РЕШЕНИЕ
№ 3165
гр. Пловдив, 03.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на деветнадесети септември през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Анна Д. Дъбова
при участието на секретаря Петя Г. Карабиберова
като разгледа докладваното от Анна Д. Дъбова Гражданско дело №
20225330103107 по описа за 2022 година
Производството е образувано по предявен от И. Д. Д. против С. И. Г.
осъдителен иск за заплащане на основание чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД на
сумата от 2 700 лв., представляваща предадена от ищеца и получена от
ответника сума без наличие на валидно правно основание за това, ведно със
законна лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на исковата
молба – 02.03.2022 г., до окончателното й изплащане.
Ищцата твърди, че по повод публикувана обява за продажба на
недвижим имот в сайта „Ало.бг“ на недвижим имот в *** за обявена
продажна цена от 13 900 евро или 27 186 лв., се свързала с продавача – С. Г.
на посочения в обявата телефон, която ги уведомила, че е собственик на
имота и могат да организират оглед на място. Сочи, че оглед на имота бил
осъществен на следващия ден от страна на приятеля на ищцата, който я
уверил, че последният отговаря на описанието. Твърди, че разговаряла с
ответната страна, като я уведомила за намерението си да закупи имота, заедно
със своята майка, а ответната страна я уведомила, че й трябва технологично
време за подготовка на документите за сключване на договора, като й
направила отстъпка в цената и уговорили последната да е в размер от 27 000
лв. Твърди, че на 13.01.2022 г. превела на ответната страна сумата от 2 700 лв.
– т.нар. „стоп капаро“, за да утвърди сериозното и намерение за закупуване
на имота, като ответната страна поела задължение да не го предлага на други
продавачи. Твърди, че на следващият ден – 14.01.2022 г. установила, че
имотът все още се предлага за продажба, но на по-висока цена – 15 900 евро,
1
като получила уверение, че офертата ще бъде свалена и цената е завишена, за
да няма интерес от страна на други купувачи. Поддържа, че на 08.02.2022 г.
била уведомена от страна на ответната страна, че следва да се яви в кантората
на *** на 11.02.2022 г. в гр. П. за изповядване на сделката, като следвало да
осигури сумата от 700 лв. на ръка и още 1 500 лв. за заплащане на разходите
по сделката. Излага пред съда, че уведомила ответната страна, че иска
сделката да бъде изповядана на реалната цена и се опитала да прегледа
документите за продажба, но получила грубо отношение от ответницата. На
11.02.2022 г. се явила в кантората, но била уведомена, че сделката е
анулирана. Междувременно получила обаждане от ответната страна и двете
се срещнали в кантората на ***, където се запознала с подготвените
документи, като се оказало, че липсва декларация – съгласие от другите
съсобственици на имота. Твърди, че получила предложение една ид.ч. от
имота да бъде дарена, за да се заобиколят изискванията на закона, но предвид
нередовността на подготвените от продавача документи и различието във
вида на предлаганата сделка, отказала да сключи договора за покупко-
продажба. Твърди, че не са сключвали предварителен договор в изискуемата
за това писмена форма, и тъй като не се е достигнало до прехвърляне на
имота, моли за връщане на получената без основание сума от 2 700 лв. По
така изложените съображения се моли за уважаване на предявения иск.
В законоустановения за това срок по чл. 131, ал. 1 ГПК ответната
страна С. И. Г. е депозирала отговор на исковата молба, в който излага
съображения за нейната неоснователност. Ответната страна не оспорва, че с
ищцата имали уговорка за продажба на собствените на ответната страна 1/3
ид. ч. от поземлени имоти с идентификатор № *** и с идентификатор № ***,
както и че получила сумата от 2 700 лв. – стоп капаро. Не оспорва и
обстоятелството, че е поканила ищцата за среща за изповядване на сделката
на 11.02.2022 г. при ***, както и че уведомила ищцата за сумите, които следва
да бъдат заплатени в полза на ***. Оспорва обстоятелствата във връзка със
срещата пред ***, като твърди, че ищцата отказала сделката да се изповяда
при ***, тъй като таксите при последната са високи. Сочи, че по искане на
ищцата се съгласила сделката да бъде изповядана при ***, в кантората на
която ги посрещнала нейната помощничка И. Н.. Твърди, че след разговор в
кантората с И. Н. тя обяснила, че следва 1/10 ид.ч. от имота да бъде дарена, а
останалата ид.ч. да бъде прехвърлена чрез покупко-продажба. Сочи, че щом
разбрала тези обстоятелства ответната страна отказала да сключи сделката,
въпреки, че предварително й било обяснено, че сделката ще се изповяда по
посочения начин. Твърди, че сумата от 2 700 лв. не подлежи на връщане, тъй
като последната е дадена в капаро по уговорена сделка, а ищцата се е отказала
от изповядване на сделка. По така изложените съображения се моли за
отхвърляне на предявения иск.
Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
2
Районен съд – Пловдив е сезиран с осъдителен иск с правно основание
чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД.
При определяне на правната квалификация на предявения иск и
разпределяне на доказателствената тежест съдът съобрази практиката на
Върховния касационен съд. В Определение № 545 от 3.07.2018 г. на ВКС по
гр. д. № 4704/2017 г., III г. о., ГК, са разграничени отделните фактически
състави по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, като е прието, че първата хипотеза на чл. 55 ЗЗД
е налице, както когато ищецът докаже даването, а ответникът не докаже
претендираното от него основание, така и когато ответникът докаже
основанието, на което получил даденото, но ищецът докаже и репликата си,
че това основание е нищожно. Втората хипотеза на чл. 55 ЗЗД са налице,
когато ищецът докаже даването, ответникът докаже основанието, на което е
получил даденото, но ищецът докаже и репликата си, че това основание не се
е осъществило.
С Определение № 979 от 12.12.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2879/2018 г.,
IV г. о., ГК, постановено по сходен казус с настоящия е възприета,
установената от настоящия съдебен състав правна квалификация на
предявения иск.
С определението за насрочване на делото съдът е обявил за безспорно и
ненуждаещо се от доказване между страните на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и
т. 4 ГПК обстоятелството, че между тях е била налице устна уговорка
(обещание) за продажба на недвижим имот, както и че ответната страна е
получила от ищцата сумата от 2 700 лв.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална
или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. В
разпоредбата на чл. 18, ал. 1 ЗЗД е установено, че договорите за прехвърляне
на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими
имоти трябва да бъдат извършени с ***.
Между страните е безспорно обстоятелството, че са имали устна
уговорка за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, по
силата на която ищцата – в качеството й на купувач е предала на ответната
страна – обещател сумата от 2 700 лв. Т.е. между страните е съществувала
договореност, съдържаща характеристиките на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, която не е била сключена в надлежната
за това форма, а именно писмена форма за действителност, изискуема
съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 18, ал. 1 ЗЗД. В този
смисъл договорът е недействителен, поради липса на предписаната за това
форма на основание чл. 26, ал. 2, предл. трето ЗЗД. Следователно макар
ответната страна да доказа наличие на основание за получаване на сумата в
размер от 2 700 лв., ищецът доказа възражението си за недействителност на
това основание. Т.е. сумата е получена от ответната страна при начална липса
на правно основание за това, поради което подлежи на връщане, а исковата
3
претенция следва да бъде уважена в пълния й предявен размер.
В този смисъл не следва да се пристъпва към обсъждане на
възраженията на ответната страна, че сумата представлява капаро, което не
подлежи на връщане, тъй като ищцата – в качеството й на купувач е създала
пречки за сключване на окончателен договор.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че капарото (аванса),
задатъкът и отметнината имат акцесорен характер спрямо главното
задължение и представляват предаване на вещ или на парична сума между
страните по договора. Капарото е част от главното задължение, платимо
предварително и подлежащо на приспадане след изпълнението. Авансът не
изпълнява обезщетителна функция и следва да се върне при неизпълнение.
По същество обаче твърденията на ответната страна са за наличие на
уговорка за задатък, макар да е посочено, че сумата представлява „капаро“,
тъй като главното възражение на ответника е свързано с твърдения за наличие
на предпоставките за задържане на получената сума като обезщетение за
неизпълнение на задължението на купувача да сключи предварителен
договор.
Задатъкът има обезщетителна функция. При неизпълнение на
задължението даденият задатък може да се задържи или да се претендира в
двоен размер, след като изправната страна се откаже от договора. За да е
налице уговорка за задатък, договорът следва да съдържа клаузи относно:
предоставянето на вещ или на парична сума и за последиците при
неизпълнение на задълженията – дали сумата подлежи на задържане, респ.
връщане. В случая съдът намира, че липсата на писмена форма на сключения
договор води до недействителност и на уговорката за задатък, ако такава в
действителност е постигната, като липсата на писмена форма възпрепятства
съдът да установи действителната воля на страните за наличие на уговорка и
придаване на предварителното заплащане на част от цената и на
обезщетителни функции.
В този смисъл следва да се посочи, че в Решение № 731 по гр. д. №
278/1979 г., І г. о., се приема, че нищожният предварителен договор за
сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот не може да
породи права и задължения, а нищожността на договора е основана на
липсата на писмена форма. В Решение № 132 по гр. д. № 632/1994 г., ІV г. о.
се приема, че задатъкът, както и неустойката, обезпечава изпълнението и
обезщетява вредите от неизпълнение на валиден договор, а ако договорът е
нищожен, то задатъкът трябва да се върне като получен при начална липса на
основание, като в случая договорът е бил нищожен, защото задатъкът е бил
даден по устна уговорка между страните за продажба на автомобил.
Следва да се посочи, че с Определение № 904 от 28.09.2017 г. по гр. д.
№ 1525/2017 г., г. к., ІV г. о. на ВКС, е прието, че при липсата на валиден
предварителен договор е без правно значение, кой и по каква причина се е
4
отказал от сключването на окончателен договор, поради което даденото е
получено с оглед неосъществено основание и подлежи на връщане. Предвид
така изложените съображения съдът не е допуснал в процеса събиране на
гласни доказателствени средства, които са били неотносими за правилното
разрешаване на правния спор, в който смисъл като такива не следва да се
обсъждат и представените от ответника писмени доказателства.
Следователно предявения иск следва да се уважи в пълния му
предявен размер, като на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца следва
да бъдат присъдени сторените от последния разноски в размер на сумата от
общо 708 лв., от които 108 лв. за заплащане на държавна такса и 600 лв. за
заплатено адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, Пловдивският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД С. И. Г., ЕГН
**********, с адрес ***, да заплати на И. Д. Д., ЕГН **********, с адрес
***, сумата от 2 700 лв., представляваща предадена от ищеца и получена от
ответника сума без наличие на валидно правно основание за това, ведно със
законна лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на исковата
молба – 02.03.2022 г., до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА С. И. Г., ЕГН **********, да заплати на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК на И. Д. Д., ЕГН **********, сумата от 708 лв. – съдебно-
деловодни разноски в производството по гр.д. № 3107/2022 г. по описа на
Районен съд – Пловдив, IX граждански състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен
съд - Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: ________/п/_______________
5