№ 257
гр. Пловдив, 06.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XVI СЪСТАВ, в публично заседание на
четИ.десети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Росица Т. Кюртова
при участието на секретаря Боряна Д. Козова
като разгледа докладваното от Росица Т. Кюртова Търговско дело №
20235300900492 по описа за 2023 година
Съдът е сезиран с искове с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД.
Ищецът “ПРОФИЦИО”ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление
гр.Пловдив, ул.“Полковник Сава Муткуров“ №22, представлявано от П.А.А., чрез
пълномощник адв.П. Н., съдебен адрес **, твърди, че на 18.06.2020 г. е сключил с ответника
договор за наем на недвижим имот, съставляващ складова база в южна индустриална зона в
гр.Пловдив, **. Уговорен е 3-годишен наемен срок, считано от датата на реалното предаване
на имота. Имотът е предаден на наемателя с приемо-предавателен протокол от 04.08.2020 г.,
а договорът за наем е действащ до 10.07.2023 г., когато имотът е върнат от наемателя на
наемодателя. Уговорена е наемна цена в размер 11 500 лв. без ДДС на месец, платима до 10-
то число на текущия месец, като плащането се осъществява по банков път след представяне
на съответна фактура. Уговорено е автоматично индексиране на наемната цена след
01.01.2021 г. с процента на официалния инфлационен индекс, обявен от НСИ за
предходната година. Според официалния сайт на НСИ средногодишната инфлация за 2022 г.
е 15,3 %. Твърди се, че ответникът не е заплатил част от месечната наемна вноска за м.март
2023 г. в размер 5 134,20 лв., за което е издадена ф-ра №2964/01.03.2023 г.; както и пълния
размер на наемните вноски за месеците април и май 2023 г. от 15 911,40 лв., общо 31 822,80
лв. за двата месеца, за което са издадени ф-ра №2997/03.04.2023 г. и ф-ра №3029/01.05.2023
г. С анекс от 02.06.2022 г. страните са договорили наемателят да заплаща такса битови
отпадъци за имота, като плащането се извършва веднъж годишно в 20-дневен срок след
представяне на фактура от наемодателя. За първото шестмесечие на 2023 г. е дължима такса
битови отпадъци в размер 1 434,59 лв., като се дължи и сервизна такса в размер 1 147,31 лв.
За общото задължение в размер 3 098,28 лв. е издадена ф-ра №3047/16.05.2023 г.
1
Задължението не е платено от наемателя. Въз основа на така изложените твърдения, в
исковата молба е формулирано искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца
горепосочените суми, ведно със законна лихва от датата на исковата молба до
окончателното им плащане. Претендират се деловодни разноски.
Ответникът „Меркари - България“ООД, ЕИК *********, гр.Пловдив, бул.“Цар Борис
III Обединител“ №37, вх.52-53, представлявано от А.Ш., чрез пълномощник адв.В. М.,
оспорва исковете. Не оспорва сключването на процесния договор за наем, както и това, че
същият е действал до 10.07.2023 г. Не оспорва и това, че не е заплатил на ищеца визираните
в исковата молба наемни вноски и разходи, свързани с ползването на вещта, за които са
издадени посочените от ищеца фактури. Ответната страна възразява, че има насрещни
вземания, произтичащи от същото наемно правоотношение, както и, че исковите вземания
са погасени чрез извънсъдебно прихващане с насрещните такива. В тази връзка изтъква
следните твърдения: в договора е уговорено, че при форсмажорни обстоятелства, упоменати
изрично в чл.32.2, наемателят дължи наемна цена в размер 50 % от уговорения наем.
Приложението на последното става автоматично, без да е необходимо някоя от страните да
бъде уведомявана устно или писмено от другата за наличието на форсмажорни
обстоятелства или пък да бъдат представяни доказателства за това. Една от изрично
предвидените хипотези на последното е тази по чл.63 от Закона за здравето и касае
обявяването на извънредна епидемична обстановка. Такава е обявена за периода от
14.05.2020 г. до 31.03.2023 г. с решения на МС, цитирани в отговора, датиращи от
14.05.2020 г. до 25.11.2021 г. През м.март 2022 г. ответникът е заявил писмено на ищеца, че
настоява постигнатата в чл.32.2 от договора уговорка да бъде прилагана точно и
добросъвестно. Въпреки това, ищецът е издавал фактури за пълния размер на наемната цена,
съответно, въпреки трудностите, ответникът е заплащал пълната стойност на издадените
фактури за наем. Плащанията са били извършвани под условие неоснователно получените
суми за разликата над 50 % от стойността на наема да бъдат възстановени на ответника.
Поддържа се, че ответникът е заплатил цялата стойност на 17 на брой фактури за наемни
вноски, издадени от ищеца за периодите от м.август 2020 г. до м.март 2022 г. (без периода
февруари-април 2021 г.), вместо дължимия за същия период наем в размер 50 %, като
недължимо платеното възлиза на общо 117 808,59 лв. С писмо от 16.06.2023 г. ответникът е
уведомил ищеца, че извършва прихващане с това свое вземане. За сметка на това ищецът е
предприел действия по съдебно претендиране на своите вземания и за обезпечение на
исковете. В обобщение се прави искане за съдебно прихващане на процесните вземания на
ищеца с тези на ответника, произтичащи от гореописаните обстоятелства. В първото по
делото съдебно заседание е направено уточнение, че ответникът желае да бъде извършено
съдебно прихващане с насрещното му вземане, произтичащо от гореописаните
обстоятелства, но не по всички 17 на брой фактури за наем, а по 12 от тях, съответно
издадени в периода от 01.01.2021 г. до месец март 2022 г., като също така се уточнява, че с
останалата част от общото насрещно вземане, по останалите пет на брой фактури,
ответникът е направил възражение за прихващане по друго дело на ОС Пловдив – т.д.
№510/2023 г. между същите страни. По изложените съображения ответникът моли исковете
2
да бъдат отхвърлени. Претендират се и деловодни разноски.
В допълнителната искова молба ищецът оспорва възражението за прихващане на
ответника. Признава уговарянето на намалена наемна цена при настъпване на форсмажорни
обстоятелства за периода на действие на последните. Възразява, че клаузата третира
обстоятелства, които се свеждат до т.нар.“непреодолима сила“, като необходимо е не само
проявление на визираното в клаузата обстоятелство, а още същото да е оказало негативно
влияние върху упражняваната от наемателя дейност и обороти. Оспорва, че не е изпълнен в
цялост фактическият състав на чл.32.2 от процесния договор, тъй като обявената извънредна
епидемиологична обстановка не е оказала негативни последици върху упражняваната от
ответника дейност и обороти, за които няма доказателства да са намалели. Възразява се, че
мерките, предприети в периода август 2020 г. – март 2022 г. за преодоляване
разпространението на Ковид 19 в България, не са засегнали дейността на ответното
дружество, което освен с физически магазин е развивало и онлайн-продажби. Също така
възразява, че към датата на сключване на процесния договор вече е била обявена извънредна
епидемиологична обстановка и не се касае до непредвидено или непредотвратимо събитие
от извънреден характер, възникнало след сключване на договора, каквато е легалната
дефиниция на понятието “непреодолима сила“ в ТЗ. Поддържа също така, че доброволното
изпълнение на задълженията съдържа мълчалив отказ от възражения, които страната би
могла да противопостави по иск за пряко изпълнение. В тази връзка се изтъква, че през
целия период ответникът е заплащал уговорения наем в пълен размер, в т.ч. в този период е
предоговорен размерът на наема от 11 500 лв. на 9 000 лв. без ДДС. Евентуално – ако се
приеме, че клаузата на чл.32.2 от процесния договор не предвижда установяване наличието
на неблагоприятни последици за наемателя, ищцовата страна възразява, че клаузата е
нищожна, тъй като противоречи на добрите нрави – нарушава принципа на еквивалентност
на престациите в търговските отношения, на равнопоставеност на субектите и на
справедливост. При прилагане на оспорената клауза, без да се държи сметка за последиците
върху дейността на наемателя, е налице несъразмерност на дължимото по договора от двете
страни. Отделно от горното, ищецът възразява и за изтекла погасителна давност по
отношение насрещната претенция на ответника, като счита, че давността е 3-годишна.
В отговор на допълнителната искова молба ответникът възразява, че процесната
клауза е включена в договора именно поради това, че при договарянето в страната е било
обявено извънредно положение, като са били наясно и с последвалата извънредна
епидемична обстановка. Счита, че позоваването на т.нар.“непреодолима сила“ от ищеца е
ирелевантно, тъй като тя касае само събития, настъпили след сключване на договора.
Страните са включили процесната клауза именно защото са знаели за неблагоприятното
въздействие на Ковид-19 пандемията. Възразява се по твърденията за нищожност на
въпросната клауза. Развиват се подробни съображения в тази насока. Ответникът поддържа,
че за приложение на клаузата на чл.32.2 не е необходимо доказване на неблагоприятно
въздействие на извънредната епидемична обстановка върху финансовото състояние и
оборота на наемателя. Последното касае само т.нар. в същата клауза „други мерки“, които не
3
са изрично предвидени в договора. По отношение възражението на ищеца за давност,
ответникът се позовава на разпоредбата на чл.103, ал.2 ЗЗД.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупност,
намира за установено следното от фактическа страна:
Установява се, че на 18.06.2020 г. между страните е сключен договор за наем, по
който ищецът е наемодател, а ответникът – наемател. Предмет на договора е недвижим имот
– складова база с идентификатор 56784.539.741.1, находяща се в УПИ ХІ-537 в кв.2 по плана
на ЮИПЗ гр.Пловдив, **. Уговорено е имотът да се ползва като склад и офиси. Срокът на
наема е 3 години, считано от предаването на имота. В раздел „Наемна цена и начин на
плащане“ е уговорено, че наемателят се задължава да плаща на наемодателя месечна наемна
цена в размер 11 500 лв. без ДДС, платима до 10-то число на текущия месец. Наемната цена
подлежи на автоматично индексиране (без допълнителни споразумения между страните по
договора) след 01.01.2021 г., като се увеличава с процента на официалния инфлационен
индекс на НСИ за предходната година. В месечния наем не се включват разходите за
сервизна такса, ел.енергия, В и К и СОТ, които наемателят заплаща на наемодателя след
предоставяне на отчет. В раздел VІІІ „Отговорност за неизпълнение“ е уговорено
освобождаване от отговорност за неизпълнение при форсмажорни обстоятелства,
представляващи „непреодолима сила“, като например пожар, земетресение, наводнение и
др., когато същите обстоятелства непосредствено са повлияли на изпълнението на договора.
Съгласно т.32.2 от договора, страните се съгласяват, в случай на обявяване на военно или
друго извънредно положение върху цялата територия на страната или върху част от нея по
чл.84, т.12 от Конституцията на Република България, извънредна епидемична обстановка по
чл.63 от Закона за здравето, както и при въвеждането на ограничения в условия на
извънредност в това число, но не само: забрана за влизане на територията на страната на
граждани на други държави, ограничаване придвижването на територията на страната,
временно спиране или ограничаване на експлоатацията или режима на работа на обекти с
обществено предназначение и/или услуги, предоставяни на гражданите или др.мерки, които
оказват негативно влияние върху упражняваната от наемателя дейност и обороти, по време
на действието на описаните по-горе събития наемателят да дължи на наемодателя наемна
цена в размер 50 % от уговорената в чл.7 от договора наемна цена.
Установява се от приложения по делото приемо-предавателен протокол, че имотът,
предмет на договора за наем, е предаден на наемателя на 04.08.2020 г. Съответно имотът е
върнат на наемодателя на 10.07.2023 г., видно от констативния протокол на л.11.
С анекс към горния договор от 20.01.2021 г. страните са договорили в периода от
м.февруари до м.април 2021 г., включително наемната цена да се намали от 11 500 лв. без
ДДС на 9 000 лв. без ДДС.
С анекс към горния договор от 02.06.2022 г. страните са се споразумели, че
наемателят ще заплаща такса смет и битови отпадъци за имота веднъж годишно – в 20-
дневен срок след представяне от наемодателя на фактура, в която таксата е определена като
размер.
4
Няма спор между страните, че в периода от м.август 2020 г. до м.март 2022 г.,
включително, ответникът е заплащал уговорената в т.8 от процесния договор наемна цена, в
т.ч. след редуцирането й с анекса от 20.01.2021 г. за периода февруари-април 2021 г. и след
съответното й индексиране с официалния инфлационен индекс, обявен от НСИ.
Няма спор също така, а това се установява и от приложените по делото фактури, че
ищецът е издател на ф-ра №**********/01.03.2023 г. на стойност 20 134,20 лв. и предмет –
наем за м.март 2023 г., процент инфлация за януари, февруари и март 2023 г.; ф-ра
№**********/03.04.2023 г. на стойност 15 911,40 лв. – наем за м.април 2023 г. с процент
инфлация; ф-ра №**********/01.05.2023 г. на стойност 15 911,40 лв. – наем за м.май 2023 г.
с процент инфлация за същия месец; както и ф-ра №**********/16.05.2023 г. на стойност
3 098,28 лв. с предмет – ТБО 2023 г. до м.юни и сервизна такса. Получател по всички
фактури е ответното дружество. Не се спори, че ответникът не е заплатил визираната в тях
стойност.
С писмо изх.№16/28.03.2022 г., получено от ищеца на 29.03.2022 г., ответникът е
заявил, че в периода от м.август 2020 г. до м.март 2022 г., когато в страната е обявена
извънредна епидемична обстановка, е била приложима клаузата на т.32.2 от договора за
наем и е следвало да бъде заплащан наем в размер 50 % от уговорения месечен такъв.
Въпреки това, ответникът, в знак на добри търговски отношения, е плащал пълният месечен
наем, за който му е била издавана фактура от наемодателя. Тъй като е приложима клаузата
на т.32.2 от договора, за горепосочения период е надвнесен наем в общ размер 98 319,25 лв.
без ДДС. Надвнесеният наем подлежи на връщане на ответника, поради което същият
извършва прихващане на задължението си за наем за м.март 2022 г. с насрещното си
вземане за връщане на надвнесения наем за целия предходен период, посочен по-горе.
Изявление в горния смисъл е отправено и на 16.06.2023 г., като с него ответникът е
заявил, че извършва прихващане с вземането си за надвнесен наем срещу задължението за
плащане на наем и разходи по фактурите, визирани в настоящата искова молба.
Представена е по делото справка за обороти на ответното дружество за периода от
м.януари 2019 г. до м.март 2022 г. От същата се установява, че до м.април 2020 г.
ответникът е реализирал обороти от физически магазини, а от м.април 2020 г. до края на
периода, за който справката е съставена, ответникът е реализирал и обороти от онлайн-
продажби. Забелязва се, че оборотите от онлайн-продажби са се увеличавали прогресивно
във времето, за сметка на оборотите от физически магазини, които отбелязват спадане.
Месечните обороти от продажби, в т.ч. от магазини и онлайн, през месец юни 2020 г.,
когато е сключен процесният договор, се равняват на сумата 642 016 лв. През януари 2021 г.
оборотите са 503 832 лв.; през февруари 2021 г. – 625 496 лв.; март 2021 г. – 657 414 лв.;
април 2021 г. – 619 856 лв.; май 2021 г. – 704 779 лв.; юни 2021 г. – 668 376 лв.; юли 2021 г.
– 679 110 лв.; август 2021 г. – 577 802 лв.; септември 2021 г. – 670 054 лв.; октомври 2021 г.
– 862 344 лв.; ноември 2021 г. – 930 399 лв.; декември 2021 г. – 978 209 лв.; януари 2022 г. –
637 035 лв.; февруари 2022 г. – 618 124 лв.; и март 2022 г. – 639 042 лв.
5
Прието е заключение на съдебно-счетоводна експертиза, от което се установява, че за
периода от януари 2021 г. до март 2022 г. ответникът е заплащал пълен размер на
уговорения наем, като е заплатил общо 153 676,80 лв. с ДДС. Стойността на наемните
вноски за същия период при определен наем в размер 50 % от стойността по т.8 от договора,
е в размер 75 900 лв. с ДДС, а след индексацията, уговорена в т.12 от договора – 76 838,40
лв. Приходите от продажби за 2018 г. на ответника са 13 185 553 лв., за 2019 г. – 14 603 401
лв. През 2020 г. приходите са спаднали на 9 873 345 лв., през 2021 г. са 10 065 583 лв., а за
периода януари – март 2022 г. приходите са общо 1 894 444 лв.
Разпитан е като свидетел А. Л.. Свидетелят посредничел при сключване на процесния
договор за наем като брокер на недвижими имоти. При водене на преговорите по
сключването участвали представляващият ищцовото дружество П.А. и управителят на
ответника заедно със сина си. Свидетелят предоставил на страните типов договор. В този
типов договор нямало клауза за намаляване на наемната цена при извънредни обстоятелства.
По думи на свидетеля, ако такава има в договора, то тя е резултат от волята на страните.
Уговорената наемна цена била по-ниска от тази, за която имотът бил обявен (обявена била
цена в размер 13 000 лв., а реално постигнатата – 11 500 лв). Тази цена била съответна на
пазарната за периода, в който е сключен договорът.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Съгласно чл.228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена.
Според чл.232, ал.2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани
с ползването на вещта.
В аспекта на горепосоченото и с оглед събраните по делото доказателства съдът
намира, че между страните по делото е възникнало правоотношение по договор за наем, по
силата на който ищецът е предоставил на ответника за временно ползване описаната в
договора вещ, а ответникът се е задължил да заплаща месечна наемна цена. Установява се,
че в периода от сключване на наемния договор и предаване на имота до датата на неговото
връщане, или от м.юни 2020 г. до м.юли 2023 г. правоотношението е действащо и поражда
права и задължения, ползването е предадено и осигурено на наемателя, поради което се
дължи и насрещната престация за плащане на наемната цена. По силата на чл.232, ал.2 ЗЗД
и изричната уговорка на страните в по-късно сключения анекс към договора, наемателят
дължи още разходи за ползването на имота, в т.ч. такса битови отпадъци и т.нар. сервизна
такса, включваща разходи за електроенергия, вода и пр.
Няма спор, че през периода от м.март 2023 г. до м.май 2023 г., включително,
ответникът не е заплащал наем за ползването на процесния имот. Не се спори и по това, че
не е заплатена последната визирана от ищеца фактура за разходи за ползването на имота за
първата половина на 2023 г. Спорът е по това дали съществува насрещно вземане в полза на
ответника, произтичащо от същото наемно правоотношение и дали с него може да бъде
извършено прихващане. В тази връзка съдът намира следното:
6
Насрещното вземане ответната страна основава на неоснователно обогатяване, като
ответникът поддържа, че е изпълнил в количествено отношение правното си задължение за
плащане на наем над уговорения размер. В тази хипотеза претенцията следва да се
квалифицира по чл.55, ал.1, предложение първо ЗЗД. Ответникът, който претендира да има
такова вземане, следва да установи, че е предал посочената от него сума пари на ищеца, а в
полза на последния е да докаже, че съществува валидно правно основание за това. Правното
основание по смисъла на чл.55 ЗЗД е годен да породи права и задължения юридически факт.
От събраните по делото доказателства се установява, че между страните е сключен договор
за наем, който съставлява годен да породи задължение за плащане на наем юридически факт.
Задължението е в тежест на наемателя по договора, какъвто ответникът несъмнено е. В
договора е уговорен месечен наем в размер 11 500 лв. без ДДС, индексиран със съответен
инфлационен индекс – т.8, какъвто ответникът е заплащал през сочения от него период –
м.януари 2021 г. до м.март 2022 г. в пълен размер, в т.ч. индексиран. Това се установява и от
счетоводната експертиза, която съдът изцяло кредитира като обективно и компетентно
изготвена и неоспорена от страните. Следователно, ищецът доказва твърдяното от него
правно основание за плащането – наличие на наемен договор, в който е уговорен месечен
наем в размер, заплатен от ответника-наемател. В тежест на последния е да установи, че
страните са уговорили и втори по-нисък размер на наема, приложим при определени
условия, както и да установи, че тези условия са настъпили. Съгласно чл.20 ЗЗД при
тълкуване на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните.
Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща
в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в
практиката и добросъвестността. В аспекта на визираната законова разпоредба и като
съобрази момента на сключване на процесния договор, клаузите на същия във връзка една с
друга, целта на договора и поведението на страните при последващото изпълнение на
договора през визирания от ответника период от време, съдът намира, че с клаузата на т.32.2
от процесния договор страните са предвидили по-нисък размер на наемната цена при
определени обстоятелства – извънредно положение по смисъла на чл.84, т.12 от
Конституцията и извънредна епидемична обстановка по смисъла на чл.63 от Закона за
здравето. С оглед текста на последната разпоредба, по-специално чл.63, ал.5 и ал.6 ЗЗ,
останалите визирани в процесната клауза хипотези са свързани с ограничителните мерки
при извънредна епидемична обстановка и се обхващат от последната, а изразът „мерки,
които оказват негативно влияние върху упражняваната от наемателя дейност и обороти“ е
използван, за да отрази волята на страните, че по-нисък наем ще се дължи, когато
извънредните обстоятелства са довели до намаляване дейността и оборотите на наемателя.
Към момента на сключване на процесния договор в страната е обявена вече извънредна
епидемична обстановка, която веднъж е била удължавана, в предходен спрямо сключването
на договора период е било обявено и извънредно положение. (Извънредно положение е
обявено с решение на НС от 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г., а с решение на МС от 14.05.2020
г. е обявена извънредна епидемична обстановка, която за първи път е удължена с решение
7
на МС от 12.06.2020 г., впоследствие неколкократно е удължавана и е продължила до
31.03.2022 г.) С оглед на това, съдът намира, че ако волята на страните е била при тези две
извънредни ситуации да се дължи намален наем само поради обявяването им и независимо
от това какви са дейността и оборотите на наемателя и независимо дали извънредната
ситуация се е отразила на последните, то наемът изначално би бил уговорен в този намален
размер, а при отпадане на съответната ситуация би бил уговорен увеличен размер. В случая
е обратно – уговорен е един размер на наема (т.8 от договора), а при извънредните хипотези
по т.32.2 – друг редуциран размер. Поради това съдът намира, че тезата на ответника не
може да бъде споделена. За дължимостта на наема по т.32.2 от договора е необходимо да се
установи, че извънредната епидемична обстановка, при условията на която е сключен
договора и на която ответникът се позовава, следва да е оказала негативно влияние върху
упражняваната от наемателя дейност и обороти. По аргумент от разпоредбата на чл.306, ал.2
ТЗ относно непреодолимата сила – институт, уреден от закона и най-близко стоящ до
процесния, изискваща съответното обстоятелство от извънреден характер да е възникнало
след сключването на договора, съдът намира, че клаузата на т.32.2 от процесния договор
следва да бъде приложена, когато упражняваната от наемателя дейност и оборотите от нея
са били негативно повлияни след сключване на договора за наем, като това негативно
отражение следва да бъде преценявано с оглед състоянието на дейността и оборотите на
наемателя към момента на сключване на договора, а не в предходен момент. Страната не
може да се освободи от отговорност с оглед събития, които са съществували към момента на
сключване на договора и са й били известни – такива събития се считат съобразени при
постигане на съгласието, в т.ч. относно дължимия наем. Съдът намира, че обстоятелството,
че в страната е обявена извънредна епидемична обстановка е било съобразено от страните
при сключване на договора и с оглед на това е уговорена наемната цена в размер 11 500 лв.
без ДДС, а редуцираният наем е уговорен само в случай, че дейността на ответника бъде
негативно повлияна от продължаване на обстановката след сключването на договора.
Несъмнено през сочения от ответника период, за който се претендира насрещното вземане,
извънредната епидемична обстановка в страната е била неколкократно продължавана.
Същевременно, видно от изготвената от самия ответник справка за обороти, оборотите от
дейността му, в т.ч. продажби от физически магазини и онлайн, не са променени коренно
спрямо тези, които страната е имала към датата на сключване на договора. През юни 2020 г.,
когато е сключен договорът, оборотите са 642 016 лв., а през периода, за който се
претендира възражение за прихващане, варират между 503 832 лв. и 978 209 лв. През 2021 г.
прогресират спрямо тези от 2020 г., а през първото тримесечие на 2022 г. са се върнали в
стойности, близки до тези при сключването на договора. Ето защо съдът намира, че
негативното отражение, изискуемо от клаузата на т.32.2 от договора, не е доказано от страна
на ответника, върху който лежи доказателствената тежест за това. Както се каза по-горе, не
могат да бъдат съобразявани обстоятелства, предхождащи датата на възникване на наемното
правоотношение, за това не би могло да бъде правено сравнение с оборотите от дейността
на ответника през 2018 и 2019 година. От значение са фактите, съществували към датата на
сключване на договора и настъпилите след това. Поведението на страните по повод
8
изпълнението на договора също е в насока на гореизложеното тълкуване на волята им, а
именно – редуциран наем да се дължи, ако дейността и оборотите на ответника бъдат
негативно повлияни от епидемичната обстановка след сключването на договора. Ищецът е
издавал фактури за пълния размер на наемната цена, а ответникът ги е заплащал без
възражения относно размера на наема и без да се позовава на клаузата на т.32.2 от договора
(за пръв път ответникът е сезирал наемодателя си за това, че има финансови затруднения
едва през м.март 2022 г.) Ако волята на страните беше още изначално да се дължи
редуцирания наем по т.32.2, договорът не би бил изпълняван по този начин в
продължителен период от време. Не би била постигната и нарочна уговорка за намаляване
на наема с анекса от 20.01.2021 г. от 11 500 лв. на 9 000 лв. за визирания в него период от
време.
На следващо място, съдът не приема тезата на ответника, че клаузата на т.32.2 от
договора следва да намери автоматично приложение при настъпване на сочените в нея
условия. Доколкото се намери, че действителната им воля е била наемът да се намали при
промяна в дейността и оборотите на наемателя в резултат от извънредната ситуация,
описана в т.32.2, то за приложение на последната клауза е необходимо да бъде постигнато
ново съгласие между страните относно това дали и от кога ще се дължи по-нисък наем.
Ищецът-наемодател не може и няма как да следи дейността и оборотите на наемателя си. От
последния се изисква да го уведоми, когато те са намалели спрямо тези при сключването на
договора, респективно необходимо е наемодателят да приеме и да се съгласи с това
обстоятелство. В случая такова съгласие не е постигнато, ищецът оспорва наличието на
предпоставки за приложението на спорната клауза, а ответникът не ги доказва. Не се
установява възникването на твърдяното насрещно вземане, поради което исканото съдебно
прихващане не може да бъде извършено. А доколкото вземането на ответника не е ликвидно
(безспорно установено по основание и размер в отношенията между страните), не може да
се приеме и, че е настъпило извънсъдебно прихващане с отправеното до ищеца
уведомление.
В обобщение, исковете са доказани и основателни и следва да бъдат уважени изцяло.
В полза на ищцовата страна следва да се присъдят сумите: 5 134,20 лв. – неплатена част от
месечната наемна вноска за м.март 2023 г., за която е издадена ф-ра №2964/01.03.2023 г.; 15
911,40 лв. – неплатена наемна цена за месец април 2023 г., за която е издадена ф-ра
№2997/03.04.2023 г.; 15 911,40 лв. – неплатена наемна цена за месец май 2023 г., за която е
издадена ф-ра №3029/01.05.2023 г.; както и сумата 3 098,28 лв. по ф-ра №3047/16.05.2023 г.
– неплатени такса битови отпадъци и сервизна такса за първото шестмесечие на 2023 г.
Сумите следва да бъдат присъдени ведно със законна лихва от датата на исковата молба,
понеже към този момент ответникът е в забава – съгласно т.11 от договора наемът се
заплаща до 10-то число на текущия месец, а лихва за забава според уговореното в т.31 от
договора се начислява след 10-тия просрочен ден, който е настъпил по отношение на всички
вземания.
Съгласно указанията, дадени в т.2 от ТР №2/2020 г. на ОСГТК на ВКС, по
9
възражението за прихващане съдът се произнася в диспозитива на решението само когато
възражението е основателно. Съдът не се произнася по неоснователното възражение за
прихващане в диспозитива на решението, зачитайки неговата характеристика на защитно
средство срещу предявения иск. Ето защо не е необходимо възражението на ответника да
бъде отхвърлено с диспозитива на съдебното решение.
При този изход на спора и с оглед заявеното от ищеца искане, на същия следва да се
присъдят деловодни разноски на основание чл.78, ал.1 ГПК. Ищецът е заплатил държавна
такса в размер 1 602,21 лв., заплатил е и адвокатско възнаграждение в размер 3 850 лв.
(изцяло и в брой според приложения договор за правна защита и съдействие). От ищеца се
претендират и разходи, сторени в производство по обезпечение на бъдещ иск. След справка
в деловодната програма на ОС Пловдив се установява, че по повод молба на ищеца за
обезпечение на настоящите искове по реда на чл.390 и сл ГПК е образувано ч.т.д.№292/2023
г., което в последствие е прекратено и изпратено по подсъдност на РС Пловдив. По това
дело ищецът е заплатил държавна такса в размер 40 лв. и адвокатско възнаграждение в
размер 200 лв. Установява се още, че е образувано в.гр.д.№1663/2023 г. на ОС Пловдив по
повод жалба на ищеца срещу отказ на РС Пловдив да допусне исканото обезпечение, за
което е заплатена такса в размер 25 лв., както и, че молбата за обезпечаване на исковете е
била уважена от Пловдивския окръжен съд. При това положение в полза на ищеца следва да
се присъдят и разноските, сторени в обезпечителното производство. Общият размер на
разноските на тази страна е 5 717,21 лв., които следва да се присъдят в тежест на ответника.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Меркари - България“ООД, ЕИК *********, гр.Пловдив, бул.“Цар Борис
III Обединител“ №37, вх.52-53, представлявано от А.Ш., да заплати на
“ПРОФИЦИО”ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр.Пловдив,
ул.“Полковник Сава Муткуров“ №22, представлявано от П.А.А., сумата 5 134,20 лв. (пет
хиляди сто тридесет и четири лева и 20 ст.) – неплатена част от месечната наемна цена за
м.март 2023 г., за която е издадена ф-ра №2964/01.03.2023 г.; сумата 15 911,40 лв.
(петнадесет хиляди деветстотин и единадесет лева и 40 ст.) – неплатена наемна цена за
месец април 2023 г., за която е издадена ф-ра №2997/03.04.2023 г.; сумата 15 911,40 лв.
(петнадесет хиляди деветстотин и единадесет лева и 40 ст.) – неплатена наемна цена за
месец май 2023 г., за която е издадена ф-ра №3029/01.05.2023 г.; както и сумата 3 098,28 лв.
(три хиляди деветдесет и осем лева и 28 ст.) по ф-ра №3047/16.05.2023 г. – неплатени такса
битови отпадъци и сервизна такса за първото шестмесечие на 2023 г., дължими по договор
от 18.06.2020 г. за наем на недвижим имот – складова база с идентификатор 56784.539.741.1,
находяща се в УПИ ХІ-537 в кв.2 по плана на ЮИПЗ гр.Пловдив, **, ведно със законна
лихва от датата на исковата молба – 18.07.2023 г., до окончателното плащане, както и
сумата 5 717,21 лв. (пет хиляди седемстотин и седемнадесет лева и 21 ст.) – деловодни
10
разноски за производството по т.д.№492/2023 г. по описа на ПОС, ТО, ХVІ състав.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд Пловдив в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
11