РЕШЕНИЕ
№ 918
гр. Пловдив, 14.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Николинка Г. Цветкова
Членове:Фаня Т. Рабчева Калчишкова
Радослав Хр. Георгиев
при участието на секретаря Пенка В. Георгиева
като разгледа докладваното от Фаня Т. Рабчева Калчишкова Въззивно
гражданско дело № 20245300502571 по описа за 2024 година
Производство по чл.258, ал.1 и сл. ГПК.
Производство по чл.258, ал.1 и сл. ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на „Кондор-Недвижими имоти“
ЕООД, ЕИК:***, чрез адв.М. С., АК-Хасково против Решение № 2645/
12.06.29024г. по гр.д.№ 5375/ 2023г. по описа на ПРС – VІІІ гр.с., с което
предявените от жалбоподателя против „Б.“ ЕООД, ЕИК *** чрез адв. М. Г. и
адв. А. К., обективно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД
и чл.86 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 4 856, 06
евро с ДДС, представляваща дължимо и неплатено възнаграждение по
сключен между страните в гр. Пловдив на 14.07.2017 г. Договор за
посредничество при продажба на недвижим имот, заедно с мораторна лихва
върху тази сума за периода от 17.04.2020 г. до 17.04.2023 г. в размер на 1 477,
05 евро, заедно със законната лихва върху главницата. С въззивната жалба се
правят оплаквания за невъзприемане съдържанието на процесния договор по
делото в неговата цялост, а само частично и избирателно, позовавайки се само
на някои клаузи от него. Изтъква се доводът, че в процесния договор не е
отчетена клаузата на чл.ІІІ.,т.8 от договора, касателно закупуването на имота
1
от свързано лице, каквото лицето К. М. съобразно Търговския закон/ пар.2 ТЗ/
се явява свързано на дружеството „Олимп корект“ ЕООД в качеството му на
негов управител, с оглед на това и съобразно посочената клауза договорно
възнаграждение се дължи на ищеца. Прави се допълнителен довод, че
сделката е търговска, поради това , че е сключена между две търговски
дружества в кръга на упражняваната от тях дейност. По тези главни доводи са
развити и допълнителни съображения във ВЖ. Иска се отмяна на
обжалваното решение и уважаване на предявения от ищеца иск, с присъждане
на доказателства. С жалбата е приложен Договор за посредничество от
09.06.2017г., сключен между жалбоподателя и управителя на купувача К. М.,
който се иска да се приеме като новооткрито доказателство за установяване
обстоятелството, че посоченото лице е поискал закупуване на НИ за целите н
търговската си дейност, а не за лични нужди.
Въззиваемото дружество„Б.“ ЕООД, редовно уведомено, не е постъпил
писмен отговор по делото. Налице е становище от въззиваемото дружество
чрез адв.Е. Г.-Г. в о.с.з., с което се оспорва жалбата, и за законосъобразност и
правилност на обжалваното решение.
ПОС като взе предвид представените доказателства във връзка с доводите на
страните на основание чл.269 ГПК, намери следното:
Жалбата изхожда от надлежна страна, подадена е в срока по чл.259, ал.1 ГПК,
като процесуално допустима подлежи на разглеждане по същество.
Ищцовото дружество е предявило иск за изпълнение на договорно задължение от ответното
дружество „Б.“ ЕООД за заплащане на дължимо незаплатено договорно задължение по
Договор за посредничество при продажба на НИ от 14.07.2017г заедно с мораторна
лихва върху тази сума за периода от 17.04.2020 г. до 17.04.2023 г. в размер на 1
477, 05 евро, заедно със законната лихва върху главницата
Обстоятелствата, на които е основан предявеният главен иск са : сключване на посочения
договор за посредничество, в който бил описан съгласно таблица на лицензиран оценител
предлагания за продажба на възложителя - магазин, начална цена в размер на 243 000 евро
, както и други условия по него. Това бил обичаен договор, който ищецът сключвал със свои
клиенти, коригиран съобразно изискванията и претенциите на отв. дружество.
Възложителят по договора „Б.“ ЕООД се възползвал от предлаганата посредническа
услуга, за да продаде свой НИ- магазин в гр. Пловдив от 175,66 кв м. В изпълнение на
възлагането, посоченият имот бил включен в базата с оферти към купувачи на агенцията –
посредник, брокери на която извършили рекламна дейност, като предлагали имота на
2
потенциални купувачи, реализирали огледи, съдействали по всякакъв начин между
продавач и потенциални купувачи, за да се стигне до реална продажба. Ответникът чрез
управителя си Д. Б. посочил трима от предложените купувачи, за които да е „валиден“
договора за посредничество , един от които бил К. М., който в качеството си на
управител на „Олимп корект“ ЕООД се интересувал да закупи търговски обект за
дружеството си и изразил готовност за закупи процесния магазин. Брокери на ищеца
организирали среща в гр. Пловдив за среща на ответника с лицето М. , като била
договорена крайна цена – 242 803 евро, договарящите поискали подготвяне на
предварителен договор за покупко-продажба на имота и за подписването им на следващия
ден. Изготвянето на договора било на следващия ден / 18.07.2017г./ , като служител на
ищеца се свързал с ответника за уговаряне на срещата, но ответникът съобщил, че е извън
града, след което брокерите не успявали да се свържат с него.
След време и при извършена справка в Имотния регистър, служители на ищеца установили,
че без знанието на ищцовото посредническо дружество НИ, предмет на договора за
посредничество бил продаден от ответника на дружеството купувач – предложено от ищеца,
като на дата : 19.04.2018г. сделката била изповядана от помощник нотариус при нотариус Т.
Д.- И. К., при което видно от посочения от ищеца в ИМ НА касаел идентичния имот,
предмета на договора за посредничество/ ДП/, с вписана продажна цена 195 000 лв с ДДС,
която ищецът счита, че не е действителната продажна цена, а действително договорената -
242 803 евро. За това ответникът бил поканен да заплати на ищцовото дружество
възнаграждение по ДП, но същият отказал , както и поканата за доброволно плащане на
комисионното възнаграждение по т.I.4 по договора, възлизащо на 4 856,06 Евро / 2% с ДДС
х 242 803 Евро/ или по фиксинга на БНБ в размер на сумата 9 497,63 лв. Съобразно
договора дължимостта на възнаграждението по ДП е следвало в деня на подписване на
предварителния договор или нотариалната сделка. Предварителен договор не бил подписан
между страните, но страните по продажната сделка са сключили окончателен договор на
датата 19.04.2018г, която дата се явява падежа на задължението по ДП, платимо по банков
път, като сумата не е била постъпила до момента на подаване на ИМ, която е предмет и на
предявената главна претенция по иска.
С ОИМ ответникът е оспорил голяма част от изложените обстоятелства в ИМ , както
следва: - относно това, че по време на изповядване на сделката за покупко- продажба на
имота на ответника, между последния и ищцовото дружество е съществувало все още
валидно договорно правоотношение, тъй като след два-три огледа на имота от клиенти,
ищецът е спряла да контактува с ответника и да участва в каквито и да е преговори по
постигане на продажната сделка за имота, като действията били извършвани само от
ответника пряко с потенциалните купувачи, един от който закупил имота.
- ищецът да е изправна страна по договора , като същият да е изпълнил задълженията по
него, като сключването на договора между страните по продажбената сделка не е в резултат
на усилията по ищеца, като това е станало 9 месеца след сключване на ДП, по който не е
имало реално изпълнение от ищеца
3
- оспорва се обстоятелството между „Б**“ ЕООД и „Олимп корект“ ЕООД да е сключван
предварителен договор, а само окончателен такъв, вкл. поради разликите в условията по
последния и ДП – окончателния договор е изповядан видимо без банков кредит, на цена
коренно различна от тази, описана в ДП, 9 месеца след ДП и твърдяната в ИМ дата на
изготвяне на предв.договор, което обуславя неяснотата относно това защо ако всичко е било
договорено с участието на посредника, но са изминали 9 месеца от сключването на
окончателен договор или при цена, драстично по-ниска от посочената от ищеца.
ПРС при отхвърляне на така предявения иск районният съд е отчел безспорността на
обстоятелството, че между страните е бил сключен договор за посредничество на НИ от
14.07.2017г., с който ответникът в качеството на възложител, а ищеца в качеството на
посредник, е било възложено на последния да посредничи за продажбата на имота,
собственост на ответника – магазин №* ,в гр. П., ул. “С***, със застроена площ по НА от
175 кв м, състоящ се от първо ниво – търговска площ, офис и предверие със санитарен
възел, с начална цена от която да започне предлагането – 243 000 евро без ДДС. Посочено е
също така, че по НА за покупко - продажба на НИ № ***г. по нот. дело №288/2018г на пом.
- нотариус И. К. по заместване на нотариус Т. Д., ответното дружество е продало
горепосоченият недвижим имот за сумата 195 000 лева на „Олимп Корект“ ЕООД- гр.
Пловдив. От събраните гласни доказателства / св. А. Н. и К. М./ се установило, че ищцовото
дружество е посредничило за закупуване на имота на св. М., но имотът бил закупен от
дружеството „Олимп Корект“ ЕООД/ на което К. М. е управител/, а не физическото лице К.
М. , поради което показанията на този свидетел М. не са кредитирани от съда, че купувач
на имота бил именно той. Така районният съд е достигнал до извода, че процесният имот е
бил закупен без посредничеството на ищеца, поради което възнаграждение не се полага на
договорените клаузи на процесния договор.
ПОС, като взе предвид доводите на страните на основание чл.269 ГПК, намира следното:
В подкрепа на доводите за неправилност на обжалваното решение в приложение към
въззивната жалба е представен Договор за посредничество № ***/ 09.06.2017г. при покупка
на недвижим имот, сключено от ищцовата Агенция с физическите лица К. М. / управител на
дружеството купувач – Олимп Корект ЕООД /и лицето С. М. М., за установяване
обстоятелството, че св. М. е възложил на посредника да издири и посредничи при
закупуването на търговски обект, съответно за нуждите на търговската си дейност –
игрална зала / от договора видно с площ от над 150 / , а не за лични нужди, както и извадка
от електронен архив документи за няколко последователно регистрирани договори на
дружеството от 2017г, сред които и такива със С. М. и К. М., които също са оспорени като
частни документи.
Така представеният договор с лицето К. М. е оспорен на основание чл.193, ал.1 ГПК като
частен документ, в която връзка с оглед целите на оспорването и указанието на съда за
представянето му в оригинал ако страната ще се ползва от този документ, жалбоподателят е
направил изявление, че с оглед липсата на неуредени отношения с това лице М., то
дружеството не е запазило договора поради изтичане на 5 годишния срок. Навеждат се въз
4
основа на текста на цитирания договор обстоятелствата, че възложителят в този договор е
трето лице на настоящия процес , което не е закупило имот с посредничеството на агенцията
и не е била установена връзката му с купувача „Олимп Корект“ ЕООД.
В тази насока освен СГрЕ е ангажирано и гласно доказателство чрез разпита на св. А. Н..
Във връзка с оспорването на представените писмени доказателства – разпечатки от
електронен масив в ищцовото дружество, същите са проверени относно тяхната наличност в
сайта на дружеството чрез предоставен от страната на електронен носител, съпоставката
чрез който установи в с.з. от 30.04.2025г. наличността и идентичността им с тези,
представени на хартиен носител по делото, във връзка с офериране на недвижим имот от
ищцовото дружество на лицето К. М.. Тези обстоятелства се установяват и при преразпита
на св. А. Н., както и от СГр.Е с в.л. М. С., че положеният и оспорен подпис в оспорения
договор № **/ **г. се явява изпълнен от лицето К. А. М..
При разпита на св. А. Н. в първоинстанционното производство се е установило, че страните
по процесния договор за посредничество – ищцовата агенция и ответника „Б.“ ЕООД ясно и
точно описали имота, който продава, с договорена комисионна при направена отстъпка за
ответника 2% с ДДС, а не без ДДС. Магазинът , предмет на продажбата, бил на две нива, а
купувачът, който търсел да купи имот, бил за игрална зала, тъй като същият бил с голяма
площ и трудно продаваем, поради което се договорили с Б. да се раздели самото помещение
с уговорката първи партерен етаж да е за купувача, а специфичното било, че имотът не бил
във вида, в който купувачът искал да го купи. Имали уговорката в продължение на няколко
месеца, като купувачът приел цената, обявена от Б., тъй като била адекватна на пазара и в
тази цена Б. приел ангажимента да завърши и преустройството на обекта и документално да
бъде разделен. Поели ангажимент да се подготви предварителен договор, тъй като цялата
организация била възложена на ищцовата агенция. Минали няколко месеца за процедурата
по преустройството и разделянето. Организирали среща на продавача с купувача, а в по-
късен момент след направена справка установили, че купувачът е купил имота, който
ищецът показал с точните параметри и суми, договорили проекто - договора с Б..
В показанията си св. К. М. депозира, че лично бил договарял с Б. за покупката на имота, но
го свързала една агенция за НИ, не помни името й, както и да е било оказано съдействие за
сключване на сделката.
Въззивният съд, обвързан с доводите в жалба и предвид събраните във въззивното
производство доказателства, намира да отбележи на първо място, че поради липса на
нарочна детайлна правна уредба относно основните характеристики на процесния договор за
посредничество като вид търговски възмезден договор, то правната доктрина е доразвила
това чрез извличане на тези характеристики по пътя на тълкуване на нормите, касаещи
търговския посредник по смисъла на чл.49, ал.1 ТЗ – търговец, който по занятие посредничи
за сключване на сделки и в който смисъл договорът за посредничество е такъв договор, по
който винаги едната страна е търговски посредник. По смисъла на цитираната разпоредба,
търговският посредникът осъществява посредничество между две страни с оглед интереса
им от постигане на конкретна правна сделка. Интересът на насрещния съконтрахент за
5
участие в договора е породен от нуждата да бъде свързан с друга страна за сключване на
конкретна сделка, като възнаграждение се дължи след осъществяване на цЕ.та сделка със
съдействието на търговския посредник. Принципно договорът за посредничество е
неформален, консенсуален и възмезден договор, но доколкото търговският посредник е в
качеството си на търговец, то формата се определя от необходимостта за целите доказването
, съобразно чл.164, ал.1, т.3 ГПК. При този вид посреднически договор , посредникът дължи
свързване на страните по една бъдеща сделка, в която той не участва пряко, но
възнаграждение му се дължи само ако сделката е реализирана в резултат на пряко
сътрудничество в процеса на свързване на потенциалните страни по бъдещия договор за
покупко-продажба на имот и в резултат на пряко и непосредствено участие в процеса на
събиране на данни и реално информиране на клиента относно предлаган обект за продажба,
в случая потенциалния купувач – ответника. В тази насока действително от гледна точка на
основните характеристики на процесния договор , същият се различава от договора за
поръчка и от комисионния договор / Решение № 37 / 27.04.2012г. по т. д. № 1143/ 2010г. на
ВКС по чл.290 ГПК/. Предмет на договора за посредничество е постигането на определен
резултат, а именно свързване на страните по него. Основната задача на търговския
посредник се състои в събирането на двете страни и удостоверяване сключването на
сделката, за което посредникът трябва да положи усилията и грижата на добър търговец.
Със сключването на сделката, за която търговският посредник е посредничил, за него се
поражда правото на възнаграждение.
В тази насока, изхождайки от основните характеристики на процесния договор за
посредничество и професионалния характер, който е предаден на фигурата на търговския
посредник по смисъла на чл.49, ал.1 ТЗ, а именно, че същият като търговец осъществява
тази дейност по занятие, то степента на изискванията за тази дейност включват реалност на
извършващите се фактически действия, за което същият да притежава необходимата
квалификация и опит за осъществяване на търсенето и предлагането на купувача подходящи
имоти, отговарящи на предварително зададени критерии. Организирането съдействие на
огледи и договаряне, вкл. чрез предоставяне на възможност на потенциален купувач в
обхвата на изискваните параметри и спрямо предлагането на продавача да се създадат
условия за постигане на съвпадащи се намерения у двете страни по търсенето и
предлагането на имот с цел реализиране на последваща сделка за покупко - продажба на
имота. Такова посредничество се намира да е реализирано от ищцовата агенция по смисъла
на л.II, т.5 от договора, тъй като се установява пред въззивната инстанция, че свидетелят
К.М., имащ качеството и на управител на фирмата - купувач „Олимп Корект“ ЕООД, в
качеството си на възложител по друг посреднически договор с ищцовата агенция, е имал
търсене на конкретен, описан по-горе по предназначение и площ, а с оглед на тези
параметри за целите на търговска дейност , което търсене е намерило резултат при
организираната среща от ищеца между потенциалния продавач и потенциалния купувач, при
който част от продавания обект е имал аналогични на търсените от купувача параметри на
недвижим имот. За постигане на цЕ.та реализация на сделката относно търсения от
купувача имот , е било поето задължение от страна на продавача за преустройство, поради
6
което бъдещата сделка се е забавила във времето за осъществяване на това преустройство за
нуждите на купувача. Това обяснява бездействието на ищцовата агенция в договорения
приблизителен период на преустройството, след изтичането на който от ответникът не е
било потърсено следващото се във времето посредничество на ищеца за целите на
уреждането на отношенията по посредническия договор, вкл. за неговото възмездяване при
липса на пречка това да е по продажната цена , вписана в нотариални акт/ 195 000 лв с
ДДС/ като реално получената стойност на имота, която следва да се приеме за продажната
цена, с оглед ограничението на процесуалната разпоредба на чл.164, ал.1, т.3 ГПК – а
именно „установяване на обстоятелства, за доказване на които законът изисква писмен акт,
както и за установяване на договори на стойност по - голяма от 5000 лева.“ Падежът на
задължението е уговорен по т.4, а именно – в деня на сключване на окончателния договор /
нотариален акт./ По главното възражение, свързано с поддържаната теза на ответника,
възприета от първоинстанционния съд, свързани с представителя на купувача – физическото
лице К.М., така събраните пред въззивната инстанция доказателства водят до извод за
неоснователност и приемана доводът на ищеца за наличие на предпоставки за приложение
на клаузата по р.III, т.8, а именно поетото задължение от страна на възложителя по договора
да заплати на посредника уговореното възнаграждение в размера и сроковете по този
договор, когато имотът е бил продаден на предложен от посредника купувач, КАКТО и на
трето лице, близък на купувача, свързани лица по смисъла на пар.1 от ТЗ/, юридическо лице
с участие на купувача или на негов близък и др. лица, за които може да се счита , че са в
достатъчно близки отношения с лицето, възложило изпълнението. Такова лице именно се
явява физическото лице, договаряло в качеството си на потенциален купувач с ищцовата
агенция, съобразно представените доказателства във въззивната инстанция, но реализирало
сделката в качеството на управител на дружеството „Олимп корект“ ЕООД, поради което се
явява свързано лице както по смисъла на пар.1,т.3 ДР на ТЗ, така и юридическото лице с
участие на купувача, както е уговорено в процесния договор.
По гореизложеното предявеният иск се явява доказан по основание, а по размер до сумата от
3 900 лева съобразно ССчЕ по делото в първоинстанционното производство, в който размер
следва да се уважи, както и акцесорния иск по чл.86 ЗЗД в размер на 1 203,78 лв за периода
17.04.2020 г- до 17.04.2023г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от подаване
на ИМ- 18.04.2023г. до окончателното й изплащане.
По така изложените съображения, въззивният съд на основание чл.271, ал.1 пр.I ГПК
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 2645/ 12.06.2024г. постановено по гр. д.№ 5375/ 2020г. по описа на
ПРС – VIII гр. с., в частта, в която е отхвърлен предявеният от „Кондор – недвижими имоти“
ЕООД, ЕИК: ** против „Б.„ ЕООД, ЕИК: *** обективно съединени искове с правно
7
основание чл.79, ал.1 ЗЗД до размера от 3 900 лева / три хиляди и деветстотин лева /,
представляваща дължимо и неплатено възнаграждение по сключен договор между страните
в гр. Пловдив на 14.07.2017г. Договор за посредничество при продажба на недвижим имот,
както и по чл.86 ЗЗД до размера от 1 203,78 лв за мораторна лихва за периода 17.04.2020 г -
до 17.04.2023г., както и за законната лихва върху главницата, КАКТО и в частта на
разноските
КАТО ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Б. „ ЕООД, ЕИК: *** да заплати на „Кондор – недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК:
*** на основание чл.79, ал.1 ЗЗД сумата 3 900 лева / три хиляди и деветстотин лева /,
представляваща дължимо и неплатено възнаграждение по сключен между страните в гр.
Пловдив на 14.07.2017г. Договор за посредничество при продажба на недвижим имот,
КАКТО И на основание чл.86 ЗЗД сумата 1 203,78 лв / хиляда двеста и три лева и 78 ст/ ,
представляваща мораторна лихва за периода 17.04.2020 г- до 17.04.2023г., ВЕДНО СЪС
законната лихва върху главницата, считано от 18.04.2023г до окончателното й изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата му обжалвана част.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване на основание чл.280, ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8