Р Е Ш Е
Н И Е
№ ………./09.10.2019
г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, II с-в, в публично заседание на двадесет и
пети септември две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРЕНА ПЕТКОВА
ЧЛЕНОВЕ: НАТАЛИЯ
НЕДЕЛЧЕВА
мл.с. ИВАН СТОЙНОВ
при секретар Галина Славова
като разгледа
докладваното от младши съдия Стойнов
въззивно гражданско дело № 1703 по описа за 2019 година,
за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 268, вр. чл. 310 и сл. ГПК,
образувано по подадена въззивна жалба от Ц.А.А.,
гр. Варна, чрез адв. С.А., срещу Решение
№ 2861 от 25.06.2019 г., постановено по гр.д. № 450/2019 г. по описа на ВРС, XIV с-в, с което
първоинстанционният съд е ОСЪДИЛ Ц.А.А. с ЕГН **********, с постоянен и настоящ
адрес *** ДА ОПРАЗНИ и ВЪРНЕ на
Б.К.Х. с ЕГН **********, със съдебен адрес ***, чрез адв. Н.Р. от БАК
държането на отдаден под наем недвижим имот по силата на договор за наем от 30.05.2011 г.,
представляващ ап.№ 26 в гр. Варна, ул. „Барутен погреб“, бл. 4, вх. А, ап. 26,
на основание чл. 233 ЗЗД.
Жалбоподателката Ц.А.А. счита постановеното решение за
недопустимо, евентуално за неправилно и необосновано, като постановено в
противоречие с материалния и процесуалния закон. Сочи, че ищцата няма правен
интерес от предявяване на иск за опразване на наетия имот срещу лице, което
няма достъп и не се намира в него към момента на подаване на исковата молба, а
и в хода на целия процес. В тази връзка излага, че не е налице материално
правоотношение между ищцата и ответницата и чрез този иск ищцата не може да
защити правото си. По същество твърди, че делото е останало неизяснено от
фактическа страна и съдът е следвало служебно да извърши оглед на имота, на
основание чл. 204 ГПК. Сочи още, че са налице процесуални нарушения във връзка
с изготвянето на доклада по делото, защото на ищцата не е указано да докаже, че
ответницата обитава имота, не са напътени страните към постигане на спогодба и
не е указано на страните за кои от твърдените от тях факти не сочат
доказателства. В тази връзка отправя доказателствени искания пред въззивната
инстанция за допускане оглед на имота и за допускане на гласни доказателства
чрез разпит на свидетели, които да установят фактите във връзка с обитаването
на жилището. Моли за обезсилване, евентуално отмяна на първоинстанционното
решение и присъждане на разноски. В съдебно заседание жалбата се поддържа чрез
назначения процесуален представител адв. Несторов.
В срока по чл. 263 ГПК
въззиваемата Б.К.Х. е депозирала
писмен отговор, с който оспорва жалбата като неоснователна. Счита, че решението
е допустимо, правилно и законосъобразно. Във връзка с твърденията в жалбата
сочи, че преди подаване на отговор на исковата молба не и́ е било
известно, че ответницата не обитава имота. В тази връзка твърди, че ответницата
не е отговорила на отправената покана и не е предала ключовете за жилището,
поради което е налице интерес от търсената защита. Излага още, че наемодателят
няма задължение да изследва дали наемателят все още ползва жилището, а трябва
последният да го извести за това, ако реши да напусне. Сочи, че доколкото между
страните е имало валидно сключен договор за наем, който е прекратен, именно
ответницата е пасивно легитимирана страна по иска за опразване. Моли за
потвърждаване на първоинстанционното решение. Не изпраща представител в съдебно
заседание.
По предмета на така предявения иск
се излагат следните твърдения от страните:
Ищцата твърди, че по силата на сключения договор за наем наследодателката й
И. Х., б.ж. на гр. Бургас в качеството на наемодател е предоставила на
ответницата по иска Ц.А.А. в качеството на наемател описания по-горе недвижим
имот. Поради неспазване на задълженията по договора от страна на наемателя да
заплаща наемната цена от края на 2016 г. и задължения за ел.енергия и вода,
собственикът е поискал предаване
държането на имота. Установила, че входната врата е заключена и достъпа до
апартамента е ограничен. След многократни разговори по телефона и обещания за
освобождаване на имота, до подаване на исковата молба не са заплатени
задълженията и не е осигурен достъпа до имота. Държането на имота не е
предадено на собственика. Ищецът моли
предявеният иск да бъде уважен и ответникът да му заплати
разноски за производството.
В срока по чл. 131 ГПК
ответницата е представила отговор на молбата, наименуван „възражение“. Изразява
становище за неоснователност на предявения иск. Сочи, че е напуснала жилището
на 10.11.2016 г., но в него останал да живее бившият й приятел Валентин Василев
Павлов. При напускането е заплатила всички сметки и наемни вноски без
последните три вноски за вода. Уведомила г-н К. Х., че напуска, защото към него
момент г.жа Б.Х. е била починала. Х. й се е обадил в началото на 2019 г. за да
поиска съдействие за заплащане на сметките. Преди това е разговарял с Валентин
Павлов, но сега не може да го открие. Отказва да заплаща чужди задължения.
В съдебно заседание ищцата чрез
процесуалния й представител поддържа
молбата. Във връзка с отговора уточнява,
че договорът за наем е прекратен и поради това на ответника е връчена
покана за доброволно изпълнение в която
е определен едномесечен срок за предаване
владението на имота. След изтичането му същото не е предадено на
собственика. Поканата е получена на
29.11.2018 г. и от тази дата ищцата
счита договора за наем за прекратен.
Не оспорва извършени плащания на разходи за ел.енергия и вода от страна
на ответницата. Във връзка с възраженията в отговора ищцата заявява, че
договорът за наем е сключен само с ответницата по иска Ц.А., а вписаното в същия лице Валентин
Павлов не го е подписал. Няма информация кой е останал да живее в имота и кой
го е напуснал. Релевира, че няма достъп до
имота си, тъй като заключващите устройства са подменени и не й е
предаден ключът за тях.
Ответницата се явява лично в
съдебно заседание. Признава, че е получила покана за предаване държането на
отдадения под наем недвижим имот. Относно владението на имота поддържа, че същият е напуснат от нея като в жилището е
останал да живее бившият й партньор Валентин Павлов, който също е вписан в
договора. Заплатила всички разходи за консумативи.
Съставът на Варненския окръжен съд,
въз основа на твърденията и възраженията на страните, с оглед събраните по
делото доказателства и по вътрешно убеждение, формира следните фактически
изводи:
Не е спорно по делото и от събраните доказателства се установява, че с
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №
190, т. XXIX, дело № 7912/22.08.1996 г. З. П. Х. продава на ищцата Б.К.Х.
апартамент № 26, находящ се на адрес: гр. Варна, ул. „Батак“, бл. 4, вх. А, ет.
4. С Договор за наем от 25.05.2011 г. ищцата предоставя за ползване на своята
майка И. А. Х. апартамент № 26 за срок от една година при уговорена месечна
наемна цена 220 лв., като според чл. 4, ал. 3 от Договора наемателят има право
да преотдава имота или част от него на трети лица. С Договор за наем от
30.05.2011 г. И. А.Х. отдава под наем същото жилище на Ц.А.А. за срок от една
година при месечна наемна цена от 220 лв. Посоченият като втори наемател В. В.
П. не е подписал документа, поради което не се счита обвързан от него. От
Удостоверение за наследници изх.№ 94-01-26604/07.08.2015 г. се установява, че И.
А. Х. е починала на 07.01.2015 г. и е оставила като наследници съпруга си К. Н.
Х. и дъщеря си Б.К.Х..
От кредитен превод от 21.09.2018 г. се установява, че Ц.А. е заплатила на К.
Н. Х. сумата от 660 лв. с вписано основание „наем за м.12.2016 г. и м.01 и
02.2017“. От представената от ищцата покана чрез ЧСИ № 893 Д. С. С.-С. и
разписка към нея се установява, че ответницата Ц.А.А. е била уведомена лично
(на 29.11.2018 г.) за изявлението на ищцата за прекратяване на Договор за наем
от 30.05.2011 г. и е била поканена да освободи имота и да предаде владението,
както и да заплати дължимите наемни вноски и консумативи. От разписката към покана
към В. В. П. се установява, че същият не е получил поканата, но е бил уведомен
по телефона.
Ответницата с отговора на исковата молба (наименуван възражение) и в
съдебно заседание изрично признава фактите, че е живяла в процесния апартамент
заедно с В.В. П. и е получила поканата на ищцата. Тези твърдения се подкрепят и
от останалия доказателствен материал, поради което следва да се ценят при
условията на чл. 175 ГПК.
Въз основа на горната фактическа
установеност, настоящият състав на Варненски окръжен съд формира следните правни изводи:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 233 ЗЗД, с който
се иска осъждане на ответницата да върне на ищцата отдаден под наем жилищен
недвижим имот – апартамент № 26, находящ се на адрес: гр. Варна, ул. „Батак“, бл. 4,
вх. А, ет. 4, предоставен за ползване с Договор за наем от 30.05.2011 г.,
поради едностранно прекратяване на договора от страна на наемодателя. Съобразно разпределената в процеса от
първоинстанционния съд доказателствена тежест ищцата е следвало да установи
наличието на сключен договор за наем, поканата към ответницата да освободи
имота, както и нейния отказ да стори това.
Предвид
твърденията на жалбоподателката и разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивния съд
дължи служебната проверка за валидност и допустимост на обжалваното
първоинстанционно решение. По отношение на правилността му въззивният контрол
следва да се ограничи съобразно изложените в жалбата оплаквания.
Съдът
не споделя оплакванията на жалбоподателката по отношение на недопустимостта на производството поради
липса на правен интерес у ищцата да предявява иск за опразване на наетия имот,
защото ответницата не е страна по материалното правоотношение предвид факта, че
не обитавала имота към момента на предявяване на иска, a
и в хода на процеса, поради следните съображения:
Не
се спори, че между наследодателката на ищцата и ответницата е бил сключен
договор за наем. След смъртта на И. А. Х., нейната дъщеря встъпва в правата и задълженията на наследодателката си по наемното
правоотношение с ответницата Ц.А.А. заедно с другия наследник – баща и́ К.
Н. Х.. Всеки от наемодателите може
да предяви иск по чл. 233 ЗЗД /Така, Определение № 1174 от 30.11.2010 г. по
гр.д. № 927/2010 г. на ВКС/.
Преустановяването
на фактическата власт върху отдадения под наем имот от страна на ответницата не я лишава от качеството страна по
материалното правоотношение (договора за наем). Активната и пасивна
материалноправна легитимация на страните в производството по чл. 233, ал. 1 ЗЗД
произтича от качествата им на наемодател и наемател по прекратеното наемно
правоотношение. (Така, Определение № 446 от 01.07.2011 г. по т.д. № 1114/2010
г. на ВКС). Следва да се посочи още, че принадлежността на материалните права и
задължения у определен техен носител е въпрос по основателността на иска, а не
е въпрос по неговата допустимост, какъвто би бил случая ако у ответницата не
беше налице процесуална легитимация да отговаря по иска. В този смисъл налице е
правен интерес за ищцата наемодател да предяви иск срещу ответницата наемател
да предаде държането върху наетия имот, поради което искът е допустим.
Горните
мотиви подкрепят извода на настоящия състав и по отношение на основателността
на иска. Във връзка с твърдението на жалбоподателката, че ищцата следва да
докаже, че ответницата обитава имота, следва да се отбележи, че според
практиката на ВКС ответницата наемател следва да докаже, че е освободила имота
и го е предала на наемодателя. (В този смисъл и Решение № 73 от 08.04.2016 г.
по гр.д. № 5376/2015 г. на ВКС)
Наемателят е длъжен да върне наетата вещ и това той трябва да стори това не само като опразни и изостави наетите
помещения, а и да ги предаде на
наемодателя. По своята правна същност връщането е двустранен акт на наемателя и
наемодателя и то предприет от самия наемател, но не и от наемодателя. Връщане
по смисъла на закона ще е налице, едва когато жилището е освободено изцяло от наемателя и ключовете са върнати на наемодателя. Ако друг член от домакинството
продължава да ползва имота се счита, че той продължава да се ползва от
наемателя и не е налице връщане на наетата вещ. Дали бившият наемател упражнява
реална фактическа власт върху вещта или не след прекратяване на договора за
наем е без значение при иска с
правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД. При положение, че не е доказал, че е
върнал държането на вещта /имота/ на бившия наемодател, бившият наемател следва
да върне имота на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД. /В този смисъл са Решение № 233
от 30.04.1995 г. на ВКС, Решение № 306 от 7.X.1987 г. по гр.д. № 252/87 г., I
г.о. на ВКС, Определение № 332 от 19.06.2009 г. по т.д. № 160/2009 г. на ВКС, Решение
№ 73 от 08.04.2016 г. по гр.д. № 5376/2015 г., IV г.о. на ВКС и
др./
Връщането на наетата вещ по смисъла на чл.
233, ал. 1 ЗЗД не е просто изоставяне на същата, а акт предприет по инициатива
на наемателя, който подлежи на доказване. Предаването /респ. връщането/ на
вещта е фактическо действие и подлежи на доказване с всички доказателствени
средства, каквито ответницата не е ангажирала по делото. /Така, Определение № 241 от
26.02.2013 г. по гр.д. № 1162/2012 г. на ВКС/
Настоящият състав изцяло споделя изводите на ВКС в горепосочените съдебни актове. Не
се спори и се установява, че договор за наем между страните е бил сключен на
30.05.2011 г., същият е продължил действието си след изтичането на уговорения
едногодишен срок (чл. 236, ал. 1 ЗЗД) и след това валидно е бил едностранно
прекратен от ищцата чрез изпращане на покана с изявление за прекратяване (чл.
238 ЗЗД), която е получена лично от ответницата. След прекратяването на
договора за наемодателя се поражда правото да иска обратно връщане на
предоставената за ползване вещ. По делото не се установи ответницата наемател
да е предала фактическата власт върху наетия имот на ищцата наемодател (чрез
опразване на помещението и връщане на ключовете), което е достатъчно основание за уважаване на предявения иск по чл. 233, ал.
1 ЗЗД.
Дали ответницата е заплатила всички дължими
суми по договора не е предмет на изследване в настоящото производство, поради
което и възраженията и́ в тази връзка не подлежат на обсъждане. Без
значение е, че се твърди, че друго лице в момента обитава имота, доколкото
облигационното правоотношение е възникнало между ищцата и ответницата.
Вътрешните отношения между ответницата и това лице не са предмет на изследване
в настоящото производство и за страните по делото съществуват други способи за
защита, ако Валентин
Василев Павлов продължава да ползва имота.
Предвид изложеното, съдът приема, че предявеният осъдителен иск е основателен. Обжалваното
първоинстанционно решение е правилно и следва да се потвърди изцяло, като по чл. 272 ГПК се съобразят и мотивите на ВРС.
Разноски
не се претендират от въззиваемата, поради което и не следва да се присъждат.
Водим от горното,
настоящият състав на Варненския окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 2861 от 25.06.2019 г.,
постановено по гр.д. № 450/2019 г. по описа на ВРС, XIV с-в.
Решението подлежи на обжалване
пред Върховния касационен съд с касационна жалба в едномесечен срок от
съобщаването му на страните, при условията на чл. 280 ГПК.
ПРЕПИС от решението да се обяви в регистъра по чл.
235, ал. 5 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.