№ 865
гр. Варна, 30.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 21 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря Даяна М. Петрова
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20213110115358 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен иск с правно осн.
чл.93,ал.2 ЗЗД от Н. СТ. ХР., ЕГН ********** от гр. Ш., ул. д-р.П.Б. №46, ет.4, ап.17
срещу П. Т. Т., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. К. №7, ет.5, ап.13 за осъждане на
ответника да заплати сумата от 21907,20 лева, съставляваща задължение за
заплащане на задатък в двоен размер, произтичащо от предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот от 06.08.2021г., ведно със законната лихва
върху главницата считано от депозиране на исковата молба в съда – 22.10.2021г. до
окончателно изплащане на задължението.
В исковата молба се излагат твърдения, че страните са били обвързани по
предварителен договор за покупко – продажба от 06.08.2021г., по силата на който
ответникът е поел задължение да прехвърли собствеността на ищцата върху недвижим
имот с предназначение „жилище“, представляващ апартамент №1 с идентификатор
10135.2563.1949.1.1 намиращ се в гр. Варна, ул. Д-р. П.К. №22 за сумата от 56000 евро.
По силата на уговорка в предварителния договор за покупко – продажба, ищцата се
задължила да заплати сумата от 5600 евро до 09.08.2021г., която сума била заплатена
на ответника. Излага твърдения, че досежно така заплатената сума страните с уговорка
в договора са придали значение на задатък, който неизправната страна при
неизпълнение следва да върне в двоен размер. Твърди, че съобразно уговорката по
предварителен договор окончателната разпоредителна сделка е следвало да бъде
осъществена на 17.09.2021г. На така посочената дата в кантора на нотариус Д.Б. в гр.
Варна са се явили страните по договора. Посочва, че ответникът не е изпълнил
1
задължението си, като към момента на изповядване на сделката не е могъл да
прехвърли собствеността върху жилищен обект, доколкото в имота предмет на
предварителния договор нямало обособено избено помещение в или извън
него.Ищцата посочва, че е предоставила двумесечен срок на ответника за привеждане
на имота съобразно нормативните изисквания за наличие на складово помещение, при
което последния отказал да осъществи действия в посока обособяване на такова
помещение. С оглед отказа на насрещната страна твърди, че е релевира едностранно
волеизявление за разваляне на предварителния договор за покупко – продажба,
съответно е отправила покана до ответника за връщане на предадения от нея задатък в
двоен размер, което задължение не е изпълнено от ответника.
В условията на евентуалност, в случай на отхвърляне на предявеният иск
предявява осъдителен иск срещу ответника за сумата от 5600 евро, като получена от
ответника на отпаднало основание поради разваляне на предварителен договор за
покупко – продажба от 06.08.2021г., с предмет недвижим имот с предназначение
„жилище“, представляващ апартамент №1 с идентификатор 10135.2563.1949.1.1
намиращ се в гр. Варна, у д-р. П.К. №22, ведно със законната лихва върху главницата
считано от депозиране на исковата молба в съда – 22.10.2021г. до окончателно
изплащане на задължението, на осн. чл. 55, ал.1, пр.3-го ЗЗД.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника. Излагат се
възражения, като се посочва, че ищцата е неизправна страна, като нито на нея, нито на
трето на спора лице е отпуснат банков кредит с оглед финансиране закупуване на
имота предмет на предварителния договор за покупко – продажба. Посочва, че
състоянието на имота към момента на сключване предварителния договор за покупко –
продажба и към момента на насрочване изповядване на сделката е било идентично. По
отношение на килера в имота посочва, че е било предвидено той да бъде функционално
свързан с дневния тракт. По отношение на предявеният в условията на евентуалност
иск посочва, че същия е неоснователен доколкото само изправната по договора страна
може да релевира волеизявление за едностранно разваляне на договора, каквото
качество ищцата няма.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа
страна:
С договор за учредяване на срочно право на строеж върху недвижим имот от
13.09.2016г., обективиран в нотариален акт № 126, том ІІ, рег. № 5931, дело №
288/2016г. по описа на нотариус И.М. с район на действие ВРС, в полза на ответника
П. Т. Т. е учредено вещно право на строеж, по силата на което след построяване на две
сгради в имот с идентификатор *************, находящ се в гр. Варна, местност С.Н.
(Б.) №104, целия с площ от 934 кв.м., същия ще придобие собствеността върху
2
самостоятелен обект представляващ апартамент №1, на първи етаж в сграда „А“, с
площ от 50,67 кв.м., състоящ се от коридор, спалня, дневна с кухня, баня – тоалет и
балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 % идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 58,22 кв.м.
Представено по делото е удостоверение № 67/09.05.2019г. издадено от Гладния
архитект на район „Приморски“ при Община Варна, с което се въвеждат в
експлоатация жилищни сгради „А“ и „Б“, намиращи се в гр. Варна, ул. П.К. №22.
Представен е предварителен договор за покупко – продажба от 06.08.2021г., по
силата на който страните са поели задължение да сключат окончателен договор с
предмет: недвижим имот с предназначение жилище, представляващо апартамент №1,
на първи етаж в сграда „А“, в гр. Варна ул. П.К. №22, с площ от 50,67 кв.м., състоящ се
от коридор, спалня, дневна с кухня, баня – тоалет и балкон, ведно с прилежащите му
8,2912 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 58,22 кв.м., при
уговорена продажна цена от 56000 евро, от която 5600 евро заплатени при сключване
на предварителния договор.
Представя се платежно нареждане от 09.08.2021г., с което сумата от 5600 евро е
заплатена в полза на ответника, като основание за получаване на сумата е посочено
капаро за покупко – продажба на ап.1 на ул. П.К. №22.
Представено по делото е споразумение за предоставяне на паричен заем от
03.09.2021г., сключено между ищцата от една страна и търговското дружество
„Стройлукс Джабаров“ ЕООД, по силата на което търговското дружество е поело
задължение да предостави на ищцата паричен заем в размер на 97000 лева с цел
закупуване на недвижим имот представляващ апартамент №1, на първи етаж в сграда
„А“, в гр. Варна ул. П.К. №22, с площ от 50,67 кв.м.
Изготвен е констативен протокол от 17.09.2021г., вписан акт №42, том ІІ, рег. №
3665/17.09.2021г., по описа на нотариус Д.Б., в който е удостоверено,че на така
посочената дата в кантората на нотариуса са се явили ищцата и ответникът.
Удостоверено е изявление на ищцата, че са били налице пречки за сключване на
окончателен договор доколкото имота не е отговарял на изискванията за жилище,
предвид това че те разполага със складово помещение или избено такова.
Удостоверено е, че ищцата е предоставила на ответника 2 – седмичен срок да преведе
състоянието на имота съгласно законовите изисквания, като обособи складово, респ.
избено помещение. Удостоверено е изявление на ищцата, че в случай на несъгласие за
осъществяване на тези действия, то същата желае да бъда развален предварителния
договор и да бъде върната предоставеното капаро в двоен размер. Удостоверено е
изявление на ответника, съобразно което същия не е приел отправеното предложение
за даване срок за привеждане на имота съобразно нормативните изисквания.
Протоколирано е изявление за разваляне на договора по вина на купувача, доколкото
3
последната не е могла да осигури финансиране закупуването на имота, поради което е
релевирано искане за задържане на даденото капаро.
При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни изводи:
Съобразно разпоредбата на чл. 93, ал.1 ЗЗД, задатъкът служи за доказателство,
че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение, а разпоредбата на ал. 2
посочва, че страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата
страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е
изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от
договора може да иска задатъка в двоен размер.
Задатъкът по своята същност е акцесорно съглашение, което дава възможност
на страните да упражнят потестативното си право в определени случаи да развалят
един валиден договор, които е породил облигационно правоотношения между тях.
Уговорката за задатък представлява по-опростен от предвиденият в чл.87, ал.1 ЗЗД
способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Отказа от договора по
см. на чл.93, ал.2 ЗЗД принадлежи на изправната по него страна. Правото на
изправната страна да иска задатъка в двоен размер ще възникне при наличието на
кумулативно предвидени за това предпоставки, именно да е налице неизпълнение на
договорните задължения от страна на получилата задатъка страна и отказ от договора.
Преди да бъде даден отговор на въпроса за наличието или отсъствието на
посочени предпоставки в хипотезата на чл. 93, ал.2 ЗЗД, следва да бъде отговорно на
въпроса дали страните са уговорили клауза за задатък в предварителния договор за
покупко – продажба.
От анализа на представените по делото писмени доказателства съдът приема, че
в полза на ответника е учредено право на строеж досежно недвижим имот
представляващ самостоятелен обект в жилищна сграда „А“ в гр. Варна, който имот
представлява апартамент №1 състоящ се от коридор, спалня, дневна с кухня, баня –
тоалет и балкон. Не е спорно между страните, че жилищната сграда, в която се намира
процесният апартамент е построена, като в насока установяване на този факт е
представено и удостоверение за въвеждане в експлоатация №67/09.05.2019г. от
Главния архитект на район „Приморски“ при Община Варна.
Предмет на процесния предварителен договор за покупко – продажба от
06.08.2021г. е горепосочения недвижим имот, като доколкото последния е сключен
след построяване вкл. и въвеждане на сградата, в която се намира имота в
експлоатация, следва да бъде направен извода, че към този момент ответникът е
придобил надлежно вещно право на собственост върху процесния имот, което
произтича от учреденото му право на строеж, което право е реализирано. В този
предварителен договор имота е надлежно индивидуализиран, съобразно учреденото
право на строеж, респективно съобразно построеното. Уговорена е продажна цена,
4
както и начин на плащане на последната. В случая общата продажна стойност на
имота е определена на 56000 евро, от които 5600 евро платими при сключване на
предварителния договор, но не по – късно от 09.08.2021г. Между страните не се спори,
че така уговорената сума по чл. 2, т.1 от договора в размер на 5600 евро е заплатена на
ответника в срока, който страните изрично са уговорили. В тази насока са и
представените по делото доказателства и в частност платежно нареждане, видно от
което сумата е постъпила по банкова сметка на ответника. В същия този договор
страните въз основа на клаузи от съдържанието на последния са уговорили и
последиците при несключване на окончателен договор било то по вина на продавача
(обещателя) или по вина на купувача. Съобразно разпоредбата на чл. 4, ал.2 от
предварителния договор, ако купувача не се яви на уговорената дата и час място за
сключване на окончателен договор, то продавача (обещателя) има право да задължи
заплатената сума по чл. 2, т.1 от договора. Изрично е уговорено в клаузата на чл.5, т.1
от договора, че ако продавача (обещателя) не се яви пред нотариус за подписване на
окончателен договор, то купувача може да развали договора и за иска сумата по чл.2,
т.1 от договора в двоен размер или сумата от 11200 евро.
Съдебната практика приема разбирането, че ако договорът съдържа клаузи,
чрез които страните придават на авансово платената сума обезпечителна и
обезщетителна функции чрез изрично уреждане на последиците в случай на
неизпълнение, то предадената сума има качеството на задатък. В този смисъл е
решение № 71/09.07.2010 год. по т.дело № 726/2009 год. на ВКС, ТК, І т.о.
В насока на цитирана съдебна практика настоящият първоинстанционен съд
намира, че в разпоредбата на чл. 5, чл.6, чл.7 и чл. 8 от предварителния договор,
страните са уговорили хипотези, при които купувача може да иска разваляне на
договора, както и задължава неизправната страна продавача (обещателя) да възстанови
на купувача платената сума в двоен размер.С тази уговорки страните придават на
платената по предварителния договор сума обезпечителна и обезщетителна функция,
която сума стимулира изпълнението на поетите с договора задължения. Реципрочна е
уговорката в чл. 4, ал.2 от договора във връзка с неизпълнение на задълженията от
страна на купувача по този договор. Във всички случаи при неизпълнение на
задълженията на коя и да е от страните по процесния договор, в същия е предвидена
санкция за неизправната страна, която уговорка съдът намира, че следва да има
дисциплинираш и стимулиращ ефект по отношение на страните да изпълнят поетите от
тях задължения по начин и в срок съобразно договореното. С използване на фразата
„заплатената сума“, съдът приема, че страните са придали качеството на същата на
задатък, поради което следва и извода, че в процесния договор същите изрично са
предвидили уговорка за задатък, по смисъла на чл. 93 ЗЗД.
На следващо място следва да бъде поставен на обсъждане въпроса дали
обещателят по предварителния договор е изпълнил задълженията си по същия.
5
Задължение на продавача (обещателя) е да се яви на уговорената дата и място с
оглед необходимостта от сключване на окончателен договор в предвидената за това от
закона форма, който договор има за предмет имота, който е индивидуализиран в
предварителния договор за покупко – продажба. Тълкувайки уговорките между
страните, които са постигнати в предварителния договор по правилата на чл. 20 ЗЗД с
оглед разкриване на действителното съдържание на волята, съдът намира, че
задължението на обещателя обхваща и задължението му да прехвърли в собственост
недвижим имот по вид, статут, местонахождение и площ, такава каквато е уговорена в
предварителния договор между страните, а не по принцип имот, който той притежава в
новоизградената жилищна сграда. В този насока уговорката по чл.5 от предварителния
договор обхваща не само задължението му за фактическото явяване, а и възможността
на уговорената дата, място и час да бъде сключен окончателен договор с предмет
конкретен недвижим имот, за който страните са постигнали съгласие при сключване на
предварителния договор.
Предмет на уговорката по чл. 1, ал.1 от предварителния договор е имот, който
има статут на жилище и представлява апартамент находящ се в горецитираната
жилищна сграда в гр. Варна. Анализа на уговорката по предмета на предварителния
договор за покупко-продажба налага извода, че страните са уговорили, че предмет на
окончателния договор ще бъде самостоятелен обект на правото на собственост, който
има статут на жилище, намиращо се в жилищната сграда.
Нормативното изискване за това един обект да има характер на жилище се
съдържа в разпоредбата на чл. 40, ал.1 ЗУТ, която предвижда, че всяко жилище трябва
да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или
кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в
жилището или извън него. Изискването на закона за наличие на складово помещение е
императивно, като единствено закона допуска възможността то да бъде част от самото
жилище или извън него. Независимо от това, обаче дали складовото помещение ще
бъде част от самия самостоятелен обект или извън него, за да има същия статут на
жилище, то следва да разполага с такова. Самостоятелен обект, който няма складово
помещение в или извън него няма характер на жилище, като такива могат да бъдат
кабинети или ателиета, които също могат да се изграждат в жилищните сгради, на осн.
чл. 38, ал.1 ЗУТ. Складовите помещения – дрешници или килери, съобразно
изискванията на чл. 108, ал.2, б.“г“ от Наредба №7 от 22.12.2003г. за правилата и
нормите за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, се
проектират в или извън жилището, като независимо разположението им те са сред
задължителните помещения на жилището наред с кухня или кухненски бокс, баня –
тоалет, входно предверие или коридор, балкон, или лоджия, или тереса.
Самостоятелният имот на правото на собственост, който е обект на
6
предварителния договор сключен между страните представлява и има статут на
жилище - апартамент. Като такова то задължително следва да притежава избено или
складово помещение, независимо разположението им спрямо имота, било то в или
извън него, като извън него следва да се разбира в жилищната сграда, в която се
намира. Не се спори по факта между страните, че в имота към момента, в който
страните са се явили за сключване на окончателен договор при нотариус, в имота е
липсвало обособено избено или складово помещение. Такова съобразно уточненията
на ответника в първото по делото съдебно заседание не е предвиждано въобще.
Самостоятелен обект без прилежаща към него изба или складово помещение не
може да има статут на жилище, съобразно изискванията на чл. 40, ал.1 ЗУТ. При тези
съображения ответникът в качеството му на обещател по предварителния договор за
покупко – продажба към момента, в който страните са постигнали съгласие да сключат
окончателен договор не е имал възможност да изпълни своята част от уговорката, като
прехвърли в собственост на ищцата – купувач по този договор имот имащ статут на
жилище – апартамент.
Съобразно изявленията на страните, за което е изготвен констативен протокол
от 17.09.2021г. от нотариус Дияна Бейлерян, ищцата е предоставила 2- седмичен срок,
в рамките на който ответникът следва да приведе индивидуалния обект предмет на
предварителния договор в състояние такова, че да отговоря на жилище по смисъла на
ЗУТ. Удостоверен е отказ от ответника да осъществи дейност в посока привеждане в
редовност на имота, така че да отговоря на надлежните нормативни изисквания за
статута, за който е посочено, че притежава в предварителния договор. Отказът на
насрещната страна да осъществи тези си задължения е довел до релевиране на
волеизявление на ищцата, с което същата заявява, че разваля договора. Това нейно
потестативно право да развали договора е осъществено в присъствие на ответника,
поради което категорично следва да бъде прието, че до негово знание е достигнало
това намерение на купувача.
На 17.09.2021г., на датата, на която страните са се явили в кантора на нотариус в
гр. Варна с оглед сключване на окончателен договор, ответникът като обещател по
предварителния договор не е притежавал материални права по отношение на имот
имащ характера на жилище представляващо апартамент в жилищна сграда „А“
намираща се в гр. Варна, ул. П.К. №22. Същия е отклонил дадената възможност на
купувача да приведе имота си съобразно изискванията на закона за наличие на избено
или складово помещение, поради което съдът намира, че към момента на релевиране
на това си потестативно право ищцата е била изправната страна по договора, която
има възможност да иска неговото разваляне, поради което същата надлежно се е
позовала на това си преобразуващо право.Правото е успешно упражнено, като следва
да бъдат зачетени последиците на това обстоятелство.
7
Доказа се в производството по делото, че ищцата и ответникът са били
обвързани по валиден договор за покупко – продажба на недвижим имот, в договора
страните са срок за сключване на окончателен договор, съответно необходимите
задължения, които всяка една от страните е следвало да изпълни по него. Установи се,
че в договора страните са уговорили клауза за задатък, както и размера в който същия
следва да бъде върнат на купувача в случая на неизпълнение на договора по вина на
обещателя, като този размер съответства на посочения в разпоредбата на правната
норма на чл.93, ал.2 ЗЗД. Изправната страна – ищцата се е позовал на потестативното
си право да поиска едностранно разваляне на договора поради насрещно
неизпълнение, което волеизявление е достигнало знанието на ответника. Налице са
всички необходими предпоставки за връщане на задатъка в двоен размер, поради което
и доколкото няма доказателства по делото, че това е сторено доброволно от ответните
страни, то предявеният иск се явява доказан по основание и размер и като такъв следва
да бъде изцяло уважен.
За пълнота на изложението съдът посочва, че възражението на ответника за
липсата на средства от страна на ищцата, с които тя да заплати окончателната цена на
имота при осъществяване на окончателната сделка би било относимо за разглеждане в
случая, че той бе доказал, че е изправна страна по предварителния договор за покупко
– продажба. Това възражение би му дало възможност да иска разваляне на договора
поради неизпълнение на задължението на купувача да плати уговорената продажна
цена в уговорения от страните краен срок, при той би имал право да задържи дадени
задатък. Не в такава хипотеза обаче се развива настоящия правен спор, по който
ответникът не успя по пътя на пълното и главно доказване да установи изправността си
по процесния предварителен договор за покупко -продажба на недвижими имоти.
При тези мотиви съдът намира, че следва да уважи предявения иск, като осъди
ответникът да заплати процесната сума от 21907,20 лева, представляваща левовата
равностойност на двукратния размер на уговорения и заплатен от ищцата зачатък от
5600 евро по предварителен договор за покупко – продажба от 06.08.2021г.,ведно със
законната лихва върху главницата считано от депозиране на исковата молба в съда –
22.10.2021г. до окончателно изплащане на задължението.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора в полза на ищеца следва да бъдат присъдени съдебно-
деловодни разноски в размер на 2216,28 лева, от които 916,28 лева съдебно –
деловодни разноски и 1300 лева възнаграждение за процесуално представителство, на
осн. чл. 78, ал.1 ГПК.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
8
ОСЪЖДА П. Т. Т., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. К. №7, ет.5, ап.13 ДА
ЗАПЛАТИ на Н. СТ. ХР., ЕГН ********** от гр. Ш., ул. д-р.П.Б. №46, ет.4, ап.17
сумата от 21907,20 (двадесет и една хиляди деветстотин и седем лева и 20 ст.) лева,
съставляваща задължение за заплащане на задатък в двоен размер, произтичащо от
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 06.08.2021г. с
предмет недвижим имот с предназначение жилище, представляващо апартамент №1,
на първи етаж в сграда „А“, в гр. Варна ул. П.К. №22, с площ от 50,67 кв.м., състоящ се
от коридор, спалня, дневна с кухня, баня – тоалет и балкон, ведно с прилежащите му
8,2912 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 58,22 кв.м.,
ведно със законната лихва върху главницата считано от депозиране на исковата молба
в съда – 22.10.2021г. до окончателно изплащане на задължението, на осн. чл. 93, ал.2
ЗЗД.
ОСЪЖДА П. Т. Т., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. К. №7, ет.5, ап.13 ДА
ЗАПЛАТИ на Н. СТ. ХР., ЕГН ********** от гр. Ш., ул. д-р.П.Б. №46, ет.4, ап.17
сумата от 2216,28 (две хиляди двеста и шестнадесет лева и 28 ст.) лева, от които
916,28 лева съдебно – деловодни разноски и 1300 лева възнаграждение за процесуално
представителство, на осн. чл. 78, ал.1 ГПК.
БАНКОВА СМЕТКА, по която ответникът може да изпълни задълженията си
към ищеца: „УниКредит Булбанк“ АД, IBAN BG30 UNCR 7000 1523 5664 05, титуляр
Н. СТ. ХР., ЕГН **********.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
9