№ 14
гр. Ямбол, 12.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XVI СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Георги Ст. Г.
при участието на секретаря Е. Г. А. В.
като разгледа докладваното от Георги Ст. Г. Гражданско дело №
20222330102208 по описа за 2022 година
Производството е образувано по предявен от З. С. Х. от гр. Я., Т. Д. Г. от гр. Я. и С. Г.
Г. от с. Х., общ. Т., обл. Я., против Д. Г. Й. от гр. Я. и ЕТ „Д. Г. Й.“, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление в гр. Я. иск, с който се претендира прогласяване
нищожността на договор за наем на земеделска земя, заверен под № ***, акт № ***, т. * от
28.03.2022 г. на Нотарис Т. Д., вписан с вх.рег.№ *** 28.03.2022 г. на Агенция по
вписванията – Служба по вписванията – Я. за срока от десет стопански години като сключен
в противоречие със закона, предвид че на практика било налице сливане на двете страни по
договора наемодател и наемател, в случая ответниците и съзнателно заобикаляне на ЗАЗ,
както и неговата нищожност поради накърняване на добрите нрави и най вече принципа на
добросъвестност, като в случая, че ако съдът отхвърли предявения иск и твърденията на
ответника дали с посочения по-горе договор за наем на земеделска земя са му били отдадени
под наем правото на собственост върху целите имоти, алтернативно се прави искане за
частична недействителност на договора спрямо ищците, като се приеме, че договора за наем
на земеделска земя не е породил правно действие спрямо тях, като собственици на 19/36
ид.ч. от ПИ- ниви, намиращи се в с. Х., общ. Т., обл. Я., подробно описани в исковата
молба.
В исковата молба се твърди, че ищците са съсобственици на общо 19/36 ид. ч. от три
ПИ, представляващи ниви намиращи се в землището на с. Х., общ. Т., обл. Я.. Твърди се, че
ответника Д. Г. Й. придобил собствеността върху 15/36 ид.ч. от посочените по-горе ПИ
представляващи ниви с нотариален акт за покупко- продажба № ***, том 1, рег. № ***, дело
№ ***/28.03. 2022 г., както и 1/18 ид.ч. ( 2/36 ид.ч.) с нотариален акт за дарение № *** том *,
рег. № ***, дело № ***/28.03.2022 г. Също така се твърди, че с лицата с които бил сключен
1
договора за покупко- продажба на същата дата 28.03.2022 г. бил сключен и договор за наем,
с нотариална заверка на подписите, като предмет и на двата договора били едни и същи
имоти. Наемател по договора за наем бил ответника ЕТ „Д. Г. Й.“, като не било ясно кой от
двата договора бил сключен първи, като поредността на вписване в АП не бил
правопораждащия факт, а действителната вола на лицата, страни по договорите. Отделно се
твърди, че независимо, че договора за наем бил сключен с ЕТ, то не било различен субект от
Ф.Л. ответника Й., като само притежевал разширена правосубектност. ЕТ не бил нов правен
субект, а същото Ф.Л. Счита се, че съзнателно било извършване и заобикаляне на чл.3, ал.4
ЗАЗ, с оглед на това, че наемодателите не притежавали повече от 51 % ид.ч. от правото на
собственост върху имотите, за да сключат договор за аренда, като било основание за
нищожност на договора за наем на основание чл.26, ал.1 ЗЗД. И двете страни по договора за
наем са действали със съзнанието, че извършвали такова заобикаляне на закона, защото
истинското им намерение било да се прехвърли правото на собственост върху имотите, а не
същите да се отдадат под наем и то на едно и също лице. От съдържанието на договора за
наем от 28.03.2022 г. неговата цена била уговорена като такава по договор за аренда, като в
чл.4 и 6 се говорило не за наем, а за рента. Отделно от това цената била определяема чрез
размера на произведената продукция в натура, като срокът бил обвързан със срока на
стопанска година, като това безспорно били елементи от договор за аренда, а не за наем. Т.е.
страните съзнателно са целели именно сключването на договор за аренда, а не за наем, с
ясното съзнание, че не било изпълнено императивното изискване на чл.3, ал.4 ЗАЗ, като се
цитира съдебна практика решение на ВКС. Също така се счита, че договора за наем бил
нищожен и поради накърняване на добрите нрави и най вече на принципа на
добросъвестност, като било недопустима шиканирането с права, което се извършвало с цел
да се нарушават права на други лица. Също така от договора за наем не ставало ясно дали
наемодателите са отдали под наем целите имоти, като в договора било записано, че отдават
под наем собствената си земя. Ако ответникът твърдял, че по договора ЕТ бил станал
наемател на целите имоти, спрямо тях като собственици в същите имоти на общо
притежавани над 51 % ид.ч. от тях, този договор за наем изобщо не бил проявил действие,
като същия бел недействителен спрямо тях. Отдаването на наем на чужд имот било
допустимо, но то изобщо не пораждало действие и било недействително спрямо
собственика. Ищците отправили нотариална покана до ответника да се яви на 05.08.2022 г.
пред нотариус за подписване на споразумение между тях за доброволно уреждане на
отношенията по изложените факти, като ответника не се явил за което бил съставен
протокол от 05.08.2022 г.
Иска се уважаване на предявените искове и присъждане на разноски за настоящата
инстанция.
В с.з. ищците се представлява от пълномощник адвокат,чрез който сочат
доказателства и претендират за уважаване на предявения иск.
Правното основание на предявения иск е чл.26,ал.1,предл.1 и 3 ЗЗД.
В законоустановения срок по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците,
2
чрез пълномощник адвокат. Предявените искове се считат за неоснователни. Твърди се, че
след сключването на договора за наем ответника придобил правото на собственост върху
17/36 ид.ч. от процесната земеделска земя, като в исковата молба било неправилно отразено,
че Й. бил собственик на 15/26 ид.ч., като с два договора за дарение и покупко- продажба
същия бил собственик на 17/36 ид.ч. Посочва се, че ответника владеел имотите на правно
основание, съгласно сключения договор за наем на земеделски земи от 28.03.2022 г., като в
тази насока се развиват подробни съображения. Ответника бил сключил договора за наем с 6
собственици които притежавали 17/36 ид.ч. или ½ ид.ч. от процесната земеделска земя
части, т.е. притежавали повече от 25 %. Развиват се подробни съображения, като се прави
разлика между договора за наем и този за аренда, като при сключването на договора, не
било налице твърдяното противоречие със закона. Смята се, че ЗСПЗЗ има приложението на
специален закон, който бил в отклонение на общите правила на ЗЗД, съдържаща
изискването управлението и ползването на общата вещ да се извършвало от собственик с 25
% от процесните земеделски земи, което било сторено в процесния случай. Сключения
договор за наем на земеделска земя не противоречал на закона и иска за нищожност на
същия бил неоснователен и бил противопоставим на ищците. Същия предхождал
сключвавнето на договора за дарение и договора за покупко- продажба, като от поредността
на вписванията се установявало, че договора за наем бил сключен преди договорите за
дарение и покупко- продажба. Неоснователни били и доводите, че сключения договор
противоречал на добрите нрави, като се развиват подробни съображения в тази насока.
Иска се отхвърляне на исковете като неоснователни и недоказани и присъждане на
разноски за настоащата инстанция.
В с.з. ответниците се представляват от пълномощник адвокат,чрез който сочи
доказателства и пледира за отхвърляне на исковете.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
Не се спори между страните,че с Решение № *** за правото за собственост върху
земеделски земи, съгласно плана за земеразделяне в землището на с. Х. от 25.05.1998 г. ПК в
община „Т.“ на основание чл.27 ППЗСПЗЗ, влезлият в сила план за земеразделяне и
протокол № *** от 12.01.1993 г. за определяне категориите на земеделски земи по преписка
№ *** от 17.10.1991 г. е възстановено правото на собственост на наследниците на Т. Г. Д.,
б.жител на с. Х., общ. Т. по удостоверение за наследници *** съгласно плана за
земеразделяне в с. Х., както следва :
Нива от 29.617 дка, *** категория, местност „***“, имот № **** по плана за
земеразделяне ; нива от 2.496 дка, *** категория, местност „***“, имот № *** по плана на
земеразделяне; нива от 29.999 дка, *** категория, местност „***“, имот № **** по плана за
земеразделяне.
От представеното удостоверение за наследници № ***27.07.2022 г. на населено място
с. Х., общ. Т., обл. Я. се установява, че наследодателя Т. Г. Д. е поч. на 05.03.1964 г., като
3
оставил свои законни наследници посочени в същото.
От представения нотариален акт за дарение на недвижим имот № *** том *, рег. №
***, дело *** от 11.10.2019 г. на нотариус рег. № ***, с район на действие РС- Я., вписан в
СП на 11.10.2019 г. с вх. рег. № ***, акт. № ** том **, дело № ***2019 г. се установява, че
А. И. П. и И. А. И. дарили на З. С. Х. следните недвижими имоти, в наследство от Т. Г. Д.-
б.ж. на с. Х., общ. Т., обл. Я., а именно : 1/90 ид. ч. от ПИ с идентификатор 77150.3.51,
представляващ нива от 29613 кв.м., *** категория, в землището на с. Х., в местността „***“,
стар идентификатор :няма, номер по преходен план : им. № ****; ПИ с идентификатор №
77150.15.43, представляващ нива с площ от 2496 кв.м., *** категория, в землището на с. Х.,
в местността „***“, стар идентификатор: няма, номер по преходен план : им. № *** и ПИ с
идентификатор № 77150.18.10, представляващ нива с площ от 29996 кв.м., *** категория, в
землището на с. Х., в местността „***“, стра идентификатор : няма, номер по преходен план:
им. № ****.
С нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № *** том *, рег. № ***,
дело № ***11.10.2019 г. на нотариус рег. № *** с район на действие РС- Я., вписан в СП на
11.10.2019 г. с вх. рег. № ***, акт. № *** том **, дело № *** А. И. П. и И. А. И. продали на
З. С. Х. следните недвижими имоти, в наследство от Т. Г. Д.- б.ж. на с. Х., общ. Т.,
намиращи се в землището на с. Х., общ. Т., обл. Я., а именно : 9/90 ид.ч. от ПИ с
идентификатор 77150.3.51, представляващ нива от 29613 кв.м., *** категория, в землището
на с. Х., в местността „***“, стар идентификатор :няма, номер по преходен план : им. №
****; ПИ с идентификатор № 77150.15.43, представляващ нива с площ от 2496 кв.м., ***
категория, в землището на с. Х., в местността „***“, стар идентификатор: няма, номер по
преходен план : им. № *** и ПИ с идентификатор № 77150.18.10, представляващ нива с
площ от 29996 кв.м., *** категория, в землището на с. Х., в местността „***“, стра
идентификатор : няма, номер по преходен план: им. № ****.
С нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № ***, том I, рег. № ***,
н. дело № *** от 28.03.2022 г. на нотариус с рег. № ***, с район на действие РС- Я., вписан в
СП с рег. № ***, акт. № *** том *, дело № *** Т. Г. Т.- 1/8 ид.ч., К. Г. Т.- 1 /24 ид.ч., М. М.З.
1/24 ид.ч., Г. М. Т.- 1/24 ид.ч., В. Д. Г.-1/18 ид.ч., М. С. М.- 1/18 ид.ч. и С. В. И.- 1/18 ид.ч.,
продали на Д. Г. Й. собствените си общо 15/36 ид.ч., от следните недвижими земеделски
имот, находящи се в землището на с. Х., общ. Т., обл. Я., а именно : ПИ с идентификатор
77150.3.51, стар идентификатор-няма, номер по преходен план-****, в местността „***“, с
площ от 29613 кв.м., трайно предназначение на територията : земеделска, начин на трйно
ползване „нива“, категория на земята при неполивни условия- 5 /***/, с адрес на имота с. Х.,
общ. Т., местност „***“ ; ПИ с идентификатор № 77150.15.43, стар идентификатор-няма,
номер по преходен план-***, в местността „***“, с площ от 2496 кв.м., трайно
предназначение на територията : земеделска, начин на трайно ползване : нива, категория на
земята пре неполивни условия- 4 /***/ с адрес на имота с. Х., общ. Т., местност „ ***“ и ПИ
с идентификатор № 77150.18.10, стар идентификатор – няма, номер по преходен план-****,
в местността „***“, с площ от 29996 кв.м., трайно предназначение на територията :
4
земеделска, начин на трйно ползване : нива, категория на земята при неполивни условия- 5
/***/, с адрес на имота в с.Х., общ. Т., местност „***“.
С договор за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите от 28.03.2022
г., вписан в СП на 28.03.2022 г. с вх. рег. № ***, акт № *** том * Т. Г. Т., К. Г. Т., М. М.З., Г.
М. Т., В. Д. Г., М. С. М. и Н. Д. З. в качеството им на наемодатели и ЕТ“Д. Г. Й.“, ЕИК :
********, представлявано от Д. Г. Й. в качеството му на „наемател“ се споразумели
„наемодателя“ да предостави на „наемателя“ за временно и възмезно ползване собствената
си земя, находяща се в землището на с. Х., общ. Т., обл. Я., ЕКАТТЕ ****, а именно ПИ с
идентификатор 77150.3.51, стар идентификатор-няма, номер по преходен план-****, в
местността „***“, с площ от 29613 кв.м., трайно предназначение на територията :
земеделска, начин на трйно ползване „нива“, категория на земята при неполивни условия- 5
/***/, с адрес на имота с. Х., общ. Т., местност „***“ ; ПИ с идентификатор № 77150.15.43,
стар идентификатор-няма, номер по преходен план-***, в местността „***“, с площ от 2496
кв.м., трайно предназначение на територията : земеделска, начин на трайно ползване : нива,
категория на земята пре неполивни условия- 4 /***/ с адрес на имота с. Х., общ. Т., местност
„ ***“ и ПИ с идентификатор № 77150.18.10, стар идентификатор – няма, номер по
преходен план-****, в местността „***“, с площ от 29996 кв.м., трайно предназначение на
територията : земеделска, начин на трйно ползване : нива, категория на земята при
неполивни условия- 5 /***/, с адрес на имота в с.Х., общ. Т., местност „***“, като договора
за наем е сключен за срок от 10 стопански години, срещу наемно плащане на един дка
земеделска земя да бъде 20 % от средния добив на наемателя за съответната стопанска
година, като срокът на натурално и/или парично издължаване на договореното количество
рента е до 30.10 на съответната календарна година, считано от първата стопанска година,
през която наемателя реално е встъпил в правата си, като предоставените под наем
земеделски земи можели да бъдат използвани от наемателя само за засяване и отглеждане на
земеделски култури от негова страна и за негова сметка.
Представена е и нотариална покана, чрез нотариус от З. С. Х., Т. Д. Г. и С. Г. Г. до Д. Г.
Й. и ЕТ“ Д. Г. Й.“, с която го канят в качеството им на съсобственици да уредят по
доброволен начин възникналите правоотношения относно начина на ползване на
съсобствените им имоти, като е съставен констативен протокол от 05.08.2022 г. с което
нотариуса удостоверява, че Д. Г. Й. и ЕТ“ Д. Г. Й.“ не се явил, включително и до 12.00 ч.
Представени са още удостоверение за данъчна оценка по чл.364, ал.1 ДОПК и скици на
ПИ.
Други доказателства от значение за правния спор не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Предявеният иск е с правно основание Правното основание на предявения иск е
чл.26,ал.1,предл.1 и 3 ЗЗД, за провъзгласяването нищожността на договор за наем, сключен
между посочените наемодатели и наемателя ответник ЕТ“Д. Г. Й.“, ЕИК : ********,
5
представлявано от Д. Г. Й. и вписан в СП при РС- Я. на 28.03.2022 г. с вх. рег. № ***, акт №
*** том *, тъй като същия противоречи на чл.3, ал.4 ЗАЗ, с оглед на това, че наемодателите
не са притежавали повече от 51 % ид.ч. от правото на собственост върху имотите.
Съгласно чл.26,ал.1 ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на закона или
го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и
договорите върху неоткрити наследства, като предмед на установяване в настоящото
производство е действителен ли е сключения между страните договор за наем на земеделска
земя на основание чл.26, ал.1 ЗЗД.
В настоящия случай ищците чрез пълномощника си считат, че съзнателно е
извършено заобикаляне на чл.3, ал.4 ЗАЗ, който е специална законова регламентация
относно възмездното отдаване под наем на земеделска земя, като ответника не е могъл да
сключи договор за наем, а е следвало да бъде такъв за аренда по реда на ЗАЗ.
В т.2 от ТР № 2 от 20.7.2017 г. по тълкувателно дело № 2/2015 г. на ОСГТК е прието,
че договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към
който са приложими разпоредбите на ЗЗД е действителен, незовисимо от наличието на
специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно
ползване на обекти, посочени в чл.1, ал.3 от специалния закон за аредна в земеделието.
Прието е,че разпоредбите на чл.1, ал.3 ЗАЗ обаче не регламентира, че земеделска земя и
/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство могат да бъдат обект само
и единствено на аренден договор, само предмет на аредни правоотношения, и не изключва
възможността земята и вещите за земеделско производство, да участват в гражданския
оборот под правна форма, различна от аренден договор. Тя следва да се тълкува в смисъл, че
когато вещите са обект на договор за аренда, за тях са приложими правилата на ЗАЗ, в
който обаче не предвижда ограничение по отношение на свободния пазар за правните
субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на
земеделски земи само и единствено по закона за ЗАЗ, така и нормите на чл.288 и сл. ЗЗД не
съдържат забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем. Конституционното
ограничение е само относно начина за изполване на земята- обработваема земя се ползва
само за земеделски цели- чл.21, ал.2 което в настоящия случай е спазено, с оглед на това, че
в процесния договор за наем е предвидено предоставените под наем земеделски земи могат
да бъдат използвани от наемателя само за засяване и отглеждане на земеделски култури от
негова страна и за негова сметка. Също така следва да се отбележи, че действащата правна
уредба не само не изключва, а изрично посочва земеделска земя като предмет на наем
договор, като в тази насока са разпоредбите на чл.5, ал.1 и чл.24а ЗСПЗЗ; разпоредбите от
глава Va „Ползване на земеделски земи“, приети след влизане в сила на ЗАЗ- чл.37б,
изр.трето, чл.37е, ал.7, чл.37и, ал.1 и чл.37и, ал.12“, чл.34, ал.3 ЗК, съгласно които двете
форми за ползване на земеделски земи аренда и наем съществуват паралелно, разпоредбата
на чл.41 Закона за подпомагане на земеделските производители, съгласно коякто и
наемателите и арендаторите на земеделски плащи са признати за ползващи земите на правно
основание, чл.4, б.“е“ ПВ с който е включено и вписване на договорите за наем на
6
земеделска земя, наред с арендите, който аргумент може да се извлече и от чл.60 ЗС.
От регламентацията в нормите извън ЗАЗ относно начина на ползване на земеделска
земя следва, че сключването на договор за наем не е в противоречие със закона, не го
заобикаля и не е с невъзможен предмет, поради което няма и да е нищожен на основание
чл.26, ал.1 и ч„л.26, ал.2, изр. перво ЗЗД. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят
правното възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на
обекта на ползването, но не и на тяхната изключителност.
Отделно от това следва да се отбележи, че принципът на договорната свобода
позволява и допуска обработването на земята да бъде и по силата на наемен договор.
Договорната свобода не търпи ограничаване, с оглед изричната разпоредба на ЗАЗ, която да
определя изключителен способ за предодставянето на ползването. При отчитане на
принципа на свободата на договаряне, от волята на страните зависи дали при отдаването за
възмездно ползване на земеделска земя и/или движими вещи за земеделско производство,
ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и
законодателството ни, както се посочи, допуска отношенията по предоставяне на
земеделска земя да не бъдат регулирани непременно като арендни.
Следващото възражение на ищците, че съзнателно е извършено заобикаляне на чл.3,
ал.4 ЗАЗ, с оглед на това, че наемателите при сключването на посочения по-горе договор за
наем не са притежавали повече от 51 % ид.ч. от правото им на собственост, което било
основание за нищожност на договора за наем.
Съгласно разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ, договора за наем на земеделска земя със срок
над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от
упълномощено от тях лице.
От доказателствата по делото става ясно, че процесният договор за наем е
сключен за срок от десет стопански години, считано от началото на стопанската 2022/ 2023
г. С оглед на това, че договорът е сключен за повече от една година, то следва
наемодателите да притежавакт повече от 25 % от правото на собственост върху земеделски
земи, които се отдават под наем.
От представените по делото писмени доказателства- решение за възстановяване
правото на собственост и нотариални актове става ясно, че ищците З. С. Х. притежава 1/9
ид.ч., Т. Д. Г. притежава 1/3 ид.ч. и С. Г. Г. притежава 1/ 9 ид.ч. или общо трите притежават
5/9 ид.ч., или общо 55.55 %. Лицата които са сключили договора за наем Т. Г. Г. притежава
1/9 ид.ч., К. Г. Т. притежава 1/27 ид.ч., М. М.З. притежава 1/27 ид.ч., Г. М. Т. притежава 1/27
ид.ч., В. Д. Г. притежава 1/18 ид.ч., М. С. М. притежава 1/18 ид.ч. и Н. Д. З. притежава 1/18
ид.ч., или всички притежават общо 21/54 ид.ч. или общо 38.88 %, или повече от 25 % от
правото на собственост върху земеделски земи, които са отдали под наем, поради което
притежават правото да отдадат под наем процесните земи за повече от една година, съгласно
разпоредбата на чл.4а ЗСПЗЗ.
7
В тази връзка обаче следва да се отбележи, че разпоредбата на чл.4а, ал.1 и
ал.2 ЗСПЗЗ, въведана в изменението на Закона в Д.В бр.42/2018 г., предвижда договора за
наем на земеделска земя за срок по - дълъг от една година да се сключи от съсобственик или
съсобственици на земеделска земя, които притежава повече от 25 на сто идеални части от
съсобствения имот, като уреждането на отношенията между съсобствениците да се
извършва по реда на чл.30, ал.3 ЗС. Необходимите предпоставки за сключването на договор
за наем на земеделска земя, включително за срок по дълъг от една година, както и
задължителна форма за действителност, но не определя максимален срок, за който тези
договори могат да бъдат сключвани. Максималните срокове са уредени в разпоредбата на
чл.229 ЗЗД, като съобразно ал.2 на същата, лицата които могат да извършат само действие
по обикновено управление, не могат да сключват договори за наем за повече от три години.
Такива, съгласно чл.32, ал.1 ЗС са съсобствениците, притежаващи повече от половината на
общата вещ- същите могат да вземат рещения за нейното управление и използване, но не и
да се разпореждат с нея. В процесния случай договора за наем е сключен от съсобственици,
които притежават повече от 25 на сто идейлни части от съсобствените имоти за срок по-
дълъг от една година, а именно за десет стопански години, поради което и същите при
сключването му са отговаряли на изискванията на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ. По делото не са
представени доказателства, установяващи ищците да са потвърдили договора за наем по
реда на § 10, ал. 1 ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ. От друга страна, по делото е установено, че
наемодателите по договора за наем не притежават повече от половината от правото на
собственост върху съсобствената вещ. В правната теория и практика не е налице спор
относно това, че договор за наем може да бъде сключен и от едни или няколко
съсобственици, когато правото на собственост принадлежи на две или повече лица.
Договорът за наем обвързва неучаствалите съсобственици за срок до три години, когато
договорът е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността ( чл.32, ал.1 ЗС
и чл.229, ал.2 ЗЗД ) / и в този случай отношенията между тях се уреждат от чл.30, ал.3 ЗС,
като същия поражда действие и за лицата, които не са участвали като страни по неговото
сключване. Когато договорът за наем е сключен от съсобственици с миноритарен дял в
съсобствеността, какъвто е и настоящият случай, или от съсобственици с мажоритарен дял в
съсобствеността, но за срок над три години договорът не обвързва останалите
съсобственици, поради което отношенията им с наемателя се уреждат от неоснователното
обогатяване, а отношенията с наемодателя се уреждат в зависимост от отправено или не
писмено поискване. Предвид на това, че в настоящия случай съсобствената вещ е отдадена
под наем само от част от съсобствениците, които са съсобственици с миноритарен дял в
собствеността, този договор не е нищожен, но същият не е противопоставим на всеки един
от останалите съсобственици на имотите заедно или поотделно, освен ако са го приели
изрично или мълчаливо (например получавайки припадащата се на дела им част от наемните
плащания). По делото не е установено ищците да са приели договора за наем изрично или
мълчаливо. В този смисъл е и най-новата практика на ВКС, след влизането в сила на чл.4а и
чл.4б ЗСПЗЗ, като определение № 119 от 01.04.2021 г. по чл. гр. дело № 794/2021 г. на ВКС,
IV ГО, е прието, че договорът за наем на земеделска земя да обвързва неучаствалите
8
съсобственици за срок до три години, когато договорът е сключен от съсобственици с
мажоритарен дял в съсобствеността ( чл.32 ал.1 ЗС и чл.229, ал.2 ЗЗД ) и в този случай
отношенията между тях се уреждат от чл.30, ал.3 ЗС ; когато договорът за наем е сключен
от съсобственици с миноритарен дял в съсобствеността или от съсобственици с
мажоритарен дял в съсобствеността, но за срок над три години, договорът не обвързва
останалите съсобственици.
С дадения отговор на този въпрос, и доколкото в настоящото производство се
иска процесният договор да бъде обявен за нищожен на осн. чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, то за
срока над 3 години до договорения срок от 10 години, клаузата в чл.8 от договора се явява
нищожна.
Основанието за прогласяване на нищожност поради противоречие с добрите
нрави се прилага там, където другите основания за нищожност приключват и не могат да се
приложат. Спецификата на накърняването на добрите нрави се изразява в това, че тя е
субсидиарна спрямо другите основания за нищожност, но в същото време не губи
значението си като самостоятелно основание. В българското законодателство никога не е
съществувало легално определение за добрите нрави. Същите представляват правила за
поведение, които имат морално - етичен характер и са установени от обществото. Те не са
изрично формулирани. Но оценката за тези правила на поведение трябва да е обективна и да
съответства на общоприетите, господстващите в обществото разбирания, които определят
моралното ниво на хората и създават необходимата за съжителството в едно общество
толерантност именно защото имат морално-етичен характер.
От съдебната теория и практика може да заключим, че добрите нрави като
основание за нищожност и граница на свободата на договаряне са неписани правила за
поведение, установени от обществото, кореспондиращи с минималния необходим морал и
променящи се във времето.
Съдът при обсъждане на основанието за обявяване нищожност на посочения по-
горе договор за наем следва да се съобрази с разпоредбата на чл.9 ЗЗД.
Съгласно чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД, нищожни са договорите, които противоречат
на добрите нрави. Обратната страна на тази повелителна норма се съдържа в разпоредбата
на чл.9 ЗЗД, в която добрите нрави ("морала") са регламентирани като един от
ограничителите на свободата на договаряне на страните. Автономията на волята на страните
да определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл. 9
ЗЗД. Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие,
накърняващо „Добрите нрави“ , злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена
изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните
и събраните доказателства по конкретното дело.
Липсата на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори
се приема за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят границата на свободата
на договаряне по чл. 9 ЗЗД. Така в Решение № 277/26.01.2015 г., постановено по гр. дело №
9
1962/2014 г., ІІІ г.о., ВКС разяснява, че преценката дали нееквивалентността е значителна,
съответно дали е налице основание за нищожност на сделката, следва да се извършва при
съобразяване на преследваната от страните цел и обстоятелството свързана ли е тя с
удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес. (в т.см. Решение № 153/24.07.2015
г. по гр. д. № 3014/2014 г. на ВКС, ІІІ г.о.). За да се достигне до накърняване на добрите
нрави, подобно на противоречието със закона, няма значение дали страните съзнават или
искат несъответствието между сделката и добрите нрави. Няма значение също какво е
разбирането на страните за добрите нрави и дали те считат, че с договора по някакъв начин
се нарушават; това е правно ирелевантно. Същото важи и за съдията или арбитъра - няма
значение какво е неговото разбиране, меродавна е оценката на обществото, която
съответства на морала и справедливостта. Дори и една сделка да се счита от едната или
двете страни за противонравствена, тя е валидна и поражда правно действие, ако не
накърнява добрите нрави. При всички случаи обаче следва да се приложи обективен
критерий, който в конкретния случай липсва. Обективния критерий следва да е налице при
обсъждане на обстоятелството налице ли накърняване на добрите нрави трябва по
отношение съдържанието на сделката или по отношение на начина, по който е сключена.
Основание за нищожност на договора поради противоречието му с добрите
нрави съгласно константната съдебна практика на ВКС е налице, когато има
нееквивалентността на престациите. В конкретния случай не е налице нееквивалентност на
престациите, като съдебната практика, приема, че липсата на еквивалентност на насрещните
престации трябва да е значителна, сведена на практика до липса на такъв, за да може да се
приеме че един договор е сключен в противоречие с добрите нрави и сделката е нищожна
на това основание. Така напр.: Решение № 119 от 22.03, 2011 г. по гр. д. № 485/2011 г" Г. К.,
I
Преценката дали нееквивалентността е значителна следва да се извършва именно
при съобразяване на преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим
допустим от закона интерес".
В Решение № 24 от 9.02.2016 г" постановено по гр д. № 2419/2015 г., Г. К., III
ГО, ВКСсе посочва, че "само наличието на нееквивалентност на насрещните престации
според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е
нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е
допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на
престациите да се извършва от страните е оглед техния интерес. Следващата степен на
нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно
неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил
унищожаемост по чл.33 ЗЗД. Критерия, който следва да се преценява е действителната воля
на страните - преследваната от тях цел и това дали тя е свързана с удовлетворяване на техен,
допустим от закона интерес.
Принципите за доброволност при договарянето в рамките на установената от чл.9
ЗЗД договорна свобода и за еквивалентност на насрещните престации на договарящите при
10
двустранните договори не са етични (морални), а правни принципи, които са скрепени с
правни норми, и евентуалното противоречие с тези принципи би могло да доведе до
нищожност на договора поради противоречие със закона или липса на съгласие, не и до
нищожност поради накърняване на добрите нрави по см. на чл.26, ал.1 ЗЗД.
Не се споделят от съда и твърденията на ищците за нищожност на договора за наем с
оглед накърняването на принципа на добросъвестност, като твърденията на ищците в тази
част останаха недоказани, като по никакъв начин със сключването на договора на тях не се
накърняват правата им, на посочените по- горе основания.
Съдът намира за неоснователно и възражението на ищците, че договора за наем от
28.03.2022 г. е станал нищожен, с оглед на това, че няма две страни. Вярно е това, че Д. Г. Й.
е придобил с договор за покупко- продажба като Ф.Л посочените съответни идейлни части
от лицата с който той е сключил договора за наем в качеството му на ЕТ, но както беше
посочено по горе договора за наем, обвързва и другите собственици на идейлни части от
процесните земеделски зами, като нямаме сливена на Ф.Л и Е.Т.
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответника следва
да се присъдят направените по делото разноски по производството в размер на 800 лв.
Водим от горното ЯРС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от З. С. Х., ЕГН **********, Т. Д. Г., ЕГН ********* и С. Г.
Г., ЕГН **********, всичките със съдебен адрес в гр. *****, чрез адв. М. Ч.- САК, против
Д. Г. Й., ЕГН ********** и ЕТ- Д. Г. Й., ЕИК ********, със съдебен адрес в гр. Я., ****
,чрез адв. Х. К.- ЯАК, иск с пр. Осн. чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД - за обявяване за нищожен
договор за наем на земеделска земя от 28.03.2022 г. на нотариус с рег. № *** на НК, с район
на действие РС- Я., вписан в службата по вписванията при РС- Я. , поради противоречие със
закона, като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от З. С. Х., ЕГН **********, Т. Д. Г., ЕГН ********* и С. Г.
Г., ЕГН **********, всичките със съдебен адрес в гр. *****, чрез адв. М. Ч.- САК, против
Д. Г. Й., ЕГН ********** и ЕТ- Д. Г. Й., ЕИК ********, със съдебен адрес в гр. Я., ****
,чрез адв. Х. К.- ЯАК, иск с пр. осн. чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД - за обявяване за нищожен
договор за наем на земеделска земя от 28.03.2022 г. на нотариус с рег. № *** на НК, с район
на действие РС- Я., вписан в службата по вписванията при РС- Я. , поради противоречие с
добрите нрави .
ОБЯВЯВА за нищожна поради противоречието й със закона клаузата за уговорения
срок по чл. 8 от сключения между Т. Г. Т., К. Г. Т., М. М.З., Г. М. Т., В. Д. Г., М. С. М. и Н.
Д. З. в качеството им на наемодатели и ЕТ“Д. Г. Й.“, ЕИК : ********, представлявано от Д.
Г. Й. в качеството му на „наемател“ , договор за наем на земеделска земя от 28.03.2022 г. на
нотариус с рег. № *** на НК, с район на действие РС- Я., вписан в службата по вписванията,
11
за срока над 3 години до договорения срок от 10 години, на основание чл.26, ал.1, предл.1
ЗЗД, поради противоречие с материалния закон.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК, З. С. Х., ЕГН **********, Т. Д. Г., ЕГН
********* и С. Г. Г., ЕГН **********, всичките със съдебен адрес в гр. *****, чрез адв. М.
Ч.- САК, да заплатят на Д. Г. Й., ЕГН ********** и ЕТ- Д. Г. Й., ЕИК ********, със
съдебен адрес в гр. Я., **** ,чрез адв. Х. К.- ЯАК сумата от 800, 00 лв. - съдебно-
деловодни разноски пред настоящата инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ЯМБОЛСКИ ОКРЪЖЕН СЪД в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
12