ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 46997
гр. София, 18.11.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в закрито заседание на
осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело №
20241110114892 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Образувано е по искова молба на П. П. Е. срещу П. Т. Х. и А. Д. Х., с
която са предявени претенции за обявяване за окончателен на предварителен
договор, сключен между ищеца и ответниците чрез пълномощника О. Д. Х. от
20.10.2023 г. за покупко-продажба на недвижим имот – гараж, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор, с адрес на имота: София, бул.
№ , етаж , гараж № , както и за предаване на владението върху имота, предмет
на договора.
В исковата молба се твърди, че на 20.10.2023 г. в гр. София между ищеца
и ответниците (представлявани от О. Д. Х., снабден с пълномощно с
нотариално удостоверяване на подпис – рег. №/18.08.2023 г. и нотариално
удостоверяване на съдържание – рег.№ /18.08.2023 г. от нотариус К. Б.), е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ., с адрес на имота: гр. София , район, бул. №
етаж (сутерен), гараж №, с площ 17,48 кв. м. Твърди се, че бил уговорен срок
за сключване на окончателен договор – най-късно до 29.12.2023 г., както и
продажна цена за процесния имот в размер на 20 000 лв., платена от ищеца по
банкова сметка на пълномощника на 27.11.2023 г. Ищецът твърди, че е имало
воля за сключване на окончателен договор, за което изпратил до
пълномощника уведомление с насрочена дата за 21.12.2023 г., в кантората на
нотариус П. Й. И., на която дата и двамата се явили. Твърдят, че след
направена справка от нотариуса, обективирана в констативен протокол,
узнали, че пълномощното на О. Х. е било оттеглено на 25.10.2023 г. от
упълномощителя А. Д. Х., поради което сделката не се осъществила. Твърди
се, че както ищецът, така и пълномощникът, не са знаели за оттеглянето.
Твърди се липса на доброволно изпълнение от страна на ответниците за
сключване на окончателен договор, евентуално – противопоставяне от тяхна
1
страна за предаване на владението върху имота на ищеца. Иска се от съда да
обяви сключения предварителен договор за окончателен, както и осъждане на
ответника да предаде владението върху имота. Претендират се разноски.
В законоустановения срок е подаден отговор от ответниците П. Т. Х. и А.
Д. Х., с който предявените искове се оспорват като неоснователни, а искът за
връщане на владение на имота – и като недопустим. Прави възражение за
недействителност на сключения предварителен договор поради сключването
му във вреда на ответниците – уговорената цена на имота е значително по-
ниска от пазарните цени, от което правят извод за злоупотреба на
пълномощника. Поддържа се, че предварителният договор е нищожен и
поради накърняване на добрите нрави, произтичащо от несъразмерността на
престациите. Прави се възражение по допустимостта на реивиндикационния
иск, като се поддържа, че ищецът твърди, че не е собственик на имота,
евентуално – поддържа се неоснователност на иска. Поддържа се, че
ответниците са собственици на имота, както и че на 18.08.2023 г. са дали
пълномощие за разпореждане с имота на О. Д. Х., но на 25.10.2023 г. същото е
оттеглено, за което пълномощникът бил информиран. Оспорва се датата на
сключване на предварителния договор, като се твърди, че е сключен на
27.11.2023 г. след плащането на цената. Иска се съдът да отхвърли
предявените искове.
Съдът намира, че са предявени обективно кумулативно съединени
искове с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД във връзка с чл. 108 ЗС, като
ответниците възразяват за недействителност на договора по чл. 40 ЗЗД, чл. 41,
ал. 1 ЗЗД и евентуално – за нищожност на предварителния договор по чл. 26,
ал. 1, предл. трето ЗЗД, като съдът разпределя доказателствената тежест по
исковете и възраженията в съответствие с правилото на чл. 154 ГПК, че всяка
от страните е длъжна да докаже фактите, на които основава своите искания
или възражения, по начина, описан в диспозитива на настоящото определение.
По направеното в отговора на исковата молба искане за конституиране
на трето лице – помагач съдът намира, че същото е основателно, доколкото
ответниците твърдят евентуални регресни права срещу това лице съгласно чл.
218 ГПК – биха могли да насочи срещу последното претенция за обезщетение
за вреди, ако искът се уважи.
С оглед становищата на страните се установяват като безспорни между
тях следните факти: че ответниците са собственици и са във фактическо
владение на процесния гараж; че на 18.08.2023 г. са дали на третото лице –
помагач пълномощие за разпореждане със същия, като пълномощникът е
сключил на спорна между страните дата преди или най-късно на 27.11.2023 г.
предварителен договор за покупко-продажба на имота с ищеца при
продажната цена на имота – 20 000 лева, която е преведена по лична банкова
сметка на третото лице – помагач на 27.11.2023 г. и ответникът А. Д. Х. е
направил изявление за оттегляне на пълномощното на 25.10.2023 г.
По направените от страните доказателствени искания в исковата молба
и отговора, съдът намира, че следва да допусне като допустими, относими и
необходими към предмета на спора следните доказателства: приложените към
2
исковата молба писмени доказателства; оценителна експертиза по въпроса на
ответниците; разпит на по един свидетел на страните за установяване факта на
узнаване на датата на оттегляне на пълномощното от пълномощника на
ответниците и ищеца.
По направеното в отговора на исковата молба оспорване на следния
документ: предварителния договор относно датата на сключването му, съдът
намира, че не се налага откриване на особено производство по оспорването
му, тъй като правилата на чл. 181 ГПК се прилагат само за договори,
сключени от трети лица, а се оспорва доказателственото значение на
документа, което съдът ще прецени с крайния си акт.
Съдът намира, че не следва да допусне на основание чл. 146, ал. 4 ГПК
следните доказателства: двама свидетели на ищеца за установяване на
възможността за предаването на владението върху имота, тъй като се
установява като безспорно по делото, че ответниците са във фактическо
владение на имота; разпит на втори свидетел на ищеца за установяване факта
на узнаване на датата на оттегляне на пълномощното, тъй като не е необходим.
Възражението на ответниците за недопустимост на съединения иск е
неоснователно – видът съединяване на исковете се определя от съда, не от
страните, като в случая съединяването е очевидно кумулативно – след
уважаване на първия иск собствеността би преминала върху ищеца с влизане
на решението в сила, което би довело до установяване на първата
предпоставка на съединения осъдителен иск.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
ОПРЕДЕЛИ:
ПРЕПИС от отговора на исковата молба и приложенията към него да се
изпрати на ищеца.
КОНСТИТУИРА на основание чл. 219, ал. 3 ГПК като ТРЕТО ЛИЦЕ
– ПОМАГАЧ на страната на ответниците О. Д. Х., с ЕГН: **********, чийто
адрес от страница 3 от отговора на исковата молба да се въведе в ЕИСС.
ДА СЕ ИЗПРАТИ препис от исковата молба и отговора на третото
лице-помагач.
НАСРОЧВА гражданско дело 14892 по описа за 2024 година на
Софийския районен съд, 28. състав, за разглеждане в открито заседание на 11
декември 2024 г. от 14:40 часа, за която дата и час да се призоват страните,
които да водят допуснатите свидетели.
ОБЯВЯВА на страните следния проект за доклад на делото по чл.
146 ГПК:
Предявен е установителен иск за обявяване на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот за окончателен, обективно кумулативно
съединен с иск за предаване на владението върху собствения на ищеца имот
след уважаване на първия иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл.
3
108 ЗС. Ответниците излагат възражение за недействителност на
предварителния договор като сключен в тяхна вреда с правна квалификация
чл. 40 ЗЗД, както и за това, че са оттеглили пълномощното, за което ищецът е
знаел преди сключване на предварителния договор – възражение по чл. 41,
ал.1 ЗЗД, като твърдят и симулативна дата на предварителния договор, което е
в тяхна тежест да докажат. Правят и възражение за нищожност на договора
поради накърняване на добрите нрави поради несъразмерност на престациите
с правна квалификация чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД.
Първият иск се уважава, ако съдът установи наличието на валиден
предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на
окончателен договор за продажба на гараж при цена 20 000 лева; настъпването
на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;
принадлежност на правото, предмет на договора, към патримониума на
ответниците. Въпреки това искът ще бъде отхвърлен, ако ответниците
докажат съгласие между пълномощника и ищеца за увреждането им със
сключване на сделка на ниска цена, или докажат, че датата на узнаване на
оттеглянето на пълномощното от пълномощника и ищеца е преди
сключването на предварителния договор, като следва да докажат и твърдяната
симулация на датата, а по възражението за нищожност – ако установят, че
продажната цена на имота е значително по-ниска от пазарната.
Съединеният осъдителен иск се уважава при уважаване на главния, като
страните не спорят, че ответниците владеят спорния имот.
ОБЯВЯВА за БЕЗСПОРНИ между страните и ненуждаещи се от
доказване следните факти: че ответниците са собственици и са във фактическо
владение на процесния гараж; че на 18.08.2023 г. са дали на третото лице –
помагач пълномощие за разпореждане със същия, като пълномощникът е
сключил на спорна между страните дата преди или най-късно на 27.11.2023 г.
предварителен договор за покупко-продажба на имота с ищеца при
продажната цена на имота – 20 000 лева, която е преведена по лична банкова
сметка на третото лице – помагач на 27.11.2023 г. и ответникът А. Д. Х. е
направил изявление за оттегляне на пълномощното на 25.10.2023 г.
УКАЗВА на ищеца Е., че в негова доказателствена тежест с оглед
правилото на чл. 154 ГПК и обявените за ненуждаещи се от доказване факти е
да установи по иска по чл. 19, ал. 32 ЗЗД: сключен валиден предварителен
договор между страните, с предмет прехвърляне правото на собственост
върху процесния имот; да установи, че към датата на приключване на устните
състезания са налице условията за валидното прехвърляне на имота, в това
число, че ответниците се явяват собственици на имота.
УКАЗВА на ответниците Х.и, че в тяхна доказателствена тежест с оглед
правилото на чл. 154 ГПК и обявените за ненуждаещи се от доказване факти е
да установят:
– по възражението по чл. 40 ЗЗД – че продажната цена на имота е по-
ниска от пазарната, както и общо намерение за увреждането им от
пълномощника и третото лице;
4
– по възражението по чл. 41, ал. 1 ЗЗД във връзка с чл. 26, ал. 1, предл.
пето ЗЗД – съглашение за посочване на привидна дата в предварителния
договор; оттегляне на пълномощията на пълномощника си; датата на узнаване
на оттеглянето от пълномощника;
– по възражението по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД – средната пазарна
стойност на гаража към 20.10.2023 г. и 27.11.2023 г.
УКАЗВА на страните, че следва да посочат доказателства във връзка с
възложената им доказателствена тежест най-късно да първото редовно
проведено открито съдебно заседание по делото, като в противен случай губят
възможността да направят това освен ако не посочат основателни причини за
забавянето (чл. 147 ГПК).
ПРИЕМА представените с исковата молба писмени доказателства.
ПРИЛАГА по делото представените с отговора на исковата молба
писмени доказателства.
ПРЕДОСТАВЯ ВЪЗМОЖНОСТ на ищеца да вземе до първото
редовно проведено съдебно заседание становище по представените с отговора
писмени доказателства.
ДОПУСКА събиране на гласни доказателства чрез разпит на ПО
ЕДИН СВИДЕТЕЛ на ищеца и ответниците при режим на довеждане за
установяване на обстоятелствата относно датата на узнаване на оттеглянето на
пълномощното от пълномощника на ответниците и ищеца.
ДОПУСКА на основание чл. 195 ГПК по искане на ответниците
изслушване на ОЦЕНИТЕЛНА ЕКСПЕРТИЗА по въпросите, формулирани
в отговора на исковата молба.
ОПРЕДЕЛЯ на основание чл. 160 ГПК депозит за извършване на
експертизата в размер на 400 лева, платими от ответниците в едноседмичен
срок от получаване на препис от настоящото определение.
НАЗНАЧАВА за вещо лице Б. И. Т..
ДА СЕ УВЕДОМИ вещото лице след представяне на доказателства за
платения депозит по депозитната сметка на Софийския районен съд.
УКАЗВА на ищеца, че ако не заплати депозита за експертиза в срок, ще
отмени определението си за допускане на такава и ще реши делото без нея.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ на основание чл. 146, ал. 4 ГПК искането
на ищеца за разпит на втори свидетел.
УКАЗВА на основание чл. 238, ал. 2 ГПК на ищеца – П. П. Е., че ако
нито изпрати представител, нито се яви в първото съдебно заседание, без да
посочи уважителна причина за това, и не вземе становище по отговора на
исковата молба, съдът може да прекрати делото и да го осъди да заплати
разноски на ответниците, или да постанови срещу него неприсъствено
решение за отхвърляне на иска.
УКАЗВА на страните на основание чл. 40 ГПК и чл. 41 ГПК, че ако
променят адреса, на който са призовани, или го напуснат за повече от 30 дни,
5
включително ако се преместят в чужбина, са длъжни да посочат нов адрес в
Република България, на който да бъдат призовавани. Ако не направят това,
съобщенията ще се прилагат по делото и ще се смятат връчени.
ПРЕПИС от определението да се връчи на страните!
УКАЗВА на страните с оглед спестяване на придвижване на
служителите на съда да потвърдят получаването на изпратените до тях от съда
електронни съобщения с връщане на обратно електронно писмо на адрес:
************@***.*******.
Определението не може да се обжалва.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6