Решение по дело №13656/2019 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

Номер                                                  02.02.2021г.                                    Град     С. 

                                                         

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,                                                  Първо ГО, 30 състав                                                  

На двадесет и втори януари                                                                       Година 2021

В публичното заседание в състав: 

                      

                                                         ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАЛЕРИЯ БАНКОВА

 

и секретар ДИАНА БОРИСОВА

 

като разгледа докладваното от съдия Банкова гр. дело N 13656 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

         Прозводството по делото е образувано чрез отделянето на предявения в производството по гр.д. №14784 по описа за 2013г. на СГС, I ГО, 2 с-в като инцидентен установителен иск от ответника М.М.Г. срещу ответниците Л.Й.Г., И.Н. и В. Н.-Н.. В исковата молба се излага, че съпругата на ищеца по инцидентния установителен иск М.Г. – Л.Г., твърдейки, че негов пълномощник, е продала на И. и В. Н. собствения на съпрузите Г. недвижим имот, а именно – АПАРТАМЕНТ № 49, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4361.217.18-48, находящ се в град С.,***, в жилищна сграда блок - *******, самостоятелен обект в сграда № 18, разположена в поземлен имот с идентификатор № 68134.4361.217, със застроена, площ от 86,44 кв.м, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и обслужващи помещения при съседи по документ : изток-улица, запад-ап.№ 48, север-улица, юг-улица. отгоре-сем.Георгиеви, отдолу-сем.Неделчев, при съседи по схема: № 4286/305.2010 год. на АГКК на същия етаж: 68134.4361.217.18.48; под обекта: 68134.4361.217.18.44; над обекта: 68134.4361.2171.18.54, заедно с таванско помещение № 11, с площ от 6,84 кв.м.при съседи: изток-улица, запад-таван на Н., север-улица, юг-улица, заедно е 1,536% идеални части от правото на строеж върху мястото на стойност 1830 лв. за сумата от 54 500 лв.

Ищецът счита, че реалната пазарна цена на имота към датата на продажбата е била значително по-висока и че ответниците са се споразумели в негова вреда. Последното било видно и от факта, че не били налице никакви доказателства за реалното изплащане по банков път на цената по договора, от което се установявало намерението на ответниците да го увредят. След дадени от съда указания да уточни дали поддържа че ответницата Г. не е била надлежно упълномощена и е действала без представителна власт при сключването на сделката за покупко-продажба на процесния имот или че е била надлежно упълномощена, но се е споразумяла с ответниците Н. в негова вреда, в уточнителна молба ищецът пояснява, че по време на подписване на пълномощното за процесната сделка е бил в болница и няма спомен какво точно е подписал. Отново сочи, че ответниците са се споразумели в негова вреда, с оглед ниската продажна цена на имота, поради което поддържа искането съда да признае за установено по отношение на ответниците, че процесната сделка не е породила правно действия за представлявания ищец.

         В едномесечния срок, визиран в чл. 131, ал. 1 от ГПК, ответниците Н. не са подали писмен отговор. Ответницата Г. подава писмен отговор, чрез адв. Д., пълномощник на Г. чрез пълномощника й М. Г.. В писмения отговор се подържа, че предявеният иск е преюдициален спрямо производството по гр. д. №14784/2013г. на СГС,I ГО 2 с-в.

         В хода на делото по същество, ответниците Н., чрез назначените им особени представители, оспорват предявения иск.

         Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства намира от фактическа страна следното:

         Установява се от приетия по делото нот. акт.№176, том II, рег. №4184, дело №338 по описа за 2010г. на нотариус рег.№65 от НК с район на действие района на СРС, че на 01.06.2010г. ответницата Л.Г., действаща лично и като пълномощник на ищеца М.Г. е продала на ответника Н. процесния апартамент в гр. С. за сумата от 54 500 лв., която е заплатена изцяло на Л.Г. преди подписването на нотариалния акт.

         Съгласно удостоверение за сключен граждански брак, издадено от дл. лице по гражданско състояние при община Своге М.М.Г. и Л.Й. К. са сключили граждански брак на 21.09.1985г., като след брака съпругата е приела фамилията Г..

         Установява се от представеното решение на СРС, 92 състав от 13.11.2018г. по гр. д. №3074/2018г., че бракът между ищеца и ответницата Г. е бил прекратен поради дълбоко и непоправимо разстройство по вина на съпругата, като решението е влязло в законна сила на 15.12.2018г.

         С молба от 24.01.2020г. на л.77 от делото нотариус С.Т.е уведомил съда, че нот. дело №338/2010г. вече не се съхранява при него и е унищожено на осн. чл.10, ал.5 от Наредба №32 за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори. Приложен е и акт за унищожаване от 27.10.2016г.

         По делото е ангажирано като писмено доказателство и нотариално заверено пълномощно от 18.03.2010г., с което ищецът Г. е упълномощил Л.Г. да извършва от негово име всички действия на управление и разпореждане, вкл. продажба, със собствения му недвижим имот – процесния апартамент в гр. С., както и да получи продажната цена.

         Изслушано е заключението на съдебно – оценителна експертиза на вещото лице О., неоспорено от страните, от което се установява, че към датата на процесната продажба  - 01.06.2010г. - индикативната пазарна стойност на процесния недвижим имот е около 98 700лв. Заключението в пълнота отговаря на поставената задача, изготвено е компетентно /вещото лице е използвало пралелно два метода за определяне на пазарната стойност/ и не е оспорено от страните, поради което съдът го кредитира изцяло.

         По делото е ангажирано и удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца на ответника Н., от което се установява, че същият е разведен.

         След подробно обсъждане на доказателства по делото поотделно и в съвкупност, съдът намира следното от правна страна:

         По правната квалификация на иска:

         Предявен е иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД за установяване относителната недействителност по отношение на ищеца М.Г. на договор за покупко-продажба на апартамент №49, находящ се в гр. С.,***, сключен с нот. Акт №176, том 11, рег. №4184, дело №338/2010г. между Л.Й.Г. и М.М.Г., чрез пълномощника си Л.Г. от една страна и И.З.Н. и В. Н.-Н., от друга.

Не отговаря на приетото с окончатения доклад по делото поддържаното в писмената защита на ищеца от 27.01.2021г. становище, че са предявени главен иск за прогласяване нищожността на процесната сделка като накърняваща на добрите нрави и евентуален иск с пр. осн. чл.40 от ЗЗД. След неколкократно уточняване на исковата молба и даване възможност на ищеца изрично да формулира фактическите основания, от които извежда претенцията си и конкретното си искане до съда, с доклада по делото, срещу който процесуалният представител на ищцовата страна адв. М. изрично е заявила, че няма възражения, е прието, че е предявен само един иск и той е с правна квалификация чл.40 от ЗЗД. Ето защо, застъпеното виждане в писмената защита на ищеца относно предявяването на втори иск, не следва да се взема предвид от съда.

         В хода на делото е било ангажирано като писмено доказателство пълномощното, с което ищецът е учредил представителната власт на ответницата Г. и е направено оспорване на положения от него подпис, като са направени и доказателствени искания в тази връзка. Тези действия на ищцовата страна имат отношение към иск с пр. осн. чл.42, ал.2 от ЗЗД, какъвто не е предмет на настоящото производство, съгласно първоначалната искова молба и изричното й уточняване, направено от ищцовата страна с твърденията й, че атакуваната сделка е сключена при занижена продажна цена и при сговор за увреждане на интересите на представлявания продавач. Ето защо, оспорването на упълномощителната сделка, което по същността си представлява позоваване на висяща недействителност на сделката за покупко-продажба, не е включено в предмета на настоящото дело.

         По допустимостта на производството:

Предвид твърденията на ищеца, че имотът е придобит по време на брака му с ответницата Г., за който първончално няма данни да е разтрогнат, и това, че имотът е СИО, която по дефиниция е бездялова, с доклада по делото съдът е приел, че предмет на делото е цялата атакувана сделка, т.к. правно невъзможно е да се обособи част от нея, съответна на дела на ищеца в СИО.

След ангажирането по делото на доказателства, че бракът между съпрузите Г. е бил прекратен с развод след предявяването на иска, съдът намира, че производството по делото, касателно покупко-продажбата на ½ ид. част от процесния апартамент е недопустимо и следва да бъде прекратено. Това е така, защото с прекратяването на  брака бездяловата СИО се е трансформирала в обикновена съсобственост, като при липса на други данни, съдът следва да приеме, че бившите съпрузи имат равни квоти в съсобствеността. Ищецът не е легитимиран да атакува сделката по отношение на ½ ид.част от процесния апартамент, която е собственост на бившата му съпруга, а само по отношение на собствената си ½ ид. част. За допустимостта на иска съдът е длъжен да следи в хода на цялото производство и при констатиране на обстоятелства, които обуславят извод за недопустимост, да го прекрати.

По съществото на спора:

Фактическият състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД включва следните елементи: а) сключен договор от представител с трето лице; б) действията на представителя да са в рамките на предоставените му представителни права; в) договорът да е във вреда на представлявания; г) представителят и третото лице да са имали намерение да увредят представлявания. Доказването на всички елементи от фактическия състав е в тежест на ищцовата страна.

Извън горното, в тежест на ищеца е възложено да установи твърдените от него обстоятелства, че по време на атакуваната сделка с ответниците Н., последните също са били в брак.

Първата и втората предпоставки са установени по делото, а не се и спори между страните, че процесният апартамент е бил продаден с посочения по горе при установяване на спора от фактическа страна нотариален акт за покупко-продажба от 01.06.2010г., както и че съгласно представеното пълномощно представителната власт на ответницата Г. не е била ограничена нито относно вида на сделките, които е била оправомощена да сключва от името на представлявания, нито относно съществените условия на тези сделки. От съдържанието на пълномощното се установява, че е била учредена представителна власт по отношение на ответницата Г. за „всички действия на управление и разпореждане“,  „при цени и условия, каквито уговори и прецени“.

По отношение на третата и четвъртата предпоставка съдът намира следното:

Установява се от приетите по делото доказателства, че сделката е сключена на цена почти два пъти по-ниска от пазарната, но близка до данъчната оценка на недвижимия имот, която съгласно посоченото в самия нотариален акт възлиза на 54 439,10 лв.  

В практиката на върховната съдебна инстанция е прието, че наличието на вреда за представлявания, когато представителят е продал имота по цена значително по-ниска от пазарната зависи от вътрешните им отношения (съдържанието на обвързващия ги договор за мандат или на другите уговорки между тях). Когато и във вътрешните отношения представителят е имал правомощието да определи продажната цена по своя преценка и третото лице е добросъвестно - не се е споразумяло с него, сключеният договор е действителен, но представителят отговаря пред доверителя за вредите от неполагането на дължимата грижа при упражняването на предоставената му представителна власт. Ако при същите условия третото лице е било недобросъвестно - споразумяло се е във вреда на представлявания, договорът е недействителен. (Решение № 65 от 21.03.2017 г. по гр.д. № 639/2016 г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС).

По въпроса за доказването на споразумяването за увреждане на представлявания съдебната практика приема, че е обяснимо представляваният да не разполага с преки доказателства за сговор между представителя и третото лице, поради което то може да бъде установено с косвени доказателства, които, ценени в съвкупност, да обуславят извод за сговаряне за увреждане. Такива косвени доказателства според ВКС могат да бъдат: близки родствени отношения между представителя и третото лице в степен, в която законът презумира знание за увреждането (чл. 135, ал. 2 ЗЗД) или заинтересованост (чл. 172 ГПК), включително даваща право на отказ от свидетелствуване (чл. 166, ал. 1, т. 2 ГПК) – така Решение № 21 от 24.03. 2015 г. по гр. дело № 3529 по описа за 2014 г. на ВКС, IV ГО и цитираната в същото съдебна практика.

Воден от даденото в посочените съдебни актове разрешение на правните въпроси, съдът намира следното:

Сключването на сделка за покупко-продажба на имот на цена, близка до данъчната оценка и около два пъти по-ниска от пазарната цена, само по себе си не може да наложи извод за недействителност на сделката, поради сключването й при сговор за увреждане на представлявания. Установява се, че ищецът и ответницата Г. са били към онзи момент съпрузи. Такива отношения между страните допускат наличието на доверие в степен, обуславяща оправомощаването на представляващия  да определи продажната цена по своя преценка. Неоправдаването на доверието на представлявания чрез сключването на неизгодна сделка на цена под пазарната може да обоснове отговорност на представителя пред доверителя за вредите от неполагането на дължимата грижа при упражняването на предоставената му представителна власт, но относителна недействителност на сключената сделка – само при доказана недобросъвесност на третото лице – страна по сделката. За тази недобросъвестност следва да се съди от събраните по делото доказателства – родствени отношения, както беше посочено по – горе, или например – сключване на сделката при цена, многократно по-ниска от обичайната, което изключва възможността насрещената страна да не е наясно с факта на увреждането на продавача.

В конкретния случай, съдът намира, че цената от 54 500 лв., близка до данъчната оценка на имота – 54 439,10 лв., не обуславя разлика с пазарната цена /98 700лв./ толкова значителна, че сама по себе си да обуслови извод за недобросъвестност на купувача Н.. Тази разлика налага извод за увреждане на доверителя, което може да послужи като основание да търсене на отговорност от ответницата Г. за неполагане на дължимата грижа в качеството й на представител, но може да наложи прогласяването на относителната недействителност на атакуваната сделка само, ако недобросъвестността на купувача бъде доказана от останалите събрани по делото доказателства.

Съдът намира, че такива доказателства по делото не са ангажирани от ищцовата страна, въпреки изричните указания на съда, че доказването на намерението за увреждане у ответниците е в нейна тежест. Няма данни за родствени връзки между купувача по сделката Н. и продавача - пълномощник Г., или заинтересованост по смисъла на чл.172 от ГПК, или други обстоятелства, които на наведат съда на извод, че купувачът е бил недобросъвестен. Не бива да се изключва и възможността сделката да е била изповядана по данъчната оценка на недвижимия имот, като реалната цена е укрита – практика, изцяло незаконосъобразна от гледна точна на данъчното законодателство, която обаче е често срещана. Фактът, че цената не е платена по банков път, също не може по никакъв начин да наведе на извод са намерение за увреждане у купувача по сделката. Обстоятелството дали упълномощителят – продавач е получил продажната цена има значение за вътрешните му отношения с ответницата Г., но не и за валидността на покупко-продажбата. 

Както взе предвид всичко гореизложено, съдът приема, че съвкупната преценка на събраните по делото доказателства не създава сигурно убеждение за  сговаряне между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания ищец. Искът за прогласяване относителната недействителност на сделката е неоснователен и следва да бъде отхвърлен, като за ищеца остава открит пътя за търсене на отговорност от недобросъвестния си представител за неполагане на дължимата грижа при сключването на процесната сделка, както и евентуално за позоваването на висящата й недействителност поради сключването й при липса на представителна власт чрез предявявяне на установителен иск с правна квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД, или чрез заявяване на такова правоизключващо възражение срещу предявен против него облигационен или вещен иск по повод изпълнението или други претенции и последици, произтичащи от договора, сключен от негово име без представителна власт /съгласно мотивите на т.6 от р.II на ТР 5/2014 по т.д. №5/2014г. на ОСГТК на ВКС/.

Независимо от горното, съдът намира за уместно да отбележи, че по отношение на ответницата Нацева искът е неоснователен и поради това, че въпреки изричните указания на съда и дадената неколкократно възможност, до приключването на съдебното дирене, ищецът не е ангажирал доказателства, че към датата на процесната сделка, ответниците Н. са били в граждански брак. Събраното по делото удостоверение за семейно положение доказва, че към момента на издаването му, този ответник е разведен, без да има данни за имената на бившата му съпруга, както и за периода на брака. Ето защо, този факт остана недоказан по делото и доколкото ответницата Нацева не е участвала при сключването на процесната покупко-продажба, искът спрямо нея следва да бъде отхвърлен и само на това основание.

При този изход на спора, ищецът няма право на разноски.

Така мотивиран, съдът

 

 

РЕШИ:

 

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от М.М.Г., ЕГН **********,*** срещу И.З.Н., ЕГН **********, В.Г. Н.-Н., ЕГН ***********,*** и Л.Й.Г., ЕГН ********** *** иск по чл.40 от ЗЗД за прогласяване по отношение на ищеца на относителната недействителност на договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ № 49, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4361.217.18-48, находящ се в град С.,***, в жилищна сграда блок - *******, самостоятелен обект в сграда № 18, разположена в поземлен имот с идентификатор № 68134.4361.217, със застроена, площ от 86,44 кв.м, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и обслужващи помещения при съседи по документ : изток-улица, запад-ап.№ 48, север-улица, юг-улица. отгоре-сем.Георгиеви, отдолу-сем.Неделчев, при съседи по схема: № 4286/305.2010 год. на АГКК на същия етаж: 68134.4361.217.18.48; под обекта: 68134.4361.217.18.44; над обекта: 68134.4361.2171.18.54, заедно с таванско помещение № 11, с площ от 6,84 кв.м.при съседи: изток-улица, запад-таван на Н., север-улица, юг-улица, заедно е 1,536% идеални части от правото на строеж върху мястото, сключен с нотариален акт № 176, том II, рег. №4184, дело №338 по описа за 2010г. на нотариус рег.№65 от НК с район на действие района на СРС, досежно притежаваната от ищеца ½ ид. част от същия имот.

 

ПРЕКРАТЯВА производството по делото по иска с пр. осн. чл.40 от ЗЗД досежно същата сделка за покупко-продажба на останалата ½ ид. ч. от недвижимия имот, като недопустимо.

 

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните, а в прекратителната си част, в която има характера на определение – с частна жалба в едноседмичен срок.

 

 

                                                                           СЪДИЯ: