№ 1457
гр. София, 13.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Снежана Бакалова
Членове:Даниела Христова
Цветомира П. Кордоловска
Дачева
при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова
като разгледа докладваното от Снежана Бакалова Въззивно гражданско дело
№ 20231000502334 по описа за 2023 година
Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Въззивното производство е образувано по жалба на К. И. А. и Ч. К. А.
срещу Решение № 2850/01.06.2023г. по гр.д.№ 7040/22 по описа на СГС, I-28
състав, с което е обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от
28.02.2022 г., ведно с допълнителни споразумения от 07.03.2022 г. и от
25.03.2022 г., сключени между купувача „Инвестиционни партньори“ ЕАД с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, р-н
„Триадица“, ул. „Цар Асен“ № 13, ет. 1, ап. 1 и продавачите К. И. А. с ЕГН
********** и Ч. К. А. с ЕГН ********** и двамата със съдебен адрес гр.
София, ул. „Граф Игнатиев“ №10, чрез адв. А. Й., който недвижим имот
представлява Поземлен имот с идентификатор 68134.203.463, находящ се в
гр. София, р-н „***“, ул. „***“ № **, с площ от 336 кв. метра, трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване срещу продажна цена от 595 000 евро, при условие
купувачът „Инвестиционни партньори“ ЕАД да заплати на продавачите К. И.
А. и Ч. К. А. остатъка от продажната цена в общ размер на 240 967,95 евро и
1
да представи доказателства в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението, както следва: - сумата от 38 500 евро купувачът да преведе по
банкова сметка в „Райфайзенбанк България“ АД с IBAN: ********** за
погасяване задължението на двамата продавачи към А. И. И. с ЕГН
**********, установено между тях със споразумение от 30.11.2021 г.; -
сумата от 200 000 евро купувачът да заплати на К. И. Л. с цел погасяване
вземането на К. И. Л. към К. И. А. и „Интерстрой – 2000“ ООД, по изп. дело
№ 329/2016 г. на ЧСИ Р. А.; - сумата от 2 467,95 евро купувачът да заплати по
и.д. №20218500400561 при ЧСИ А. Б. с цел погасяване задълженията на Ч. К.
А. по изпълнителното дело.
В жалбата си жалбоподателите твърдят, че решението е неправилно
поради грешно прилагане на материалния и на процесуалния закон. Считат,
че предварителния договор е бил развален от страна на купувача, който е
поискал да му бъде върнат дадения задатък. Твърдят, че ищецът е бил
неизправна страна по предварителния договор, тъй като не е установено да е
внесъл уговорения задатък. Твърдят, че не са налице доказателства да са били
поканени да се явят за сключването на окончателния договор пред нотариус,
тъй като поканата не е била изпратена на адреса посочен в договора.
Твърдят, че са допуснати и процесуални нарушения от съда, като
ответниците, макар че не са подали в срок писмен отговор, са взели
становище в с.з. и са направили доказателствени искания, които е следвало да
бъдат уважени. Твърдят, че неправилно съдът е отказал доказателственото им
искане за назначаване на съдебно-техническа експертиза, която да установи
на кой електронен адрес е изпратена поканата за сключване на окончателен
договор и че този адрес няма нищо общо с продавачите. В тази връзка
подновяват искането си за назначаване на тази експертиза с формулирани
задачи. Молят да бъде отменено обжалваното решение и постановено ново, с
което бъде отхвърлен иска, ведно с всички последици.
Подаден е отговор на жалбата, в който се оспорва същата. Твърди се, че
доказателственото искане на жалбоподателите е неоснователно и не следва да
бъде уважавано. Представят се писмени доказателства за изпращани други
документи, от които е видно, че посочения електронен адрес е на К. А..
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл. 259, ал.1 от ГПК, от
процесуално легитимирана страна с правен интерес. Отговаря на
изискванията на чл.260 от ГПК и чл.261 от ГПК, поради което е процесуално
допустима и редовна от външна страна и подлежи на разглеждане.
2
Софийският апелативен съд, в изпълнение правомощията си по чл. 269
ГПК, намира , че решението е валидно и допустимо.
По наведените в жалбата оплаквания относно неговата правилност
съобрази следното:
От събраните писмени и гласни доказателства се установява следното
от фактическа страна:
Между К. И. А. и Ч. К. А. и „Инвестиционни партньори“ ЕАД е бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на
28.02.2022 г., по силата на който продавачите К. И. А. и Ч. К. А., са се
задължили да продадат на купувача „Инвестиционни партньори“ ЕАД
недвижим имот, представляващ Поземлен имот с идентификатор
68134.203.463, находящ се в гр. София, р-н „***“, ул. „***“ № **, с площ от
336 кв. метра, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско застрояване, при съседи поземлени имоти с
идентификатори: 68134.203.466, 68134.203.464, 68134.203.448 и
68134.203.462, урегулиран като УПИ XIII-332 от квартал 13 по плана на гр.
София, м. „Крива река, целият с площ от 330 кв. метра, при граници: изток -
ул. „Виктор Григорович“, от запад - УПИ I, отреден за обществено жилищно
строителство, от север - УПИ IV-261, от юг - УПИ V-260.
Договорът е бил допълнен и изменен със сключени между същите
страни допълнителни споразумения от № 1 от 07. 05.2022г. и № 2 от
25.03.2022г.
Първоначално определената цена в чл. 1 от предварителния договор от
400 000 евро е изменена на 600 000 евро със споразумение №1, а със
споразумение №2 е намалена на 595 000 евро.
В чл. 2, ал. 1, т. 1 до т. 4 от предварителния договор е уговорен
следният начин на плащане от страна на купувача:
- по т. 1, с частта от 552 354,61 лв. или равностойността на 282 414,43
евро, в деня на сключване на окончателния договор, купувачът да погаси
задълженията на К. А. по и.д. №20218500400561 на ЧСИ А. Б..
- по т. 2, със сумата от 38 500 евро да се погаси задължението на
двамата ответници към А. И. И., установено между тях със споразумение от
30.11.2021 г. по банковата му сметка в „Райфайзенбанк България“ АД в
двуседмичен срок от сключване на предварителния договор, като с т. 4 от
допълнително споразумение №2 страните са уговорили задължението да се
плати в деня на сключването на окончателния договор.
3
Правилно СГС е изтълкувал уговорката между страните, съобразно
действителната воля на страните, като е приел, че записаното в договора в т. 4
от споразумение № 2 текст „чл. 2, ал. 2“ в действителност е техническа
грешка и волята на страните е била да се промени чл. 2, ал. 1, т. 2 от
предварителния договор, тъй като алинея втора на чл. 2 изобщо не
съществува в съдържанието на договора, а от друга страна, единствено в ал.
1, т. 2 от чл. 2 от договора е посочен срок „от две седмици от сключването на
настоящия договор“, който логически кореспондира с изразеното в т. 4 от
споразумение №2 този двуседмичен срок да се замени с думите „в деня на
сключване на окончателния договор“
- по т. 3, сумата от 40 000 лева да се преведе на К. А. по посочената
банкова сметка в тридневен срок, която сума служи като задатък. Размерът на
тази сума е последователно изменян с т. 3 от споразумение № 1 и с т.3 от
споразумение № 2, като е уговорена в краен размер от 60 000 лв., платима в
тридесетдневен срок.
- по т. 4 е уговорено остатъкът от продажната цена да се преведе по
посочената банкова сметка на К. А..
Размерът на остатъка от горепосочената в т. 4 сума от предварителния
договор следва да се определи и при съобразяване на уговорката в т. 4 от
допълнително споразумение № 1 от 07.03.2023 г., според която със сумата от
200 000 евро купувачът погасява вземането на К. И. Л. срещу К. А. и
„Интерстрой – 2000“ ООД, по изп. дело № 329/2016 на ЧСИ Р. А..
Видно от представените пред първата инстанция три броя платежни
нареждания, ищецът е превел на К. А. по номера на банковата сметка,
посочен в чл. 2, т. 3 от предварителния договор, следните суми: на 25.02.2022
г. сумата от 40 000 лева, на 25.03.2022 г. – 10 000 лева; и на 08.03.2022 г. – 10
000 лева. И в трите платежни нареждания е посочено като основание
„предварителен договор за покупко-продажба на имот от 25.02.2022 г.“
Ответниците не са оспорили в срок представените доказателства,
породи което съдът приема, че задължението на ищеца е било изпълнено в
срок.
Със становище от 10.03.2023 г. ответниците са оспорили, че процесните
платежни не доказват плащането да е извършено по предварителния договор
от 28.02.2022 г. в изпълнение на задължението на купувача да заплати
капарото, като това възражение не е преклудирано, и подлежи на
разглеждане. Като основание на преводите в платежните нареждания е
4
посочен предварителен договор от дата „25.02.2022 г.“. Ищецът твърди, че се
касае за техническа грешка. Ответниците не твърдят между страните по
делото да е съществувал какъвто и да било друг предварителен договор, като
в становището си от 12.04.2022 г. единствено заявяват, че са били налице
неформални договорни отношения между страните, по които е извършено
плащането с тези платежни.
При наличието на писмените доказателства и с оглед липсата на
конкретни твърдения и доказателства, посочени от ответниците, правилно
СГС е приел, че като се отчетат близкият момент на сключването на
процесния предварителен договор и допълнителните споразумения, фактът,
че общият размер на преведената сума от 60 000 лв. съответства изцяло на
уговореното капаро по т. 3 от допълнителното споразумение № 2, във връзка
с чл. 2, ал. 1, т. 3 от предварителния договор, и съвпада с банковата сметка,
посочена в същата точка от предварителния договор, то посочената в
платежните нареждания дата на предварителния договор е техническа
грешка, като в действителност сумата е преведена в изпълнение
задължението на купувача по процесния предварителен договор авансово да
заплати на продавачите сумата за задатък.
Ответниците са собственици на процесния имот, видно от съдебно
решение от 18.06.2018 г., по гр.д. №6937/2017 г., по описа на СГС, I-3 състав,
влязло в сила на 04.09.2018 г., по уважен в тяхна полза иск по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД. От удостоверение за семейно положение изх. № РВТ22-УГ01-2380 от
24.02.2022 г. на К. И. А. е видно, че същата е в граждански брак с Ч. К. А. към
момента на придобИ.ето на имота и към настоящия момент.
Видно от представения от ищеца договор за продажба на вземане от
17.06.2022г., „Инвестиционни партньори“ ЕАД е закупило от „ПИБ“ АД,
вземането на банката към „Ава хоум“ ЕООД и солидарните длъжници
„Интерстройпроект 90“ ООД, Ч. К. А. и К. И. А. в общ размер 279 946,48
евро, за събирането на което е било образувано изпълнително дело № 561/21
по описа на ЧСИ А. Б., рег. № *** на КЧСИ. Представено е и уведомление до
длъжника за извършената цесия.
С решение от 11.10.2022 г. на Търговски арбитражен съд при
Национална юридическа фондация (ТАС при НЮФ), К. И. А. и Ч. К. А. са
осъдени да заплатят солидарно на „Инвестиционни партньори“ ЕАД сумата
от 120 000 лв. представляваща неустойка по чл. 5, ал. 2 от сключения на
28.02.2022 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, изменен
с допълнителни споразумения от 07.03.2022 г. и 28.03.2022 г., ведно със
5
законната лихва от 30.06.2022 г. В полза на ищцовото дружество са
присъдени и разноски в арбитражното производство в общ размер на 9540 лв.
От удостоверение от 11.01.2023 г. на ТАС при НЮФ се установява, че
процесното арбитражно решение е връчено на ищеца на 14.10.2022 г. и на
ответниците на 20.10.2022 г., т.е. следва да се приеме, че арбитражното
решение е влязло в сила. Въз основа на решението е издаден изпълнителен
лист от 02.02.2023г. по т.д. № 2231/22 на СГС.
На 30.06.2022г. е съставен от Нотариус И. П., рег. № *** на НК,
констативен протокол, от който се установява, че представител на ищеца се е
явил на посочената дата за сключване на окончателен договор, а за
ответниците се е явило трето лице, което е представило болничен лист за
ответницата А. лично и в качеството й на пълномощник на съпруга си и
отговор на покана. Купувачът е представил проект на нотариален акт и част
от необходимите документи за сключването му, като останалите документи
следва да се представят от продавачите по нея, като същите не се явяват.
Пред настоящата инстанция е представена сметка за разпределение по
изп. дело № 285/22 на ЧСИ А. Б., която не е влязла в сила и по която на
взискателя К. Л. се предвижда да бъде разпредлена сумата общо 104 647 лв.
от недвижим имот, реализиран на публична продан.
Налице са предпоставките за уважаване на конститутивния иск с правно
основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД: налице е валидно сключен, в изскуемата
писмена форма предварителен договор с предмет посочения в исковата молба
недвижим имот.
Основното възражение във възизвната жалба се състои в това, че
първоинстанционният съд не бил отчел, че предварителния договор е бил
развален от купувача, който поискал връщането на задатъка по реда на
исковото производство пред арбитражния съд. Твърди, че с действията си
ищецът е упражнил правото си по чл. 93 ал.2 от ЗЗД, като е поискал
връщането на задатъка в двоен размер, с което се отказал от договора и е
получил обезщетение без да има нужда да доказва вреди.
Възражението е неоснователно. Безспорно е от събраните
доказателства, включително и от представеното решение на арбитражния съд,
че ищецът е претендирал и му е присъдена неустойка за забавено изпълнение
от страна на ответниците, която е уговорена в чл. 5 ал. 2 от договора (и
изменена по размер със споразуменията) в номинален размер на 120 000лв.,
като размера на същата дори не е обвързан с дадената сума по чл. 2 т.3 от
договора и случайно съвпада с двойния размер на задатъка. Ищецът не е
6
твърдял пред арбитражния съд, че разваля договора, а единствено е
претендирал неустойка за забавеното изпълнение.
Ответниците са собственици към датата на приключване на съдебното
дирене на процесния имот, за който се твърди, че са поели задължение да
прехвърлят; налице е настъпване на условията за сключване на окончателния
договор, които в конкретния случай са: настъпването на крайния срок –
31.03.2022г. и изпълнението на задължението от страна на купувача да
предплати уговорения задътък в размер на 60 000лв.
Съобразно тълкувателно решение №4 от 09.05.2023 г., по тълк. дело
№4/2020 г. на ОСГТК на ВКС, съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на
купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за
окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен
договор за покупко - продажба, съдържащ уговорка, че окончателният
договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. Конкретната уговорка
между страните е, че остатъкът от цената ще се заплати на съответните лица
за изпълнение на задължението на ответниците на датата на сключването на
окончателния договор.
Общо уговорената по договора продажна цена на имота е в размер на
Към датата на приключването на устните състезания са налице доказателства,
че купувачът е заплатил на ответниците сумата от 60 000 лв. или
равностойността на 30 677,51 евро (изчислена по фиксинга на БНБ в размер
на 1,95583 лева за едно евро), като остатъкът който следва да бъде изплатен е
в размер на сумата 564 322,49 евро.
От нея, на основание чл. 362, ал. 1 ГПК, ищецът следва да бъде
задължен в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение да
погаси дълга на продавачите им към трети лица, което погасяване страните по
делото са приели, че ще се счита за плащане към ответниците, както следва:
- със сумата от 38 500 евро да се погаси задължението на двамата
ответници към А. И. И., установено между тях със споразумение от
30.11.2021 г. по банковата му сметка в „Райфайзенбанк България“ АД с IBAN:
**********;
- със сумата от 200 000 евро да се погаси вземането на К. И. Л. срещу К.
И. А. и „Интерстрой – 2000“ ООД, по изп. дело № 329/2016 г. на ЧСИ Р. А..
В договора е била налице и уговорка с частта от цената от 552 354,61
лв. или равностойността на 282 414,43 евро, в деня на сключване на
окончателния договор, купувачът да погаси задълженията на К. А. по и.д.
7
№20218500400561 на ЧСИ А. Б., които задължения произтичат от
непогасеното задължение на този ответник към „ПИБ“ АД. Ищецът е
направил изявление за прихващане на частта от дълга по изпълнителното
дело с вземането си към ответниците, произтичащи от договор за продажба на
вземания от 17.06.2022 г. в размер от 279 946,48 евро. Направеното в хода на
производството изявление за прихващане следва да се зачете от съда при
постановяване на решението, като се съобрази при определяне размера на
дължимия от купувача остатъчен размер от продажната цена. Процесуалната
възможност купувачът в рамките на исковия процес по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, да
прави изявление за съдебно прихващане, но само с ликвидни вземания, по
отношения на дължимата от него цена на недвижимия имот, се допуска и в
съдебната практика. След сключването на договора за цесия (след
сключването на предварителния договор) ищецът е станал кредитор на
продавача К. А., поради което има право да прихване това свое вземане със
задължението си по чл. 2, ал. 1, т. 1 от предварителния договор, изразяващо се
в погасяване частта от дълга от 282 414,43 евро по същото изпълнително
дело, до размера на прехвърленото вземане от 279 946,48 евро до размера на
по-малкото от двете задължения. В този случай, за ищеца, като купувач ще
остане задължението в двуседмичния срок по чл. 362, ал. 1 ГПК, да представи
доказателства, че е погасил задължението си за разликата от 2467,95 евро по
посоченото изпълнително дело.
След приспадането на внесения задатък и плащанията, които следва да
бъдат извършени, съобразно уговореното за погасяване на задълженията на
продавачите към трети лица, дължимата сума, която следва да бъде заплатена,
както е уговорено по сметката на ответницата А. е в размер на 43 408,06 евро.
За това си задължение, ищецът е направил изявление за прихващане със
сумата дължима му по изпълнителен лист от 02.02.2023 г. от СГС, ТО, VI-22
състав, за присъдено вземане за неустойка в размер на 120 000 лева, ведно със
законна лихва от 30.06.2022 г. и присъдените разноски от 9540 лв., както и за
сумата от 2663,63 лева, представляваща присъдени разноски в
производството по издаване на изпълнителния лист. Възражението следва да
бъде уважено, тъй като посоченото вземане на ищеца за неустойка в размер
на 120 000лв. към ответника е установено с влязло в сила арбитражно
решение и е ликвидно и изискуемо. Прихващането следва да бъде извършено
до размера на по-малкото задължение – това на ищеца, поради което с
решението за обявяване на договора за окончателен не следва той да бъде
осъждан да заплаща суми на ответниците.
8
Жалбоподателите са направили възражение, че по изп. дело № 285/21
на ЧСИ А. Б., рег. № *** на КЧСИ, е в ход извършване на разпределение на
суми от извършена публична продан на недвижим имот, като по невлязлата в
сила сметка за разпределение се предвижда да му се разпредели сумата от
104 674 45 лв., от които 98 507,45 лв., което ще намали задължението на Ч. А.
по посоченото дело към кредитора му К. Л.. Възражението е неоснователно,
доколкото, съобразно задълженията си по предварителния договор, ищецът
следва да заплати уговореното на третото лице, а отношенията между това
трето лице и ответника не са предмет на настоящото производство и следва да
се уреждат между тях.
Не са допуснати твърдените в жалбата процесуални нарушения, като
първоинстанционният съд внимателно е преценил кои доказателства са
искани от ответниците във връзка с навадените от тях възражения след срока
за отговор (които са преклудирани) и кои доказателства са допустими с оглед
оспорването на факта, че с посочените платежни нареждания е погасено
задължение по процесния договор.
По отношение на факта дали поканата за сключването на окончателния
договор е била връчена на ответниците, правилно СГС е съобразил
обвързващата сила на постановеното арбитражно решение, с което е прието,
че е налице забавено изпълнение на задължението на ответниците да се явят
пред нотариус и да сключат окончателния договор. Тези правопораждащи
правото на неустойка факти, установени със сила на пресъдено нещо между
страните от арбитражното решение, правилно са отчетени и приети за
установени от първоинстанционния съд. В този смисъл и искането за
събиране на допълнителни доказателства относно електронния адрес, на
който е изпратена поканата, освен че е преклудирано е и неотносимо.
Със съдебното решение СГС е изпълнил задълженията си в особеното
исково производство по реда на глава тридесет и първа от ГПК , а именно да
присъди такси и разноски по чл. 364 от ГПК, както и постановил вписването
на възбрана върху имота до заплащането на същите.
С оглед изложеното и тъй като правните изводи на настоящата
инстанция съвпадат с тези на СГС, следва да бъде потвърдено обжалваното
решение.
При този изход на производството на въззиваемата страна са дължат
разноските за адвокатска защита за въззивната инстанция в размер на 3 240лв.
с ДДС, за които са представени доказателства, че са извършени.
9
Ръководен от изложеното и на основание чл. 272 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 2850/01.06.2023г. по гр.д.№ 7040/22 по
описа на СГС, I-28 състав.
ОСЪЖДА К. И. А. с ЕГН ********** и Ч. К. А. с ЕГН ********** и
двамата със съдебен адрес гр. София, ул. „Граф Игнатиев“ №10, чрез адв. А.
Й., да заплатят на „Инвестиционни партньори“ ЕАД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. София, р-н „Триадица“, ул. „Цар Асен“ №
13, ет. 1, ап. 1, разноски за въззивната инстанция в размер на 3 240лв.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл. 280,
ал.1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10