№ 1271
гр. Русе, 17.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Татяна Т. Илиева
при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева
като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело №
20224520100707 по описа за 2022 година
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.236, ал.2 и
чл.86 от ЗЗД.
Ищцата И. Л. Л. твърди, че по силата на договор за наем от 05.12.2008 г.
предоставила за временно възмездно ползване на ответницата собствения си
недвижим имот: Офис 8а, находящ се в гр.Русе, ул.“Ц.Н. 3, Бизнесцентър“,
ет.3. Договорената месечна наемна цена била 300 лв. Твърди, че като срокът
на договора се трансформирал в безсрочен, на основание чл.236, изр.1 от ЗЗД
и бил прекратен с изтичането на 10-годишен срок от влизането му в сила.
Въпреки противопоставянето на ищцата, ответницата продължила да ползва
имота до 10.03.2021 г., когато се наложило вратата на офиса да бъде разбита,
за което наемателката била уведомена предварително.
Въпреки многобройните покани на И. Л. за уреждане на отношенията
им и обещанията на ответницата в проведени телефонни разговори, че ще
освободи имота и ще предаде ключовете, същите останали напразни. За
периода 01.12.2018 г. – 10.03.2021 г. ответницата дължала на ищцата
обезщетение за ползване на имота в общ размер 8200 лв., 61.52 лв.
изразходвана ел.енергия, както и 410 лв. неплатени разходи за управление и
поддържане на етажната собственост.
1
Предвид изложеното и след направеното изменение на основанието на
исковете, моли да бъде постановено решение, с което ответницата бъде
осъдена да й заплати горните суми, ведно със законната лихва от образуване
на делото, лихва за забава върху обезщетението за ползване на наетия офис в
размер на 1701.81 лв., лихва за забава върху неплатените разходи за
управление на етажната собственост в размер на 69.20 лв., както и
направените деловодни разноски.
Ответницата Е. Н. М. депозира отговор на исковата молба, в който
оспорва предявените искове. Твърди, че договорът за наем бил сключен за
срок от една година и действието му било прекратено с изтичане на срока, а
не било продължено при условията на чл.236 ЗЗД. След изтичане на
първоначалния договор, между страните бил сключен договор за наем в устна
форма, който също бил със срок на действие една година. След изтичането му
имотът обективно не бил ползван от Е. М., с оглед на което не би могло да е
налице хипотезата на чл.236 ЗЗД. Доколкото след 01.12.2009 г. били налице
плащания между страните, те касаели уреждане на отношения за минали
периоди от време по първия сключен договор или респ.представлявали
плащания по допълнителния договор, сключен в устна форма. В условията на
евентуалност поддържа, че дори да се приеме, че договорът е продължен при
условията на чл.236 ЗЗД, това продължаване не можело да има действие отвъд
общия срок от 10 години по чл.229 от ЗЗД. Прави и възражение за изтекла
погасителна давност на претендираните вземания.
След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната
съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
От представения по делото в заверен препис договор за наем от
05.12.2009 г. е видно, че ищцата, в качеството си на наемодател, предоставила
на ответницата-наемател за временно и възмездно ползване собствения си
недвижим имот, представляващ офис на адрес: гр.Русе, ул.“Ц.Н.“ 3,
Бизнесцентър, ет.3, офис 8А. Предвидено е, че договорът влиза в сила на
01.12.2008 г. и срокът му е една година. Наемната цена е опредЕ. на 300 лв.
месечно чрез плащане в брой. Член 5.4 от договора предвижда, че
заплащането на консумативи - ел.енергия, вода и др. е за сметка на наемателя.
Срещу разписка от 09.08.2009 г. И. Л. е получила от Е. М. сумата 1500
лв., представляваща наем за месеците от май до септември 2009 г.
2
На 16.02.2010 г. И. Л. е подписала разписка, с която признава, че е
получила от ответницата сумата 1325 лв., представляваща: 900 лв. наем за
м.10,11 и 12.2009 г., 110 лв. разходи за портиер за месеците от 04.2009 г. до
м.02.2010 г., 15 лв. ел.енергия за м.07.2009 г. и 300 лв. част от наем за
м.01.2010 г.
Депозирана е и разписка от 01.08.2010 г., подписана от двете страни, за
получени от ищцата 1000 лв. – наем за месеците ІІ, ІІІ и ІV.2010 г.
Следващата разписка е от 11.10.2010 г., подписана от двете страни, за
получени от ищцата 500 евро.
Последната представена разписка е от 05.07.2011 г., подписана от И.Р.
/за Е. М./ и ищцата за получени 1000 евро – наемите от август 2010 г. до
февруари 2011 г.
Срещу три квитанции ответницата е заплатила по 25 лв. разходи за
етажната собственост за м.01,02 и 03.2009 г.
На 30.05.2019 г., 14.04.2020 г. и 19.02.2021 г. И. Л. е заплащала
разходите за управление и поддръжка на ет.собственост за периода 01.05.2016
г. – м.03.2021 г.
Приложени са и фискални бонове, издадени от „Енерго-Про Варна“
ЕАД за заплатена ел.енергия от ищцата за процесния офис от 29.11.2018 г. до
27.02.2021 г. в общ размер 61.52 лв.
С протокол за опис от 10.03.2021 г. подписан от ищцата и свид.Д. К., е
извършен подробен опис на състоянието на офис № 8А, както и на вещите на
наемателя Е. М., находящи се там. За ключарска услуга - отварянето на
помещението, ищцата е заплатила сумата 160 лв., за което е издадена фактура
№ 2305/11.03.2021 г.
От разпита на свидетелите Д. Д., Д. К. и Е. Ц.-Б. се установява, че още
от 2010 г. И. имала проблем с плащането на наема от ответницата. През 2015
г. бил проведен разговор за освобождаване на офиса, както и за наемите, но
отговорът на ответницата бил все един и същ – или отсъства, или се грижи за
някой, или е заета. Преди Коледа на 2018 г. ищцата отново повдигнала
въпроса за освобождаването на офиса, но отново ответницата била заета. На
10.03.2021 г. имотът бил отворен от ключар, тъй като И. нямала ключ. Преди
това тя говорила с наемателката да й върни ключа, за да отвори по нормалния
3
начин, тъй като вратата била блиндирана, но ответницата отказала да й върне
ключа. Свид.К. описва подробно вещите на наемателката, които намерили в
помещението, като компютърът й бил включен-екрана му светел и свидетелят
го загасил.
При така установената фактическа обстановка съдът прави
следните правни изводи:
Безспорно е, че страните по делото са били обвързани със сключения
между тях договор за наем. Макар срокът му да е бил определен на една
година, след което контрактът се прекратява автоматично /съгласно чл.6.1. от
същия/, всички ангажирани по делото доказателства установяват по безспорен
начин, че ответницата е продължила да ползва имота със знанието и без
противопоставянето на собственика. Поради това и на основание чл.236, ал.1
ЗЗД съдът приема, че договорът за наем е продължен за неопределен срок. За
твърденията на ответницата, че след изтичането на първоначалния
едногодишен срок бил сключен устен договор за още една година, след което
наемното правоотношение между тях било прекратено, като тя не е ползвала
имота още отпреди това, не са ангажирани доказателства. Приложените
разписки установяват, че и след 01.12.2009 г. ответницата е заплащала наеми
лично или чрез трето лице. След м.12.2018 г. ползването на процесния офис е
продължило въпреки противопоставянето на ищцата до 10.03.2021 г., когато
тя, след предварително предупреждение на ответницата, с помощта на ключар
отворила блиндираната врата и влязла във владение на имота си.
Непредаването на ключа от наетия обект и наличието на множество
вещи и техника на наемателката в имота безспорно установяват ползването
му първоначално със съгласието на собственика, а след м.12.2018 г. и въпреки
неговото несъгласие. Поради това и на основание чл.236, ал.2 ЗЗД за периода
01.12.2018 г. – 10.03.2021 г. ответницата дължи на ищцата заплащане на
обезщетение за ползването на офиса, възлизащо на сумата 8200 лв., както и
консумативи за ел.енергия и разходи за управление на етажната собственост в
размери съответно от 61.52 лв. и 410 лв., произтичащи от прекратения наемен
договор. В доказателствена тежест на ответницата като длъжник по
задълженията за плащане е да установи наличието на изпълнение. Не са
ангажирани доказателства в тази насока дори и в срока, поискан /очевидно
формално/ за постигане на спогодба с ищцата. Ето защо претенциите се
4
явяват основателни и подлежат на уважаване, ведно със законната лихва от
депозиране на исковата молба, както и с лихва за забава върху главниците за
обезщетение за ползване на имота и за разходите за управление и поддържане
на етажната собственост.
Ответницата прави и възражение за погасяване на исковите претенции
по давност, което съдът намира частично основателно. Съгласно чл.111, б.“в“
ЗЗД с изтичането на тригодишна давност се погасяват вземания за наем, за
лихви и други периодични плащания. Съобразно цитираната разпоредба, в
случая претенциите на ищцата за периода 01.12.2018 г. – 01.02.2019 г. като
погасени по давност подлежат на отхвърляне. Така за периода 02.02.2019 г. –
10.03.2021 г. ответницата дължи на ищцата обезщетение за ползване на
процесния офис в размер на 7600 лв., 1513.05 лв. лихва за забава върху него
за периода 11.02.2019 – 31.01.2022 г., 58.38 лв. неплатена ел.енергия за
02.02.2019 г. – 10.03.2021 г., 380 лв. неплатени разходи за управление и
поддържане на етажната собственост за същия период и лихва за забава върху
тях в размер на 61.07 лв. за периода 31.05.2019 г. – 31.01.2022 г.
В тежест на ответницата са направените от ищцата разноски по делото,
изразяващи се в заплатената държавна такса от 546.07 лв., съразмерно на
уважената част от исковете, възлизащи на сумата 502.69 лв.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Е. Н. М., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр.Русе,
ул.”Ш.С.” 32, ет.2, чрез адв.Х. Х. от АК-София, да заплати на И. Л. Л., с ЕГН
**********, от гр.Русе, на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД, сумите: 7600 лв. –
обезщетение за ползване на недвижим имот – Офис 8А, находящ се в гр.Русе,
ул.“Ц.Н.“ 3, Бизнесцентър, ет.3, за периода 02.02.2019 г. – 10.03.2021 г.,
1513.05 лв. лихва за забава за периода 11.02.2019 г. – 31.01.2022 г., 58.38 лв.
неплатена ел.енергия за периода 02.02.2019 г. – 10.03.2021 г., 380 лв.
неплатени разходи за управление и поддържане на етажната собственост за
периода 02.02.2019 г. – 10.03.2021 г., 61.07 лв. лихва за забава за периода
31.05.2019 г. – 31.01.2022 г., ведно със законната лихва върху трите главници,
5
считано от 02.02.2022 г. до окончателното им изплащане, както и 502.69 лв. –
разноски по делото, като ОТХВЪРЛЯ горните искове за периода 01.12.2018 г.
- 01.02.2019 г. в размерите над присъдените суми.
Решението може да се обжалва пред ОС-Русе в 2-седмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
6