Р Е Ш Е Н И Е № І-24
град Бургас
, 26.04. 2018 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
............двадесет и осми март…..през
две
хиляди и седемнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с. Сияна Димитрова
при секретаря А. Цветанова
като разгледа докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д.
№ 1418
по описа за
2017 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния представител на Д.Ю.Ш. –ищец по гр.д. №332 /2016 год. по описа на Царевския районен съд против решение № 59/31.07.2017 год. постановено по същото дело,с което са отхвърлени предявените от въззивника искове за отмяна на решенията на проведеното на 20.08.2016 г. Общо събраните по реда на чл. 18 от ЗУЕС на представители на етажните собствености в къщи 1,2,3,4,5,6,7,8, и 9 ,находящи се във вилно селище „Каприз,построено в имот с идентификатор ПИ 44094.2.927 по КККР на с. Лозенец ,инициирано от управителя на къща № 2 А. К. и въззивникът е осъден да заплати на етажната собственост направените разноски по делото .
Въззивникът изразява недоволство от решението , като
счита същото за неправилно и
необосновано,постановено при нарушение на материалния закон и при процесуални нарушения .
Сочи
се ,че на първо място ,че в процесния случай управлението на поземлен имот с идентификатор
44094.2.927 не се подчинява на режима на управление на етажната собственост
/глава четвърта ЗС и ЗУЕС/,тъй като този поземлен имот не съставлява обща част
на притежаваните от въззивника самостоятелни обекти в
изградената в имота къща № 1.Излагат подробни доводи в тази връзка –че в
поземления имот има изградени 9 самостоятелни сгради с поредни номера по КККР;в сградата с
идентификатор 44094.2.927.1/къща № 1/ съществуват 5 самостоятелни обекта/апартаменти
/,собственост на въззивника .Обстоятелството ,че въззивникът е изключителен собственик на четирите от апартаментите и притежава ½ ид.част
от петия апартамент изключва
приложението на ЗУЕС,който в тези случаи препраща към правиланата
за съсобствеността /чл. 3 ЗУЕС/.В тези случаи решенията не се взимат от Общото
събрание на етажната собственост ,а от съсобствениците ,притежаващи мнозинство
в дяловете от съсобствеността
.Разпоредбата на чл. 32 от ЗС/приложима в случая / не предвижда съдебен контрол на решенията на
съсобствениците/такъв е допустим само в хипотезата на чл. 32 ал. 2 /
На
следващо място се сочи ,че съдът не е изследвал
въпроса дали земята ,по отношение на чиято поддръжка за взети процесните
решения на ОС от 20.08.2016 г. е обща
част по смисъла на чл. 38 ал. 1 ЗС .Цитирайки съдебна практика и анализирайки представените писмени доказателства ,въззивникът счита ,че в конкретния случай не е налице основното изискване земята да се превърне в обща част на една сграда в режим на етажна собственост
–а именно пълна идентичност между
етажните собственици и собствениците на терена .От представените по делото
документи за собственост ставало ясно ,че въззивникът
никога не е придобивал идеални части от процесния имот и поради това той не може да бъде
обвързан от решение на ОС на
ЕС,включително и решенията за
разпределение на разходите за поддръжка на този имот .Това обстоятелство според
въззивника е достатъчно основание да се направи извод
,че проведеното на 20.08.2016 г. общо събрани е лишено от законово основание
,а взетите на него решения са незаконосъобразни като постановени в хипотеза ,в която не се
прилага режим на етажна собственост .
Именно
за изясняване на обстоятелството ,че УПИ
!-92 по плана на с. Лозенец не съставлява обща част към къща № 1 във вилното селище ищецът-въззивник е
поискал назначаване на съдебно-техническа експертиза .Районният съд обаче
,нарушавайки процесуалните правила на два пъти е отказал назначаването на експертизата ,което според въззивната страна представлява съществено процесуално
нарушение ,възпрепятствало изясняването на релевантни факти ,което в крайна
сметка е довело до нарушаване на правото
на защита на страната .Затова се моли за допускане на тази експертиза на осн.чл. 266 ал. 3 ГПК
от настоящия съд .
Подробно и обстоятелствено се излагат и доводи за неспазване на специалните
предпоставки и ред по чл. 18 ЗУЕС.Неправилно съдът е подходил към процесния случай
като към свикване на обикновено общо събрание на етажните собственици по реда на чл. 12-17 ЗУЕС,докато атакуваните решения
не са такива ,взети на обикновено общо събрание,доколкото е свикано и проведено по реда на чл. 18 ЗУЕС-т.е. то има характер на смесено
общо събрание за разрешаването на въпрос
,който е свързан с общите части на две и повече етажни собственици .Изтъкват се
доводи в подкрепа на това становище относно спазването на чл. 18 ЗУЕС и
нарушенията ,извършени при свикването и провеждането на ОС на ЕС.Подчертава се
,че в случая нито една от етажните собствености
не е провела общо събраните за излъчване на представители на етажните собствености в проведеното на
20.08.2016 г. общо събрание ,което е
нарушение на чл. 18.Освен това –сочи се ,че
ищецът е оспорил истинността на поканата за свикване на ОД от 10.08 ина
протокола от 10.08.2016 г. да обявяване на покана за свикване на ОС чрез
залепване на общо достъпно място .Сочи се ,че
ответната страна не е доказала
достоверността на тези документи .
Посочените
многобройни нарушения не се санират според въззивната страна с изтичане срока за оспорване на
съдържанието на протокола от проведеното събрание,както е сметнал съдът ,като
също се излагат подробни аргументи в тази връзка .
Моли
се за отмяна на атакуваното решеие и постановяване на ново ,с което решенията на
ОС бъдат отменени.Моли се за назначаване
на исканата техническа експертиза и постановяване
спиране изпълнението на решенията
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК..
Въззиваемият ответник е подал писмен отговор на въззивната жалба по чл. 263 ГПК ,в който оспорва въззивната жалба и
счита ,че при постановяване на атакуваното решение не са допуснати сочените в
нея нарушения.
Оспорва
се възражението на въззивника
за неприложимост на режима за управление на етажната собственост , като на
първо място се подчертава ,че част от
възраженията на въззивника в тази насока – а именно ,че спрямо къща № 1 във в.с.“Каприз“,в която ищецът е
изключителен собственик на апартаменти №№ 1,2,3 и 4 и съсобственик на ½ ид-част от апартамент 5 ,режимът на етажната собственост е
неприложим ,се въвежда за първи път във въззивната
жалба /не е релевирано в хода на производството /.В
същия аспект са и приложените писмени доказателства към жалбата ,поради което се счита ,че
тези доказателства не следва да бъдат приети като преклудирани
.Независимо от това се посочва,че от
съдържанието им става ясно ,че ищецът е придобил и право на ползване върху открит
басейн,алеи,както и паркомясто.И доколкото в
субективния обхват на ЗУЕС се включват
собствениците ,ползвателите и
обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях ,то въззиваемия соче ,че спрямо
всеки ползувател на самостоятелен обект
или части от такъв,приложим на общо основание е ЗУЕС.В подкрепа се
представя уведомление от Община Царево
,в което се сочи ,че избрания от
живущите в къща № 1 на вилното
селище режим за управление е управление чрез общо събрание ,като липсват
доказателства за промяна на избрания режим за прекратяване на етажната
собственост .Подробно се излагат доводи
защо според въззиваемата страна в случая не може да бъде приложен режимът за
регулиране на отношенията между съсобствениците по ЗС,а напротив – изцяло и на
общо основание режимът на управление на
отношенията в сградата е подчнен на ЗУЕС.
Оспорва
се и аргумента ,че не е изследван въпросът дали земята ,по отношение на коята
са взети решенията по поддръжка , е обща част по смисъла на чл. 38 ал. 1 ЗС
.Заявява се ,че от самото съдържание на протокола от ОС на ЕС става ясно ,че на обсъждане са поставени въпроси относно издръжкато
и управлението на общи по прездазначението си части от имота,което безусловно според въззивника
попада в обхвата на чл. 38 ЗС.Тези
въпроси не могат да бъдат
решавани по друг начин и по друг ред
,освен по реда на чл. 18 ЗУЕС,доколкото липсват предпоставки за прилагане на особен режим за управление на
общите части по чл. 2 ЗУЕС.По същите съображения се оспорва и твърдението на въззивника ,че не може да бъде обвързан от решенията на
ОС,включително решенията на СОС,касаещо
разпределението на разходите за
поддръжка ,тъй като поначало оспорваните
решения на съвместното ОС касаят не
поземления имот , а съоръженията ,изградени в него и предназначени да обслужват всички етажни
собствености в имота,включително тази в къща № 1.В противен случай ищецът
въобще не би имал право да участва в съвместното ОС и не би притежавал
правото на иск по чл. 40 ЗУЕС.Затова се
счита ,че е правно ирелевантно
изследването на въпроса относно наличието на общи за архитектурата на 9-те
къщи ,построени в имота ,в какъвто смисъл
е поставения въпрос към поисканата техническа експертиза .
Подробно
се оспорват и възраженията във въззивната жалба във връзка
с нарушение на разпоредбата на чл. 18 от ЗУЕС,както и становището ,че за участие в проведеното на
20.08. съвместно общо събрание ,всяка от
етажните собствености е следвало да излъчи особен представител/като се сочи ,че
и това възражение не е било повдигнато
в първоинстанционното производство /.
Моли се за потвърждаване на
решението ,както и за отхвърляне на искането по чл. 40 от ЗУЕС за спиране
изпълнението на атакуваните решения .
След
преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Разгледаният от
първоинстанционния съд иск е с правно основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС.
Предявен е бил иск от Д.Ю.Ш.
,гражданин на Р. Ф. за отмяна на
всички решения от проведеното на
20.08.2016 г. Общо събрание по реда на
чл. 18 от ЗУЕС на представители на етажните собствености на къщи №№ 1,2,3,4,5,6,7,8 и 8 ,находящи
се във вилно селище „Каприз „,построено в имот с идентификатор 44094.2.927 по
КККР на с.Лозенец ,община Царево ,област Бургас ,инициирано от управителя на къща №
2 А. А., обективирани в протокол от общото
събрание от същата дата .
Ищецът е твърдял, че е собственик на три самостоятелни обекти в сградата
с идентификатор 44094.2.927.1/къща № 1/,а в хода на производството по
делото/видно от представения нот. акт от 26.10.2017 г. / е придобил собствеността и върху останалите два обекта ,при което е станал изключителен собственик на всички 5 самостоятелни обекта /апартаменти
/в къща № 1 във вилното селище
Твърдените от
ищеца и изложени в исковата молба конкретни доводи за незаконосъобразност на
взетите решения са следните: 1/твърди се, че всяка една от деветте къщи в процесното
в.с.“Каприз“ е самостоятелна етажна собственост, поради
което в нарушение разпоредбата на чл. 18 от ЗУЕС са взети
решения ,които излизат извън
определената и лимитирана от закона компетентност на съвместното общо
събрание ,делегирайки от една страна
управлението на общите части на трето
юридическо лице , а от друга са насочени
към управлението на чужд за повечето етажни собственици имот,който не
съставлява обща част към нито една от етажните собствености ,които се твърди
,че са представлявани на проведеното събрание ; 2/ твърди се, че не е спазена процедурата за провеждане на общо събрание по чл. 18
от ЗУЕС;3/ протоколът от събранието не съдържа предвидените в закона задължителни
данни –не е посочено мястото на провеждането на събранието,не са посочени присъставите лица ,не са посочени идеалните части от етажните собствености ,които присъстващите
лица представляват ,самият протокол не
съдържа подписите на присъстващите ,не са отразени направените разисквания на
събранието и е отразено решение,което не е било обсъждано и прието на
събранието –а именно не е била избрана Ю.И. да
подпише одобрения договор със срак на действие 2
години ;4/ взетото по т. 1
от дневния ред решение излиза извън
пределите на правомощията на общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС;5/приетото по т. 2
от дневния ред решение – приетият
правилник съдържа разпоресби ,които нарушават констиционно провъзгласената неприкосновеност на частната
собственост ,чрез недопустими и
незаконосъобразни действия на мними органи по ЗУЕС;6/ пприетият
договор за поддръжка на общите
части на всички 9 етажни собствености представлява по същество договор за поддръжка
на жилищен комплекс от затворен тип и
съдържа незаконосъобразни и нищожни клаузи ;7/приетата по т. 4 годишна такса за поддръжка на общите части е
в нарушение на чл. 51 от ЗУЕС;7/по т. 5 от дневния ред са взети решения извън поддръжката на общите части , а касаят
поддръжката на земята ,върху която са построени
къщите ,която не се явява обща част и следва да се управлява по реда на
ЗС
С оглед така наведените възражения против
взетите решения е било установено
следното :
С показана от 10.08.2016 г. управителят на етажната собственост на къща 2
във вилно селище „Каприз „построено в имот с идентификатор 44094.2.927 по КККР
на с.Лозенец ,община Царево ,област Бургас ,А. А. е свикал
общо събрание на оснчл. 18 ал. 1 от ЗУЕС ,което да
бъде проведено при следния дневен ред : т.1. Избор на председател на ОС,
т.1.Вземане
на решение за начина на управление и
поддръжка на общите части на всики 9 етажни собствености на в.с.“Каприз“
т.2.Приемане на
правилник за реда и управление на общите части на всички 9 етажни собствености
на в.с.“Каприз“,,
т.3.Обсъждане и приемане на проект за договор за поддръжка
на общите части на всички 9 етажни собствености
във в.с.“Каприз“,
т.4.Определяне размера на такса поддръжка на общите
части на всички 9 етажни собствености
във в.с.“Каприз“,
т.5. Организационни
.
В поканата е уточнено ,че за провеждане на съвместното
общо събрание следва да бъде излъчен по
един представител на всяка етажна собственост
В протокола е отразено, че към обявения час за
провеждане на общото събрание – в 16.00 ч., са се явили
представителите на всички 9 етажни собствености на територията на вилно селище „Каприз“,съгласно
приложен списък-неразделна част от протокола ,при което събранието е имало
необходимият кворум –присъставали са представители на 100% от общия брой етажни
собственици .
На събранието са взети решения по точките от посочения по-горе дневен ред, които са отразени в протокола за провеждането му .
Следва да се посочи ,че въззивната инстанция се
произнася само по тези възражения на въззивника за
незаконосъобразност на взетите решения, които са направени с исковата молба
пред първоинстанционния съд и които се поддържат и във въззивната
жалба .Недопустимо е обсъждането на възражения, които за първи път са направени
едва във въззивната жалба – т.е. не са били заявени
първоначално с исковата молба, с оглед на което настоящият съд не следва да се
произнася по тези възражения.По тази причина от всички изложени във въззивната жалба възражения за незаконосъобразност на
решенията на ОС на ЕС въззивният съд може да обсъди само възраженията на ищеца-въззивник, заявени и пред районния съд, а именно изтъкнатите по-горе
доводи относно поставените в исковата молба и през цялото производство
пред районния съд въпроси –за неспазване на специалната процедура по провеждане на съвместно общо
събрание по чл. 18 ЗУЕС и компетентно ли
е съвместното общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС да решава въпросите ,за които е
свикано и за които са взети атакуваните
по делото решения . Уредбата на въззивното
производство изключва въвеждане на нови обстоятелства и събиране на нови
доказателства извън хипотезата на чл. 266 ГПК. Възможностите на страните да
сочат известните им обстоятелства и доказателства и да представят намиращи се в
тяхно държане доказателства е преклудирана поетапно с
подаването на исковата молба, съответно с изтичането на срока за отговор и
окончателно в първото заседание за разглеждане на делото. След това заседание
за страните е открита само възможността да твърдят новооткрити обстоятелства и
да сочат и представят новооткрити доказателства, които не са могли да узнаят,
посочат и представят своевременно, при полагане на дължимата грижа, без ограничение
за посочване и представяне на доказателства за новонастъпили
обстоятелства - чл. 133 ГПК, чл. 143 ГПК и чл. 147 ГПК. Във въззивното
производство не могат да се твърдят нови обстоятелства и да сочат и представят
нови доказателства, които са могли да посочат и представят в срок в
първоинстанционното производство; не могат да се сочат във въззивната
жалба и отговора обстоятелства, нито да представят доказателства, които са
станали известни на страните или са разполагали с тях преди приключването на
съдебното дирене в първата инстанция, а съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд се
произнася служебно по валидността на първоинстанционното решение; по
допустимостта в обжалваната част, а по останалите въпроси той е ограничен от
посоченото в жалбата.В тази насока съображенията ,че спрямо сградата с
идентификатор 44094.2.927.1 ,представляваща къща № 1 ,в която въззивникът към датата на събранието е бил изключителен собственик на апартаменти № 1,3 и 4 /съответно
самостоятелни обекти с идентификатори
44094.2.927.2; 44094.2.927.3 и 44094.2.927.4/ и
съсобственик – с ½ ид.част от апартамент 5/
съответно самостоятелен обект с
идентификатор 44094.2.927.5/,а в хода на
производството е станал изключителен
собственик и на този обект,режимът на управление по ЗУЕС е неприложим,са изложени за първи път пред настоящата инстанция с въззивната жалба и
не са били релевирани в хода на цялото
първоинстанционно производство .Още повече ,че с исковата молба се оспорват
приети решения на съвместно общо събрание на етажни собствености и ако бъде споделена логиката на въззивника за неприложимост на ЗУЕС ,респ. на правилата на
на закона относно свикването и
провеждането на общо събрание на етажните собственици по реда на чл. 18 от
същия закон,то това би означавало липса на активна процесуална легитимация на ищеца
и недопустимост на първоначално заведения иск ,тъй като при липса на
право на собственост върху идеални части от земята и липса въобще на етажна собственост в къща
1 /както се твърди от въззивника/,то последният не е
имал право да участва в съвместното общо събрание и не притежава право на иск по чл. 40 от ЗУЕС.В този аспект са и приложените към въззивната жалба писмени доказателства -нотариални актове за покупко-продажба на недвижими имоти /н.а.№**/20**
г.,н.а. № 1**/20** г. ,н.а.№
** и № **
от 2006 г. и н.а.№ 1**/20** г./,които не са представени до приключване на делото пред
първоинстанционния съд и не са
новооткрити ,нито пък обективират новооткрити и
нововъзникнали факти,за да могат да бъдат
допускани и обсъждани по делото от настоящата инстанция.От друга страна ,от тях
е видно ,че освен собствеността върху апартамент № 2 ищецът е придобил
ползването и върху :“открит басейн,алеи
,както и паркомясто № 2,3,4 и № 1“и доколкото субективният обхват на ЗУЕС включва както собствениците ,така и
ползувателите и обитателите на
самостоятелни обекти или части от тях /чл. 1 ЗУЕС/,то беспорно е ,че
спрямо всеки ползувател на самостоятелен
обект или идеална част от такъв е приложим на общо основание ЗУЕС.
В отговор на
възражението на въззивника относно неприложимостта на ЗУЕС спрямо
него е представено от противната страна уведомление от 05.11.2012 г. от Община Царево ,от което е
видно ,че избраният от живущите в сграда
с идентификатор 44094.2.927.1/къща № 1/ във вилно селище „Каприз“,с. Лозенец/представлявани от Д.Ш.
/режим на управление на етажната собственост
в сградата е управление чрез Общо събрание ,като липсват доказателства
за промяна на избрания режим или
прекратяване на етажната собственост ,което би обосновало твърдението на въззивника за неприложимост на ЗУЕС.
В случая въззивникът не би могъл да се ползва и от изключението на чл. 3 от ЗУЕС,тъй като не са налице критериите за приложението му - не се спори ,че в сградата са изградени повече от 3 самостоятелни обекта ,макар и да принадлежат на повече от един собственик /още повече към датата на общото събрание /.В този смисъл не би могъл да се приложи режимът за регулиране на отношенията между съсобствениците по ЗС,както се твърди от въззивника .
ЗУЕС е влязъл в сила на
01.05.2009 г.,като законодателят е посочил в чл. 1 следният обхват на
обществените отношения, уредени с този закон- това са тези обществени
отношения, свързани с управлението на общите части на сгради, в режим на етажна
собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и
обитателите на самостоятелни обекти и части от тях. В чл. 3 на ЗУЕС в
редакцията му преди изменението с ДВ бр.57/2011 г. е предвидено изключение за
управлението на общи части на сгради в режим на етажна собственост, в които
самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик.
Понастоящем,с действащата редакция на чл. 3 от ЗУЕС,препратката е към
приложение на нормите на чл. 30, ал.3 ЗС, чл. 31, ал.1 ЗС и чл. 32 от ЗС.
Легално определение на понятието етажна собственост е дадено в чл. 37 от ЗС,който гласи: "Етажи или части от
етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да
принадлежат на отделни собственици - държавата, общини и други юридически или
физически лица." В чл. 38 ЗС се регламентира кои са общите части при
сгради в режим на етажна собственост. Следователно етажната собственост според
нормативната уредба се счита за възникнала по силата на закона при наличието на
две кумулативно изискуеми предпоставки- а/ в една сграда има етажи или части от
тях, обособени като самостоятелни обекти, включая и придадените към тях
помещения в тавана и зимника и б/ тези самостоятелни обекти принадлежат на
различни собственици.
В настоящия
случай процесното
вилно селище е изградено въз основа на одобрен през 2004 година
инвестиционен проект ,предвиждащ
изграждане на общо 9 жилищни сгради от
вилен тип в режим на комплексно застрояване ,като изградените сгради са два
типа,определени като подобекти –„къша 1“ –с 8 жилища –апартаменти и“ къща 2“-с 5 жилищна .В първия тип „къща 1“
сградите са 2 – с обекти от 1 до 8,а останалите 7 сгради от тип „къща2“-с
номера от 2 -7 и 9 ,като деветте къщи са
разположени свободно и на разстояние една от друга и нямат архитектурно-функционална връзка
помежду си ,зразаща се в общи помещения ,топли връзки
,стълби ,покриви и т.н. Свободната дворна площ е благоустроена с тротоарни настилки и плочници ,стълби ,зелени
площи ,детска площадка и басейн,предвидени за ползване на обитателите и гостите
им ,в западната част има сграда за
охрана и контрол за достъп ,обособен е и
паркинг на имота .,като дворът е ограден
с обща за всички къщи самостоятелна ограда и се ползва от собствениците на
къщите .
Следователно
,всяка от деветте къщи ,построени в
имота ,представлява етажна собственост ,тъй като се състои от
няколко самостоятелни обекти
,принадлежащи на различни собственици .В сграда с идентификатор 44094.2.927.1
/къща 1/ съществуват 5 самостоятелни обекта /апартаменти /,като към датата на
събранието четири апартамента са
били собственост на ищеца / апартаменти №№ 2,3,4 и 5 / ,а апартамент № 1 е бил съсобствен
между него и неговата майка и доведен
баща .С други думи налице са
комулативните предпоставки за възникнала етажна собственост по отношение на
къща № 1 – в сградата има обособени пет самостоятелни обекта /апартаменти
/,които принадлежат на повече от един собственик .Същото се отнася и до
останалите осем къщи ,вскяка
от които представлява самостоятелна етажна собственост – така от данните по
делото става ясно ,че в къща № 6 има 8 самостоятелни обекта /апартамента – от № 29 до №
36/,собственост на 7 различни собственика ;в къща № 7 има 5 самостоятелни апартамента с 5 отделни
собственици и т.н. – вж. приложените на лист197-230 документи /. В деветте
къщи има общо 51 самостоятелни
обекти-апартаменти ,всяка от които в режим на етажна собственост /включително и
тази на ищеца / и те попадат в съдържанието на
законовия израз „общи части на две или повече етажни собствености“,поради
което следва да бъдат управлявани /тези общи части / чрез решения по чл. 18 от ЗУЕС. Затова ,противно на твърденията във въззивната
жалба,не може да бъде приложен режим за
регулиране на отношенията между
съсобствениците по ЗС,а режимът на управление на отношенията в сградите е подчинен на ЗУЕС.
По отношение
на възражението ,че земята ,върху която са построени къщите и по отношение на
която са взети решенията на общото събрание ,не е обща част по смисъла на чл.
38 ал. 1 ЗС ,следва да се посочи ,че в протокола от проведеното съвместно общо
събрание на етажните собствености изрично са посочени поставените за
разрешение въпроси ,отнасящи се до поддръжката и управлението на общите по
предназначението си части , а именно :“оградата около целия поземлен
имот,автомобилните и пешеходните портали
и врати ,помещението за охрана ,общия прощадков
водопровод ,общата електрическа мрежа-трасе ,общата мрежа за ползване на
телефонни кабели ,басейн ,технически съоръжения на басейна ,душове ,складови
помещения до басейна ,клуб на собственика ,ел.мрежа за външно осветление ,ведно
с осветителните тела ,система за видеонаблюдение
,бетонови алеи ,пешеходни алеи ,площадки и стълби ,градини и озеленяване
,автоматизирана поливна система ,съоръжения за детска площадка и др“ /вж. стр. 2 от
протокола-приложен на лист 66-70 от делото пред районния съд /.Всичко това
безспорно попада в обхвата на изчерпателното изброяване на чл. 38 от ЗС
–„….главните линии на всички видове инсталации и централните им
уредби,асансьорите ,водосточните тръби,жилището на портиера и всичко друго
,което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване …“
От дневния
ред на проведеното съвместно общо събрание и взетите решения става ясно ,че поставените въпроси касаят именно общите части на комплекса ,които по
своето предназначение служат за общо
ползване на всички етажни собственици
във всяка една отделна етажна собственост .И доколкото липсват препоставки за
прилагане на особения режим за управление на общите части по чл. 2 от ЗУЕС,тези
въпроси не могат да бъдат решавани по никакъв друг начин ,освен по реда на чл.
18 от ЗУЕС.В този смисъл неоснователни са възраженията на въззивника ,че
не може да бъде обвързан с решенията на общото събрание ,включително и решенията на СОС ,касаещи
разпределението на разходи за поддръжка на поземления имот ,при липсата на
право на собственост върху идеални части от земята .Както бе казано по-горе
, поначало оспорваните решения на
съвместното ОС се отнася не до поземления имот,а до съоръженията и техническата
инфраструктура ,изградени в него и предназначени за обслужване на всички етажни собственици в имота
,включително етажната собственост в къща № 1 ,в която ищецът притежава няколко самостоятелни обекта и спрямо които съобръжения
той се явява ползувател съгласно
изтъкнатото по-горе.И доколкото
тези съоръжения се ползват от вскички етажни собственици и обслужват всички къщи
във вилното серище ,включително и обектите
,притежавани от ищеца,ирелевантно е изследването на въпроса за наличието на общи за архитектурата на
деветте къщи ,построени в имота ,елементи
и функционалната връзка помежду им/в какъвто смисъл са и поставените
въпроси към техническата експертиза /.
Според
настоящия съдебен състав неоснователни са и останалите възражения на въззивника ,касаещи допустимостта на СОС по реда на чл. 18
от ЗУЕС-което следвало да се проведе „само по изключение ,при необходимост“ и
във връзка с решаване на конкретен въпрос .От
една страна въпросът за такава необходимост е въпрос по целесъобразност ,а не по
законосъобразност на свикването и
провеждането на СОС.Нормата не е императивна
и не съдържа изчерпателно
изброяване на случаите ,в които може да се проведе съвместно общо събрание
,поради което провеждането на такова само по себе си не може да се счете като незаконсъобразно на това основание.
Съгласно разпоредбата
на чл. 18.ЗУЕС:“ (1) При необходимост от решаване на въпрос,
който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се
проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености
излъчват равен брой представители.
(2) Съвместното
общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на
една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на
общо събрание по този закон.
(3) Решенията се приемат с
мнозинство две трети от присъстващите.“
В разпоредбата не се предпоставя
по императивен начин задължение всяка
една от етажните собствености да проведе
свое общо събрание за определяне на
представител за участие в съвместното общо събрание ,като се има предвид и че принципно етажната
собственост се представлява от своя управител и именно той би следвало да вземе
участие в такова съвместно ОС – с оглед
правомощията ,дадени му от закона-чл.23 ал. 1 т. 5 от ЗУЕС.Следователно провеждането на нарочно общо събрание на
всяка от етажните собствености за
излъчване на представител за участие в
СОС би било оправдано само ,ако от
практическо естество управителят на
съответната етажна собственост не би могъл да вземе участие в това СОС.Затова
неоснователно е възражението на въззивника ,че за
участие в проведеното на 20.08.2016 г.
СОС всяка една от етажните собствености
е следвало да излъчи свой нарочен представител ,за да удовлетвори
изискванията на закона .В конкретния случай на проведеното на 20.08.2016 г. СОС всяка
една от етажните собствености на
деветте къщи е била представлявана от своя управител /за което са
представени и доказателства по делото /,участващи и по настоящото дело като
представители на етажните
собствености и спрямо които ищецът не е направил
възражение за пасивната им легитимация /поради което неоснователно се явява
възражението ,че по делото останало
недоказано ,че всяка етажна собственост
била представлявана от своя управител /.В този смисъл
първоинстанционният съд не е бил длъжен да изследва въпроса за законосъобразното провеждане на
общи събрания във всяка една от етажните собствености ,на които са взети
решения за излъчване на представители за участие в СОС ,както се твърди от въззивната страна /още повече ,че възражение в този смисъл
също не е повдигнато в първоинстанционното производство,поради което и не
следва да бъде коментирано /.
По
останалите ,въведени от ищцовата страна възражения
относно законосъобразността на взетите
на съвместното общо събрание решения ,настоящият съдебен състав споделя
изводите на първоинстанционния съд ,към които препраща по реда на чл. 272 от ГПК :
На първо
място относно твърденията за неспазване
на процесурата по свикването и провеждането на
СОС/т.2 от исковата молба /следва да се посочи ,че е било установено по делото наличието на надлежно и своевременно изготвена
покана за свикването на СОС –от
10.08.2016 г./съгл.чл. 18 ал. 2 вр.чл. 13 от
ЗУЕС/,която е била поставена не само на
видно и общодостъпно място ,както повелява закона ,но от показанията на свид. В. и И. се е установило,че е била поставена на „помещението на портиера,при басейна и в „КЛуб на собственика „.Освен това от тези
свидетели става ясно,че екземпляри от поканата са били разлепени и на всяка
една отделна сграда-етажна собственост
.За това е бил изготвен протокол ,удостоверяващ
оповестяването на поканата /чл.13 ал. 1 ЗУЕС/,а на 26.08.2016 г. на
същите места е поставено и обявление ,че протоколът от проведеното СОС е
изготвен ,в съответствие с чл. 16 ал. 7 ЗУЕС,за което също е съставен протокол
.В откритото производство по чл. 192 от ГПК по повод оспорването истинността на тези
документи чрез гласни доказателства са били установени тези обстоятелства от
ответната страна ,поради което правилно районния съд е счел за успешно доказани фактите и
обстоятелствата в тази връзка и възраженията на въззивника относно противното са неоснователни .
Противно на
твърденията на ищеца ,за проведеното на 20.08.2016 г СОС е съставен протокол
,съдържанието на който удовлетворява
изискванията на чл. 16 ал. 5 ЗУЕС,доколкото в същия са вписани датата и мястото на провеждане на събранието
;дневния ред;явилите се лица и етажната собственост ,която те представляват
;същността на изявленията при разискване на направените предложения ,както и
приетите решения .Протоколът е подписан от лицата по чл. 16 ал. 6 ЗУЕС и е годен да удостовери валидното провеждане на СОС.За оповестяването на
изготвения протокол е съставено съобщение на 26.08.2016 г.-в срока по чл. 16
ал. 7 от закона .
Както се сочи в реш.№133/31.03.2015
г. по гр.д. № 632/2014 г. на ВКС,2-ро г.о.:”Правилата за съставянето на
протокол за проведено Общо събрание (ОС) на собствениците в етажната
собственост (ЕС) са регламентирани в чл. 16, ал. 4 - ал. 6 ЗУЕС. Съгласно чл.
16, ал. 4 ЗУЕС за провеждането на общото събрание се води протокол, като протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по
предложение на председателстващия, определен съобразно чл. 16, ал. 2 ЗУЕС
(председателя или друг чл. на управителния съвет, съответно - управителя). С
чл. 16, ал. 6 ЗУЕС е предвидено, че протоколът се изготвя в 7-дневен срок от
провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика, а отказът да се подпише протоколът се
отбелязва в него. С чл. 16, ал. 5 ЗУЕС са установени изискванията към съдържанието
на протокола, в който се вписват датата и мястото на провеждането на общото
събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната
собственост, които те представляват, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения. Законът не поставя изискване нито в самия
протокол, нито в отделен документ да се съдържа изброяване както на етажните
собственици, които са били съгласни с предложените решения и съответно са ги подкрепили
с гласа си, така и на етажните собственици, гласували против решенията,
удостоверени с протокола. По тази причина отсъствието на подобно изброяване
както в протокола, така и в евентуално съставен отделен списък-приложение към
него не съставлява нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Самият протокол по своята
същност съставлява частен свидетелстващ документ с произтичащите от това последици относно способите за опровергаване
на съдържанието му “Затова неоснователно е твърдението ,че протоколът не съдържа нормативно изискуемите реквизити
.Следва да се посочи и че с оглед
характера на съвместното общо
събрание по реда на чл. 18 ЗУЕС,определящ при гласуването е броят на присъстващите , а не определяне на кворума с оглед притежаваните от всеки етажен собственик идеални части ,както е в общия случая на
провеждането на обикновено Ос на ЕС/с оглед разпоредбите на чл. 15 ал. 1 и чл.
17 ал. 1 от ЗУЕС/.Затова в случая
липсата на подробното описание на идеалните части ,притежавани от
всеки представител на отделните етажни
собствености ,е правно ирелевантна при
определяне на неабходимия кворум за провеждането на СОС по чл.18 от ЗУЕС
„ Изискуемото се съдържание на протокола е нормативно установено в
следващата ал. 5 на същия текст - дата, място на провеждане, дневен ред,
присъстващите лица и идеалните части от общите части, които представляват,
същността на изявленията, предложенията и взетите решения. С това съдържание
протокола е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото събрание
действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за
съставяне и оповестяване на този протокол - съставя се в 7-девен срок, подписва
се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват
верността на вписаните обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише,
това се отразява. Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици
чрез обявление на видно место в етажната собственост, за поставянето на което
също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно
управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се
посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението - чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, а при поискване се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази
процедура е в две насоки. Проверява се още веднъж съдържанието му освен от
подписалия го председател и от етажен собственик, респективно обитател, или
ползвател и се оповестява съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок -
7 дни от оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за
отсъстващите, в който етажен собственик, ползвател, или обитател може да оспори
съдържанието на протокола, респективно достоверността на взетите решения.
Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола,
удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен
начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават
доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи
документи. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протокола се
стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда
доказателствена сила. Взетите решения за парични вземания, доказани с
препис-извлечение от протокола са основание за издаване на заповед за
изпълнение по чл. 410, ал. 1 ГПК В производство по чл. 40 ЗУЕС при оспорване
законосъобразността на взетите решения, съдържанието им се удостоверява със
стабилизирания протокол. В това производство, в тежест на оспорващия е да
докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС срок, че
въпреки това протокола не е поправен и че представения препис от протокола не
отразява достоверно извършените действия и взетите решения от общото събрание,
включително и факта, че такова изобщо не е проведено“/реш. № 8/24.02.2015 г. по
гр.д. № 4294/2014 г. на ВКС/.В този смисъл
именно първоинстанционният съд е посочил ,че
протоколът ,ако е съставен по
надлежния ред ,е доказателство за
отразените в него обстоятелства ,както и формата за валидност на взетите
решения ,а не че от стабилизирането на протокола от проведеното СОС следва преклудирането
на доводите за незаконосъобразност на взетите решения ,нито за валидността на
взетите решения ,както неправилно се тълкуват мотивите на районния съд от въззивната
страна .Съдът е имал предвид
неоснователността на възраженията на ищеца
относно липсата на нормативно изискуеми реквизити в протокола ,както и
липса на отразени в протокола
предложения и допълнения ,в резултат на
което според ищеца оставало „абсолютно
неясно какво точно е прието „.
Не се
споделят от настоящия съдебен състав и останалите възражения на въззивника-за незаконосъобразност на решението по т. 1 от
дневния ред /по т.4 от исковата молба /,като се има предвид изложеното
по-горе ,че поставеният на обсъждане и
гласуване въпрос се отнася единствено до
поддръжка на общите части на деветте къщи от вилното селище и че този въпрос би могъл да
се реши единствено от съметстното общо събрание –такъв въпрос не може да бъде
решават индивидуално от всяка една от етажните собствености поотделно
.Всъщност няма спор ,че в процесния имот съществуват такива общи части ,които по
естеството си и по предназначение
обслужват отделните етажни
собствености в него – както бяха изброени по-горе общите
инсталации ,алеи,осветление
,помещения за съвместно ползване ,портиерна и
т.н. Неоснователни в тази връзка са и
възраженията ,че с решенията по т.
2 от дневния ред на проведеното СОС се
налагат задължения и тежести на несъгласни и неучаствали при вземане на решенията
собственици на самостоятелни обекти в сгради в режим на ЕС.Всъщност от
доказателствата по делото се установява ,че на проведеното СОС са присъствали представители на всички етажни собствености
във вилното селище ,т.е. 100% и съобразно чл. 18 ал. 3 от ЗУЕС решенията на СОС
се приемат с мнозинство от 2/3 от
присъстващите .Видно е ,че оспорваният Правилник за вътрешния ред на общите
части на всички 9 етажни собствености във в.с.“Каприз“ са приети с мнозинство
от 8 гласа „за“ и един глас „против „-т.е. с изискуемото от закона мнозинство .
По отношение
на възражението по т. 2 от дневния ред
–относно т. 25 от Павилника следва да се посочи ,че доколкото е свързано
с решението по т. 1 ,то е в съответствие
с разпоредбите на чл. 25 и чл. 19 ал. 8 от ЗУЕС,още повече ,че сдружението е
учредено и регистрирано по ф.д. №
637/2016 г. на СГС /приложено е копие по делото / и с него е сключен договор за поддръжка и
управление на недвижим имот от 01.01.2016 г. .А
доколкото чл. 11 ал. 4 от ЗУЕС предвижда ,че приетите решения на ОС обвързват и
новите собственици ,ползуватели и обитатели на самостоятелни обекти в етажната
собственост ,то решението ,с което правилникът е приет на това основание обвързва и всеки нов собственик ,а изискването за
подписването му от приобретател на недвижим имот в
комплекса явно цели единствено
удостоверяване и доказване на това обстоятелства .
Не се
установява и противоречие с разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС в
решението по т.4 от дневния ред на
СОС/възражения по т. 7 от исковата молба / относно приемане на годишна такса за поддръжка на
общите части на всички 9 етажни собствености .Цитираната разпоредба третира
начинът за разпределение на разходите по управление и поддържане на общите
части на етажната собственост ,но що се отнася до размера той безспорно зависи от особеностите на всяка конкретна сграда в
режим на етажна собственост ,поради което
размерът е оставен в компетентност на ОС.Задължението за заплащане на
вноски за управление и поддръжка на
общите части на етажната собственост произтича от закона – чл. 48 ал. 8
от ЗУЕС,като за поддържката на общите части собствениците ,ползувателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер ,определен от правилника за
вътрешния ред или с решение на общото събрание .С други думи –общото събрание
не може да реши да не се събират такива вноски ,от негова компетентност е
единствено определяне на размера /чл.11 ал. 1 т. 5 ЗУЕС/.При това ,в конкретния
случая,годишна такса за поддръжка в
размер оот 7,50 евро на кв.м. притежавана площ за всеки обособен самостоятелен обект
,е определена не с оспорваното решение от 20.08.2016 г. , а с представените
по делото решения на ОС от 26.08.2007 г.
и препотвърдено на ОС от 14.08.2010 г.
С оглед на
всичко изложено въззивната
жалба се явява неоснователна и
атакуваното решение следва да бъде потвърдено ,поради което Бургаският окръжен
съд
Р Е Ш
И :
ПОТВЪРЖДАВА
решение № 59/31.07.2017 г. постановено по гр.д. № 332/2016 г. по описа на
Районен съд –Царево .
РЕШЕНИЕТО
не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.