РЕШЕНИЕ
№ 157
гр.Поморие, 30.08.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд
– Поморие, гражданска колегия, в открито заседание на четиринадесети септември
през две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ:
Димитър Димитров
при участието на секретаря Атанаска Ганева,
като разгледа докладваното от районния съдия г.д.N 856 по описа за
Производството
е образувано по искова молба от Г. Р., М. Д., Р.С., С.А.Р.
и Я.В.М., всички ищци чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.П.З. против ЕС на сграда С (Сигма),
с идентификатор 57491.509.24.3 по КК и КР на гр.Поморие, комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр.
Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора”
ЕООД, чрез управителя В.Г.Д..
Ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни
обекти на собственост (СОС) в процесната сграда С (Сигма)
с идентификатори 57491.509.24.3.85, 57491.509.24.3.117, 57491.509.24.3.129,
57491.509.24.3.86 и 57491.509.24.3.100.
Сочат, че на 14.11.2017 г., е проведено общо събрание
(ОС) на собствениците на СОС в ЕС на сградата, за което е съставен протокол.
Застъпват становище, че ОС е проведено при липса на
кворум и съществени нарушения на правилата за провеждането му.
Заявяват наличие на съществено разминаване между
посочените в протокола от ОС площи, с тези вписани в имотния регистър и
кадастралната карта, като в протокола са вписани обща застроена площ на
сградата – 36 721.62 кв.м., идеални части – 8 136.17 кв.м., обща площ
– 44 857.79 кв.м. и 394 СОС, в документите за собственост сградата е с етажност от 14 етажа, застроена площ от 4 088 кв.м.,
РЗП – 40 002 кв.м., а в КККР, сградата е с етажност
от 14 етажа, застроена площ от 5 409 кв.м. и СОС са 395.
Твърдят, че вписаните в протокола идеални части на
етажните собственици от № 328 до № 394, по списъка към протокола, не
съответстват на действително притежаваните от собствениците.
Твърдят, че ОС е председателствано от пълномощник на
управителя на ЕС – „Двора” ЕООД, избран е протоколчик, предложен от председателя
и за провеждането на ОС е изготвен протокол, с отбелязване, че неразделна част
от него е списък с подписите на присъстващите на ОС лица.
Заявяват становище, че в нарушение на изискването на
чл.16, ал.6 ЗУЕС, този списък не е подписан от председателстващия и
протоколчика.
Твърдят също така, че в документите от ОС се съдържа
приложение 1, списък на собствениците на СОС с идентификатор
57491.509.24.3.348, от съдържанието на който не става ясно приложение към какъв
документ е този списък, кога и с каква цел е съставен. Сочат, че този списък
също не е подписан от председателстващия и протоколчика, цитираните в него лица
не са присъствали на ОС и незаконосъобразно са вписани в протокола.
Неподписването от председателстващия и протоколчика на
посочените списъци ищците считат за съществено нарушение, което прави
невъзможно удостоверяването на явилите се на ОС лица и техните подписи и води
до липса на изготвен в законния срок протокол.
Твърдят на следващо място, че лицата, посочени в горепосоченото приложение 1, освен, че не са
присъствали на ОС, не са и единствените собственици на СОС с идентификатор
57491.509.24.3.348, а го притежават в съсобственост с трети лица, за които не е
отбелязано да са присъствали на ОС или да са представлявани от пълномощници на
събранието, но въпреки това цялата припадаща се на обекта идеална част е
включена при изчисляване на кворума.
Сочат и допуснато нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС, а
именно непосочване в протокола на кадастралните номера на СОС.
Твърдят , че при провеждане на ОС не са обявявани
резултатите от гласуването, колко от представляваните общи части са гласували
„за”, „против” и „въздържал се”, а само се е обявявало, че решението е взето с
мнозинство, като посочените в протокола резултати са вписани при изготвянето на
протокола.
Освен изложените съображения за незаконосъобразност на
всички решения, взети на проведеното ОС, се излагат и такива за
незаконосъобразност на конкретно посочени решения – тези по т.2 до т.7.
Твърди се от ищците, че ОС е свикано по причина на
течове, причинени от проблеми с покрива (покривни тераси) на сградата.
Сочи се, че задължението на етажния собственик да
заплати съответна част от стойността на ремонт възниква само и единствено, в
случай че подлежащите на ремонт площи от сградата са общи части на същата по
своето естество или предназначение, като в случая е спорен въпросът дали
покривните тераси са общи части.
Твърди се, че в приетото по т.2 от дневния ред решение
да се извърши необходим ремонт на сграда С и да се създаде фонд „Ремонт и
обновяване на сградата” няма яснота по този спорен въпрос, като дори в
решението не е записано, че следва да се извърши ремонт на покрива (покривни
тераси).
Решението по т.3 от дневния ред за приемане на
предложения бюджет за извършване на необходимия ремонт, който бюджет е
неразделна част от протокола, е оспорено от ищците с твърдението, че проект на
бюджет за ремонта не е предоставян на събранието.
Твърди се, че в приложените към протокола документи се
съдържа таблица, озаглавена „Бюджет за извършване на необходимия ремонт –
658 536.77 евро”, в която са вписани номер на обект, процент идеални части
и сума, която следва да заплати всеки етажен собственик, но от нея не става
ясно въз основа на какви параметри е формирана сумата, тъй като в таблицата не
се съдържат данни нито за общата площ на покрива (покривните тераси), нито цена
(себестойност) за ремонта на кв.м.
Оспорва се от ищците като незаконосъобразно и
решението на ОС по т.4 от дневния ред, вноската за поддържането на фонд „ремонт
и обновяване” на сградата за извършването на необходимия ремонт да е съобразно
приетият бюджет, преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно
разпоредбата на чл.50, ал.2 ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в
общите части на ЕС, но не по-малко от един процент от минималната работна
заплата за страната, платима еднократно до края на м.август
Твърди се, че съгласно императивната разпоредба на
чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, вноската във фонда е ежемесечна, а не годишна и
определянето на краен срок за плащане на тази годишната вноска до м.август
По същите аргументи се застъпва и становище за
незаконосъобразност на решението по т.6 от дневния ред, при неплащане точно и в
срок на вноската по поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” за извършване на
необходимия ремонт, приета на ОС, етажният собственик да дължи лихва за забава
в размер на 5 % годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до
окончателното изплащане на задължението към ЕС.
Твърди се, че в случая е недопустимо начисляване на
лихва за забава след определената дата, предвид недължимостта
на месечните вноски след м.август
Решението на ОС по т.5 от дневния ред е оспорено с
аргумента, че е налице разминаване между обявения в поканата за свикване на ОС
дневен ред и приетото решение.
Заявено е и становище за незаконосъобразност на
решението по т.7 от дневния ред предвид незаконосъобразността на предходите решения на ОС.
В допълнително депозирано становище (л.897-898),
ищците сочат, че посочените в списъка на присъствалите на ОС собствениците
8 136.17 кв.м. ид.части са неверни и не
съответстват на архитектурния проект на сградата, както е налице и
несъответствие в броя на обектите в сградата, като съгласно разрешението за
ползване същата се състои от 338 обекта, от които 323 апартамента, а в
протокола от ОС са посочени 394 обекта. Твърдят, че посочените в протокола 56
обекта в повече не съответстват на одобрения архитектурен проект, не са
самостоятелни обекти по смисъла на § 1 от ДР на ЗКИР и вписаните към тези
обекти ид.части не им принадлежат.
Твърдят, че съгласно документите за собственост към
множество обекти са включени площи на открити (покривни) тераси, за които
ответникът твърди, че са общи части.
На база на изложените твърдения застъпват становище,
че общите части към самостоятелните обекти, както и общият размер на общите
части, посочени в протокола от ОС са неверни
и не съответстват на действително притежаваните такива.
Предявен е иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за
отмяна на всички решения на ОС на ЕС, проведено на 14.11.2017 г., обективирани
в протокол от ОС от същата дата, като незаконосъобразни. Претендират се и
разноските по делото.
Исковата молба е приета за разглеждане от съда и
препис от нея е връчен на ответната ЕС, която в законоустановения срок е подала
отговор, с който оспорва предявената претенция като неоснователна и моли съдът
да я отхвърли изцяло.
Ответникът твърди, че организирането, провеждането,
вземането на решения, изготвянето и връчването на протокола от ОС са извършени
законосъобразно, в съответствие с изискванията на ЗУЕС, като излага подробни
аргументи в подкрепа на застъпеното становище. Също претендира разноските по
делото.
В съдебно заседание ищците се представляват от редовно
упълномощения (л.28-31 от делото) процесуален представител – адвокат, който
поддържа исковата претенция на заявените в исковата молба основания.
Ответната ЕС също се представлява от редовно
упълномощени (л.288) представители – адвокати, които поддържат изразеното с
отговора становище за неоснователност на предявения иск.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна
подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по
делото доказателства, и като съобрази относимите
законови разпоредби, прие следното:
Не се спори, а и се установява от представените по
делото заверени преписи от нотариални актове № 197/17.04.2012 г., нот. дело № 190/2012 г.; нот. акт
№ 145/16.12.2009 г., нот. дело № 1289/2009 г.; нот. акт № 189/22.08.2011 г., нот.
дело № 571/2011 г.; нот.акт № 21/03.07.2014 г., нот.дело № 395/2014 г. и нот.акт
№ 51/05.09.2014 г., нот.дело № 608/2014 г. (л.9-27),
всички по описа на нотариус Гергана Недина, с район на действие – района на РС
– Поморие, че ищците са собственици на посочените в исковата молба СОС, находящи
се в сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по КККР на гр.Поморие, същата сграда
„С” (Сигма) в комплекс „Сънсет
Ризорт” гр.Поморие.
Представен е заверен препис от покана (л.122-132), за
свикване на извънредно ОС на собствениците в ЕС на процесната сграда, изходяща
от управителя на ЕС – „Двора” ЕООД гр.Поморие, подписана от представителя на
дружеството- управител В.Д., с която собствениците са уведомени, че управителят
свиква извънредно общо събрание на собствениците при дневен ред както следва:
т.1 Избор на протоколчик за провеждане на ОС; т.2 Приемане на решение за извършване на необходим ремонт на
сградата по смисъла на §1, т.8 от ДР на ЗУЕС и
създаване на фонд „Ремонт и обновяване” на сградата; т.3 Приемане на бюджет за
извършване на необходимия ремонт; т.4 Определяне на размера, начина, сроковете
и условията на плащане на паричните вноски за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване”, предвид нуждата от извършване на необходим ремонт на сградата; т.5
Приемане на решение, с което се възлага на управителя на ЕС да сключи договори
за извършване на необходимия ремонт с когото прецени, при условия и цена
каквато прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС; т.6 Определяне на
финансови санкции за етажни собственици, които не са платили точно и в срок
вноските за фонд „Ремонт и обновяване” и т.7 Вземане на решение за предприемане
на юридически действия от страна на управителя на ЕС при неплащане на
задължения от страна на етажните собственици и определяне на съответните мерки
за това.
В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на
14.11.2017 г., от 9.00 ч., в зала „Емералд”, на етаж
-1, на сграда „Делта” в комплекса, като регистрацията на участниците ще започне
в 08.30 ч.
Като дата на поставяне на поканата е посочената датата
29.09.2017 г., а като час – 11.00 ч.
Поканата е изготвена и на английски (л.124-125) и
руски (л.126-127) език.
Представен е заверен препис от протокол (л.133),
датиран от 29.09.2017 г., относно поставяне на поканата на 29.09.2017 г., 11.00
ч. на входната врата на сградата. Протоколът е подписан от представляващия
управителя и Г. П.Г.– собственик на СОС в процесната сграда.
По делото е представен заверен препис от списък на
собствениците, присъстващи на ОС на ЕС в процесната сграда, насрочено за
14.11.2017 г. (л.65-86), в заглавната страница на който е посочено, че същият е
неразделна от протокола за проведеното ОС.
В списъка са посочени 394 СОС в сграда С (Сигма), индивидуализирани с пореден номер, номер на
апартамент или идентификатор, площ (със и без ИЧ), с посочени собственици на
СОС, ИЧ от ОЧ на сградата в квадратни метри, процент на ИЧ към всички ИЧ и
подписи на присъствалите на ОС събрание собственици, респ.пълномощници.
Представен е заверен препис от протокол от започналото
в 09.00 ч., ОС на собствениците на СОС в сграда С (Сигма)
в комплекс „Сънсет ризорт”
гр.Поморие (л.32-64), в който са посочени с номер на апартамент или идентификатор
представените на събранието СОС, техните собственици и притежаваните от същите
ИЧ от ОЧ на сградата в проценти.
В протокола е отразено (л.39), че неразделна част от
същия е таблица с присъстващите собственици, в която е положен подпис от
последните.
Отразено е в протокола и обстоятелството, че
председателят на събранието, същият пълномощник на управителя, е констатирал,
че към обявения час за провеждане на ОС
последното не може да е проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15,
ал.1 ЗУЕС – най-малко 67 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, поради което събранието се
отлага за 10.00 ч. на същата дата, като регистрацията на собствениците е
продължила до последно посочения час.
Съгласно протокола в 10.00 ч. председателят на ОС е
констатирал, че към този час на събранието присъстват собственици (пълномощници
на собственици), формиращи кворум от 60.73189% ИЧ от ОЧ, който е необходимия
такъв по чл.15, ал.2 ЗУЕС – не по-малко от 33 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС и
събранието може да заседава и да взема решения.
Ищците сочат като нарушения на процедурата по
провеждане на ОС обстоятелството, че списъкът с присъстващите собственици,
приложен към протокола от ОС не е подписан от председателстващия и
протоколчика, че от съдържанието на приложения по делото документ, озаглавен
приложение 1 списък на собствениците на СОС с идентификатор 57491.509.24.3.348,
не става ясно приложение към какъв документ е този списък, кога и с каква цел е
съставен, че този списък също не е подписан от председателстващия и
протоколчика, цитираните в него лица не са присъствали на ОС и
незаконосъобразно са вписани в протокола.
Съдът не споделя становището, че неподписването на
посочения списък от председателстващия събранието и протоколчика на същото е
нарушение, което прави невъзможно удостоверяването на явилите се на ОС лица и
техните подписи и води до липса на изготвен в законния срок протокол.
Съгласно Решение № 8/24.02.2015 г. по гр.д.№ 4294/14
г. І г.о. на ВКС , за провеждане на общото събрание на етажната собственост се
води протокол от избран от него протоколчик – чл.16, ал.4 ЗУЕС. Изискуемото се
съдържание на протокола е нормативно установено в следващата ал. 5 на същия
текст - дата, място на провеждане, дневен ред, присъстващите лица и идеалните
части от общите части, които представляват, същността на изявленията,
предложенията и взетите решения. С това съдържание протокола е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото
събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за
съставяне и оповестяване на този протокол - съставя се в 7-девен срок, подписва
се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните
обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява.
Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици чрез обявление на
видно место в етажната собственост, за поставянето на което също се изготвя
протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и един
етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата,
часът и мястото на поставяне на съобщението – чл.16, ал.7 ЗУЕС, а при поискване
се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази процедура е в две насоки.
Проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от
етажен собственик, респективно обитател, или ползвател и се оповестява
съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок - 7 дни от оповестяване на
протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който етажен
собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на протокола,
респективно достоверността на взетите решения. Наличието на специални
изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на
съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за
оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават
доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи
документи.
Редакцията на нормата на чл.16, ал.5 ЗУЕС до изм. и
доп. с ДВ бр. 26 от
Действащата редакция на разпоредбата включва към
изискуемото съдържание на протокола и подпис на явилите се лица.
С въвеждането на това изискване, за установяване
верността на вписаните обстоятелства относно явилите се лица, вече не е
достатъчно подписването на протокола от председателя и протоколчика, а е
необходим подпис на явилото се лице.
Тук следва въпрос, ако явилото се лице е положило
подпис за присъствието си на общото събрание, необходими ли са и подписи на
председателя и протоколчика за установяване на този факт.
Отговорът на този въпрос според съда е отрицателен.
Ако лицето е положило подпис, то със същия е установен факта на присъствието му
на събранието и не е необходимо преподписване от председателя и протоколчика,
последното би било необходима за установяване на този факт, ако липсва подпис
(старата редакция на чл.16, ал.5 ЗУЕС).
При този извод логично следва питането къде следва да
положи подпис явилото се лице, за да установи присъствието си на събранието.
Изхождайки стриктно от разпоредбата на чл.16, ал. 5 ЗУЕС, отговорът на този въпрос би следвало да е, че
подписът следва да е поставен в протокола от ОС, тъй като е част от
съдържанието му.
Този отговор обаче не е съобразен с липсата на
законово изискване протоколът от ОС да се изготви при провеждането на ОС.
Такова изискване не само не е налице, но и законът допуска протоколът да се
изготви в срока по чл.16, ал.6 ЗУЕС –7-дневен срок от провеждането на
събранието.
При така посочената правна рамка – необходимост от
подпис на явилите се лица, за удостоверяване присъствието им на ОС и
неизготвяне на протокол непосредствено при провеждане на събранието, а в
по-късен момент, в срока по чл.16, ал.6 ЗУЕС, което при ЕС, включително и
процесната, характеризиращи се с множество СОС, е единствено възможен на практика
вариант, се налага извод, че подписът законосъобразно може да се положи в друг
документ, различен от протокола, в случая списък (таблица) на явилите се
собственици.
Възприемането на противното би означавало въвеждане на
изискване след провеждане на ОС и изготвяне на протокола, преди подписването му
от председателя и протоколчика, в него да положат подписи явилите се лица, т.е.
изискване те да бъдат събрани отново за полагане на подпис, респ. ако не бъдат
събрани да бъде търсен всеки отделен собственик/пълномощник за полагане на
подпис, което изискване би довело на практика до невъзможност за изготвяне на
протокол от ОС в законоустановения срок.
При приетото разрешение, че за установяване верността
на обстоятелствата относно явилите се на ОС лица е достатъчен положен от тях
подпис, съобразявайки безспорното обстоятелство, че подписите са положени в
документ за което не се спори, че е съставен именно за процесното ОС, съдът
намира, че не е налице твърдяното от ищците нарушение на ЗУЕС.
Що се касае до соченото от ищците приложение 1 списък
на собствениците на СОС с идентификатор 57491.509.24.3.348, безспорно е че този
СОС фигурира в списъка на собствениците, че същият е в съсобственост между
множество лица, предвид характеристиките на списъка (таблица), невъзможно е
явилите на ОС съсобственици – 31 на брой, да положат подпис в списъка, поради
което същите са положили подписи в това приложение, ето защо възражението на
ищците в тази насока е неоснователно, както е неоснователно и възражението, че
приложението не е подписано от председателя и протоколчика по гореизложените
аргументи.
По отношение на възражението, че лицата, посочени
в горепосоченото приложение 1 не са
единствените собственици на СОС с идентификатор 57491.509.24.3.348, а го
притежават в съсобственост с трети лица, за които не е отбелязано да са
присъствали на ОС или да са представлявани от пълномощници на събранието, но
въпреки това цялата припадаща се на обекта идеална част е включена при
изчисляване на кворума, съдът намира следното.
Участието в ОС на ЕС е действие на обикновено
управление и като такова може да се
извършва от всеки от съсобствениците (Решение № 54/27.04.2015 г. по гр.дело №
5237/
Що се касае до това дали прехвърлянето на СОС с
идентификатор 57491.509.24.3.348 на множество лица е направено с цел
заобикаляне на закона – за да може всеки от множеството съсобственици да има
възможност да представлява други собственици с обикновено пълномощно, съдът
намира следното.
Заобикалянето на закона е уредено като самостоятелно
основание за нищожност на договорите – чл.26, ал.1, пр. второ ЗЗД. За да се
осъществи заобикаляне на закона, участниците в сделката следва да съзнават, че
целят постигането на забранен или непозволен от закона резултат чрез
извършването на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не
противоречи на повелителните правила на закона. В този случай страните
извършват тези сделки не за да получат непосредствените, типични за тях правни
резултати, а за да постигнат друга, по-нататъшна цел, прякото осъществяване на
която би противоречало на закона. При заобикалянето на закона участниците в
сделката трябва да съзнават, че чрез извършената сделка или поредица от сделки
постигат цел, която законът не позволява – ТР № 5/28.11.2012 г. по тълк. д. № 5/2012 г., ОСГК на ВКС.
Чрез транслативна сделка,
при която СОС се придобива в съсобственост от множество субекти, физически или
юридически лица, не се постига непозволен от закона – чл.14 ЗУЕС, резултат –
представителство на ОС по силата на пълномощно в обикновена писмена форма.
Това е така, тъй като за възникването на валидна
представителна власт по чл.14, ал.1 ЗУЕС, освен качеството собственик
(съсобственик) на СОС в сграда ЕС, което следва да има представляващия, е
необходим и едностранен акт (сделка) – упълномощаване, който акт е последващ транслативната следка и изхожда
от субект – представляван, който не е страна по прехвърлителната
сделка, по силата на която представляващия е придобил качеството собственик.
Твърдяното от ищците нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС, а
именно непосочване в протокола на кадастралните номера на СОС не е налице. От
една страна част от обектите са индивидуализирани с кадастрален идентификатор,
а при останалите е налице посочване на номер, площ и др. позволяваща
необходимата за провеждането на ОС и вземането на решения индивидуализация.
По възражението на ищците, че при провеждане на ОС не
са обявявани резултатите от гласуването, колко от представляваните общи части
са гласували „за”, „против” и „въздържал се”, а само се е обявявало, че
решението е взето с мнозинство, като посочените в протокола резултати са
вписани при изготвянето на протокола, че дори и на ОС да не са посочвани
конкретните проценти гласували „за”, „против” и „въздържал се”, а се е
обявявало единствено, че решението е прието с мнозинство, то това
обстоятелство, само по себе си, не е основание за незаконосъобразност на
взетите решения, при положение, че не се проведе доказване за липса на соченото
в протокола мнозинство.
По възражението на ищците, че събранието е
проведено при липсва на кворум, основано
на разминавания в площта на сградата, на общите части и на броя на обектите,
съответно на принадлежащите към тях общи части, както и на включването на общи
части към площта на самостоятелните обекти намира следното.
Представен е от ищците препис от Разрешение за ползване №
СТ-12-416/16.05.2008 г. издадено от
зам.началник на ДНСК, с което е разрешено ползването на строеж „Блок С“ жилищна сграда за временно обитаване
с обекти на КОО съдържащ: апартаменти – 323 бр., ресторант с основна зала,
френска зала, пура бар, лоби бар, офис, конферетна
зала, бизнес център, закрит плувен басейн, фитнес зала, трафопост, казино,
четири магазина за промишлени стоки, бар и спа център, съдържащ сауна с
лекарски кабинет, помещения за масажи, солариум, трикриационна
зала, зона водни процедури и фризьорски салон към нея, водопроводно и
канализационни отклонения.
В
разрешението за ползване като възложители са посочени множество физически лица, „Сънсет Ризорт“
ООД със седалище гр. Поморие, представлявано
от Б. Б. – управител и община Поморие.
Представен е и Устав на „Сънсет
ризорт къмършъл“ АД
(л.936-964), видно от който капиталът на дружеството е в размер на 29 029
600лв., същият разпеределен в 290 296 поименни акции,
всяка с номинална стойност 100 лв., набран както следва: 29 029 600 лв.,
внесени под формата на апортна вноска, в които са
включени недвижими имоти, собственост на „Сънсет Ризорт“, АД
съставляващи обекти находящи се в комплекс „Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор 57491.509.24, в
това число обекти, находящи се в блок С както следва: 1. ресторант с идентификатор 57491.509.24.3.333, със ЗП от 957.03 кв.м.
ведно с 238.10 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 2. склад на хотел-1 с идентификатор
57491.509.24.3.347, със ЗП от 5.21 кв.м. ведно с 0.60 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 3. склад на хотел-2 с идентификатор
57491.509.24.3.348, със ЗП от 4.08 кв.м. ведно с 0.51 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 4. склад на хотел-3 с
идентификатор 57491.509.24.3.349, със ЗП
от 6.41 кв.м. ведно с 0.77 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 5. склад на хотел-4 с идентификатор 57491.509.24.3.350, със ЗП от 35.15 кв.м.
ведно с 4.12 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
6. склад на хотел-5 с идентификатор 57491.509.24.3.351, със ЗП от 20.68 кв.м.
ведно с 2.40 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
7. склад на хотел-6 с идентификатор
57491.509.24.3.352, със ЗП от 34.16 кв.м. ведно с 3.95 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 8. склад на хотел-7 с идентификатор
57491.509.24.3.353, със ЗП от 34.59 кв.м. ведно с 4.03 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 9. склад на хотел-8
с идентификатор 57491.509.24.3.354, със ЗП от 43.13 кв.м.
ведно с 4.98 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
10. склад на хотел-9 с идентификатор 57491.509.24.3.355, със ЗП от 28.47 кв.м.
ведно с 4.98 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
11. склад на хотел-10 с идентификатор
57491.509.24.3.356, със ЗП от 118.84 кв.м. ведно с 13.81 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 12. склад на хотел-11
с идентификатор 57491.509.24.3.357, със ЗП от 55.13 кв.м.
ведно с 6.43 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
13. склад на хотел-12 с
идентификатор 57491.509.24.3.358,
със ЗП от 27.56 кв.м. ведно с 3.17 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; 14. склад на хотел-13 с идентификатор
57491.509.24.3.359, със ЗП от 27.56 кв.м. ведно с 3.17 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 15. склад на хотел-14
с идентификатор 57491.509.24.3.360, със ЗП от 328.33 кв.м.
ведно с 3.26 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
16. казино с идентификатор 57491.509.24.3.339; 17. инсталационен блок казино
с идентификатор 57491.509.24.3.338, със ЗП от 260.57 кв.м. ведно с 63.58 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 18. инсталационно
помещение с идентификатор 57491.509.24.3.341, със ЗП от 30.09 кв.м. ведно с 7.38 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 19. бойлерно
помещениес идентификатор 57491.509.24.3.340, със ЗП от 294.361 кв.м. ведно с 71.82 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 20. багажно помещение с идентификатор
57491.509.24.3.336, със ЗП от 27.10 кв.м. ведно с 6.61 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 21. спа център с басейн
с идентификатор 57491.509.24.3.330, със ЗП от 2 612.70 кв.м. ведно с 582
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 22.
ресторант с идентификатор 57491.509.24.3.331, със ЗП от 1 623.31 кв.м.
ведно с 403.79 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 23. обслужващо помещение с идентификатор 57491.509.24.3.3361, със ЗП
от 49.25 кв.м. ведно с 12.01 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 24. бутик с идентификатор 57491.509.24.3.343, със ЗП от
38.13 кв.м. ведно с 9.27 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 25. магазин за чосавници и бижута с
идентификатор 57491.509.24.3.345, със ЗП от 30.91 кв.м. ведно с 7.55 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 26. магазин за дрехи с
идентификатор 57491.509.24.3.344, със ЗП от 77.46 кв.м. ведно с 18.88 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 27. магазин за
промишлени стоки с идентификатор 57491.509.24.3.342, със ЗП от 43.56 кв.м.
ведно с 10.64 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 28. дрогерия с идентификатор 57491.509.24.3.3346, със ЗП от 20.69
кв.м. ведно с 5.06 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 29. банков офис с идентификатор 57491.509.24.3.337, със ЗП от 49.25
кв.м. ведно с 12.01 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 30. бизнес център с идентификатор 57491.509.24.3.335, със ЗП от 43.79
кв.м. ведно с 10.64 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 31. склад с идентификатор 57491.509.24.3.362, със ЗП от 13.30 кв.м.
ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
32. камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.363, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 33. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.364, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 34. склад с
идентификатор 57491.509.24.3.365, със ЗП от 13.30 кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 35. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.366, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 36. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.367, със ЗП
от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 37. склад с идентификатор 57491.509.24.3.368, със ЗП от
13.30 кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 38. камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.369, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 39. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.370, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 40. склад с
идентификатор 57491.509.24.3.371, със ЗП от 13.30 кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 41. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.372, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 42. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.373, със ЗП
от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 43. склад с идентификатор 57491.509.24.3.374, със ЗП от
13.30 кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 44. камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.375, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 45. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.376, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 46. склад с
идентификатор 57491.509.24.3.377, със ЗП от 13.30 кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 47. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.378, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 48. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.379, със ЗП
от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 49. склад с идентификатор 57491.509.24.3.380, със ЗП от
13.30 кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата; 50. камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.381, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 51. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.382, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 52. склад с
идентификатор 57491.509.24.3.383, със ЗП от 13.30 кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 53. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.384, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 54. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.385, със ЗП
от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 55. склад с идентификатор 57491.509.24.3.386 със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 56. камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.387, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 57. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.388, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 58. склад с
идентификатор 57491.509.24.3.389 със ЗП от 12.63 кв.м. ведно с 1.46 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 59. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.390, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 60. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.391, със ЗП
от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 61. склад с идентификатор 57491.509.24.3.392 със ЗП от 13.30
кв.м. ведно с 1.54 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата; 62. камериерски офис с идентификатор
57491.509.24.3.393, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 63. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.394, със ЗП от 46.94 кв.м. ведно с 10.90
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 64. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.395, със ЗП
от 33.33 кв.м. ведно с 7.72 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; 65. камериерски офис с
идентификатор 57491.509.24.3.396, със ЗП от 33.33 кв.м. ведно с 7.72 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 66. камериерски
офис с идентификатор 57491.509.24.3.397, със ЗП от 23.49 кв.м. ведно с 5.49
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; 67. камериерски офис с идентификатор 57491.509.24.3.398, със ЗП
от 23.49 кв.м. ведно с 5.49 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата.„
Представена е от
ответника и извадка от
кадастралния регистър (л.1081-1159), в която за
недвижимите имоти в блок С (л. 1 146-
Видно от извадката, както и от представените от
ответника извадки от електронния регистър на АГКК, идентификаторите на СОС в
сграда С са сменени и понастоящем са различни от горепосочените.
От така посочените доказателства, оценени в съвкупност
с титулите за собственост на останалите собственици в сградата, съпоставени с протокола от ОС и списъка на
присъствалите собственици, може да се направи извод, че за процесното ОС е бил
налице изискуемият от закона кворум за провеждането му и за вземане на решения.
Несъмнено
налице са сочените от ищците несъответствия в броя на посочените в разрешението
за ползване СОС и тези в протокола от ОС, както и са налице разминавания в
площите на СОС, съответно на придадените им идеалните части от общите части на
сградата, но тези обстоятелства сами по себе си не водят до извод за липса на
кворум и незаконосъобразност на взетите на ОС решения.
Това е така, тъй като за вземане на решения на ОС на
ЕС собственикът има право на глас, съответстващ на притежаваните от него
идеални части от общите части на сградата – чл.17, ал. 1 ЗУЕС), като идеалните
части от общите части се извличат от документите за собственост. Само когато в
документите за собственост не са посочени съответните идеални части от общите
части на сградата, когато сборът от процентите на идеалните части не е равен на
100 или когато управлението се осъществява
във всеки отделен вход, а сборът от процентите на идеалните части на
собствениците от общите части във входа не е равен на 100, се пристъпва към
определяне на идеалните части по реда на чл.17, ал.4 ЗУЕС.
В случая идеалните части на всички собственици в
процесната СОС са посочени в съответните документи за собственост, включително
в тези относно обектите собственост на „Сънсет Къмършъл“, същите са индивидуализирани с идентификатор, не
са били въведени възражения, че сборът от идеалните части не е равен на 100,
поради което съдът намира, че правилно и законосъобразно въз основа на
документите за собственост е определен броя СОС, които следва да бъдат
представени на ОС, съответно правото на глас на отделните собственици.
Тук следва да се отбележи, че преобразуването на
посочените в документите за собственост идеални части от общите части от
квадратни метри в проценти е математическа операция, за която не е въведено
изискване да се осъществява от лицензиран оценител, като същото се отнася и за
определянето на относителната тежест на ИЧ, притежавани от представен на ОС
собственик, с оглед участието му във вземането на решения – процента ИЧ,
притежавани от представен на ОС собственик, отнесен към общо представените на
събранието ИЧ, изразени като 100 %.
По отношение на възражението, че съгласно документите
за собственост към множество обекти са включени площи на открити (покривни)
тераси, за които ответникът твърди, че са общи части следва да се посочи, че продажбата
на общи части е недействителна, поради което дори и тези площи да са посочени в
документите за собственост те не са престанали да бъдат общи части.
Не на последно място според съда оспорването дали
участвалите в ОС обекти са самостоятелни или имат обслужващо предназначение следва да се направи в отделно
производство от това по оспорване решенията на ОС.
В съвкупност от изложеното до момента съдът намира, че
при свикването, провеждането и вземането на решения на процесното ОС не са
допуснати нарушения на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на всички решения,
взети на ОС, поради което следва да се разгледат твърденията на ищците за
незаконосъобразност на отделните решения.
При съобразяване на решението, взетото по т.2 от
дневния ред, същото отнесено към последващите такива, съдът приема че по тази точка
от дневния ред ОС е взело две решения – първото за извършване на необходим
ремонт на сградата, а второто за създаване на фонд „Ремонт и обновяване”.
По въпроса дали
решението за ремонт касае такъв
на общи части на сградата или има за предмет ремонт на индивидуална собственост
съдът намира следното.
Предмет на собственост, обща на всички етажни
собственици /притежатели на отделни жилищни или магазинни обекти/ е и покривът
на сградата. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС го причислява към общите части на
етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен,
терасовиден или има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не
само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена
част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като
тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на
покрив, която е главната функция на този вид тераси. Щом като терасата обслужва
като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от
обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика –
Решение № 37/11.03.2010 г. по гр. д. № 528/2009 г., II г. о., ГК на ВКС.
Покривната тераса е обща част на сградата в режим на
етажна собственост и като такава, съгласно разпоредбата на чл.38 ЗС не може да
бъде индивидуална собственост на етажен собственик и служи за покрив на
сградата, съгласно своето предназначение, независимо от факта, че се използува
като тераса – Решение № 63/31.03.2011 г. по гр. д. № 1283/2010 г., II г. о., ГК
на ВКС.
Предвид цитираната практика на ВКС съдът приема, че
покривните тераси в процесната сграда са общи части на сградата и ремонтът на
същите следва да е за сметка на всички собственици – Решение № 1380/09.08.1955 г. по гр.дело №
3355/1955 г., ІV г.о. на ВС.
Установява се от доказателствата по делото, в това
число от констатациите в представения по делото доклад от технически анализ,
извършен от „Бейтс България” ЕООД (л.176-191), че в
процесната сграда са налице течове от покрива/ покривните тераси, довели до
повреди в СОС в сградата, отстраняването на които течове налага ремонт на
покрива/покривните тереси – изолации, покрития и
повърхностни слоеве.
Според съда този ремонт е за
поддържане в изправност на сградата, не налага частично възстановяване и/или частична замяна на
конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, като
такъв е „текущ” по смисъла на ЗУТ и „необходим” по смисъла на ЗУЕС – с
извършването му ще се отстранят създадените пречки и неудобства
за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея,
ето защо според съда не е налице нарушение на чл.17, ал.2, т.5 от ЗУЕС, поради
което и след като по делото се установява, че фонд „Ремонт и
обновяване” в процесната ЕС не е бил създаден до вземане на решението, то
решението по т.2 от дневния ред на процесното ОС е законосъобразно.
С решението по точка 3 от дневния ред ОС е приело
предложения бюджет за извършване на необходимия ремонт на сграда С (Сигма), който бюджет е неразделна част от протокола от ОС.
Видно от приложения по делото (л.88-95) бюджет за
извършване на ремонта в табличен вид, общият размер на същия е 658 536.77
евро, който размер е разпределен между
собствениците, съобразно притежаваните от тях идеални части от общите части на
сградата, при посочване в таблицата на конкретно дължимата от всеки от
собствениците сума.
При съобразяване на решението, отнесено към
предходното и последващи такива, съдът приема че с решението по тази точка от
дневния ред е приет бюджет за извършване на необходимия ремонт в размер 658
536.77 евро.
Към момента на вземане на процесното решение приетият
бюджет за ремонта е прогнозен такъв, определен на база средна цена 199 евро на
кв.м., изчислена съобразно посочените в доклада на „Бейтс
България” ЕООД ориентировъчни цени, отнесена към общата площ на
покрива/покривните тераси на сградата от 3 309.23 кв.м., видно от представената
по делото справка (л.146-149).
Въпросите как е определен размерът на приетия на ОС
бюджет за ремонта и дали същият е завишен са такива по целесъобразността на
приетото решение, поради което в този аспект решението не подлежи на съдебен
контрол.
Въпросите какви точно площи от покрива/покривните
тераси ще бъдат ремонтирани и каква ще е реалната цена за изпълнение на ремонта
са такива във връзка с контрола по изпълнението на взетите на ОС решения, който
контрол е различен и последващ контрола на съда за законосъобразност на
решенията по чл.40, ал.1 ЗУЕС, поради което съдът не дължи отговор на тези
въпроси.
В съвкупност от изложеното съдът
приема, че оспореното от ищците решение на ОС по т.3 от дневния ред е
законосъобразно.
По т. 4 от дневния ред ОС на ЕС е взело решение вноската
за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” на сграда С (Сигма)
за извършването на необходимия ремонт да е съобразно приетият бюджет,
преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2 ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в ОЧ на ЕС, но не по-малко от един
процент от минималната работна заплата за страната, платима еднократно до края
на месец август
При съобразяване на решението, отнесено към
предходните такива, съдът приема, че с това решение е определен размерът на
дължимата от всеки собственик вноска за извършване на ремонта на сградата и
сроковете за заплащането ѝ.
Съгласно чл.48, ал.3 ЗУЕС, разходите за ремонт на
общите части, за които има прието решение на ОС на собствениците, се
разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с
притежаваните от тях ИЧ от ОЧ на сградата.
По силата на чл.48, ал.5 ЗУЕС, за извършване на
необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства
незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание
утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи.
Съгласно чл.50, ал.1 и ал.2 ЗУЕС, ОС на собствениците
създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване”, средствата в който се набират от
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на ОС
съобразно ИЧ на отделните собственици в ОЧ на ЕС, но не по-малко от един
процент от минималната работна заплата за страната и от други източници.
По силата на чл.50, ал.4 ЗУЕС, средствата във фонда се
разходват за извършване на дейностите по чл.48, чл.49 ЗУЕС, изпълнение на
мерките и указанията от техническия паспорт на сградата и за други разходи,
определени с решение на общото събрание, като съгласно чл.50, ал.5 ЗУЕС,
разпореждането със средствата във фонда, набрани в сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС
– сметка със специално предназначение, открита на името на председателя на
управителния съвет (управителя), се извършва от председателя на управителния
съвет (управителя) въз основа на решение за тяхното използване, прието от ОС.
Според настоящия съдебен състав така очертаната
законодателна рамка предвижда няколко легални възможности за извършване на
необходим ремонт на общи части на сграда в ЕС.
В хипотезата на създаден фонд по чл.50, ал.1 ЗУЕС,
определена вноска по чл.50, ал.2 ЗУЕС, набрани средства във сметката по чл.50,
ал.3 ЗУЕС и възникване на необходимост от ремонт на ОЧ, първата легална
възможност е да се свика ОС на собствениците, което да вземе решение за
извършване на ремонт и да определи средствата, необходими за извършването му,
въз основа на което решение управителния съвет (управителя) да се разпореди с
определените от ОС средства от сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС, в изпълнение на
предписанията на чл.48, ал.5 ЗУЕС и чл.50, ал.5 ЗУЕС.
Възможно е отпускане на средства за ремонт от сметката
по чл.50, ал.3 ЗУЕС и без решение на ОС, в хипотезата на чл.49, ал.1 ЗУЕС, при
необходимост от извършване на неотложен ремонт и наличието на достатъчно
средства за извършване на ремонта в специалната сметка.
И в двата случая направените разходи за ремонтите,
удостоверени с платежни документи, се утвърждават от ОС по силата на чл.48,
ал.5, изр.второ ЗУЕС.
Когато обаче не е създаден фонд по чл.50, ал.1 ЗУЕС,
не е определена вноска по чл.50, ал.2 ЗУЕС, и не са набрани средства във
сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС, какъвто случай е процесният, при възникнала
необходимост от ремонт на общи части, който е необходим такъв, вкл. и
неотложен, по силата на чл.48, ал.1 ЗУЕС и чл.49, ал.2 ЗУЕС, следва да се свика
ОС, което да приеме решение за извършване на ремонта и за набиране на средства
за същия, което е сторено с процесните решения по т.2 и т.3 от дневния ред.
Както бе посочено по т.2 от дневния ред ОС на ЕС е
взело две решения – първото по чл.48, ал.1 ЗУЕС – за извършване на необходим
ремонт, а второто по чл.50, ал.1 ЗУЕС – за създаване на фонд „Ремонт и
обновяване”.
С решението по т.3 от дневния ред са одобрени
прогнозните средства за извършване на ремонта, които средства законосъобразно и
в съответствие с предписанието на чл.48, ал.3 ЗУЕС, с решението по т.4 са разпределени
между собствениците на СОС в процесната ЕС, съразмерно с притежаваните от тях идеални
части от общите части на сградата.
При създаден с решението по т.2 фонд по чл.50, ал.1 ЗУЕС, законосъобразно е взето решение средствата за ремонта да се внесат сметка
по чл.50, ал.3 ЗУЕС – сметка със специално предназначение, открита на името на
председателя на управителния съвет (управителя), от която сметка да се
разходват от управителния съвет (управителя) за извършване на ремонта, като
направените разходи, удостоверени с платежни документи, подлежат на
утвърждаване от ОС.
Така определените от ОС средства за извършване на
ремонта, дължими от собствениците, не са вноска по чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС,
поради което не е незаконосъобразно решението на ОС, с което собствениците са
задължени средствата да бъдат платени в
определен от ОС срок – края на м.август
При създаден с решението по т.2 фонд „Ремонт и
обновяване” по чл.50, ал.1 ЗУЕС, съгласно предписанието на чл.50, ал.2, т.1 и
т.2 ЗУЕС, средствата в него се набират от ежемесечни вноски от собствениците в
размер, определен с решение на ОС съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на ЕС, но не по-малко от един процент от минималната
работна заплата за страната и от други източници, като под други източници
законът има предвид средства напр. от наем на общи части, от поставени върху
сградата рекламни или технически съоръжения и др.
В случая в решението по т.4 от дневния ред е допуснато
смесване на понятията за дължими от собствениците вноски за извършване на
необходим ремонт и вноските, дължими от собствениците за набиране на средства
във „Фонд ремонт и обновяване”, които вноски са различни по падеж.
В случая с решението по т.4 от дневния ред вноските за
извършване на необходим ремонт са конкретно определени по размер за всеки
собственик и са платими еднократно, в определен от ОС срок.
Вноските по чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, също следва да са в
определен от ОС размер, който не може да бъде по-малък от един процент от
минималната работна заплата за страната, но са платими ежемесечно.
Допуснатата смесване се дължи на обстоятелството, че
предвид внасянето на еднократните вноски за ремонт по специалната сметка на
фонда по чл.50, ал.1 ГПК, при излишък след извършване на ремонта, останалите
средства ще са такива на фонд „Ремонт и обновявяне”,
респ. ще се използват впоследствие за дейностите по чл.50, ал.4 ЗУЕС.
С оглед съдържанието на взетото по т.4 от дневния ред
решение, при посоченото смесване на понятия, съдът приема, че със същото не е
определен размер на вноска по чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, така както изисква
нормата, което обаче не води до извод за незаконосъобразност на решението, тъй
като размерът на тази вноска може да бъде определен с последващо решение на ОС
на ЕС.
Що се касае до размера на вноските по т.4, важи
казаното относно общия размер на бюджета – касае се за целесъобразност на
приетото решение, а същата не подлежи на съдебен контрол.
По т.5 от дневния ред е взето решение за възлагане на
управителя на сграда С (Сигма) да сключи договори,
както за извършването на необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8
от ДР на ЗУЕС, но и да сключи договор с независим надзор, който да осъществява
контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя регулярани отчети до етажните собственици относно неговото
изпълнение, с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но всички
договори да са в рамките на приетия бюджет на ЕС за извършването на необходимия
ремонт на сградата. С решението се разрешава на основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на
управителя на сградата да се разпорежда с всички средства събрани в банковата
сметка със специално предназначение – за фонд „Ремонт и обновяване”, съгласно
приетото решение на ОС на ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата,
както намери за добре.
Така приетото решение, в частта му за възлагане на
управителя да сключи договор с независим надзор, не е предварително обявено в
дневния ред на ОС и след като не е взето в хипотезата на неотложен случай по
смисъла § 1, т.16 от ДР на ЗУЕС, е
прието в нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС, като такова е незаконосъобразно и в
тази му част следва да бъде отменено.
В останалата му част решението е законосъобразно.
С решението управителят е оправомощен
да сключи договор, който е с определен предмет – извършване на необходим ремонт
на сградата и цена – в рамките на приетия бюджет на ЕС за извършването на
ремонта. Основанието на договора е решението на ОС.
Оправомощаването на управителя да се разпорежда със средствата,
събрани с вноските по т.4 от дневния ред е в съответствие с взетото от ОС
решение за извършване на ремонта и нормата на чл.50, ал.5 ЗУЕС.
По т. 6 от дневния ред ОС е взело решение при
неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване” на сграда С (Сигма) за извършването на
необходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва
за забава и размер на 5% годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до
окончателното изплащане на задължението му към ЕС.
Това решение е незаконосъобразно.
Правомощията на ОС на ЕС са посочени в чл.11 ЗУЕС и
сред същите не е налице правомощие за определяне на санкции за собственик,
който не изпълни решение на ОС в определения от решението или ЗУЕС срок, в това
число за определяне лихва за неизпълнение/забавено изпълнение на паричното
задължение на собственика към ЕС.
Защитата на ЕС при такова поведение на собственик е
уредена в закона – чл.38, ал.1 ЗУЕС, като в заповедното производство може да се
претендира от ЕС обезщетение за неизпълнение/ забавено изпълнение на задължението,
но същото е в размер на законната лихва.
По т. 7 от дневния ред ОС е взело решение при
неплащане на задължения към ЕС управителят да има право да предприема съдебни
процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни искове пред местно компетентния
съд по местонахождение на ЕС.
Решението е законосъобразно.
По искове на собствениците в ЕС, предявени срещу тях
във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател
или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си
по СУЕС, те по силата на чл.23, ал.4 ЗУЕС, се представляват от управителя –
Определение № 508/16.07.2015 г. по ч. гр. д. № 2791/2015 г., IV г. о., ГК.
Предвид посочените от съда съображения в обобщение
следва да се посочи, че като незаконосъобразно следва да бъде изцяло отменено
оспореното от ищците решение на процесното ОС по т.6 от дневния ред, както и
следва да бъде отменено частично решението по т.5 от дневния ред, в частта му
за възлагане на управителя на ЕС да сключи договор с независим надзор.
Останалите решения на ОС са законосъобразни, поради
което искът по отношение на тях следва да бъде отхвърлен.
И двете страни са направили искания за присъждане на
разноски.
Съгласно чл.78,
ал.1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по производството и
възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника
съразмерно с уважената част от иска.
Предвид частичната основателност на претенцията в
тежест на ответника следва да бъдат възложени разноски на ищеца в размер 319.35
лв., съразмерно с уважената част от иска.
Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има право да
иска заплащане на направените от него разноски съразмерно с отхвърлената част
от иска, поради което и с оглед изхода от спора в полза на ответната ЕС следва
да бъдат присъдени разноски в размер 392.70 лв.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ като
незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., взето
по т.5 от дневния ред на събранието, в частта му за възлагане на управителя да
сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения на
извършването му и който да предоставя регулярни отчети до етажните собственици
относно неговото изпълнение.
ОТМЕНЯ
като незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание
на собствениците в Етажната собственост на сграда с идентификатор
57491.509.24.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие –
сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет
Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, №
219, представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д.,
взето по т.6 от дневния ред на събранието, при неплащане точно и в срок на
вноската за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” на сграда „С” (Сигма) за извършването на необходимия ремонт, приета на
това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за забава и размер на 5%
годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане
на задължението му към ЕС.
ОТХВЪРЛЯ иска
на Г. . Р., род. *** г., .,
гражданка на Руската Федерация, М. . Д., род. на *** г., гражданка на Руската
Федерация, Р.С., род. на *** г., гражданин на Украйна, С.А.Р., род. на *** г.,
гражданин на Руската Федерация и Я.В.М., род. *** г., гражданин на Украйна,
всички ищци чрез пълномощника и съдебен адреса***, л. „. – адв.П.З.,
против Етажната собственост на
сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр.
Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора”
ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., за отмяна решенията на проведеното на 14.11.2017
г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост, взети по т.1; т.2;
т.3; т.4; т.5, в частта му, с която се възлага на управителя на сграда С (Сигма) да сключи договор за извършването на необходимия
ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС, с когото прецени, при
условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС за
извършването на необходимия ремонт на сградата и се разрешава на основание
чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се разпорежда с всички средства
събрани в банковата сметка със специално предназначение – за фонд „Ремонт и
обновяване”, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването на
необходимия ремонт на сградата, както намери за добре и т.7 от дневния ред на
събранието.
ОСЪЖДА
Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма),
комплекс „Сънсет Ризорт”, с
адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на
ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., да заплати на Г. . Р., М. . Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М., всички ищци чрез пълномощника и съдебен
адреса*** – адв.П.З., сума в размер 319.35 лв. (триста
и деветнадесет лева и тридесет и пет стотинки), представляваща разноски по
делото, съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА Г. Р.,
М. . Д., Р.С., С.А.Р. и Я.В.М., всички ищци чрез
пълномощника и съдебен адреса*** – адв.П.З., да
заплатят на Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., сума в
размер 392.70 лв. (триста деветдесет и два лева и седемдесет стотинки),
представляваща разноски по делото, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.