№ 551
гр. Плевен, 25.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, XI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Ася Тр. Ширкова
при участието на секретаря ПЕТЯ СТ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от Ася Тр. Ширкова Гражданско дело №
20244430106841 по описа за 2024 година
Делото е образувано по искова молба от Ж. Н. Й. с ЕГН ********** от
гр.София, с която обжалва решение на ОС на ЕС, находяща се на адрес
гр.П*** №126, проведено на 05.08.2024г. Ищецът твърди, че на 05.08.2024г.
било взето решение от ОС на ЕС на адрес гр.П*** №126, в т.3 от дневния ред
за прегласуване на точка от дневния ред на проведено на 20.05.2024г.
събрание на ЕС. Посочва, че решението в т.3 от дневния ред е
незаконосъобразно, тъй като не могат да бъдат взети две решения по едни и
същ въпрос, в случая свързани с ремонт и саниране на сградата. Твърди, че не
бил уведомен за проведеното общо събрание, тъй като живее в гр.София и
съгласно чл.13 ал.3 ЗУЕС е следвало да бъде уведомен чрез ел.поща или по
телефон, тъй като не живее в гр.Плевен. Твърди, че получил препис от
протокола от ОС с препоръчано писмо с обратна разписка на 18.11.2024г., а
протоколът следвало да бъде изготвен на 12.08.2024г. Твърди, че обжалваното
решение е незаконосъобразно, тъй като ремонт не е бил наложителен, нито
неотложен съгласно чл.48 ал.5 и чл.49 ЗЕУС. Сочи, че неговият имот е имал
положена топлоизолация. В заключение моли съда да постанови решение, с
което да отметни взетото в т.3 решение при проведено събрание на ЕС.
В едномесечния срок е постъпил писмен отговор, в който навежда
доводи, че искът е недопустим, тъй като е предявен срещу А. С. като
управител на ЕС, а не срещу ЕС, представлявана от А. С.. Оспорва иска по
същество. Посочва, че през периода, когато е извършван ремонта, ищецът е
бил в жилището си в гр.Плевен. Твърди, че ищецът е уведомил, че живее в
гр.София с писмо с обратна разписка от 13.02.2025г. Представя писмени
доказателства.
1
В съдебно заседание страните поддържат доводите си от исковата молба
и писмения отговор. Представят писмени бележки.
От събраните по делото доказателства, съдът приема следното от
фактическа страна :
Не е спорно между страните, че ищецът е собственик на недвижим имот,
находящ се на втори етаж в жилищна сграда на адрес гр.П*** №126, като на
05.08.2024г. било проведено Общо събрание на собствениците на имоти в
същата сграда, което обстоятелство се потвърждава и от представения
Протокол, с който е взето оспореното решение. В същия е посочено, че на
събранието ищецът не присъства, както и че притежава 25 % идеални части от
общите части.
Видно е от Протокола, че общото събрание проведено на 05.08.2024г,
ищецът е получил препис от протокола от проведеното събрание на
11.11.2024г. и в законовия срок, на 27.11.2024г. е предявил иска си в съда.
Не е спорно и с установява от представения Протокол, че на Общото
събрание са присъствали И. А Д., А. Б. С. и представител на Е.Б-Е.Ф,
представлявано от *** С., както и че притежават общо 70 % идеални части от
общите части в сградата.
Не е спорно, че ищецът не е присъствал събранието, както и че
притежава 25 % идеални части от общите части.
Не е спорно, че т.3 от дневния ред на събранието е вземане на решение
за прегласуване на точките от дневния ред на събранието от 20.05.2024г.
„Вземане на решение, свързани с ремонт и саниране на фасадата на сградата,
измазване на калканна стена.“
В практиката си ВКС (Р.№58/25.03.2014г., по гр.д. № 5704/2013г., Iг.о.)
приема, че това производство е исково и съдът дължи произнасяне само по
заявените в исковата молба основания. Ако определени пороци на решението
на общото събрание не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК
ред, съдът не разполага с правомощие да основе крайния си извод за
законосъобразност на оспорените решения върху тях.
В случая с исковата молба ищецът навежда доводи, че решението е взето
незаконосъобразно, тъй като :
1. той не е бил уведомен за провеждане на ОС,
2. че е следвало да се разгледат три оферти, след което да се вземе решение
за ремонт
3. че ремонтът не е бил нито „необходим“, нито „неотложен“, за да се взема
решение за извършването му.
По първия спорен въпрос, съдът съобрази, че съгласно чл.13 ЗУЕС,
Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват
общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа
на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни
случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително
2
се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за
което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се
проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в
неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й. Видно от
представената на лист 32 от делото Покана, на 27.07.2024г. е изготвена и
залепена на входната врата покана за свикване на ОС на ЕС, за което е
съставен и Протокол. Протоколът за залепване на поканата е подписан от ***
Д. и А. С.. В поканата са посочени дата и час на провеждане на общото
събрание, както и дневен ред на ОС. Видно е, че Общото събрание е обявено и
проведено девет дни след залепване на поканата, с което е спазен законовият
едноседмичен срок.
Съгласно чл.13 ал.2 ЗУЕС, собственик или ползвател, който не ползва
самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява
писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочи
електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани
за свикване на общо събрание, както и телефонен номер. В тази връзка и с
оглед това задължение, съдът е възложил в тежест на ищеца да представи
доказателства, че е уведомил управителя, че не обитава постоянно имота и е
посочил електронна поща или адрес в страната, където да му бъдат изпращани
покани за свикване на ОС. Такова уведомление е изпратено от ищеца на
управителя едва на 13.02.2025г, т.е. не е било налично към датата на
провеждане на ОС. Предвид това, съдът приема, че със залепване на покана за
свикване на ОС на входната врата, управителят на ЕС е изпълнил
задължението си по чл.13 ЗУЕС да постави покана за провеждане на ОС на
видно и общодостъпно място, най-малко седем дни преди провеждането му и
съгласно чл.13 ал.4 ЗУЕС, а ищецът се смята за уведомен за свикване на
общото събрание по реда на ал.1.
По втория спорен въпрос, че не са обсъдени три оферти, съдът счита, че
тъй като в закона такова изискване няма, то обстоятелството, че не са
обсъдени най-малко три оферти за извършване на ремонтите дейности не
опорочава взетото решение и не го прави незаконосъобразно.
По третия спорен въпрос, ремонта и саниране на фасадата на сградата и
измазването на калканна стена представляват ли необходим или неотложен
ремонт, с какво мнозинство се взима решение за извършването му и
законосъобразно ли е взето решението в т.3 от Протокола:
Съгласно §1 т.8 ЗУЕС, "Необходим ремонт" е дейност за привеждане на
сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с
нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и
инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени
пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и
самостоятелните обекти в нея.
Съгласно §1 т.9 ЗУЕС, "Неотложен ремонт" е дейност за
предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни
3
елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване
на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и
здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до
нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради.
Съдът приема, че ремонта и санирането на фасадата, както и
измазването на калканна стена представляват по своята същност необходим,
а не неотложен ремонт, тъй като от една страна разрушаването им не създава
опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и
други лица и не увреждат околната среда и близкостоящи сгради, а от друга
страна представляват дейност за привеждане на фасадата в съответствие с
нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата, с оглед
отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване
на сградата.
Разпоредбата на чл.17 ал.2 ЗУЕС, посочва мнозинството, с което се
приемат различните решения на ОС на ЕС. Видно е, че вземането на решение
за извършване на необходим ремонт не е посочена в нито една хипотеза от
изброените в чл.17 ал.2 т.1 - т.8 ЗУЕС. Съгласно чл.17 ал.3 ЗУЕС, извън
случаите по ал.2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от
представените идеални части от общите части на етажната собственост. При
така изложеното, съдът приема, че решението за ремонта и санирането на
фасадата, както и измазването на калканна стена е взето законосъобразно, тъй
като е гласувано от 70 % от собствениците на идеални части от общите части.
По отношение на доводите на ищеца, че общо събрание не било
проведено, а протоколът бил изготвен по-късно за нуждите на делото, съдът
приема следното :
Съгласно чл.16 ал.4 ЗУЕС, за провеждане на общото събрание на
етажната собственост се води протокол от избран от него протоколчик. В чл.16
ал.5 е регламентирано изискуемото съдържание на протокола – дата, място на
провеждане, дневен ред, присъстващите лица и идеалните части от общите
части, които представляват, същността на изявленията, предложенията и
взетите решения. Това съдържание на протокола го прави свидетелствуващ
документ, установяващ извършените от общото събрание действия и взетите
решения.
Законът предвижда специален ред за съставяне и оповестяване на
протокола – съставя се в 7-девен срок, подписва се от председателя и
протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. При
отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява.
Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици чрез
обявление на видно место в етажната собственост, за поставянето на което
също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет,
респективно управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в
който също се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението,
което е регламентирано в чл.16 ал.7 ЗУЕС, а при поискване се предоставя и
4
копие от протокола.
Поставянето на протокола на видно място в етажната собственост дава
възможност да се провери още веднъж съдържанието му освен от подписалия
го председател, също и от етажен собственик, респективно обитател, или
ползвател и да се оповестява съдържанието му на всички. Съгласно чл.16 ал.9
ЗУЕС, предвиден е кратък срок – 7 дни от оповестяване на протокола за
присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който етажен собственик,
ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на протокола,
респективно достоверността на взетите решения. В практиката си ВКС
приема, че наличието на специални изисквания към изготвянето и
съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично
натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за
оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила, подобна на
официалните свидетелстващи документи, като след изтичане на срока за
оспорване на съдържанието му, протоколът се стабилизира и има обвързваща
етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила (Решение №
8 от 24.02.2015 г. по гр.д.№ 4294/14 г. на І г.о.)
В производство по чл.40 ЗУЕС при оспорване законосъобразността на
взетите решения, съдържанието им се удостоверява със стабилизирания
протокол. В това производство, в тежест на оспорващия е да докаже, че е
оспорил съдържанието в определения в чл.16 ал.9 ЗУЕС срок, че въпреки това
протокола не е поправен и че представения препис от протокола не отразява
достоверно извършените действия и взетите решения от общото събрание,
включително и факта, че такова изобщо не е проведено.
С оглед изхода на спора, ищецът следва да заплати на ответника
направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на
1000 лева. Съдът счита, че макар и в минимален размер, това възнаграждение
е прекомерно, но тъй като ищецът не е направил възражение, същото не може
да бъде намалено.
С оглед изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Ж. Н. Й. с ЕГН ********** от гр.***А
бл.532/2/2 против Етажната собственост на адрес гр.***“ №126,
представлявана от А. Б. С., иск с правно основание чл.40 ал.1 ЗУЕС за отмяна
на решенията на ОС на ЕС, отразени в протокол от 05.08.2024г., като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.1 ГПК Ж. Н. Й. с ЕГН ********** от
гр.***А бл.532/2/2 ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост на адрес гр.П***“
№126, представлявана от А. Б. С., направени разноски в размер на 1000 лева
за адвокатско възнаграждение
Решението подлежи на обжалване пред Плевенския окръжен съд в
5
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
6