Р Е Ш Е Н И Е
№ 101 14.01.2014 г.
град Бургас
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд ХХХVІ-ти граждански състав
на десети декември две хиляди и тринадесета
година
в публично заседание в следния състав:
Районен
съдия: Дарина Йорданова
при секретаря А.С.,
като разгледа докладваното от съдия Дарина Йорданова
гражданско дело № 4117 по описа за 2013 година,
за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по исковата молба на “ТОПКОМ ПЛЮС” ЕАД – в несъстоятелност, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. Хан Крум No 21,
представлявано от Н.Ф.П. срещу “РОЖИН” ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. Григор Пърличев No 16, ет. 1, ап.
1, представлявано от Р.Ю.Б., с която се иска прогласяване на нищожността на
договор за покупко-продажба на недвижим имот обективиран в нотариален акт № ...,
том І-4, рег. № 3385, дело № .../26.05.2008 г. на нотариус И.Б., рег. № ... на
НК, поради противоречието му с добрите нрави и при условията на евентуалност –
разваляне на договора поради неплащане на уговорената продажна цена
В исковата молба се твърди, че с пълномощно от 14.05.2008 г. изпълнителният директор на дружеството ищец е упълномощил К.И.И. да продаде 3162/4940 кв.м. идеални части от овцеферма, представляваща недвижим имот № 000153, находящ се в с. Р., ведно с построения стопански обект –овчарник, с площ от 388 кв.м., с правото да договаря сам със себе си и по цена, каквато намери за добре. Упълномощеното лице е продало имота на 26.05.2008 г. за сумата от 12 000 лв. на ответното дружество, която сума обаче не е била изплатена от купувача на продавача. Ищецът излага подробни съображения за това, че продажната цена е 8 пъти по-ниска от цената, на която продавачът първоначално е придобил имота и в този смисъл счита сделката за нищожна, поради противоречие с добрите нрави. При условията на евентуалност се иска разваляне на договора, поради неплащане на продажната цена от ответника. Ангажирани са доказателства.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с който претенциите се оспорват като неоснователни. На първо място се твърди, че не са налице сочените основания за нищожност на сделката, както и че продажната цена не е многократно занижена, а е съобразена с пазарните условия. На следващо място се оспорва твърдението, че продажната цена не е била заплатена. Ответникът посочва, че сумата е била предадена на упълномощения представител на продавача, който от своя страна е предал същата сума на управителя на дружеството ищец в брой, в присъствието на двама свидетели. Направено е възражение за погасяване по давност на правото на ищеца да развали договора на основание чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Ангажирани са доказателства.
Предявеният иск е с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, а при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
Съдът, като взе предвид исканията и
доводите на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите
на закона, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото не се спори и се установява от представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ..., том ІІІ, дело № ... от 21.12.2007 година на нотариус рег. № ... на НК, че И.К.И. и Д.Р.И. са продали на ищцовото дружество “Топком плюс” ЕАД, процесния недвижим имот представляващ 3162/4940 кв.м. идеални части от овцеферма, представляваща част от недвижим имот № 000153, категория 9, находящ се в землището на с. Р., ЕКАТТЕ 63183, ведно с построения стопански обект –овчарник, с площ от 388 кв.м., за сумата от 98 910 лв.
С
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
..., том І-4, дело № ... от 26.05.2008 година на нотариус рег. № ... на НК, “Топком плюс” ЕАД, представлявано
от упълномощения представител К.И.И. като продавач се е разпоредило с имот в
полза на ответното дружество “Рожин” ЕООД, представлявано от пълномощника Х.А.Н., за продажната
цена от 12 000 лв. Видно от направеното отбелязване в нотариалния акт,
представителят на дружеството продавач И. е посочил, че е получил парите
изцяло, в деня на сделката.
От представеното пълномощно, с нотариална заверка на
подписа и съдържанието рег. № 4860 и рег. № 4861 на нотариус рег. № ... на НК, се установява, че изпълнителният
директор на “Топком плюс” ЕАД е упълномощил К.И.И.
да продаде процесния имот на когото намери за добре и по определена от него
цена.
От показанията на разпитания в хода на процеса свидетел Х.А.Н.,
се установява, че между страните са съществували търговски отношения по повод
покупко-продажбата на недвижими имоти, като ищцовото дружество е било
представлявано от К.И..
От заключението на вещото лице И.В., по допуснатата съдебно
– техническа експертиза се установява, че пазарната цена на процесния имот към
датата на атакуваната сделка е била 81 860 лв.
От заключението на вещото лице Р.Л., по допусната съдебно-икономическа експертиза се установява, че в счетоводството на дружеството ищец не е отразено плащане на сумата от 12000 лв. от страна на “Рожин” ЕООД.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Съгласно
разпоредбата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД нищожни са договорите, които накърняват
добрите нрави. За да бъде налице соченото основание за нищожност е необходимо
да бъде установена нееквивалентност на насрещните престации, която води до
извода за нарушение на добрите нрави. Преценката за съществуване на такава неравнопоставеност,
следва да бъде извършена при съобразяване с принципа за договорната свобода,
съгласно чл. 9 ЗЗД. В настоящия случай между ищцовото дружество, надлежно
представлявано от упълномощения представител К.И. и ответника “Рожин” ЕООД е бил сключен договор за покупко-продажба, при
договорена цена на имота от 12 000 лв. По делото е установено и не се спори,
че продажната цена на имота, посочена в нотариалния акт, е в съответствие с
данъчната оценка към момента на изповядване на сделката. Така посочената цена
не е съобразена с пазарната оценка към момента на продажбата, която е
многократно по-висока, а именно 81860 лв., установена посредством приетата и
неоспорена съдебно-техническа експертиза. Това обстоятелство обаче не води до
еднозначния извод за нарушение на добрите нрави, като основание за нищожност на
договора. Следва да се посочи, че законодателят допуска цената на недвижим
имот, по волята на страните, да бъде дори и по-ниска от данъчната оценка. Съобразно
предоставените правомощия на представляващия, същият е продал имота на цена “определена от него” и “каквато намери за добре”. Макар и по-ниска
от пазарната такава, това не води до липса на насрещна престация. Тъй като
договарящите страни са търговци, то следва да бъдат отчетени и специфичните
правила за търговските сделки. Затова при съпоставяне на еквивалентността на задълженията
по договора – за предаване на имота и за заплащане на уговорената цена – намира
приложение и разпоредбата на чл. 301 ТЗ. Съгласно цитираната норма, когато едно
лице действа от името на търговеца, дори и без представителна власт, търговецът
потвърждава действията му, в случай че не се противопостави веднага след
узнаването. Доколкото сделката е била извършена на 26.05.2008
година и търговецът не се е противопоставил, то продавачът се е съгласил с
действията на представляващия пълномощник за продажба на имота по уговорената
цена. Действително договарянето в нарушение на добрите нрави е основание за
нищожност и на търговските сделки, но в настоящата хипотеза не са налице
предпоставките на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Това е така, защото съществуващото
несъответствие между продажната цена, посочена в договора и пазарната цена на
имота, към момента на сделката, се основава на правилата на свободното
договаряне между търговците и не излиза извън рамките на допустимото от закона
и нравствените правила. Съгласно задължителната практика - решение № 452 от 25.06.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията К.А. - за да е
налице нищожност, неравностойността установена в договора би следвало да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация, което в случая не е
налице. Само за пълнота следва да се отбележи,
че по делото не се твърди и не се установява споразумяване между пълномощника и
купувача, във вреда на представлявания продавач. Следователно не е налице и
хипотезата за нищожност на сделката, установена в чл. 40 ЗЗД, при нарушение на
задълженията на представителя да действа в интерес на представлявания.
По посочените съображения съдът намира предявеният иск за нищожност на договора за неоснователен и недоказан.
С оглед отхвърляне на главната претенция следва да бъде разгледан и евентуално заявения иск за разваляне на договора, с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД. За да са налице предпоставките за уважаване на претенцията е необходимо да бъде установено неизпълнението на задължението на купувача да заплати продажната цена. Видно от представения нотариален акт, пълномощникът на дружеството продавач е заявил изрично, че е получил сумата от 12 000 лв., представляваща продажната цена. В тази част документът е частен свидетелстващ и материализира изявлението на издателя-продавач за неизгодния за него факт, че е получил продажната цена. Следователно лицето представило документа – в случая дружеството ищец - следва да опровергае това обстоятелство. (В този смисъл и задължителната практика - решение № 402 от 17.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 449/2011 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Л.Б.). Такова доказване не е надлежно проведено в настоящия процес. От приетата съдебно-икономическа експертиза се установява, че в счетоводството на “Топком плюс” ООД не е осчетоводено плащане на сумата от 12 000 лв. от купувача – “Рожин” ЕООД. Това обаче не е достатъчно основание за да се разколебае доказателствената сила на свидетелстващия документ. В нотариалния акт е посочено, че сумата е получена от пълномощника К.И., като по делото не са ангажирани доказателства за това дали последният е отчел средствата на продавача. Също така не е изследвана редовността на счетоводните записвания на “Топком плюс” ООД. При тези данни и съобразявайки разпоредбата на чл. 182 ГПК, съдът приема за недоказано наведеното основание за разваляне на договора. Ето защо искът следва да се отхвърли.
С оглед изхода от производството, съдът съобрази разпоредбата на чл. 78, ал. 2 ГПК и липсата на доказателства за направени разноски от ответното дружество, поради което намира, че такива не следва да бъдат присъждани, въпреки отправеното искане.
Мотивиран от горното, Бургаски районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на “ТОПКОМ ПЛЮС” ЕАД – в несъстоятелност, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. Хан Крум No 21, представлявано от Н.Ф.П. срещу “РОЖИН” ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. Григор Пърличев No 16, ет. 1, ап. 1, представлявано от Р.Ю.Б., с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, за прогласяване на нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: 3162/4940 кв.м. идеални части от овцеферма, представляваща част от недвижим имот № 000153, категория 9, находящ се в землището на с. Р., ЕКАТТЕ 63183, ведно с построения стопански обект – овчарник, с площ от 388 кв.м., който договор е обективиран в нотариален акт № ..., том І-4, рег. № 3385, дело № .../26.05.2008 г. на нотариус И.Б., рег. № ... на НК, поради противоречието му с добрите нрави.
ОТХВЪРЛЯ иска на “ТОПКОМ
ПЛЮС” ЕАД – в
несъстоятелност, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Бургас, ул. Хан Крум No 21, представлявано от Н.Ф.П. срещу “РОЖИН” ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Варна, ул. Григор Пърличев No 16, ет. 1, ап. 1, представлявано от Р.Ю.Б., с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне
на договор за покупко-продажба на недвижим имот, а
именно: 3162/4940 кв.м. идеални части от овцеферма, представляваща част
от недвижим имот № 000153, категория 9, находящ се в землището на с. Р., ЕКАТТЕ
63183, ведно с построения стопански обект – овчарник, с площ от 388 кв.м.,
който договор е обективиран в нотариален акт № ..., том І-4, рег. № 3385, дело
№ .../26.05.2008 г. на нотариус И.Б., рег. № ... на НК, поради неплащане на
уговорената продажна цена.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала: НД