РЕШЕНИЕ
№
гр.София, 14.11.2022 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното съдебно заседание на тридесет и първи януари
през две хиляди двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА
МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина
Пашова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 12931 по описа за 2018 г. по описа на СГС, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск
с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД от Д.К.М., Б.М.М.
(конституирани по реда на чл. 227 ГПК на мястото на първоначалния ищец М.Б.М., починал
в хода на процеса) и И.Б.М. срещу
„В.с.к.“ ООД и А.Б.Р., за солидарното осъждане на ответниците
да заплатят на ищците сумата от 50 000 лв., предявена като частичен иск от
общо 1 000 000 лв., представляваща
неустойка по чл. 2, ал. 2 от споразумение от 31.10.2013 г. към предварителен
договор за отстъпване право на строеж, срещу задължение за строителство, с
нотариална заверка на подписите рег. №2668/2013 г. на нотариус В.Д., с рег. №
115 на Нотариалната камара.
В исковата молба са изложени твърдения,
че между страните по делото
са съществували облигационни отношения по договор за
строителство, инкорпориран
в предварителен договор за отстъпване право
на строеж срещу задължение за строителство, сключен на 26.04.2007 г. Твърди се, че
основно задължение на ответното дружество
изпълнител е да извърши изцяло със свои сили,
средства и труд изготвяне на ПУП-ПРЗ и РУП за недвижим имот,
цялостно проектиране и строителство на предвидената за изграждане сграда в собствения на ищците
възложители недвижим имот, находящ се
в гр. Варна, ул. „*********, с площ от 1040 кв.м., представляващ ПИ с пл. № 16, в квартал № 407, по плана на
4-ти микрорайон на гр. Варна.
Срещу така поетите задължения
за строителство, ищците са дължали учредяване
право на строеж върху горепосочения
имот за изграждането
на определени обекти, което те
са изпълнили на 31.10.2013 г. с подписване на
нотариален акт за учредяване на
право на строеж. Сочат, че „В.с.к.“ ООД също е изпълнила задължението си да построи
сградата, като на
08.05.2015 г. същата е въведена в експлоатация. Твърдят обаче, че строителството е било извършено с недостатъци, подробно посочени в исковата молба, които водят
до отклонение от договореното по количество и вид изпълнение на довършителните работи, съгласно споразумение към предварителен
договор за отстъпване право на строеж, срещу задължение за
строителство, подписано на 31.10.2013 г. с нотариална заверка на подписите
рег. №2668/2013 г. на нотариус В.Д.. В исковата молба
се твърдят, че са налице следните видими несъобразени с договора работи: 1.
Външни врати – метална блендирана с обшивка MDF с естествен фурнир и четиристранно заключване – не е изпълнено
четиристранното заключване.; 2 . Входната врата – главен вход на сградата е
обикновена, алуминиева, с остъкляване – Монтираната врата е некореспондираща с
вида и категорията на сградата; 3.
Фасадно осветление: монтирани са само четири броя осветителни тела на ниво
плоча на първия етаж; Не е даден индивидуален облик на сградата, така както е
било предвидено; 4. Не са изпълнени
вертикалната и хоризонталната планировка, така както са предвидени за сградата.
5. Плътната ограда към съседните поземлени имоти е с минерална мазилка и външно
подово осветление само на незастроените части – не е изпълнена плътна ограда
към съседните имоти, към момента се ползва съществуваща ограда на съседния
имот, няма изпълнено хоризонтално подово осветление.
Ищците сочат, че е налице и скрит
недостатък, изразяващ се в монтирането на дограма с двоен
стъклопакет с обикновено стъкло, а не с пет камерна алуминиева
дограма с троен стъклопакет, с нискоемисионно стъкло.
Считат, че визираното неизпълнение
е значително, тъй като е свързано със значителни разходи от над
1 000 000 лв. за смяната на дограмата,
поради което за тях е възникнало
право да развалят договора за строителство, надлежно упражнено чрез изпращане на покана по
телепоща от 27.06.2018 г.
Предвид това претендират заплащането на сумата от 50 000 лв., представляваща част от предвидената
за разваляне на договора неустойка
от 1 000 000 лв. по чл. 2, ал.
2 споразумение към предварителен
договор за отстъпване право на строеж, срещу задължение за
строителство, подписано на 31.10.2013 г. Отговорността на ответника А.Б.Р. обосновават с качеството му на поръчител
на задълженията на „В.с.к.“ ООД, възникнало с подписването на горепосоченото споразумение от 31.10.2013 г.
Ответниците „В.с.к.“ ООД и А.Б.Р. по идентични съображения в депозираните от тях отговори оспорват
исковата молба. Считат, че строителят
е изпълнил точно задълженията си и не са били
налице условия договорът за строителство
да бъде развален.
Аргументират тезата си с обстоятелството, че протокол обр.
15 по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ е подписан без забележки
от страна на ищците, а отделно
от това те
не са и собственици
на всички обекти от сградата
и не са легитимирани
да развалят договора за строителство.
Оспорват твърденията в исковата молба, че соченото отклонение
при монтажа на стъклопакета е скрит недостатък, тъй като е могъл
да бъде установен
при приемане на сградата. Релевират
възражение за настъпила тригодишна погасителна давност на иска за неустойката, считано от датата на
подписване на акт обр. 15 на
10.02.2015 г., а поръчителят поддържа,
че спрямо него е изтекъл и шестмесечният преклузивен срок по чл. 147 ЗЗД, в който
отговорността му би могла да
бъде ангажирана.
Съдът,
след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:
Установява се от
предварителен
договор от 26.04.2007 г. за отстъпване право на строеж срещу задължение за
строителство, с нотариална заверка на подписите рег. №2668/2013 г. на нотариус В.Д.,
с рег. № 115 на Нотариалната камара (а и това
обстоятелство не е спорно между страните),
сключен между М.Б.М. и И.Б. М., като възложители и „В.с.к.“ ООД, като
изпълнител, изпълнителят се задължава да извърши изцяло със свои сили, средства
и труд изготвяне на ПУП – ПРЗ и РУП за имота, цялостно проектиране и
строителство на предвидената за изграждане в имота (описан
в договора, находящ се в гр. Варна, ул. „*********) на възложителите сграда. В чл. 1, ал. 2 от
предварителния договор е предвидено, че изпълнителят се задължава да извърши
строителство по одобрени проекти и строителни книжа и съобразно договорената
между страните степен на завършеност на обектите, като изпълнителят следва
предварително да съгласува с възложителите проектите за сграда и да спази
техните изисквания. След изграждане на сградата, изпълнителят се задължава да
предаде на възложителите обектите, за които същите са си запазили и взаимно
учредили право на строеж на общата РЗП на сградата. Обектите, за които възложителите са си запазили право на строеж, ще бъдат
посочени в приложението, неразделна част от договора (чл. 4 от предварителния договор).
Представено е
споразумение към предварителен договор за отстъпване на право на строеж срещу
задължение за строителство, сключено на 31.10.2013 г. между М.Б.М. и И.Б. М.,
като възложители и „В.с.к.“ ООД като изпълнител и ответника А.Р., като
поръчител за задълженията на изпълнителя (заедно с други
търговски дружества, като поръчители и съсобственици), в което –
чл. 1 и сл. е посочено какви довършителни работи следва да включва в завършен
вид сградата, като: четиристранно заключване на външни врати, дограма - петкамерна
алуминиева с троен стъклопакет с нискоемисионно
стъкло, а над трети етаж – покривна фасада, плътна ограда към съседните
поземлени имоти, покрита с минерална мазилка и външно подово осветление на
незастроените части и др.
В чл. 2, ал. 2
от споразумението от 31.10.2013 г. е предвидено, че при неизпълнение на задълженията
по договора от страна на приемателя, с
изключение на настъпване на форсмажорни обстоятелства, по отношение на
строителството, неспазването на сроковете, упоменати в споразумението повече от
3 месеца по отношение предаване на сградата с акт обр.
16 или спиране на строителните работи за срок от 3 месеца, констатирано
едностранно от съсобствениците, всеки един от съсобствениците има право да
развали договора, като извършените разходи остават за сметка на изпълнителя,
който заплаща на съсобствениците неустойка в размер на 1 000 000 лв.
Видно от
нотариален акт за учредяване на вещни права на строеж, И.Б. М. и първоначалния
ищец са си запазили правото на строеж върху описаните в п. I.1 - I.1.22 обекти
от страда за обществено ползване, в поземлен имот с идентификатор № 10135.1504.125.
в гр. Варна, ул. „*********.
Представен е
констативен протокол от 05.04.2018 г. на нотариус Л.Г., за установени
неизпълнени СМР в страда с административен адрес гр. Варна, ул. „*********, съгласно техническа
експертиза на инж. С.Д..
Представена е
покана чрез телепоща, до ответника „В.с.к." ООД,
за отстраняване на недостатъците по констативния протокол на нотариусГ.,
доставена на 02.05.2018 г., както и идентична покана до ответника Р.,
доставена на същата дата.
От акт обр. № 15 към чл. 7, ал. 3, т. 15 за процесната
сграда, подписан на 10.02.2015г. между М.Б.М. и И.Б. М., от останалите
възложители, както и от строителя, се установява че изрично е записано, че
„няма незавършени СМР“ и строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проектии условията на договорите за строителство.
Това е
съдържанието на акта по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ, който предвижда че завършване
на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо
строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът
е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна
документация, изискванията към строежите по чл.
169, ал. 1 и 3 и условията на сключения договор. С този акт се извършва и
предаването на строежа от строителя на възложителя.
Видно от заключението на
изслушаната и приетата по делото техническа експертиза, съгласно Споразумение към предварителен
договор за отстъпване на право на строеж срещу задължение за строителство от
31.10.2013г., в раздел Общи разпоредби, чл.1, между страните са договорени:
- Входни врати на офиси -
метална, блиндирана с обшивка МДФ с четиристранно заключване. При огледа е
установено, че монтираните входни врати не са блиндирани, с четиристранно
заключване. Монтирани са екстериорни МДФ входни
врати;
-монтиране на алуминиева петкамерна дограма с
троен стъклопакет с нискоемисионно стъкло, а над
трети етаж - покривна фасада. Монтираната дограма на цялата сграда е ПВЦ, с
двоен стъклопакет. Над трети етаж фасадата е остъклена със същата дограма. Не е
изпълнена окачена фасада, а само цялостно остъкляване на фасадата над трети
етаж.
- входната врата на сградата е алуминиева врата.
Тъй като сградата е замислена като луксозна сграда, то входната врата не
отговаря на това определение, както и не е отговаря на изискванията за луксозна
сграда.
- фасадно осветление е монтирано
само на южната фасада, към ул. „Б.Ш.“. На другите фасади няма монтирано фасадно
осветление.
- в предварителен договор за
отстъпване на право на строеж срещу задължение за строителство от 26.04.2007г.
в раздел VI. Параметри на бъдещата сграда и начин на изпълнение на
строителството, чл.23 е договорено изпълнение на сградата в завършен вид в
луксозен вид. Договорено е монтиране на асансьор - луксозен тип. Монтираният
асансьор е масово използваните асансьори в новопостроените сгради.
-
хоризонталната и вертикалната планирока не е
изпълнена съгласно Споразумението. Няма външно осветление на сградата на
другите фасади - североизточна и западна. Хоризонталната планировка е
договорена да се изпълни с осветление и озеленяване. Не е изпълнено озеленяване
- прилежащата незастроена част от дворното място е покрита с тротоарни плочки,
без дворно осветление.
- договорено
е изграждане на плътна ограда към съседните поземлени имоти, покрита с
минерална мазилка и външно подово осветление на незастроените части. Изградена
е частично, от източната страна ограда с височина 1м., което не отговаря на
договореното. В дъното на ПИ, от източната страна, е оставена несъборена част
от стена от старата сграда.
- в подземния
паркинг е договорено полагане на шлайфан бетон, но такъв не е положен.
Според
вещото лице, изброените по-горе несъответствия в изпълнението на договорените
работи са явни. Скрити дефекти, появили се при използване на сградата, са
следните: Течове в подземния паркинг от западната и северната страна; поява на
пукнатини на плочата в подземния паркинг; поява във всички обекти на конденз по стените и первазите около дограмата.
Разходите
за отстраняване и/или довършване на несъответствията и тези за отстраняване на
дефектите в строителството, според вещото лице са в размер на сумата от 96 104,
75 лева без ДДС.
Съгласно чл. 92, ал. 1 от Закона
за задълженията и договорите (ЗЗД), неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
По делото не е спорно между страните,
че сградата е въведена в експлоатация на 08.05.2015 г., както и същата е
предадена на възложителите (това
обстоятелство е отделено като безспорно по реда на чл. 146 , ал. 1, т. 4 от ГПК).
Отделно от това между страните в настоящето
производство, е подписан акт по чл. 176 ЗУТ (акт обр. 15 по Наредба № 3
от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството), видно от съдържанието на който, не са посочени недостатъци при строителството
или неизпълнени СМР от страна на възложителите (ищците), който
удостоверява приемането на работата (в този
смисъл решение № 69 от 16.08.2019 г. на ВКС, по гр.д. № 2319/2018 г. на ВКС, III Г. О.).
Следователно кредиторът не може да
развали договора, ако преди това е приел изпълнението и по този начин го е
одобрил (в този смисъл решение № 235 от 09.01.2018 г. на ВКС,
по т.д. № 726/2017 г., II Т. О.), поради което настоящият състав намира, че договорът
не е развален поради твърдяното съществено неизпълнение и не е възникнало
правото на възложителите, регламентирано в чл. 2, ал. 2 от споразумението от
31.10.2013 г. да се претендира неустойка.
Аргумент в тази насока и разпоредбата
на чл. 264, ал. 2 и ал. 3 от ЗЗД, съгласно която поръчващият при приемането
трябва да прегледа работата и да направи всички възражения за неправилно
изпълнение, освен ако се касае за такива недостатъци, които не могат да се
открият при обикновения начин на приемане или се появят по-късно. За такива недостатъци
поръчващият трябва да извести изпълнителя веднага след откриването им. Това не
е необходимо, ако изпълнителят е знаел недостатъците. Ако не направи такива
възражения, работата се счита приета, както е в случая. В този смисъл е и
решение № 235 от 09.01.2018 г. на ВКС по т.д. № 726/2017 г. на ВКС, II Т. О., съгласно
което липсата на възражение, че изработеното не съответства на договореното при
приемането се приравнява на признание за съотвествие.
Ако при извършване на работата
изпълнителят се е отклонил от поръчката или ако изпълнената работа има
недостатъци, поръчващият има правата по чл. 265 ЗЗД.
Ето защо,
при предявеният
иск за заплащане
на неустойка в размер на 50 000 лв.,
частичен иск от общо 1 000 000 лв., на
основание по
чл. 2, ал. 2 от споразумение от 31.10.2013 г. към
предварителен договор за отстъпване право
на строеж, срещу задължение за строителство, е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Относно разноските
При този изход на спора, в полза на двамата
ответници следва да бъде присъдено възнаграждение за
адвокат в размер на 6000 лв., което
съдът не намира за прекомерно, с оглед фактическата и правно сложност на
делото.
Мотивиран от горното, Софийски градски
съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявения
иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД от
Д.К.М.
с ЕГН **********, Б.М.М. с ЕГН **********, (конституирани по реда на
чл. 227 ГПК на мястото на първоначалния
ищец М.Б.М., починал
в хода на процеса), и двамата с адрес: гр. Варна,
ул. ********1А и И.Б.М., ЕГН **********,***,
всички представлявани от адв. П.Г.,***, офис № 3 срещу „В.с.к.“ ООД, ***, офис ********и А.Б.Р.,
ЕГН **********,***, и двамата
представлявани от адв. Б.Ж.,***, за
солидарно заплащане на сумата от
50 000 лв., предявен като частичен
иск от общо
1 000 000 лв., представляваща
неустойка, на основание по
чл. 2, ал. 2 от споразумение от 31.10.2013 г. към
предварителен договор за отстъпване право
на строеж, срещу задължение за строителство.
ОСЪЖДА Д.К.М. с ЕГН **********,
Б.М.М. с ЕГН ********** и И.Б.М., ЕГН **********,
да заплатят на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на В.с.к.“ ООД, ЕИК ********и А.Б.Р.,
ЕГН **********, сумата от 6000 лв., представляваща възнаграждение за адвокат.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд, в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: