Р Е
Ш Е Н И Е
№………………
гр. София, 13.06.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, ІІ-
Б въззивен състав в публично съдебно
заседание на двадесети май през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЛЮБОМИР
ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
МЛ.СЪДИЯ: СВЕТОСЛАВ СПАСЕНОВ
при
участието на секретаря Донка Шулева, като разгледа докладваното от съдия К.Анастасова гр. дело №14146 по описа
за 2018 година и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение №
432276 от 18.06.2018 г. по гр.д. № 17622/2017 г., СРС, І ГО, 35 състав е обявил за окончателен, по предявения
от Р.В.П., ЕГН **********
с адрес *** срещу „О.“ ЕООД, ЕИК *******и „П. СД“ ЕООД, ЕИК
*******, и двете дружества с адрес гр.*******, по иск с правно основание чл.19,
ал.3 ЗЗД, Предварителен договор за покупко –продажба на недвижим имот от
07.07.2008 г. и нотариален акт № 161/29.09.2009г. на нотариус Рашева сключен
между „О." ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя С.И. Д., със съдебен адресат адв. С.И.Х.,*** и „П.-СД"
ЕООД, ЕИК ******* със седалище и адрес на управление ***, представлявано от
управителя С.И. Д., със съдебен адресат адв. С.И.Х.,***, от една страна като
ПРОДАВАЧИ и Р.В.П., ЕГН **********,***, от друга страна като КУПУВАЧ, ЗА
ПРОДАЖБА на следния недвижим имот: „2,354%
идеални части от поземлен имот, представляващ УПИ VI-1544 от квартал 118 по
плана на гр. София, местността „Драгалевци - разширение север", одобрен
със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999 г., № РД-50-185/16.11.2007 г., целият с
площ 1660 кв. м., при граници, съгласно регулационен план: УПИ XII-1599, УПИ
V-1599, улица, УПИ VII-1512, УПИ Х-1545, улица, съставляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.1971.1544 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2011
г. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес: гр. София, район
Витоша, кв. „Драгалевци - разширение север", ул. „Родна стряха" с
площ 1665 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), при съседи: имоти с
идентификатори 68134.1971.1545, 68134.1971.1512, 68134.1971.1599,
68134.1971.30".
Със
същото решение „О." ЕООД, ЕИК *******и „П.-СД" ЕООД, ЕИК ******* са
осъдени да заплатят на Р.В.П., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1,
сумата от 665лв., представляваща направените по настояще¬то производство
разноски пред СРС; осъдена е Р.В.П., ЕГН ********** да заплати по сметка на
Софийски районен съд нотариална такса в размер на 61 лв.; по сметка на Агенция
по вписванията - такса вписване в размер на 5 лв.; както и да заплати по сметка
на Столична община местен данък в размер на 58.65 лв., представляващи разноски
по прехвърлянето.
С
решението е постановено вписване на възбрана върху имота до изплащането на
присъдената за местен данък сума.
Решението
е обжалвано от ответниците „О.“ ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление *** и „П. СД“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление ***, с доводи за неправилност и незаконосъобразност на постановеното
решение. Изложени са мотиви и за неговата необоснованост.
Изразено
е становище, че съдът неправилно е приел, че
е налице валиден предварителен договор, който може да бъде обявен за
окончателен, че е налице определен предмет на престацията и са налице
останалите съществени условия на договора. За да бъде уважен искът по чл.19,
ал.3 ЗЗД следва да са налице достатъчно индивидуализиращи белези, които могат
да конкретизират престацията.
Според
ответниците, в случая не е настъпило
отлагателното условие за сключване на окончателен договор. Последното, поради
това че при сключване на окончателния договор за продажба на апартамент № 9
оформен с нотариален акт от 29.09.2009 г. е преуредено задължението за
прехвърляне на съответните идеални части от поземления имот, върху който е
построена сградата, в която се намира обекта. Ответниците, като продавачи поели
задължение за сключване на окончателен договор в 30-ет дневен срок от въвеждане
на сградата в експлоатация, което условие към настоящия момент не е настъпило.
Поради това не е настъпил падежа на това задължение, последното не е изискуемо
и ищцата не притежава качеството кредитор по отношение на него.
Освен
това, с чл.1, ал.1, т.1 от предварителния договор било поето задължение за
прехвърляне на 1.892% идеални части от дворното място на ищцата, която
предявила претенция за 2.364% идеални части. Последните на практика били
отразен процент на общите части и правото на строеж. Поради това, нямало как да
се определи и точния предмет на задължението, тъй като липсва индивидуализация
на имота, който е обещано да се прехвърли.
Освен
това, в случая всички строителни книжа, в т.ч. и Таблицата на площоразпределение,
са загубили правното си действие на основание чл.153, ал.2, т.2 и ал.10 от ЗУТ.
Сградата, в която се намира продадения на ищеца самостоятелен обект не е
завършен на фаза „груб строеж“ в рамките на петгодишния срок, нито е
презаверявано разрешението за строеж. Липсата на надлежно одобрени и валидни
строителни книжа прави невъзможно определянето на съответните идеални части,
принадлежащи към даден обект в сграда, правото на строеж за какъвто е закупил
ищеца, респ. невъзможно да се определят идеални части от земята. Неправилно
районният съд е приел, че процесната сграда е изпълнена на етап „груб строеж“,
като приема за годно доказателство представеното по делото удостоверение за
степен на завършеност от 18.02.2009 г. Това удостоверение е отменено с последващо
издаденото друго Удостоверение от 26.06.2014г., с което първото удостоверение
било реално отменено. Изложени са мотиви относно удостоверението от 18.02.2009
г., за да се стигне до извода, че сградата никога не е достигала законна фаза
изграждане „груб строеж“, независимо от записаното в удостоверението от
18.02.2009 г., приложено към нотариалния акт за продажба. Продаденият обект с нотариален
акт, не е недвижим имот, изграден на етап „груб строеж“, а само право на строеж
за построяване на същия, което право на строеж остава нереализирано в
законоустановения петгодишен срок и то по вина на ищцата и други лица като нея.
Освен всичко останало, това право е погасено по давност. Предвид гореизложеното счита, че не е налице
необходимата индивидуализация на размера/обема/ на претендираното задължение от
страна на ищеца, което води до липса на всички необходими съществени условия на
окончателния договор, което води до невъзможност за уважаване на иска по чл.19,
ал.3 ЗЗД.
Ето
защо, молят съда да постанови решение, с което да отмени първоинстанционното
решение и отхвърли иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Претендират присъждане на
разноски за двете съдебни инстанции.
Въззиваемият Р.В.П. оспорва въззивната жалба и моли
първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендира присъждане на
разноски и адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция.
Съдът, след като обсъди по
реда на чл.236, ал.2 от ГПК събраните по делото доказателства и становища на
страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната
жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна и е
процесуално допустима, а разгледана по
същество се явява неоснователна, поради следното:
Предявен е иск с правно
основание чл.19, ал.3 ЗЗД от Р.В.П. срещу „О.“ ЕООД и „П. СД“
ЕООД.
Ищцата твърди, че на
07.07.2008 г. сключила с ответните дружества предварителен договор за
изграждане и покупко-продажба на недвижим имот - апартамент № 9, вх. Б, на
трети жилищен етаж със застроена площ 43,98 кв. м., състоящ се от дневна с
кухненски бокс и трапезария, баня с тоалетна, спалня с балкон, при съседи: от
север - етажно предверие, от изток - апартамент № 8 вход Б, от запад -
апартамент № 10 - Вход Б, от юг - вътрешен двор, заедно с 2,364% идеални части
идеални части от общите части на сградата и 1,892% от идеалните части от
дворното място, с мазе № 9, без посочена площ.
Поддържа, че е платила цялата
продажна цена –44 883 евро, като с нотариален акт от
29.06.2009 г. ответниците прехвърлили окончателно собствеността върху посочения
апартамент, на етап „груб строеж", но не изпълнили задължението си да
прехвърлят и припадащите се 2,364% идеални части от дворното място, съответстващи
на площта на процесния апартамент в 30-дневен срок от въвеждане на сградата в
експлоатация. Твърди се, че след отправени покани през 2013 г. и през 2017 г.
ответниците все още не са се са се снабдили с разрешение за ползване на
сградата. Иска се обявяване на сключения на 07.07.2008 г. предварителен договор
за окончателен в частта относно задължението на ответните дружества да
прехвърлят на ищцата 2,364% идеални части от дворното място, в което е
построена сградата.
В срока по чл.131 ГПК
ответниците „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД подават писмен отговор на
исковата молба, с който оспорват предявените искове като неоснователни.
Изтъкват съображения, че с окончателния договор за продажба задължението за
прехвърляне на съответните идеални части от поземления имот е преуредено.
Твърди се, че поетото с окончателния договор задължение все още не е изискуемо,
а клаузата не съдържа достатъчно индивидуализиращи белези, за да се приеме за
друго валидно предварително съглашение, което да е възможно да бъде обявено за
окончателно по съдебен ред.
По направените във въззивната
жалба възражения СГС излага следните мотиви:
За основателността на
предявения иск по чл.19,
ал.3 от ЗЗД в
тежест на ищеца е да докаже, че между страните е сключен валиден предварителен
договор, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли собствеността
на ищеца; че ответникът е собственик на описаната вещ; че ищецът е изпълнил
задължението си за плащане на уговорената цена или че е готов да го изпълни,
както и че е настъпил падежът на задължението за прехвърляне.
Съгласно разпоредбата на чл.363 ГПК когато задължението е за
прехвърляне на недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките
за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота.
В конкретния случай, собствеността
върху индивидуалните обекти е придобита в резултат на реализирано право на
строеж, като от датата на завършване на сградата в груб строеж / т.1 от
Тълкувателно решение № 1 от 4.05.2012 г. на ВКС по т. д. № 1/2011 г., ОСГК/ се
придобива и правото на собственост върху обектите, които са били предмет на
правото на строеж /чл.181, ал.1 и ал.2
от ЗУТ/, в случая в 30-дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с
разрешение за ползване, според т.4 от н.а. № 161, том ІІ, рег.№ 8832, дело 315
от 29.06.2009 г. Ето защо следва да се
приеме, че заедно с правото на индивидуална собственост върху конкретния
апартамент № 9 в сградата, в този момент се придобива и право на собственост
върху съответните идеални части от всички общи части на сградата, с изключение
на земята. Земята, а не построената върху нея сграда, има водещо значение от
гледна точка на това кой придобива правото на собственост /арг. чл.63, ал.,
чл.92 и чл.110, ал. от ЗС/. След като ищецът не е придобил процесните идеални
части от терена, припадащи се на прехвърленото му от ответниците право ех lege, то за него възниква правен интерес да упражни
потестативното право на последния, като поиска обявяване за окончателен на
предварителния договор, обективиран в чл.1, ал.1, т.1 от Предварителен договор
за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 07.07.2008 г. и чл.4 от нотариалния акт от 29.06.2009
г.
Трябва да бъде изследвано обстоятелството дали
продавачът по предварителния договор е собственик на обещания имот. Видно от депозирания по делото Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 78, том ІІ, рег.№ 4419, дело № 263/24.07.2007
г. на нотариус Валентина Балева с рег.№ 259 на НК на РБ, ответниците „О.“ ЕООД
и „П. СД“ ООД са придобили собствеността при равни квоти върху недвижим имот -
УПИ с площ от 860 кв.м, находящ се в гр.София, кв.“Драгалевци“, който имот,
съгласно рег.план утвърден със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999 г., представлява
парцел XI-1544 от
кв.118, по плана на гр.София, м.“Драгалевци - разширение - север“.
Представени са доказателства за това
какви са идеалните части, съгласно депозираното по делото площоразпределение,
съобразно с правилото на чл.40, ал от ЗС, както и доказателства за степен на
завършеност. Тези доказателства не са загубили правното си действие противно на
твърденията във въззивната жалба.
Съгласно цитираната
разпоредба на чл. 40, ал.1 ЗС дяловете на собствениците на самостоятелни обекти
от общите части на сградата в режим на етажна собственост и от дворното място,
върху което тя е построена, са съразмерни на съотношението между стойностите на
отделните обекти, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната
собственост.
Неоснователно се явява и
твърдението, че липсва индивидуализация на обема вещно право, което ще следва
да се прехвърли точно. Задължението за прехвърляне на идеална част от
поземления имот е обвързано с прехвърлянето на обект в сградата, която е
построена върху имота. Това задължение няма самостоятелен характер. Съгласно договорката
на страните по предварителния договор от 07.07.2008г., поземленият имот
представлява обща част по предназначение. В чл. 4 от нотариалния акт се
използва изразът „припадащи се” идеални части, т.е. идеалните части от
поземления имот са принадлежност към обектите в сградата. Това е причината да
не бъде договорена отделна цена за прехвърлянето на идеалните части, като бъде
посочено, както в случая в чл.4 от окончателния договор, че цената на
припадащите се идеални части, отразени в окончателното площообразуване на
сградата прилежащи към апартамента е включена в цената на имота, предмет на
нотариалния акт, изплатена изцяло на продавачите. По тази причина размерът на
„припадащите се” идеални части от парцела е определяем. Определяемостта на обекта сама по себе си е
достатъчна като степен на индивидуализация, за да бъде валиден предварителния
договор, а искът по чл.19, ал.З ЗЗД да бъде основателен.
Неоснователни са възраженията,
че не е настъпил падеж на задължението за прехвърляне на идеални части от парцела.
Между страните има договорен срок за изпълнение на това задължение и той се
определя чрез тълкуване в съвкупност на разпоредбите на чл.2, ал.4
и чл.25 от Предварителния договор и чл.4 от нотариалния акт. Съгласно
чл.3 и чл.4 от Предварителния договор срокът за снабдяване с Разрешение за
ползване е 18 месеца от издаване на протокол № 2 и 3-откриване на строителна
площадка и определяне на строителна линия и ниво, а съгласно чл.4 от нотариалния акт продавачите
се задължават в 30-дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с
разрешение за ползване да прехвърлят на купувача идеалните части от поземления
имот, върху който се намира сградата, прилежащи към закупените обекти в
сградата. Следователно срокът за изпълнение за процесното задължение е 30.10.2010 г.
Съгласно сключения с
нотариален акт № 161/29.06.2009 г. Договор
за покупко-продажба на недвижим имот страните по предварителния договор от 07.07.2008 г. са получили дължимата им престация
чрез получаване в индивидуална собственост на описаният в нотариалния акт обект,
като в заключителната част на т.3 от същия са посочени начините на плащане,
които са били извършени.
Останалите развити
доводи във възивната жалба се явяват неотносими към предмета на спора.
Предвид гореизложеното,
следва да се приеме, че между страните е бил сключен валиден предварителен договор за прехвърляне на
собствеността върху описания обект, в изискуемата писмена форма в
съответствие с чл.19,
ал.1 ЗЗД. Той съдържа съществените условия на
окончателните договори, уговорени са предмета на договора и цената.
Предвид изхода на спора и
предявената претенция въззивниците следва да заплатят на въззиваемата страна
направените разноски за настоящата инстанция във вид на адвокатско
възнаграждение в размер на 600.00 лв.
Водим от
гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 432276 от 18.06.2018
г. по гр.д. № 17622/2017 г., СРС, І ГО, 35 състав.
ОСЪЖДА „О.“ ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление ***, и „П. СД“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление ***, със съдебен адрес:***, партер да заплатят на Р.В.П., ЕГН ********** с адрес ***, направените разноски за
настоящата инстанция във вид на адвокатско възнаграждение в размер на 600.00
лв.
Решението
може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от връчването преписа на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.