№ 1534
гр. Варна, 14.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IVА СЪСТАВ в публично заседание на
тринадесети септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Мая Недкова
Членове:Константин Д. Иванов
мл.с. Ивалена Орл. Димитрова
при участието на секретаря Доника Здр. Христова
като разгледа докладваното от Константин Д. Иванов Въззивно гражданско
дело № 20213100501330 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на Глава Двадесета от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на В. В. Н., гражданин на Руската федерация, роден
на 29.11.1954 год. в Мурманска област, Руска федерация, подадена чрез процесуален
представител, срещу Решение № 261161/02.04.2021 год., постановено по гр. дело №
13037/2019 год. по описа на РС-Варна, с което: 1) е отхвърлен предявения от В. В. Н.,
гражданин на Руската федерация срещу „Фортуна Кейп 4 и 5 Г.“ ООД, с ЕИК *********,
със седалище гр. Б., община Б., Варненска област положителен установителен иск за
собственост по чл. 124, ал. 1 ГПК за приемане за установено в отношенията между страните,
че ищецът В. В. Н., гражданин на Руската федерация, е собственик въз основа на договор за
покупко-продажба, скл. с нот. акт № 188/16.08.2013 год., том ІV, рег. № 7184,, дело №
617/2013 год. на нотариус № 214 с район на действие района на РС-Варна, на 13, 598 % ид.
части от басейн, построен като съоръжение на покрива на сграда с идентификатор
07598.84.103.2 по КК на гр. Б., Варненска област, разположена в ПИ с идентификатор
07598.84.103 по КК на гр. Б., Варненска област, с административен адрес: гр. Б., община Б.,
Варнеска област, местност „Г.“ ул. П.П. № 11, в която сграда ищецът притежава гараж,
съставляващ обект с идентификатор 07598.84.103.2 по КК на гр. Б., Варненска област; 2) е
отхвърлен предявения от В. В. Н., гражданин на Руската федерация срещу „Фортуна Кейп 4
и 5 и Г.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище гр. Б., община Б., Варненска област иск по
чл. 109 ЗС за осъждане на ответника „Фортуна Кейп 4 и 5 и Г.“ ООД, с ЕИК *********, със
седалище гр. Б., община Б., Варненска област да премахне катинара на входната врата за
басейна, служещ като покрив на сградата с идентификатор 07598.84.103.2 по КК на гр. Б.,
1
Варненска област, както и поставените забранителни табели и табелите, указващи, че
басейнът е изключителна собственост на ответното дружество.
В жалбата са наведени оплаквания, че решението е неправилно и незаконосъобразно,
при постановяването му са допуснати нарушения на процесуалните правила, които
обобщено се свеждат до необсъждане на наведените от ищеца доводи, до неправилна
преценка и анализ на събраните по делото доказателства, както и до недопускане на
поискани от ищеца доказателства от значение за спора, в резултат на което решението е
постановено при непълнота на доказателствата, а също е и необосновано. Съдът е подменил
предмета на спора по иска за собственост, като не е съобразил направеното в съдебно
заседание уточнение, че под „басейн“ ищецът има предвид плочата върху гаражите, която е
площадка на бсейна, помпеното помещение, ведно с коритата на двата басейна и ползваните
прилежащи площи като зона за отдих. Видно от мотивите на решението
първоинстнционният съд е приел, че под басейн се имало предвид единствено коритата на
двата басейна, които се пълнят с вода, което е погрешно, тъй като коритата на двата басейна
не могат да функционират и да изпълняват функциите си за които са предназначени без
достъпа до тях, осъществяван от стълба, прикрепена към стената на гаражите, физическия
пешеходен достъп, осъществяван по тавана на гаражите и помпеното помещение. Съдът не е
дал отговор и на въпроса, дали басейнът, включващ площадката около двете корита,
помпеното помещение и двете корита, които се пълнят с вода, е обща част по
предназначение на сградата с идентификатор 07598.84.103.1 по КК на гр. Б., в която сграда
ищецът притежава апартамент, или пък басейнът е отделна, самостоятелна вещ –
собственост на ответното дружество. В случай, че басейнът е обща част по предназначение
като част от зоната за отдих към жилищната сграда, то ищецът притежава въз основа на
договора за покупко-продажба от 2013 год. и идеални части от общите части на сградата, в
качеството си на собственик на апартамент в същата тази сграда.
По отношение на решението в частта му, с която е отхвърлен предявения негаторен
иск, ищецът счита че е неправилно и е постановено в разрез със събраните доказателства.
Неправилно са анализирани и превратно са възприети показанията на разпитаните по делото
свидетели, от които се установява, че достъпът на ищеца до басейна е ограничен – вратата за
площадката на басейна и двете корита се заключва, заключена е от ответното друежество,
ищецът няма ключ за тази врата, а около басейна има поставени забранителни табели с
надпис "Частна собственост. Има видеонаблюдение"."
Отправено е искане за отмяна на решението и за постановяване на друго, с което
предявените от ищеца против ответното дружество искове да бъдат уважени.
В писмен отговор, подаден в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, насрещната страна и
ответник по исковете – „Фортуна Кейп 4 и 5 Г.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище гр. Б.,
община Б., Варненска област, оспорва жалбата, счита решението за правилно и настоява да
бъде потвърдено. Излага съображения. Претендира присъждане на разноски.
В съдебно заседание въззивникът, чрез процесуален представител, поддържа
въззивната си жалба. Претендира присъждане на разноски.
В съдебно заседание въззиваемото дружество „Фортуна Кейп 4 и 5 Г.“ ООД, със
седалище гр. Б., Варненска област, чрез процесуален представител, оспорва жалбата,
поддъжа подадения писмен отговор.
Съдът съобрази следното:
Производството пред РС-Варна е образувано по предявени от В. В. Н., гражданин на
Руската федерация, роден на 29.11.1954 год. в Мурманска област, Руска федерация срещу
„Фортуна Кейп 4 и 5 Г.“ ООД, със седалище гр. Б., Варненска област обективно
кумулативно съединени искове по чл. 124, ал. 1 ГПК и по чл. 109 ЗС.
2
В исковата си молба и последващите я уточняващи молби, ищецът е навел следните
твърдения: Въз основа на договор за покупко – продажба, скл. с нот. акт № 188/16.08.2013
год., том ІV, рег. № 7184,, дело № 617/2013 год. на нотариус № 214 с район на действие
района на РС-Варна, е собственик на апартамент № А4-1 в сграда „Фортуна Кейп 4“ в
жилищен комплекс от затворен тип, находяща се в гр. ***, ведно с 5, 88533 % идеални части
от общите части на сградата и 2, 3370 % идеални части от правото на строеж върху
поземления имот с идентификатор №07598.84.103 по КК на гр. Б., в който е изградена
жилищната сграда. Със същия договор ищецът е придобил и собствеността върху гараж № 1
в сграда с идентификатор № 07598.84.103.2 по КК на гр. Б., находящ се на етаж
„–1“ с площ от 15, 92 кв.м., ведно с 13, 598 % идеални части от общите части на същата
сграда и 0, 4647 % идеални части от правото на строеж върху терена. Върху покрива на
сградата, в която се намира собствения на ищеца гараж № 1, е изграден басейн, достъпът до
който се осъществява чрез врата. Комплексът, в който са изградени жилищната сграда,
гаражите и басейна, е жилищен комплекс от затворен тип – обособен е като отделен
урегулирн поземлен имот, в който са построени сгради (обекти) в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците на жилища, вкл. и басейна, който е
обща част на жилищния комплекс. От придобиването на жилището и гаража през 2013 год.
до лятото на 2019 год. ищецът, в качеството си на собственик на жилище и гараж в
комплекса, необезпокоявано е ползвал басейна. През месец юни 2019 год. узнал от свой
съсед, че вратата към басейна е заключена, което препятства достъпа на ищеца до басейна;
поставени са и забранителни табели и табели, указващи, че басейнът е изключителна
собственост на ответното дружество. Твърди, че през 2015 год. собственикът на земята (ПИ
с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б.) върху която е изграден жилищният комплекс
„Фортуна кейп 4“ – е прехвърлил поземления имот, заедно с всички подобрения и
приращения, включително и паркинг и басейн, на „Фам билдинг“ ООД, а последното от
своя страна с договор за продажба по нот. акт № 150/2019 год. на ВнН е прехвърлило на
ответното дружество описания поземлен имот, заедно с всички подобрения и приращения в
него, включително паркинг и басейн. Ищецът счита, че в качеството си на собственик на
самостоятелни обекти, изградени в поземления обект с идентификатор 07598.84.103 по КК
на гр. Б. е собственик и на идеални части от басейна, тъй като басейнът е обща част по
смисъла на чл. 38 ЗС. С извършения нот. акт № 150/2019 год. на ВнН, материализиращ
транслативната сделка, ответното дружество оспорва собствеността на ищеца върху
басейна, който е обща част към притежаваните от ищеца обекти в жилищния комплекс
„Фортуна кейп 4“ гр. Б., Варненска област. Чрез заключването на вратата, водеща към
басейна, от която ищецът няма ключ и се препятства достъпа му до басейна и с поставянето
на забранителни табели и табели, указващи, че басейнът е изключителна собственост на
ответното дружество, последното смущава и пречи на ищеца да упражнява в пълен обем
правото си на собственост върху притежваните от него обекти (апартамент и гараж),
изградени в ПИ с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б., обща част на които е и
описаният басейн.
В съответствие с наведените твърдения са и отправените искания: 1) за приемане за
установено в отношенията между страните, че ищецът е собственик, въз основа на договор
за покупко-продажба, скл. с нот. акт № 188/16.08.2013 год., том ІV, рег. № 7184,, дело №
617/2013 год. на нотариус № 214 с район на действие района на РС-Варна, на 13, 598 % ид.
части от басейн, изграден в ПИ с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б., като
съоръжение на покрива на сграда с идентификатор 07598.84.103.2 по КК на гр. Б.,
Варненска област, разположен в ПИ с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б.,
Варненска област, с административен адрес: гр. Б., община Б., Варнеска област, местност
„Г.“ ул. П.П. № 11, в качеството си на собственик на апартамент, представляващ обект с
идентификатор 07598.84.103.1.16 по КК на гр. Б., изграден в жилищна сграда с
идентификатор 07598.84.103.1 по КК на гр. Б., към която жилищна сграда басейнът е обща
част; 2) за осъждане на ответника да преустанови неоснователните си действия, с които
ограничава достъпа на ищеца до гореописания басейн, като осигури на ищеца свободен
3
достъп до басейна, както и да премахне поставените забранителни табели и табелите,
указващи, че басейнът е изключителна собственост на ответното дружество.
В писмен отговор, подаден в срока по чл. 131 ГПК, ответникът „Фортуна кейп 4 и 5 и
Г.“ ООД, със седалище гр. Б., Варненска област, оспорва предявените искове, счита, че са
неоснователни.
Не оспорва, че ищецът е собственик на описаните в исковата молба апартамент и
гараж, изградени в ПИ с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б., Варненска област.
Твърди, че правото на собственост на ищеца върху апратамента и гаража никога не е било
оспорвано от ответното дружество, нито упражняването на това право от ищеца е било
смущавано или ограничавано от ответника. Ищецът е суперфициарен собственик на
апартамент и гараж, находящи се в изградените в терена сгради (жилищна сграда и сграда с
гаражи), не е собственик на земята, върху която са построени и може да ползва земята
съобразно нормата на чл. 64 ЗС.Твърди, че басейнът не е обща част към нито една от
изградените в поземления имот сгради (жилищна сграда и сграда с гаражи), а е собственост
на собственика на земята, тъй като за използването на сградите по предназначение, респ. за
използването на обектите в сградите по предназначение, не са необходими басейн или други
подобрения. Навежда още, че въз основа на сключени договори по чл. 2 ЗУЕС между
етажните собственици и инвеститора, който е предходният собственик на дворното място,
ползването на басейна е извършвано срещу заплащане и при задължение да се спазват
санитарно-хигиенните правила и норми. Именно въз основа на тези индивидуални договори,
на ищеца е предоставен и ключ за вратата, осигуряваща достъпа до басейна, който ключ се
намира в негово (на ищеца) държане. Твърди също, че за времето от месец юни 2019г. до
настоящия момент, ищецът не е посещавал собствените си обекти и не е бил възпрепятстван
да ползва басейна. Неговата дъщеря и внуци са пребивавали в имота и са ползвали и
басейна. Оспорва да са поставяни забранителни табели, както и табели, указващи, че
басейнът е изключителна собственост на ответното дружество.
По тези съображения ответникът счита, че исковете са неоснователни и настоява за
отхвърлянето им. Претендира присъждане на разноски.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуален представител, поддържа предявените
искове, настоява да бъдат уважени, претендира присъждане на сторените разноски.
В съдебно заседание ответникът, чрез процесуален представител, оспорва исковете,
поддържа подадения писмен отговор.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид становищата и
доводите на страните, прие за установено следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт № 188/16.08.2013 год., том ІV, рег. №
7284, дело № 617/2013 год. на нотариус № 214, ищецът В. В. Н., гражданин на Руската
федерация, роден на 29.11.1954 год. в Мурманска област, Руска федерация, е придобил
собствеността върху апартамент № А4-1, съставляващ обект с идентификатор
07598.84.103.1.16 по КК на гр. Б., Варненска област, находящ се на четвърти етаж в сграда с
идентификатор 07598.84.103.1, находяща се в гр. ***, ведно с 5, 88533 % идеални части от
общите части на сградата и 2, 3370 % идеални части от правото на строеж върху поземления
имот с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б., в който е изградена жилищната сграда.
Със същия договор ищецът Валерий Нехев е придобил и собствеността върху гараж № 1,
съставляващ обект с идентификатор 07598.84.103.2.1 по КК на гр. Б., изграден в сграда
идентификатор 07598.84.103.2 по КК на гр. Б., находящ се на етаж „–1“ с площ от 15, 92
кв.м., ведно с 0, 4647 % идеални части от правото на строеж върху терена.
От съдържанието на договора за покупко-продажба следва, че ищецът е придобил
4
собствеността само върху апартамента и гаража, описани по – горе, без собственост върху
терена, от което следва, че ищецът е суперфициарен собственик на горните два обекта –
апартамент и гараж.
С договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт № 150/04.04.2019 год. на ВнН
ответникът е купил от „Фам Билдинг“ ООД, със седалище гр. Варна поземлен имот с
идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б., Варненска област, ведно с всички подобрения
и приращения в имота, в това число паркинги и басейни.
Не е спорно по делото, че с договор от 2015 год. собственикът на поземлен имот с
идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б., Варненска област – дружеството „777“ ООд,
със седлище гр. Варна е прехвърлил на „Фам Билдинг“ ООД, със седалище гр. Варна
(праводател на ответника по договора по нот. акт № 150/2019 год. на ВнН) собствеността
върху описания поземлен имот, ведно с всички подобрения и приращения в имота, в това
число паркинги и басейни.
От заключението на СТЕ, изслушано в първата инстанция и от изявленията на вещото
лице инж. П. Маринова в съдебно заседание, се установява следното: В ПИ с идентификатор
07598.84.103 по КК на гр. Б., находящ се в гр. Б., ул.“П.П.“ 11, са изградени две сгради –
жилищна сграда с идентификатор 07598.84.103.1 и сграда с гаражи с идентификатор
07598.84.103.2. В поземления имот с идентификатор 07598.84.103 са изградени два открити
басейна, чиито дъна са изпълнени на различни нива. По-високо разположеният басейн е с
площ от 114 кв. м., а по-ниският с площ от 74 кв. м. В сграда № 07598.84.103.2 са
разположени 7 броя гаражи със застроена площ от 189 кв.м. без площта на басейните, а
площта по КК е 117 кв.м. Сградата е на един етаж, изградена е на регулационната линия.
Изпълнена е по монолитен начин – стоманено - бетонни основи, носещи стоманено –
бетонни колони, стоманено – бетонна плоча и греди. Зад гаражите е разположено машинно
обслужващо помещение на двата басейна. В него се намират помпите с техните смукатели и
тласкатели, филтри и мономери към тях, чрез които се регулира чистотата на водата,
арматури и др. обслужващи елементи към басейните. Покривът представлява стоманено -
бетонната плоча, която е разположена върху сградата, в която се намират гаражите и върху
помещението за обслужване на басейните. Зад помещението, в което се намират гаражите, е
разположено обслужващото басейните помещение. Това помещение и това, в което се
намират гаражите представляват една обща сграда в конструктивно отношение, които имат
една обща плоча. Тази сграда /гаражите и обслужващото помещение/ е отделена от басейна
с фуга и с още една фуга от другия басейн. Плочата върху цялата сграда, в която са
изградени гаражите и обслужващото басейните техничесто помещение, представлява
площадка около двата басейна (т. е., около коритата на басейните), на която се разполагат
шезлонги и чадъри; използва се от лицата, ползващи или обслужващи басейните. До
площадката се стига по външна стълба, която започва от тротоара на улицата; пред
площадката на басейните има врата. Към двата открити плувни басейни не са изградени
спомагателни постройки и съоръжения, свързани със санитарни възли, съблекални,
монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други. Двата открити басейни и
третият, намиращ се в съседния имот са оградени с една обща ограда и имат поне един вход.
Действително застроената площ на сградата, в която са разположени гаражите, заедно с
площта на обслужващото басейните помещение, е 189, 34 кв. м. Обемът на идеалните части,
които ищецът В. Н. притежава от сградата с идентификатор № 07598.84.103.2, възлиза на 8,
778 %.
От заключението на съдебно-техническата експертиза от 12.08.2021 год., изслушано
във въззивната инстанция и от изявлението на вещото лице арх. В.С. в съдебно заседание, се
установява следното: Съгласно първоначално одобреният през 2012 год. архитектурен
проект, в дворната част на ПИ с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б. са предвидени
тротоари, алеи, места за паркиране, озеленени площи и изграждане на два басейна с обем
съответно, 150 кум. метра и 100 куб. метра и открити тераси към тях за разполагне на
5
шезлонги и чадъри. Част от тези тераси от север са разположени върху терена, а тези от
южната страна са разположени върху техническо помещение и върху 8 бр. паркоместа, а
впоследствие с проекта за изменение по време на строителството – върху сградата с
идентификатор 07598.84.103.2, в която са изградени 7 броя покрити гаражи. Ползването на
дворната част на ПИ с идентификатор 07598.84.103 е за обслужване на жилищната сграда –
паркиране, тротоари и алеи за пешеходен достъп, както и за отдих и развлечение чрез
ползването на басейните и терасите към тях. Басейните и пространството около тях (т. е.,
терасите към басейните) са предвидени като зона за отдих и развлечение, те не са част от
жилищната сграда, а са с обслужващо жилищната сграда предназначение и представляват
допълващо застрояване по смисъла на чл. 41 и сл. от ЗУТ. Към басейните няма изградени
(няма и предвидени за изграждане съгласно одобрения инвестиционен проект) спомагателни
постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране – като санитарни възли,
съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и др. Поради това и
предвид формата и размерита на двата басейна, вещото лице заключва, че не са
предназначени за спорт.
В съдебно заседание вещото лице е пояснило, че ПИ с идентификатор 07598.84.103, в
която са изградени двата басейна, граничи с ПИ с идентификатор 07598.216.46, в който е
построена друга жилищна сграда („Фортуна Кейп 5“), между двата поземлени имота няма
материализирана граница и достъпът от съседния имот към процесните басейни е
безпрепятствен.
От удостоверение № УРИ 125560-1760/29.10.2020 год., изд. от ОД на МВР-Варна,
Сектор „Миграция“ е видно, че за периода 01.01.2019 год. – 31.12.2019 год. в
информационната система на МВР няма данни за влизане и напускане на пределите на РБ
на лицето Н., В.В., роден на 29.11.1954 год., гражданин на Руската Федерация.
От изявленията на процесуалния представител на ищеца, окачествени от съда като
признания на неизгодни за страната факти, се установява, че през 2019 год. ищецът не е
посещавал РБългария.
От показанията на свидетеля А.К., без родство и дела със страните, се установява
следното: Свидетелят притежава апартамент и гараж в комплекса „Фортуна Кейп 4“ в гр. Б.,
познава ищеца, тъй като са съседи. Не знае дали през 2019 год. ищецът е посещавал имота
си в гр. Б.. Доколкото свидетелят е запознат, през лятото на 2019 год. дъщерята на ищеца е
пребивавала в апартамента на ищеца, но не знае дали тя е искала да ползва басейна, както и
дали го е ползвала или не. Според свидетеля след като ответното дружество „Фортуна Кейп
4 и 5 Г.“ ООД - Б. е купило терена, върху който са построени жилищната сграда и сградата с
покритите гаражи, собствениците на апартаменти в сградата, които не са съдружници в
ответното дружество (в това число са свидетеля и ищеца) не могат да ползват басейните;
вратите към площадката на басейните са заключени, имало и поставени табели, че басейните
са частна собственост на ответното дружество и че влизането на територията на басейните е
забранено. Табелите били поставени на входовете за бсейните, които са откъм улицата. С
ключове за вратите към двата басейна разполагали съдружниците в ответното дружество,
голяма чст от които били собственици на обекти в сградата, построени в съседния поземлен
имот – комплекс „Фортуна Кейп 5“. Понастощем (към 09.02.2021 год.) табелите са
премахнати и свидетелят не знае дали вратите към басейните са заключени.
От показанията на свидетеля К.Ц., без родство и дела със страните, се установява, че
понастоящем басейнът не работи, през лятото на 2020 год. също не е работил. Басейнът се
ползва само от съдружниците в ответното дружество, което е сключило договор с
дружеството на свидетеля за поддържане на басейна. През 2019 год. табелата, указваща, че
басейнът е собственост на ответното дружество, е свалена.
От показанията на свидетеля Х.П., без родство и дела със страните, се установява
6
следното: В периода 2016 год. до 31.05.2019 год. свидетелят е работил в дружества, които са
имали сключен договор с етажната собственост на сградата в режим на етажна собственост
„Фортуна кейп 4“ в гр. Б., като свидетелят е отговарял за поддържането на басейна. До 2016
год. басейнът се е ползвал абсолютно свободно. През лятото на 2016 год. било решено да се
заключват двете вратички към басейна, тъй като басейнът се ползвал и от външни хора,
които не са собственици на апартаменти в сградата „Фортуна кейп 4“ и собствениците на
жилища негодували. През лятото на 2016 год. били направени ключове за вратите към
басейна за всички собственици на обекти в сградата и им били раздадени; до 31.05.2019 год.
бравите не са сменяни. Били поставени и табели, указващи, че басейнът е частна
собственост и че влизането е забранено именно за да се преустанови достъпа до басейна на
лица, които не са собственици на апартаменти в сградата. След 31.05.2019 год. свидетелят
няма впечатления, тъй като не е посещавал комплекса:
С оглед така установеното от фактическа страна се налагат следните правни изводи:
По иска за собственост на басейна, основан на твърдения, че е обща част по смисъла
на чл. 38 ЗС на притежаваните от ищеца обекти в сградите, построени в ПИ с
идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б. съдът приема следното:
Съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат
на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена
сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между
отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите,
стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на
отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи
тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните
им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което
по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Общите части по смисъла на чл. 38 ЗС нямат самостоятелно правно битие, те
представляват принадлежност (акцесориум) към главната вещ и не могат да бъдат предмет
на транслативни сделки и да бъдат придобивани по давност отделно от главната вещ, към
която принадлежат, общите части не могат и да се делят (чл. 38, ал. 3 ЗС).
Спорният по делото въпрос е дали басейнът, изграден в ПИ с идентификатор
07598.84.103 по КК на гр. Б., включващ площадка, техническо помещение и две корита,
съответно с обем от 150 куб. метра и от 100 куб. метра, е обща част по предназначение към
изградените в поземления имот жилищна сграда и сграда с покрити гаражи, или е отделен,
самостоятелен обект на правото на собственост, респ. е самостоятелна, отделно обособена
вещ, която може да бъде предмет на разпоредителни сделки.
Като елемент на застрояването, басейнът може да бъде съоръжение от допълващото
застрояване – чл. 46, ал. 2 от ЗУТ, а може също да бъде и самостоятелен обект на правото на
собственост, да е отделна, самостоятелна вещ, като „открит обект за спортни дейности“по
смисъла на § 5, т. 68, б. „а“ от ДР на ЗУТ. В случаите, в които басейните са елемент от
допълващото застрояване с обем до 100 куб. метра в оградени поземлени имоти и за
изграждането им не се изисква одобряването на инвестиционен проект (чл. 147, ал. 1, т. 4 от
ЗУТ) или пък дори и да са с по-голям обем и да са изградени въз основа на одобрен
инвестиционен проект, но към тях няма предвидени установените в § 5, т. 68, б. „а“ от ДР на
ЗУТ спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране –
санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и др.,
тогава басейните не са самостоятелен обект на правото на собственост. В случаите, в които
басейнът отговаря на предвидените в § 5, т. 68 от ДР на ЗУТ изисквания за „открит обект“ –
изграден е въз основа на одобрен инвестиционен проект, включващ и необходимите
спомагателни постройки и съоръжения, свързани с функционирането на „открития обект“ –
санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и др.,
7
които са изградени и съществуват на място, той е самостоятелна вещ, самостоятелен обект
на правото на собственост.
Установено е по делото от заключението на изслушаната във въззивната инстанция
съдебно-техническа експертиза, че според одобрения инвестиционен проект в дворната част
на ПИ с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б. е било предвидено и изграждането на
два басейна и открити тераси към тях за разполагне на шезлонги и чадъри. Установено е
също, че басейните и пространството около тях (т. е., терасите, респ. площадките към
басейните) са предвидени като зона за отдих и развлечение, т. е., басейните са с обслужващо
жилищната сграда предназначение и представляват допълващо застрояване по смисъла на
чл. 41 и сл. от ЗУТ. Към басейните няма изградени (няма и предвидени за изграждане)
спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране – санитарни
възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и др.
От изложеното следва извода, че изграденият в поземления имот с идентификатор
07598.84.103 по КК на гр. Б. басейн, включващ техническо помещение, площадка за
разполагане на шезлонги и чадъри и две корита, съответно с обем от 150 куб. метра и от 100
куб. метра, не състалява „открит обект за спортни дейности“ по смисъла на § 5, т. 68, б. „а“
от ДР на ЗУТ, поради което и същият не е самостоятелна вещ, съответно не е самостоятелен
обект на правото на собственост, а е обща част по предназначение на изградената в
поземления имот жилищна сграда, съответно е принадлежност (акцесориум) към главната
вещ – жилищната сграда с идентификатор 07598.84.103.1 по КК на гр. Б.. Басейнът не е
обща част на сградата с покритите гаражи – сградата с идентификатор 07598.84.103.2 по КК
на гр. Б., доколкото последната е също част от допълващото застрояване по смисъла на
Глава трета, Раздел седми от ЗУТ, а както се посочи, предназначението на басейните е да
обслужват жилищната сграда, а не сградата с покритите гаражи. Без значение е
обстоятелството, че покривът на сградата, в която са разположени покритите гаражи е
площадката (откритите тераси) пред коритата на двата басейна, в която е предвидено
разполагането на шезлонги и чадъри.
Установено е по делото, че ищецът е суперфициарен собственик на апартамент в
жилищната сграда – апартамент № А4-1, съставляващ обект с идентификатор
07598.84.103.1.16 по КК на гр. Б., Варненска област, находящ се на четвърти етаж в сграда с
идентификатор 07598.84.103.1, находяща се в гр. ***, ведно с 5, 88533 % идеални части от
общите части на сградата и 2, 3370 % идеални части от правото на строеж върху поземления
имот с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б., в който е изградена жилищната сграда.
При това положение и съобразно изложеното по – горе, че процесният басейн,
включващ техническо помещение, площадка и две корита, е обща част по предназначение
към жилищната сграда с идентификатор 07598.84.103.1 по КК на гр. Б., то ищецът, в
качеството си на собственик на апартамент в посочената жилищна сграда, е собственик и на
5, 88533 % идеални части от басейна.
Съобразно изложеното по – горе, че общите части не могат да бъдат предмет на
транслативни сделки отделно от главната вещ, към която принадлежат, то и договорите, с
които собственикът на земята се е разпоредил и с басейна, в тази им част са нищожни
поради липса на предмет, съответно и ответното дружество не се легитимира като
собственик на басейна въз основа на договора за покупко-продажба, скл. с нот. акт №
150/04.04.2019 год. на ВнН, а само на терена, отделно от построените в него сгради.
По тези съображения предявеният положителен установителен иск за собственост е
основателен до обема права от 5, 88533 % идеални части от басейна, съответстващ на
правата на ищеца в общите части на жилищната сграда с идентификатор 07598.84.103.1 по
КК на гр. Б., в която сграда същият притежава апартамент.
Изложеното налага решението в частта му, с която искът за собственост по чл. 124, ал
8
.1 ГПК, е отхвърлен до обема права от 5, 88533 % идеални части от басейна, да се отмени и
да се постанови друго, с което искът до посочения обем права да бъде уважен. В частта му, с
която искът за собственост на гореописания басейн е отхвърлен за обема права над 5, 88533
% идеални части от басейна до 13, 59800 % ид. части от басейна (т. е., е отхвърлен за 7,
71267 % ид. части от басейна) първоинстанционното решение е правилно и следва да бъде
потвърдено в тази част.
По иска по чл. 109 ЗС, съдът приема следното:
Съгласно чл. 109 ЗС собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно
действие, което му пречи да упражнява своето право.
Негаторният иск е средство за правна защита на собственика, срещу всяко
неоснователно действие (бездействие) или създадено състояние, което му пречи да
упражнява своето право според предназначението на имота си или в съответствие с обема на
това право. Пасивно легитимиран по иска по чл. 109 ЗСД всеки правен субект, който
извършва или поддържа неоснователно действие към собственика.
От анализа на ангажираните по делото доказателства не се установява при условията
на пълно доказване, че ищецът е бил възпрепятстван да ползва басейна през лятото на
2019г., предвид признанието на процесуалния му представител, че същият не е посещавал
Република България и по – конкретно, собствените си обекти в гр. Б. в периода от
01.01.2019г. до 31.12.2019г. Отделно от това, от показанията на свидетелите не се
установява да са поставяни табели, сочещи забрана за достъп до басейна. Поставени са били
табели с надпис „Частна собственост“ през лято на 2016г. с цел да се възпрепятства достъпа
на външни лица до басейна, т. е., на лица, които не са собственици на апартаменти в
жилищната сграда, към която жилищна сграда басейнът е обща част (принадлежност),
предвид установеното, че до 2016 год. и външни лица, вкл. и местни жители са ползвали
басейна, от което собствениците на апартаменти в жилищната сграда негодували.
Установено е също, че понастоящем всички табели са премахнати, считано от есента на 2019
год.
С оглед изложеното искът по чл. 109 ЗС е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Обжалваното решение в частта му, с която искът по чл. 109 ЗС е отхвърлен е правилно
и следва да бъде потвърдено в тази част.
С оглед изхода от делото, отправените искания и представените доказателства в полза
на ищеца следва да се присъдят разноски за двете инстанции, вкл. и за двете частни
производства, в общ размер на 871 лева, съразмерно на уважената част от исковете,
съставляващи направените от ищеца разноски за внесени държавни такси, за събиране на
доказателства и за заплатено адвокатско възнааграждение за един адвокат.
С оглед изхода от делото, отправените искания и представените доказателства, в
полза на ответното дружество следва да се присъдят разноски, на основание чл. 78, ал. 3
ГПК, за двете инстанции съразмерно на отхвърлената част от исковете. Възражението на
въззивника за прекомерност на заплатеното от въззивемото дружество за производството
във въззивната инстанция адвокатско възнаграждение в размер на 2600 лева общо за двата
иска – по 1300 лева за защита по всеки един от исковете – е основателно. Делото не се
отличава особена фактическа и/или правна сложност, производството пред въззивната
инстанция е приключило в едно съдебно заседание, поради което настоящият състаав на
съда намира, че зплатеното от въззиваемия адвокатско възнграждение – по 1300 лева за
всеки един от исковете – е прекомерно от гледище на изискванията на чл. 78, ал. 5 ГПК.
По тези съображения и като съобрази извършената от процесуалния представител на
9
въззиваемия работа съдът намира, че заплатеното от въззиваемия адвокатско
възнаграждение за производството пред настоящата инстанция следва да бъде намалено до
размера на 1800 лева – по 900 лева за всеки един от исковете. При това положение
дължимите от ищеца – въззивник на ответника – въззиваем разноски за двете инстанции е в
общ размер на 4369 лева, съразмерно на отхвърлената част от предявените искове,
съответно – за производството пред първата инстанция – 2959 лева, а за производството
пред въззивната инстанция – в размер на 1410 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 261161/02.04.2021 год., постановено по гр. дело № 13037/2019 год. по
описа на РС-Варна, В ЧАСТТА МУ, С КОЯТО е отхвърлен до обема права от 5, 88533 %
идеални части, предявеният от В. В. Н., гражданин на Руската федерация, роден на
29.11.1954 год. в Мурманска област, Руска федерация срещу „Фортуна Кейп 4 и 5 Г.“ ООД,
с ЕИК *********, със седалище гр. Б., община Б., Варненска област положителен
установителен иск за собственост по чл. 124, ал. 1 ГПК за приемане за установено в
отношенията между страните, че ищецът В. В. Н., гражданин на Руската федерация, е
собственик въз основа на договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт № 188/16.08.2013
год., том ІV, рег. № 7184,, дело № 617/2013 год. на нотариус № 214 с район на действие
района на РС-Варна, на 13, 598 % ид. части от басейн, построен като съоръжение на покрива
на сграда с идентификатор 07598.84.103.2 по КК на гр. Б., Варненска област, разположена в
ПИ с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б., Варненска област, с административен
адрес: гр. Б., община Б., Варнеска област, местност „Г.“ ул. П.П. № 11, както и в частта му за
разноските и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „Фортуна Кейп 4 и 5 Г.“ ООД, с ЕИК
*********, със седалище гр. Б., община Б., Варненска област, че В. В. Н., гражданин на
Руската федерация, роден на 29.11.1954 год. в Мурманска област, Руска федерация е
собственик на 5, 88533 % идеални части от басейн, състоящ се от техническо помещение,
площадка и две корита, построен като съоръжение на покрива на сграда с идентификатор
07598.84.103.2 по КК на гр. Б., Варненска област, разположена в ПИ с идентификатор
07598.84.103 по КК на гр. Б., Варненска област, с административен адрес: гр. Б., община Б.,
Варнеска област, местност „Г.“ ул. П.П. № 11, в качеството си на собственик на апартамент
№ А4-1, съставляващ обект с идентификатор 07598.84.103.1.16 по КК на гр. Б., Варненска
област, находящ се на четвърти етаж в жилищна сграда с идентификатор 07598.84.103.1 по
КК на гр. Б., находяща се в гр. ***, ведно с 5, 88533 % идеални части от общите части на
сградата и 2, 3370 % идеални части от правото на строеж върху поземления имот с
идентификатор №07598.84.103 по КК на гр. Б., в който е изградена жилищната сграда, въз
основа на договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт № 188/16.08.2013 год., том ІV, рег. №
7184,, дело № 617/2013 год. на нотариус № 214 с район на действие района на РС-Варна, и
който басейн е обща част по предназначение на жилищната сграда с идентификатор
07598.84.103.1 по КК на гр. Б., Варненска област;
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 261161/02.04.2021 год., постановено по гр. дело №
13037/2019 год. по описа на РС-Варна, В ЧАСТТА МУ, С КОЯТО е отхвърлен за разликата
над 5, 88533 % идеални части до претендираните
13, 59800 % ид. части (т. е., е отхвърлен за обема права от 7, 71267 % ид. части) предявеният
от В. В. Н., гражданин на Руската федерация, роден на 29.11.1954 год. в Мурманска област,
Руска федерация срещу „Фортуна Кейп 4 и 5 Г.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище гр.
Б., община Б., Варненска област положителен установителен иск за собственост по чл. 124,
ал. 1 ГПК за приемане за установено в отношенията между страните, че ищецът В. В. Н.,
10
гражданин на Руската федерация, роден на 29.11.1954 год. в Мурманска област, Руска
федерация, е собственик въз основа на договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт №
188/16.08.2013 год., том ІV, рег. № 7184,, дело № 617/2013 год. на нотариус № 214 с район
на действие района на РС-Варна, на 13, 598 % ид. части от басейн, построен като
съоръжение на покрива на сграда с идентификатор 07598.84.103.2 по КК на гр. Б.,
Варненска област, разположена в ПИ с идентификатор 07598.84.103 по КК на гр. Б.,
Варненска област, с административен адрес: гр. Б., община Б., Варнеска област, местност
„Г.“ ул. П.П. № 11, КАКТО И В ЧАСТТА МУ, с която е отхвърлен предявения от В. В. Н.,
гражданин на Руската федерация, роден на 29.11.1954 год. в Мурманска област, Руска
федерация срещу „Фортуна Кейп 4 и 5 и Г.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище гр. Б.,
община Б., Варненска област иск по чл. 109 ЗС за осъждане на ответника „Фортуна Кейп 4 и
5 и Г.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище гр. Б., община Б., Варненска област да
премахне катинара на входната врата за басейна, служещ като покрив на сградата с
идентификатор 07598.84.103.2 по КК на гр. Б., Варненска област, както и поставените
забранителни табели и табелите, указващи, че басейнът, изграден в ПИ с идентификатор
07598.84.103 по КК на гр Б., Варненска област, е изключителна собственост на ответното
дружество;
ОСЪЖДА „Фортуна Кейп 4 и 5 и Г.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище гр. Б.,
община Б., Варненска област да заплати на В. В. Н., гражданин на Руската федерация, роден
на 29.11.1954 год. в Мурманска област, Руска федерация, със съдебен адрес: адв. Н.Н. Д., гр.
***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 871 лева (осемстотин седемдесет и един лева)
– разноски за двете инстанции, включително и за частните производства по в. ч. гр. дело №
1944/2019 год. на ОС-Варна и по в. ч. гр. дело № 28/2020 год. на ОС-Варна, съразмерно на
уважената част от исковете;
ОСЪЖДА В. В. Н., гражданин на Руската федерация, роден на 29.11.1954 год. в
Мурманска област, Руска федерация, със съдебен адрес: адв. Н.Н. Д., гр. ***, да заплати на
„Фортуна Кейп 4 и 5 и Г.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище гр. Б., община Б.,
Варненска област, на основание чл .78, ал. 3 ГПК, сумата от 4369 лева (четири хиляди
триста шестдесет и девет лева) – разноски за двете инстанции, съразмерно на отхвърлената
част от исковете.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба при условията на чл. 280, ал. 1
ГПК пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11