма за извършване на ремонта и за цените на услугите. Оспорва наемните
правоотношения да са продължени, тъй като споразумение от 10.08.2020 г. не е влязло в
сила. Счита, че съставеният приемо-предавателен протокол не съставлява годно
доказателствено средство за установяване на състоянието на имота при предаването му, като
протоколът относно твърдените констатирани с него щети не бил обвързващ за ответника,
тъй като не било ясно кое лице го е подписало, така и в същия било оставено място за
дописване. Поддържа, че поради отправено на 28.09.2020 г. предизвестие за прекратяването
му преди датата на влизане в сила на споразумението за удължаване на срока по договора за
наем, споразумението за прекратяване не е породило надлежно целящите прави последици,
поради което оспорва да е дължима неустойка при прекратяване на договора.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение,
намира от фактическа и правна страна следното:
Предявените искове са с правна квалификация чл. 79, ал. 1, вр. чл. 233, ал. 1 ЗЗД и чл.
79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД.
В тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 233, ал. 1 ЗЗД е да
докаже при условията на пълно и главно доказване: 1/ че валидно е възникнало твърдяното
2
облигационно правоотношение по договор за наем; 2/ че е предоставил на ответника
ползването на процесния имот в състояние, годно за ползване; 3/ че през време на
ползването на вещта в причинна връзка с действията на ответника са били причинени
твърдените повреди в имота; 4/ размера на твърдените вреди.
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплащане на
сумата в размер на дължимите разходи, свързани с използване на вещта, предмет на
договора за наем, в тежест на ищеца при условията на пълно и главно доказване е да
докаже: 1/ че валидно е възникнало твърдяното облигационно правоотношение по договор
за наем; 2/ че е предоставил на ответника ползването на процесния имот в състояние, годно
за ползване; 3/ факта, че ответникът е направил разходи, свързани с ползването на вещта за
периода на действие на договора; 4/ какъв е размерът на направените разходи; 5/ изтичане на
срока за изпълнение на задължението за заплащане на разходите, свързани с използването на
вещта, уговорен в договора за наем.
Съгласно чл. 231, ал. 1 ЗЗД дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се
дължат на обикновено потребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане
на кранове, на брави, запушване на комини и други такива са за сметка на наемателя.
Нормата на чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД предвижда, че наемателят дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на
причина, за която той не отговаря. Следователно вината на наемателя се предполага до
доказване на противното. В негова тежест е при оспорване да обори презумпцията,
доказвайки по несъмнен начин липсата на вина, т. е. да проведе обратно доказване.
Сключеният договор за наем се установява от приложения по делото Договор за наем
от 28.09.2015 г. и допълнителни споразумения към него. Видно от представения приемо-
предавателен протокол от 30.09.2015 г. имотът е предаден на наемателя. От протокола се
установява, че имота е предаден в добър вид, почистен и с работещи уреди, с изключение на
диван с олющена кожа, отбелязано е, че имота е за освежаване и матраците на единичните
легла са захабени. От приемо-предавателен протокол от 31.10.2020 г. е видно, че имота е
върнат на наемодателя. В посочения протокол страните са отбелязали състоянието на имота,
в което е върнат, като е посочено, че коридора има счупена врата на шкаф, липсва ринг на
интериорна врата на мокро помещение, в хола има раздути горни и долни шкафове, раздути
плотове до умивалник и до фурна, разшити кожени крака на маса, 1 стол се клати, скъсани и
счупени щори, изваден контакт, микровълнова не работи, разлепени плочки на тераса,
счупени стъкла на парапет, в спалня 1 има изцапан и скъсан матрак, скъсани и счупени
щори, в спалня 2 – счупена дръжка на шкаф и нарушен фурнир, скъсани и счупени щори, в
баня има раздута врата и каса, липсва вентил на лира, следи от мухъл по таван, в тоалетната
има теч от кран, липсва ринг на брава на интериорна врата. Отчетени са показанията на
водомер.
Видно от представените фактури за строителни материали и извършени услуги СМР
ищецът е заплатил сумите от 2316 лева за извършените СМР и подмяна на неработещи
уреди. Правилни са твърденията на ответника, че голяма част от извършените СМР са за
3
поправка на повреди, които се дължат на обикновено употребление каквито са замърсявания
на стени, зацапвания и ожулвания. Съгласно чл. 231 ЗЗД поправката на тези повреди е за
сметка на наемателя. Наемателя е следвало да ги поправи, а след като не го е направил през
време на ползването на имота, следва да заплати на наемодателя сумата необходима за
поправката им. Друга част от повредите, като счупени щори, счупено стъкло на парапет се
дължат на виновно поведение на наемателя, а не на нормалната употреба, поради което
отново следва да са за сметка на ответника. От представената сметка за извършените
ремонти сумите от 200 лева за матрак и 50 лева за ремонт на таван на баня на следва да се за
сметка на наемателя, тъй като в протокола от 2015 г. при предаване а имота е отбелязано, че
матраците са захабени и имота се нуждае от освежаване. Също така сумата от 160 лева за
нова микровълнова фурна не следва да е за сметка на наемателя. Подмяна на електроуреди
не е дребна поправка и не е за сметка на наемателя. Няма данни електроуреда да е счупен по
вина на наемателя, няма данни за външни белези по него, а единствено е констатирано, че не
работи, което обичайно е вследствие на амортизацията след продължителното му ползване.
От сумата на извършените ремонти дейности в общ размер от 2316 лв., 492 лева следва да са
за сметка на наемодателя и 1824 лева за сметка на наемателя.
Видно от приемо-предавателния протокол имота е предаден в замърсено състояние на
наемодателя и се нуждае от почистване, поради което за сметка на наемателя следва да е и
сумата от 156 лева за почистването му. Съгласно чл. 232 ЗЗД наемателя е длъжен да плаща
разходите, свързани с ползуването на вещта. Такива са консумативните разходи, като
сметките за общите части, електроенергия и ВиК услуги. По делото са представени фактури
за заплатени от наемодателя суми за електричество в размер на 54,43 лева и за газ в размер
на 51,98 лева. Тези услуги са разход свързан с ползването на вещта по време на договора за
наем и следва да бъдат заплатени от наемателя.
Неоснователни са възраженията на ответника, че не дължи неустойка по чл. 24, ал.2
от договора, тъй като Споразумение от 10.08.2020 г. било с отложено действие и
предвиждало да влезе в сила от 01.10.2020 г. Видно от споразумението, подобен отлагателен
срок не е предвиден. Това споразумение съдържа една клауза за продължаване на срока на
договора с 12 месеца, считано от 01.10.2020 г. Датата 01.10.2020 г. е посочено единствено, за
да е ясно откога се броят предвидените 12 месеца продължение на договора, а не
представляват отлагателен срок за влизане в сила на споразумението. Дори да имаше
подобен отлагателен срок, едномесечното предизвестие за прекратяване на договора е
отправено на 28.09.2020 г. и е изтекло след 01.10.2020 г., когато би било влязло в сила
споразумението. Ответникът дължи неустойка на наемодателя в размер на 780 лева.
Наемателя дължи на наемодателя сумата в общ размер от 2866,41 лева. Наемодателя
дължи на наемателя сумата от 1400 лева платен депозит при сключване на договора за наем.
С уведомление от 18.11.2020 г. е направено извънсъдебно изявление за прихващане.
Уведомлението е връчено на ответника, заедно с препис от исковата молба и
доказателствата към нея. Така след извършеното прихващане ответника дължи на ищеца
сумата 1466,41 лева.
4
По изложените мотиви, съдът намира, че искът е частично основателен за сумата от
1466,41 лева.
Така мотивиран Софийският районен съд,
РЕШИ:
ОСЪЖДА П. И. М., ЕГН ********** да заплати на „У--“ ЕООД, ЕИК --- сумата от
1466,41 лева, представляваща, представляваща дължими консумативни разходи и
обезщетение за причинените вреди на нает имот, находящ се в гр. С-----, като ОТХВЪРЛЯ
иска до пълния предявен размер от 1958,41 лева.
ОСЪЖДА П. И. М., ЕГН ********** да заплати на „У--“ ЕООД, ЕИК --- сумата от
497,96 лв. - разноски за производството по настоящото дело, по компенсация, като от
дължимите на ищеца разноски, съобразно уважената част от иска са приспаднати
дължимите на ответника разноски, съобразно отхвърлената част от иска.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5