№ 330
гр. София, 08.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 144 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:СВЕТЛАНА Н. РАЧЕВА ЯНЕВА
при участието на секретаря ЛИЛИЯ П. ПЕТКОВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛАНА Н. РАЧЕВА ЯНЕВА Гражданско
дело № 20221110155576 по описа за 2022 година
Производството е образувано по исковата молба на М. Д. П., ЕГН
**********, с адрес: ж.к.„М/адрес/ чрез адв. Н. спрямо „Л...“ ООД, ЕИК ....,
със седалище и адрес на управление: гр. С/адрес/, представлявано от КИ.И..
Ищецът твърди, че страните са страни по договор за строителство,
извършване на довършителни работи и покупко-продажба на недвижим имот
по чл.19 от ЗЗД от 09.10.2019г., по който ответникът се е задължил да изгради,
довърши, предаде владението и да прехвърли собствеността спрямо
недвижим имот, находящ се в „Жилищна сграда с подземни гаражи”,
предвидена за построяване в ПИ с идентификатор 68134.1608.1943, отреден за
УПИ IX – 1943‚ за офиси, жс и КОО“ от кв. 35 м. „М..а части: 1ва, 2-ра, 3-та,
4-та, 5-та, 6та”, район „Студентски”, СО с площ от 5669 кв.м., който недвижим
имот съгласно приложение 1 от ПД представлява: апартамент № 26 със
застроена площ от 119,81 кв.м. и площ с включени съответните на продавания
обект ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 144,65 кв.м.,
състоящ се от входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални
с тоалетни, складово помещение, при граници: апартамент 27, коридор,
апартамент с № 25, вътрешен двор, заедно със съответните идеални части от
общите части от ПС върху мястото.
Излага се, че в задължения на ищцата като купувач по ПД е било да
1
заплати продажна цена в размери и срокове по приложение II от ПД, които са
били платени на седем вноски на обща стойност 117 900 EUR. Сочи се, че на
28.03.2022г. страните са сключили и окончателен договор за покупко-
продажба на имота, в който управителят на ответното дружество е признал, че
продавачът – изпълнител е получил изцяло по банков път от купувача преди
подписване на НА сумата от 230 592,34 лв. или равностойност в евро от 117
900 EUR.
Твърди се, че остатъкът от цената в размер на 25 621,36 лв. е бил платен
в деня на сделката по окончателното прехвърляне на собствеността по банков
път. Страните в раздел IV, „Срокове за изпълнение“ от Приложение № 1 са се
съгласили, че ответникът е поел задължение да изгради обекта до посочените
степени, както следва: „… с разрешение за ползване - до 6 /шест/ месеца от
датата на съставяне на Акт Образец 15 за сградата.“
Излага се, че на 28.06.2021 г. е съставен констативен Акт - Образец 15 за
строежа, а на 31.05.2022г. е издадено разрешение за ползване на сградата №
СТ-05-279/31.05.2022г. на Началника на ДНСК като се твърди, че съгласно
клаузите за неустойки по ПД „Л...“ ООД в случай, че не предаде продавания
обект с Разрешение за ползване на сградата, издадено от РДНСК - София в
срока, посочен в Приложение 1, ответникът дължи такава в размер на 0,02%
от стойността на договора за всеки просрочен ден, но не повече от 20% . И тъй
като ищецът твърди, че е налице неизпълнение от ответника за снабдяване на
сградата с разрешение за ползване в срока по ПД и на основание раздел VI, т.
3 от ПД му се дължи сумата от 3,433.75 лв. като вземане за неустойка за
забава за снабдяване с разрешение за ползване на сградата, в която се намира
недвижимия имот, предмет на покупко-продажба, съгласно ПД от 09.10.2019
г., за период от 28.12.2021г. до 04.03.2022г.
Излага се още, че за тази сума е бил сезиран заповедния съд веднъж със
заявлението по ч.гр.дело № 11666/ 2022 г., 162 състав, по което е издадена
заповед с № 13657 за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК и
втори път със заявление от 07.07.2022г. за издаване на заповед за изпълнение
по чл.410 ГПК за сумата от 4 560.36 лева като вземане за неустойка за 89 дни
забава - от 04.03.2022 г. - до която дата има издадена заповед за изпълнение,
до 31.05.2022 г. - за снабдяване с разрешение за ползване на сградата, в която
се намира недвижимия имот, предмет на покупко-продажба, съгласно ПД или
2
за период от 04.03.2022 г. до 31.05.2022г.
За тази сума и по заявлението е образувано ч.гр.дело № 37059/ 2022г. по
СРС и е издадена заповед № 20682 за изпълнение на парично задължение по
чл.410 ГПК, оспорена от ответника.
При тези факти и с оглед подаденото възражение и указанията на съда се
търси решение за установяване на вземане в полза на М. Д. П. за сумата от 4
560.36 лева, представляваща неустойка за забава за снабдяване е разрешение
за ползване на сградата, в която се намира недвижим имот, предмет на
покупко- продажба, съгласно ПД от 09.10.2019 г. за период от 04.03.2022г. до
31.05.2022 г. ведно със законната лихва върху главницата от датата на
депозиране на заявлението пред съда 07.07.2022г. до окончателното й
изплащане. Претендират се разноски и се ангажират доказателства.
В срока за отговор е депозиран такъв, с който искът се оспорва като се
навежда, че са изпълнени всички задължения към ищеца по договора от
09.10.2019г. тъй като сградата, включително обекта на ищеца, е построена в
срок, предадено е и владението върху обекта. Оспорва се претенцията като
неоснователна и се навежда, че е налице обективна невъзможност за
фактическото снабдяване с документите, въпреки че сградата е завършена и
годна за това. Сочи се, че външното захранване е правено съвместно от три
фирми за три сгради като последователно са се пускали в експлоатация
техните съоръжения. Излага се, че захранването на сградата на ответника е
било второ и преди пускане в експлоатация на съоръжението на „Комфорт
Резидънс” – трето лице по делото, не е могло да бъде узаконено. Последвало е
учредяване право на строеж за изграждане на съоръжение – трафопост, за
което са се изисквали нотариално заверени съгласия от собствениците на
апартаменти за прехвърляне на земята под трафопоста, собственост на „ЧЕЗ
Разпределение България” АД във връзка с учредяването право на строеж като
броят на собствениците е бил над 100, което също е довело до забавяне на
процедурата по узаконяването на сградата. Последвал е съставяне на НА и
едва тогава е било възможно да се бъде назначена комисия за акт 16 и на
сградата, и на трафопоста, които били издадени едновременно. Излага се, че
ответникът е положил усилия за снабдяване на сградата с необходимите
актове вкл. като е спазил и сроковете за тяхното изискване и при тези факти се
сочи, че на това основание за да бъде ангажирана отговорността на ответника
3
следва да съществува задължение и то да не е изпълнено, и неустойката да е
уговорена между страните по договора, но следва да бъде извършена и
преценка за това дали в процесния период ответникът е в забава и ако дали са
налице обстоятелства, изключващи или намаляващи неговата отговорност по
смисъла на чл. 81 и чл. 83 ЗЗД. А такива са били налице и макар и да е
положена дължимата грижа на добрия стопанин от него в исковия период след
2021г. са възникнали събития, които ответникът не е могъл да предвиди и
следва да бъдат отчетени.
С тези мотиви се желае решение за отхвърляне на заявените искови
претенции при наличие на невиновна отговорност за забава. Отделно от това
се оспорва неустойката и досежно дните в забава като следва да се изключат
неработните и празничните дни и така това са 60 дни, което би довело до
намаляване на евентуално уважената претенция на 3 074, 15 лева. Като се
ангажират доказателства се желае решение в този смисъл и се претендират
разноски.
Искът е с правно основание по чл. 422, ал.1 от ГПК във вр. с чл.92 от
ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Съдът като взе предвид разпоредбите на закона, исканията и
твърденията на страните и събраните по делото доказателства намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Страните нямат спор по фактите, а и те се установяват от Договор за
строителство, извършване на довършителни работи и покупко – продажба на
недвижим имот по чл.19 от ЗЗД със страни по него Л... ООД- ответника и М.
П. –ищеца от 09.10.2019г., приложения 1 и 2 към него, както и от НА за
покупко – продажба на недвижим имот с № 19, том IV, рег. № 9651, дело с №
539/ 2022г., а именно, че между страните е бил сключен договор по чл.19 от
ЗЗД за това, че ищецът като изпълнител се е задължил да изпълни строителни
и довършителни работи като изгради, довърши, предаде владението и
прехвърли собствеността на ищеца като възложител спрямо недвижим имот,
описан в приложение 1, а именно: апартамент № 26 със застроена площ от
119,81 кв.м. и площ с включени съответните на продавания обект ид. ч. от
общите части на сградата, равняващи се на 144,65 кв.м., състоящ се от входно
антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални с тоалетни, складово
помещение, при граници: апартамент 27, коридор, апартамент с № 25,
4
вътрешен двор, заедно със съответните идеални части от общите части от ПС
върху мястото.
Няма спор и досежно уговорената цена, както и степента на
завършеност на продавания обект, които са конкретизирани в Приложенията
към ПД – 1 и 2, а именно: за цена от 131 000 евро, платима на осем плащания в
следния порядък: първо плащане от 30 % от крайната цена с падеж денят на
сключване на ПД т.е 09.10.2019г., второ плащане от 10 % от цената в
седмодневен срок от уведомяването на възложителя за готовност на имота при
кота / изливане на плоча на етажа/, трета вноска от 10 % при етап на
строителство – плоча, покрив, за което Изпълнителят следва да уведоми
възложителя и плащането отново е в срок от седем работни дни, четвърто
плащане от 10 % при достигане на етап от строителството с монтирана
дограма, отново в срок от седем работно дни след уведомяването, пета вноска
в размер от 10 % при етап покрив, изпълнен в хидро и топлоизолация в
седмодневен срок от уведомяването, шесто плащане от 10 % при етап
завършени фасади в срок от седем дни от уведомяването, седмо плащане от 10
% при етап на строителство Акт 16 и последната вноска от 10 процента при
акт 16 и изповядване на НА по покупко-продажбата.
Не се спори от страните и това се установява от осем броя платежни
нареждания, че цялата продажна цена в размер на 256 336.36 лева или 131000
евро е била платена в периода от 14.10.2019г., първата, което е четири дни след
подписване на ПД за продажба и строителство до 28.03.2022г., последната в
деня на финализиране на сделката по покупко – продажбата.
Страните нямат спор и това е видно и от окончателния акт и Разрешение
за ползване от 31.05.2022г. на основание чл.177, ал.2 от ЗУТ, че към датата на
изплащане на последната вноска от продажната цена и прехвърляне правото
на собственост спрямо имота, обект на договореност между страните,
сградата, в която се намира апартамента не е бил с разрешение за ползване.
Същото е издадено на 31.05.2022г и въз основа на Протокол образец 16/
31.05.2022г. за установяване годността за ползване на строежа, съставен от
Комисия на ДНСК. Страните не спорят по качеството и изпълнението на СМР,
предмет на договорките помежду им, както и по съдържание задълженията и
правата помежду им, а и волята им се установява от предварителния договор с
двете приложения към него и окончателния договор по покупко – продажбата.
5
Съгласно раздел VI.3 в хипотезата, в която продавачът – изпълнител не
снабди продавания обект с Разрешение за ползване на сградата от РДНСК –
Акт 16 в срок, посочен в приложение 1 към ПД, а именно разрешение за
ползване до шест месеца от датата на съставяне на Акт образец 15 за сградата,
с което пък изпълнителят е следвало да се снабди в срок от осем до 16 месеца
от датата на издаване на Акт 14 за сградата, но не повече от 25 месеца от
датата на издаване на разрешението за строеж, то купувачът има право да
търси неустойка за забавата в размер на 0.02 % от стойността на договора за
всеки просрочен ден, но не повече от 20 % от стойността на договора.
Установява се и няма спор, че годността на строежа е установена с КА за
приемане на строеж от 28.06.2021г. от Комисия с участие и на строителя –
изпълнител и на възложителя – купувач.
Не се спори, а и това се установява и от обсъдените по – горе писмени
доказателства, че задължението си за предоставяне ползването на имота, както
и прехвърляне на ПС спрямо него, строителят – продавач е изпълнил със
снабдяване с издаденото Разрешението за ползване Акт 16 за сградата на
31.05.2022г. или с малко повече от пет месеца извън уговорения между
страните срок по чл.IV. предл. последно от Приложение 1 към ПД.
Съгласно раздел VII.3 от Предварителния договор от 09.10.2019г.
изпълнителят дължи неустойка на купувача, обсъдена по – горе от съда, от
задължението за плащане на която, продавачът се освобождава в случай, че
забавата му за снабдяване с разрешението за ползване се дължи на неоказване
на съдействие от страна на купувача по приемане на обекта, неплащане на
сумите по договора, както и в случаи на природни стихии или бедствия и др.
подобни форсмажорни обстоятелства.
Възражението на ответната страна,че забавата се дължи на причини,
независещи от него, а именно, че външното ел. захранване на сградата, в която
се намира апартамента на ищцата, е било изграждано освен от ответника и от
още две, трети на спора лица, и ерго е зависило от учредяване право на строеж
за изграждане на нужния трафопост, нот. заверени съгласия на собствениците
на апартаментите за прехвърляне на земята под трафопоста, откриването им и
внасяне на тяхното съгласие пред ЧЕЗ и едва тогава назначаване на Комисия
по издаване на разрешението за ползване, остана недоказано и като такова е
неоснователно. Условията, при които продавачът би могъл да се освободи от
6
плащане на неустойка за забавено предаване ползването на имота, предмет на
изграждане и продажба, по силата на ПД между страните, са само две –
виновно поведение на купувача, а токова не се твърди, и не се доказва, или
природни стихии, бедствия или др. форсмажорни обстоятелства. Наведените
твърдения за наличие на такива – виновното действие / бездействие на трети
лица не попада в кръга на форсмажорни, изключващи вината обстоятелства
поради следните съображения на съда:
Съгласно разпоредбата на чл.306, ал. 2 от ТЗ , която е приложима в
конкретния случай тъй като продавачът – строител е поел задължението за
изграждане и продажба на имота в качеството му на търговец и по занятие,
дава дефиниция на понятието „непреодолима сила“ или „форсмажор“, или
това е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер,
възникнало след сключването на договора. Съобразно с граматическата
формулировка на понятието следва да са налице кумулативно:
непредвидимост на събитието, извънреден характер и причинна връзка между
тях и невъзможността за изпълнението или непредотвратимост на събитието,
извънреден характер и причинна връзка. Непредвидимостта на събитието е
свързана с извънредния му характер и се изразява в невъзможността при
сключване на търговската сделка страните да са допускали настъпването му,
което събитие да осуети изпълнението на поетото задължение.
Непредотвратимостта на събитието е свързана с извънредния му характер, но
последиците му не могат да бъдат преодолени и при полагане на дължимата
грижа за изпълнение на задължението. Непредотвратимостта на събитието се
оценява не само към момента на настъпването му, но и към следващите от
събитието действия на длъжника, чрез които биха могли да се преодолеят
последиците му.
Конкретните събития не носят тези белези и не попадат в тази
хипотеза тъй като забавеното включване в електропреносната мрежа поради
бездействието или несвоевременното действие на трети лица при провеждане
на тази процедура не е събитие, което търговецът-изпълнител да не е могъл да
предвиди в своята дейност или пък да е такова, което да се е случило извън
неговите очаквания и нагласи. Нито пък е с извънреден характер. Напротив в
качеството си на търговец ответникът е следвало да положи по – голямата
грижа от тази на добрия стопанин, квалифицирана такава и да предвиди с
оглед точното изпълнение на поетите от него задължения според броя на
7
сградите, бъдещите обекти в тях и големия брой етажни съсобственици, по –
времеемкото, по – бавното и мудно събиране на нужните за това документи и
подписи и така да уговори срокове, в които реално би могъл да изпълни
задълженията си по договора. А това не е така и неговото поведение на
търговец, който не е предвидил евентуални трудности във включването в
разпределителната мрежа на сградата му в район, който се застроява, не би
могло да доведе до изключване на вината му за настъпване на забавата при
издаване на разрешението за ползване на сградата на това основание. Липсват
елементите на неочакваност/ извънредност/ в тази процедура, както и
непредвидимост и с тези съображения възражението за освобождаване от
отговорност е неоснователно.
А досежно размера на претендирната неустойка , в която да се
включат само работните дни, а не и тези, които са почивни и празници такива,
съдът приема, че и това възражение е неоснователно. Обезщетението за забава
страните са договорили в процент не по – голям от 20 % от стойността на
договора за всеки просрочен ден на забавата или по 0.02 % за всеки ден забава
от стойността на договора. Според чл. 20а от ЗЗД договорите са със силата на
закон за тези, които са ги сключили и могат да бъдат изменени, прекратени,
разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на
основания, предвидени в закона. Волята и на двете страни към датата на
възникване на облигационната връзка между тях е била в забавата да се
включва всеки просрочен ден, като няма воля и съгласие този просрочен ден
да е само работен такъв, което води до изчисляване на обезщетението за
всички просрочени дни, но не повече от 20 % от стойността на договора.
Просрочието е от пет месеца или 151 дни. За всеки ден забава се дължи по 53
лева или за 151 дни сумата е от 8003 лева, което е по-малка от 20 % от
стойността на договора – 51 273.4 лева. Обезщетението се търси само за
периода от 04.03.2022г. до 31.05.2022г. или за 88 дни, което е в размер на 4 664
лева. Ищецът желае да бъде присъдена само сумата от 4 560.36 лева, която
като предмет на претенцията е основателна и следва да бъде пресъдена в
полза на М..
На основание чл. 86 от ЗЗД лихва е дължима от датата на поканата –
сезиране на съда със заявлението по чл. 410 от ГПК – 07.07.2022г. до
окончателното плащане.
8
Разноски на основание чл.78, ал.1 от ГПК се дължат от страна на Л...
ООД Те са в размер на 1982 лева съобразно списъка по чл.80 от ГПК и са сбор
от 1500 лева за възнаграждение на адвокат, 182 лева за платена д.такса и 300
лева за възнаграждение на вещо лице.
Мотивиран от горното съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.422, ал.1 от ГПК във вр.
с чл..92 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД, че в полза на М. Д. П., ЕГН **********, с
адрес: ж.к.„М/адрес/ чрез адв. Н. съществува вземане спрямо „Л...“ ООД,
ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр. С/адрес/, представлявано от
КИ.И. за сумата от 4 560.36 лева като вземане за неустойка за периода от
04.03.2022 г. до 31.05.2022 г. на основание раздел III, 2/1 от Приложение 1 към
Договор за строителство,извършване на довършителни работи и покупко –
продажба на недвижим имот по чл.19 от ЗЗД от 09.10.2019г. ведно със
законовата лихва за забава от 07.07.2022г. до изплащане на вземането, за която
по ч.гр.дело № 37059/ 2022г. по описа на СРС е издадена заповед № 20682 за
изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК от 20.07.2022г.. 144 състав
и
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК и ТР 4/2013г. на ОСГКТ т.12
„Л...“ ООД, ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр. С/адрес/,
представлявано от КИ.И. да заплати на М. Д. П., ЕГН **********, с адрес:
ж.к.„М/адрес/ чрез адв. Н. съдебни разноски по гр.дело с № 55576/ 2022г и
ч.гр.дело с № 37059/ 2022г. по описа на СРС.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от съобщението до страните за неговото постановяване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9