Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр. София, 20.11.2020 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на двадесет и първи октомври
през две хиляди и двадесета година в състав:
СЪДИЯ:
ДЕСИСЛАВА ЗИСОВА
при секретаря Панайотова,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. №16915/2017 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба от В.К.И. с която са
предявени срещу В.Х.Б. искове както следва:
1). иск с правно основание чл.33 ЗЗД за унищожаване като сключен поради
крайна нужда при явно неизгодни условия на договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен с нотариален акт №176, том X, рег. №12980, дело №1728/2016 г. на нотариус рег.№040 на Нотариалната
камара, вписан с вх.рег.№83747 от 23.12.2016 г. на Службата по вписванията, по
силата на който е прехвърлен самостоятелен обект с идентификатор
68135.4088.25.8.50, представляващ АПАРТАМЕНТ №4, находящ се в гр. София, ж.к. *******2,
със застроена площ от 65,07 кв.м., заедно с прилежащите към апартамента избено
помещение №4 с площ от 3,76 кв.м., заедно с 3,771% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху държавна земя;
2). предявен при условията
на евентуалност иск с правно основание чл.31 ЗЗД за унищожаване поради
невъзможност на прехвърлителя да разбира и ръководи постъпките си на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт №176, том X, рег.
№12980, дело №1728/2016 г. на нотариус рег.№040 на Нотариалната камара, вписан
с вх.рег.№83747 от 23.12.2016 г. на Службата по вписванията, по силата на който
е прехвърлен самостоятелен обект с идентификатор 68135.4088.25.8.50,
представляващ АПАРТАМЕНТ №4, находящ се в гр. София, ж.к. *******2, със
застроена площ от 65,07 кв.м., заедно с прилежащите към апартамента избено
помещение №4 с площ от 3,76 кв.м., заедно с 3,771% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху държавна земя.
Ищецът
твърди, че поради психически заболявания, за които е освидетелстван с ТЕЛК и
липсата на доходи, както и на близки хора, които да полагат грижи за него, не е
успявал да покрива битовите си нужди, което го е принудило да продаде жилището
си срещу цена от 33150 евро. Твърди, че условията, при които е сключена
сделката, са явно неизгодни и че същата е сключена при крайна нужда, поради
което моли договорът да бъде унищожен по реда на чл.33 ЗЗД. При условията на
евентуалност се позовава на тежката психическа болест, от която страда и поради
която не е бил във възможност да разбира и ръководи постъпките си при сключване
на договора, като претендира унищожаването му по реда на чл.31 ЗЗД.
Ответникът
оспорва исковете. Твърди, че имотът е бил в изключително занемарено състояние,
изискващо основен ремонт, което съществено е повлияло на цената на сделката.
Твърди, че при сключване на предварителния договор е подписал декларация, че не
действа при крайна нужда. Позовава се на изтекла погасителна давност за
предявяване на иска по чл.33, ал.2 ЗЗД.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните и
събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
По иска за унищожаване на договора на основание чл.33 ЗЗД:
Установява се от договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
с нотариален акт №176, том X, рег. №12980, дело
№1728/2016 г. на нотариус рег.№040 на Нотариалната камара, че ищецът В.К.И. е
прехвърлил на ответника В.Х.Б. собствения си недвижим имот, представляващ
АПАРТАМЕНТ №4, находящ се в гр. София, ж.к. *******2, със застроена площ от
65,07 кв.м., заедно с прилежащите към апартамента избено помещение №4 с площ от
3,76 кв.м., заедно с 3,771% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху държавна земя, срещу цена от 33150 евро.
Според чл. 33 ЗЗД унищожаем
е договорът, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Правната
норма посочва две съществени и основни предпоставки, които следва да са осъществени
кумулативно, за да може да бъде унищожена сделката. Първата предпоставка е
състояние на крайна нужда, т. е. липса или недостатъчност на материални
средства за задоволяване на основни потребности, като напр. недостиг на парични
средства за издръжка - лична и на семейството, за лечение на лицето или на
негов близък, за плащане на изискуеми задължения и др., което състояние е
въздействало върху волята на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я е
мотивирало да я сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при
нормални обстоятелства /достатъчно средства за издръжка и за погасяване на
задълженията/, т. е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би сключила
сделката. От гореизложеното е видно, че първата предпоставка - състоянието на крайна
нужда също е необходимо да отговаря на две изисквания - от една страна да
представлява недостиг или липса на средства за посрещане на лични и семейни
потребности или за изпълнение на задължения към трети лица и от друга страна -
този недостиг или липса на средства да упражнява сериозен натиск върху волята
на лицето да реши да сключи определена сделка, без който натиск то не би я
сключило или не би я извършило при конкретните условия и клаузи. Втората
предпоставка е наличието на явно неизгодни условия от опорочената сделка за
лицето, намиращо се в крайна нужда, които се преценяват конкретно за всеки
случай към момента на сключване на сделката и съставляват съотношение между
престациите на страните, неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна,
като при договор за продажба, в най-често срещания случай, са осъществени
когато има явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на
продавача и купувача, при много съществена разлика между действителната
стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. Следователно от
легалното определение на основанието за унищожаемост на договор поради крайна
нужда в чл. 33, ал. 1 ЗЗД могат да бъдат изведени две кумулативно изискуеми
материалноправни предпоставки като елементи от фактическия му състав:
извършване на волеизявлението под влияние на крайна нужда за един от
съконтрахентите и явно неизгодни условия за същия, които са необходими и
достатъчни, за да е налице основанието за унищожаване по чл. 33 ЗЗД.
По наличие на първата
предпоставка – относно наличие на състояние на крайна нужда у ищеца, по
делото се установява следното:
Видно от представените
писмени доказателства – разпореждане от 02.02.2009 г. за отпускане на социална
пенсия за инвалидност и Експертно решение №0481 от 13.02.2018 г., ищецът е с
80% трайно намалена работоспособност поради общо заболяване – параноидна
шизофрения с дата на инвалидност от 26.11.1996 г., като източникът му на издръжка
е социална пенсия за инвалидност, изплащана от държавата.
Установява се от показанията
на свидетеля Й.Е., полубрат на ищеца, че през 2016 г. ищецът е живеел в
жилището си в ж.к. Младост 3, като до 2015 г. за него се е грижел дядо му, а
след смъртта на последния ищецът е изпаднал в тежко финансово състояние.
Свидетелят го е посетил няколко пъти през 2016 г., за да му занесе хранителни
продукти, като в апартамента не е имало електричество.
По искане на ответника са
изслушани показанията на свидетеля Б.А., който сочи пред съда, че е таксиметров
шофьор и негов редовен клиент в периода 2015 г. – 2017 г. бил ищецът. Често го
е возил до различни казина в ж.к. Младост и в центъра на София, за което ищецът
плащал изцяло дължимата сметка, заедно с щедри бакшиши. Ищецът демонстрирал
състоятелност и оставил у свидетеля впечатление, че разполага с пари, а когато
спечелел при хазартни игри, давал на свидетеля бонуси, освен това го пращал да
му прибира пари от наем на съседен имот.
Показанията на свидетелите
са изцяло противоречиви – състоянието на финансови затруднения, което
свидетелят Е. описва, е в пълен противовес на сведенията за охолен живот и
хазартни развлечения, за които дава показания А.. При избора си на кое от
гласните доказателства да даде вяра, съдът съобрази обстоятелството, че Е. е
близък родственик на ищеца, има наблюдения от лични посещения в дома на ищеца. А.
от своя страна има впечатления от вечерни излизания на ищеца, при които той е
бил в компания на трето лице и няма яснота дали разходите са поемани от третото
лице или лично от ищеца. Отделно от това по делото няма сведения ищецът да е
имал доход от наем на съседен апартамент – няма данни да притежава друг имот в
същия или съседен блок. Поради това съдът приема, че показанията на А. са с
ниска степен на достоверност. Отделно от това съмнение внася и обстоятелството,
че по данни от отговора, ответникът няма отношения с ищеца, извън сключения
договор, предмет на настоящото дело, като връзката между страните е осъществена
от брокер на недвижими имоти. Поради това е подозрително издирването и
довеждането пред съда на лице – таксиметров шофьор, който да има дълготрайни
наблюдения върху начина на живот на ищеца.
Съдът не кредитира и
показанията относно имущественото състояние на ищеца на свидетелката А.Ф.,
брокер, посредничил за сключване на процесната сделка. Свидетелката описва
имота, който ищецът е обитавал, като крайно мръсен и занемарен, неизползваем по
нейна преценка, като в същото време сочи, че не е имал финансови затруднения,
за което свидетелката съди от това, че я е почерпил с кафе и след сделката е
занесъл подарък в Агенцията за нея и мениджъра й. Съдът приема, че сведенията,
които дава свидетелката, за липса на финансови затруднения у ищеца, са нейни
изводи и разсъждения, а не непосредствени възприятия и обективно познание за
имущественото и материалното му състояние. Още повече, че разсъжденията й са в
пълно противоречие с начина, по който ищецът е живеел, за което самата свидетелка
дава показания.
По изложените съображения
съдът кредитира показанията на свидетеля Е.. От писмените доказателства и
неговите показания се установява, че ишецът е живеел изключително бедно, с
единствен източник на издръжка – социална пенсия за инвалидност, не е имал
работа или други доходи, като поради невъзможност да покрива комуналните си
разходи е живеел без електричество в жилището си. Това състояние следва да се
квалифицира като такова на крайна нужда – поради недостатъчност на материални
средства за задоволяване на основни потребности - недостиг на парични средства за
издръжка.
По наличие на втората
предпоставка – очевидна нееквивалентност между насрещните престации на
продавача и купувача, представляваща съществена разлика между действителната
стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора, по делото се
установява следното:
От писмените доказателства –
Протокол за оглед от 29.11.2016 г. (л.106), съставен от служител на Агенцията
за недвижими имоти „Явлена“, който е посредничил при сключване на процесната
сделка, както и от показанията на служителя А.Ф., действала като посредник при
сделката, се установява, че процесният имот е бил в лошо състояние. Входната
врата е била без брава, дограмата е била стара и с изпочупени прозорци,
интериорните врати са били стари и изработени от фазер, имало е повреди по ВиК
инсталацията (ръжда и течове), банята е била с изкъртена тоалетна чиния, стените
– с изпокъсани тапети, подовите настилки са били мозайка, мокет и балатум.
Свидетелката описва състоянието на имота като „плачевно“ и „ужасно
мръсно“, с мръсни стени с мухъл по тях, апартаментът е бил пълен със стари
мебели и вехории, ищецът го е споделял с други хора, без да се спазват елементарни
хигиенни условия за нормален живот. Ето защо съдът приема, че състоянието на
имота е било лошо, занемарено и изискващо влагане на допълнителни средства, за
да бъде годно за нормално използване съобразно предназначението му като жилище,
което следва да бъде отразено и при оценката на пазарната цена на имота.
Установява се от приетата
съдебно-техническа експертиза, във втория изготвен от вещото лице вариант – според
вида и състоянието на имота, описано в Протокола за оглед и съобразно
описанието, дадено от свидетеля Ф., че неговата справедлива пазарна стойност
към датата на сделката – м.12.2016 г. е в размер на 101000 лв. Вещото лице е
използвало при извършване на оценката два метода – „пазарна приходна стойност“,
отразяващ разумно очаквани бъдещи приходи от наемни отношения и „сравнителен
подход“, отразяващ сравняване на близки по време покупателни цени на сравними имоти,
коригирани с коефициент на офертност. Съобразно двата метода и съобразно
необходимите довършителни работи поради състоянието на имота, вещото лице
приема пазарна стойност на имота към м.12.2016 г. в размер на 101000 лв. Съдът
приема експертизата за обективна, обоснована и компетентно извършена и я
кредитира изцяло. Поради това следва да се приеме, че средната пазарна цена на
процесния имот, в състоянието, в което се е намирал към датата на сделката е
101000 лв.
При сравнение между
уговорената при процесната сделка цена от 33150 евро, с левова равностойност от
64835,76 лв. и пазарната цена на имота съобразно състоянието му – 101000 лв.,
съдът приема, че е налице съществена и очевидна нееквивалентност, при която
престацията на продавача значително надвишава по стойност цената, платена от
купувача – с около 40%. Това несъответствие е съществено, явно и очевидно. Ето
защо съдът приема, че е налице и втората
предпоставка по чл.33 ЗЗД.
За да бъде упражнено правото по чл.33 ЗЗД следва да се
установи кумулативно наличие на двете изискуеми материалноправни предпоставки
като елементи от фактическия му състав: извършване на волеизявлението под
влияние на крайна нужда за един от съконтрахентите и явно неизгодни условия за
същия. Крайната нужда следва да е мотивирала прехвърлителя да сключи определена сделка, без който
натиск той не би я сключил или не би я извършил при конкретните условия и
клаузи (така Решение № 87 от 10.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3941/2016 г., III
г. о., ГК). Доколкото мотивацията на продавача да сключи договора представлява
негово субективно изживяване и е факт от вътрешния му мир, съдът съди за нея съобразно
всички събрани доказателства. С оглед събраните доказателства за липса на
доходи извън социална пенсия за инвалидност и крайно влошените битови условия,
при които е живеел ищеца, съдът приема, че именно липсата на достатъчно
средства за издръжка и осигуряване на нормален и достоен начин на живот са го
мотивирали да сключи процесната сделка. Макар свидетелката Ф. да сочи, че
ищецът е споделил с нея, че „двустайното жилище му е голямо, тъй като живее
сам и иска да купи гарсониера в района“, то такова изявление, дори и да е
направено, не съответства на житейската ситуация, в която е изпаднал ищеца през
2016 г. От друга страна, по делото няма данни ищецът да е закупил друго жилище,
нито да е търсил такова. Неоснователно е и позоваването от ответника на
декларация, съдържаща се в подписания между страните предварителен договор от
01.120.2016 г. – чл.18 (л.91), че страните не действат при крайна нужда. Това
изявление е без правно значение, документът може да удостовери единствено
обстоятелството, че ищецът е направил такова изявление, но не установява дали в
действителността обективно съществуват обстоятелства, които могат да бъдат
квалифицирани като състояние на крайна нужда. Както бе посочено по-горе,
състоянието на крайна нужда се квалифицира от съдебната практика като „липса
или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни
потребности“ и преценката за наличието на това състояние почива на обективно
установени факти.
По изложените съображения
съдът приема, че у ищеца е възникнало потестативното право да поиска
унищожаване на процесния договор като сключен при порок на волята – поради
крайна нужда и при явно неизгодни условия.
Неоснователно е възражението
на ответника за изтекла погасителна давност за упражняване на правото. Съгласно
чл.2 на чл.33 ЗЗД правото
да се иска унищожение се погасява в едногодишен срок от сключването на
договора. Договорът е сключен на 23.12.2016 г., видно от съставения нотариален акт.
Установеният в чл.33, ал.2 едногодишен срок, изчислен съобразно правилата на
чл.72 ЗЗД, изтича на 28.12.2017 г., тъй като последният ден от срока –
23.12.2017 г. е неприсъствен, поради което срокът свършва в първия следващ
присъствен ден (чл.72, ал.2). През 2017 г. 23 декември е неприсъствен ден –
събота, а 24, 25, 26 и 27 декември са обявени за почивни дни. Първият
присъствен ден е 28.12.2017 г., а исковата молба е подадена по пощата на
28.12.2017 г., видно от пощенското клеймо на плика. Ето защо съдът приема, че
искът е подаден в последния ден на давностния срок, предвиден в чл.33, ал.2 ЗЗД, поради което правото е упражнено преди изтичане на срока и не е погасено
по давност.
По изложените съображение съдът приема, че ищецът,
съобразно доказателствената си тежест, установи наличието на порок по чл.33 ЗЗД
и предявения иск за унищожаване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
с нотариален акт №176, том X, рег. №12980, дело
№1728/2016 г., е основателен и следва да се уважи.
Поради извода за
основателност на главния иск, съдът не следва да разглежда предявения при
условията на евентуалност иск по чл.31 ЗЗД.
По разноските:
Искането на ищеца за
присъждане на разноски за адвокатско възнаграждение е неоснователно – по делото
е представено единствено пълномощно на адвоката, осъществявал процесуално
представителство (л.35), в което липсват уговорки за сключване на договор за
правна защита, включително не са представени доказателства за плащане на
адвокатско възнаграждение. Поради това съдът приема за недоказана претенцията
на ищеца за присъждане на разноски.
Ответникът следва да бъде
осъден да заплати по сметка на съда на основание чл.78, ал.6 ГПК дължимата
държавна такса за производството в размер на 316,54 лв. и разноските за
техническа експертиза в размер на 200 лв.
По изложените мотиви
Софийският градски съд
Р Е Ш И :
УНИЩОЖАВА на основание чл.33 ЗЗД, като сключен поради
крайна нужда при явно неизгодни условия, договора за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен с нотариален акт №176, том X, рег. №12980, дело
№1728/2016 г. на нотариус рег.№040 на Нотариалната камара, вписан с
вх.рег.№83747 от 23.12.2016 г. на Службата по вписванията, по силата на който В.К.И.
е прехвърлил на В.Х.Б. правото на собственост върху самостоятелен обект с
идентификатор 68135.4088.25.8.50, представляващ АПАРТАМЕНТ №4, находящ се в гр.
София, ж.к. *******2, със застроена площ от 65,07 кв.м., заедно с прилежащите
към апартамента избено помещение №4 с площ от 3,76 кв.м., заедно с 3,771% ид.ч.
от общите части на сградата, по иска, предявен от В.К.И.,
ЕГН:**********, срещу В.Х.Б.,
ЕГН:**********.
ОСЪЖДА В.Х.Б., ЕГН:**********, да заплати по сметка на
Софийския градски съд, на основание чл.78, ал.6 ГПК, сумата от 316,54 лв., представляваща държавна
такса и сумата от 200 лв., представляваща разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския
апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: