РЕШЕНИЕ
№ 1341
гр. Варна, 10.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Антония Светлинова
при участието на секретаря Дияна Димитрова
като разгледа докладваното от Антония Светлинова Гражданско дело №
20213110108935 по описа за 2021 година
Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявен от по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК от „А.т.“
ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. ***,
срещу М. ХР. П., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна, ж.к. ***, ап.
143, положителен установителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД
за приемане за установено в отношенията между страните, че ответникът
дължи на ищеца сумата от 1760 лв., представляваща незаплатено
възнаграждение по договор за посредничество при продажба на недвижим
имот от 15.01.2021 г., за която сума е издадена заповед за изпълнение на
парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 2627/2021 г. по описа на
Районен съд – Варна, 51-ви състав, ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба в съда – 18.06.2021 г., до окончателното
изплащане на задължението.
В исковата молба ищецът твърди, че на 15.01.2021 г. между страните е
сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот, по
силата на който той се е задължил да предостави на ответницата
посреднически услуги, изразяващи се в проучване на пазара на недвижими
имоти, реклама, извършване на огледи, намирането на купувач и воденето на
преговори, както и подготвянето на договор за продажба на собствен на
ответницата имот, срещу насрещното нейно задължение да му заплати
възнаграждение в размер на 3% от 30 000 евро или 900 евро при реализиране
на сделката. Твърди, че е предоставил на ответницата уговорените
посреднически услуги, както и че същата е сключила договор за покупко-
продажба на имота на 15.02.2021 г. Счита, че на същата дата е станало
1
изискуемо вземането му за възнаграждение по договора за посредничество,
но не е получил дължимото плащане. Затова твърди, че се е снабдил със
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК за
възнаграждение по договора в размер на 1760 лв., което е оспорено от
ответницата чрез възражение.
По изложените съображения по същество моли за уважаване на
предявения установителен иск и претендира разноски по делото.
В открито съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния му
представител адв. И.И., поддържа исковата молба и представя списък на
разноски по чл. 80 ГПК.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата депозира отговор на исковата
молба, в който излага становище за допустимост, но неоснователност на
предявения иск. Не оспорва, че между страните е сключен процесният
договор. Поддържа, че ищецът не й е предоставил реално уговорените
посреднически услуги и поради неизпълнението му тя е развалила договора
на 26.01.2021 г., когато е уведомила лично управителя на ищцовото
дружество, че не желае да й посредничи при продажбата на имота. Отделно
изтъква, че не й е връчен екземпляр от договора, както и че след
подписването му управителят на ищеца е започнал да я убеждава, че не може
да продаде имота срещу търсената от нея продажна цена от 30000 евро.
Твърди, че след развалянето на процесната сделка е сключила договор с друг
посредник и в резултат от неговите услуги на 15.02.2021 г. е продала имота на
желаната от нея цена. Сочи, че след като ищецът узнал за това, започнал да
претендира от нея комисионна и да я заплашва, че ще се срещне с адвоката
му. Твърди, че не е издържала на оказания й натиск и на 21.03.2021 г. се е
срещнала с управителя на ищцовото дружество пред неговия дом в гр. Варна,
ул. *** и там му е предала
сумата от 900 евро. Излага, че е поискала на бъде подписана предварително
подготвена от нея разписка за плащането, но управителят на ищеца е отказал.
По изложените съображения по същество моли за отхвърляне на
предявения иск и претендира разноски, вкл. адвокатско възнаграждение.
В открито съдебно заседание ответницата, лично и чрез процесуалния й
представител адв. К.К., поддържа отговора и представя списък на разноски
по чл. 80 ГПК.
След като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за
установено от фактическа страна следното:
Видно от материалите по приобщеното ч.гр.д. № 2627/2021 г. по описа
на ВРС, въз основа на подадено на 22.02.2021 г. заявление от „А.т.“ ЕООД
срещу М. ХР. П. е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по
чл. 410 ГПК за процесното вземане в размер на 1760 лв. за изискуемо
възнаграждение по договор за посредничество при продажба на недвижим
имот от 15.01.2021 г. Заповедта е редовно връчена лично на длъжника (сега
ответник), същият своевременно е оспорил дължимостта на вземането по
заповедта чрез бланкетно възражение по чл. 414 ГПК и заявителят (сега
ищец) е предявил положителния установителен иск, предмет на настоящото
исково производство, в указания му едномесечен срок по чл. 415, ал. 4 ГПК.
От представения нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот
2
срещу задължение за издръжка и гледане № *** (л. 5) се установява, че
ответницата М.П. е придобила, по силата на обективирания в нотариалния акт
договор, правото на собственост върху самостоятелен обект с идентификатор
№ ***, представляващ апартамент № 69, находящ се в гр. Варна, ж.к. ***.
Не е спорно по делото, а се доказва и от приложения договор (л. 8), че
на 15.01.2021 г. между ищеца „А.т.“ ЕООД и ответницата М.П. е сключен
договор за посредничество при продажбата на придобития от последната
недвижим имот – апартамент № 69. Според чл. 1 от договора с подписването
му възложителят възлага, а агенцията приема да проучи пазара, да рекламира,
да извършва огледи, да търси купувач, да подготвя и участва във воденето на
преговори и да подготви сключването на договор за продажба на предлагания
от възложителя подробно описан недвижим имот при искана от възложителя
офертна цена в размер на 30 000 евро. Според чл. 2 срокът на договора е „до
продажба“. В чл. 4 е уговорено възнаграждение на агенцията в размер на 3%
от цената, на която е извършена продажбата, но не по-малко от 500 евро.
Според чл. 6.5 агенцията получава изключителни права за продажба на
обекта, при което само тя има право да рекламира, организира и реализира
огледи, разговори, срещи, както и договори между възложителя и
потенциални купувачи на имота, предмет на договора. Съгласно чл. 6.7
агенцията има право на уговореното възнаграждение при всички случаи,
когато възложителят продаде имота за срока на договора, независимо дали
агенцията представлява или е представила купувача или не. Според чл. 7.3
възложителят се задължава да заплати на агенцията уговореното в чл. 4
възнаграждение (без вкл. ДДС) при намиране на купувач, като
възнаграждението е дължимо в момента на сключване на предварителен
договор за покупко-продажба.
Безспорно по делото е, че на 15.02.2021 г. ответницата М.П. е сключила
окончателен договор за покупко-продажба на апартамента, за който е
сключена процесната сделка, чрез посредничеството на друга агенция и
срещу желаната от нея продажна цена в размер на 30 000 евро.
За установяване изпълнението на задълженията на ищеца по договора
по делото са събрани и гласни доказателствени средства посредством разпита
на водените от страните свидетели.
По инициатива на ищеца е разпитан свидетелят С.Г. (л. 38). Същият
разказва, че бил нает от управителя на ищцовото дружество А.Ч. (съпруг на
майка му) за почистване на апартамент в гр.Варна, ж.к. ***, който се
подготвял за продажба, като му било възложено да изхвърли и всички
движими вещи, които се намирали там. Твърди, че чистили апартамента в
периода 24-26.01.2021 г., през който Ч. ежедневно посещавал имота, за да
следи за изпълнение на услугата в уговорения тридневен срок. Разказва, че на
24.01.2021 г. Ч. се появил в апартамента заедно с клиент, който водел на
оглед, и чул как му дава обща информация за имота, вкл. квадратура,
изолация, съседи. Споделя, че на следващия ден в апартамента се появила и
М., която била собственик на апартамента, придружена от друга жена на ок.
30-годишна възраст. Свидетелят първоначално сметнал, че въпросната жена
също е клиент и идва на оглед, но впоследствие от разговорите между нея, М.
и Ч., с когото се засекли в апартамента, разбрал, че тази жена е друг брокер,
нает от М., и е намерила клиент за закупуване на имота на по-висока цена.
Разбрал още, че нито Ч., нито другата брокерка били наясно, че са наети за
3
една и съща услуга, и водили разговори с М. по този повод, но останали „на
половин дума“. Свидетелят разказва още, че в изпълнение на възложената
дейност изхвърлили всичко от апартамента - боклуци и вещи, които имало
там, вкл. развален стар компютър, един - два дивана. Оставили само столовете
и масата в кухнята, както и бойлера, а той задържал за себе си книгите, които
били на предишния собственик, понеже ги счел за ценни. Споделя, че за
извършените дейности лично Ч. му платил възнаграждение. По данни на
свидетеля апартаментът бил рекламиран от ищцовото дружество в два сайта
за продажба на недвижими имоти (alo.bg и imot.bg), където били качени
обяви за продажбата му заедно със снимков материал на имота във вида
преди почистването. Знае това, понеже Ч. му изпратил съответни линкове към
обявите, за да види снимките и от тях да се запознае със състоянието на имота
и да прецени какво ще му е нужно за почистването.
Ангажиран от ответната страна е свидетелят Д.Д. - без родство и дела
със страните, бивш колега и приятел на ответницата (л. 45). Същият твърди,
че М.П. започнала да гледа възрастен господин с уговорката след смъртта му
да придобие неговия апартамент в гр. Варна, кв. ***“. Споделя, че след като
въпросният господин починал, П. продала апартамента. По негови данни,
сведени до знанието му от ответницата, първоначално тя ползвала неин
познат на име Т., който се занимавал с недвижими имоти и й обещал да
продаде апартамента за 22000 евро без да й взема комисионна, но срещу
уговорка тя да му ходи на гости от време на време, когато й се обади. П. се
съгласила на предложението и подписала даденият й от въпросния Т. лист с
нещо написано с печатни букви и изписани отгоре трите й имена, от който
лист не получила копие. Така ответницата гостувала на въпросния Т. няколко
пъти, като лично свидетелят я карал 5-6 пъти до дома му на ул. *** в периода
м. август-септември 2020 г. Междувременно обаче някакъв познат на П. й
предложил друга брокерска къща и чрез съдействието на млада брокерка от
там тя продала апартамента за повече от 22000 евро. Свидетелят помагал на
П. да чистят апартамента и там видял брокерката. В апартамента веднъж
дошъл и Т., но разговарял насаме с П. в другата стая и свидетелят не чул
разговора им. От ответницата знае, че тя му е дала ключ за апартамента и
разрешение да води клиенти и да вземе книгите на бившия собственик, както
и че Т. влязъл и изчистил всичко, като взел не само книгите, но и другите
вещи, които били там, вкл. компютър, дискове, един диван и телевизор,
който свидетелят дал на П., за има какво да гледа. От П. знае още, че Т. не е
рекламирал имота. Не му е известно и дали е водил клиенти на оглед.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от
правна страна следното:
Предмет на разглеждане е предявен по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК
положителен установителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за
установяване съществуването на парично вземане за комисионно
възнаграждение по сключен между страните договор за посредничество при
продажба на недвижим имот.
Същият е допустим, доколкото са налице общите предпоставки за
съществуването и надлежно упражняване на правото на иск, както и
специалните такива, свързани с реда за търсената защита по чл. 422, ал. 1
ГПК (съгласно т. 10а от Тълкувателно решение по тълк. дело № 4/2013 г.,
4
ОСГТК на ВКС), установени от приобщеното заповедно дело.
Основателността на иска е обусловена от наличието на следните
кумулативни материалноправни предпоставки, а именно: 1.) валидно
възникнало облигационно правоотношение между страните по процесния
договор за посредничество при продажна на недвижим имот; 2.) точното
изпълнение на задълженията на посредника (ищец) чрез предоставянето на
уговорените услуги; 3.) сключването на договор за покупко-продажба на
апартамента, както и 4.) неизпълнението на задължението на възложителя
(ответник) за заплащане на уговореното комисионно възнаграждение.
Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест в процеса,
обективирани в разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да
проведе пълно и главно доказване на положителните факти, пораждащи
съдебно предявеното вземане, както и неговия размер. По отношение на
неизпълнението, което е отрицателен факт от действителността, е достатъчно
твърдението на ищеца, като ответната страна носи доказателствената тежест
да установи положителния факт, който го изключва - точно изпълнение, респ.
други правопогасяващи и/или правоизключващи факти, обуславящи
недължимост на сумата.
Безспорно е, а се доказва и от приобщените писмени доказателствени
средства, че на 15.01.2021 г. между страните е сключен процесният договор за
посредничество при продажна на недвижим имот. Договорът е двустранно
подписан, вкл. от ответницата, като неговата автентичност не е оспорена,
поради което съдът приема, че между страните е налице валидно възникнало
облигационно правоотношение.
От свидетелските показания на св. С.Г. се доказва също и изпълнението
на задълженията на ищцовото дружество по договора чрез публикуването на
обяви за продажбата на имота, почистването му и провеждането на оглед с
потенциален купувач. Отчитайки възможната заинтересованост на свидетеля,
при условията на чл. 172 ГПК, съдът цени показанията му като достоверни,
доколкото разказаните от разпитаното лице обстоятелства са възприети
лично от него и възпроизведени при разпита по ясен, последователен и
непротиворечив начин. Освен това тези обстоятелства кореспондират с
останалия доказателствен материал, вкл. съдържането на сключения между
страните договор и показанията на водения от ответната страна св. Д.Д.,
според които управителят на ищцовото дружество е разполагал с ключ от
имота и е организирал почистването му и изнасянето на намиращите се там
вещи. Съдът не кредитира показанията на св. Д. в останалата им част, която
съдържа единствено преразказ на твърдения на ответницата, респ. не
представлява достоверен доказателствен източник.
С оглед на гореизложеното и безспорния между страните факт, че
имотът е продаден от ответницата на 15.02.2021 г., на същата дата е
възникнало и станало изискуемо задължението й по процесния договор за
заплащане в полза на ищцовото дружество на уговореното комисионно
възнаграждение от 900 евро, който размер на вземането също не е спорен.
Възраженията на ответницата, че договорът е развален поради
неизпълнението му от страна на ищеца са неоснователни, предвид доказаната
изправност на ищцовото дружество по сделката и липсата на надлежни
доказателства за едностранното прекратяване на облигационната връзка по
предвидения в чл. 87, ал. 1 ЗЗД ред и форма.
5
Отделно от това, в клаузата на чл. 6.5 от процесния договор е уговорено
изключително право на ищеца за продажбата на имота и съответно вземане за
възнаграждение при реализирана продажба, независимо дали сделката е
резултат от неговите посреднически услуги. Затова и фактът, че ответницата е
ползвала съдействието на друг брокер за продажбата на имота, е ирелевантен
за дължимостта на процесното вземане в полза на ищеца.
Недоказано в процеса и е възражението на ответницата, че вземането е
погасено чрез реално изпълнение.
По изложените мотиви съдът намира, че предявеният иск е доказан по
основание и размер и следва да бъде изцяло уважен, като се приеме за
установено в отношенията между страните съществуването на вземането на
ищеца за комисионно възнаграждение в размер на 1760 лв. (левова
равностойност на 900 евро), ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 18.06.2021 г., до окончателното
изплащане на задължението.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК, с оглед изхода на делото и направеното
за това искане, в полза на ищеца следва да бъдат присъдени сторените в
исковия процес разноски в общ размер на 535,20 лв., от които 35,20 лв. за
внесена държавна такса и 500 лв. за адвокатско възнаграждение,
доказателства за реалното заплащане на което са представени по делото –
договор за правна защита и съдействие от 05.11.2021 г., съдържащ разписка за
извършено плащане в брой (л. 43).
Съгласно задължителните указания, дадени в т. 12 на Тълкувателно
решение № 4/2013 г., ОСГТК на ВКС, съдът, който разглежда иска, предявен
по реда на чл. 422 ГПК, следва да се произнесе за дължимостта на разноските,
направени и в заповедното производство. Такива са присъдени с издадената
заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК в размер на 205,20 лв. (35,20 лв. за
заплатена държавна такса и 170 лв. за адвокатско възнаграждение), като тази
сума също следва да бъде възложена в тежест на ответницата, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК.
С оглед изхода на делото, разноски на ответната страна не се следват.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните по
предявения по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК положителен установителен иск, че
в полза на ищеца „А.т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, ул. ***, съществува вземане срещу ответницата М.
ХР. П., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна, ж.к. ***, ап. 143, в
размер на сумата от 1760 лв. (хиляда седемстотин и шестдесет лева),
представляваща левова равностойност на 900 евро за незаплатено
възнаграждение по договор за посредничество при продажба на недвижим
имот от 15.01.2021 г., за която сума е издадена заповед за изпълнение на
парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 2627/2021 г. по описа на
Районен съд – Варна, 51-ви състав, ведно със законната лихва, считано от
6
датата на подаване на исковата молба в съда – 18.06.2021 г., до окончателното
изплащане на задължението.
ОСЪЖДА М. ХР. П., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна,
ж.к. ***, ап. 143, да заплати на „А.т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление: гр. Варна, ул. ***, сумата от 535,20 лв. (петстотин тридесет и
пет лева и двадесет стотинки) за сторените в исковото производство съдебно-
деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА М. ХР. П., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна,
ж.к. ***, ап. 143, да заплати на „А.т.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление: гр. Варна, ул. ***, сумата от 205,20 лв. (двеста и пет лева и
двадесет стотинки) за сторените в заповедното производство съдебно-
деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Присъдените в полза на ищеца суми може да бъдат заплатени по
посочена от него банкова сметка с IBAN ***, открита в „Банка ДСК“ АД.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните, чрез
процесуалните им представители, на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
7