№ 204
гр. Пазарджик, 12.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Минка П. Трънджиева
Членове:Венцислав Ст. Маратилов
Димитър П. Бозаджиев
при участието на секретаря Лилия Г. Кирякова
като разгледа докладваното от Димитър П. Бозаджиев Въззивно гражданско
дело № 20215200500525 по описа за 2021 година
Производството е въззивно, по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение №260125/27.05.2021г., постановено по г.д.№519/2020г. по
описа на РС- В. е осъден “С.Г.” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес, на управление гр.В., ул. „Х.Б.“ №2, представляван от И.Г.К., на
основание чл.76, пр.1 от ЗС да върне /предаде/ на СТ. АТ. З., ЕГН **********
от гр.В., ул.“П.Б.“ №58а и с адрес за призоваване: гр.С., бул.„Б.” №81 В, ет.8,
ап.22, владение на следните недвижими имоти: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 10450.502.2399 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.В., одобрени със Заповед №РД-18-1214/06.06.2018г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение: няма издадена
заповед за изменение на КРР, с адрес на имота съгласно на СГКК-
Пазарджик- гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж, целия с площ по скица от 2 725кв.м.,
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: За друг вид производствен, складов обект, предходен
идентификатор- няма, номер по предходен план /по акт за собственост/,
съставляващ ПИ 6579 в квартал 117, за който имот е отреден парцел II, с
площ по акт за собственост от 2 850 кв.м., при съседи по представената скица
1
имоти с идентификатори 10450.502.3308, 10450.502.3314, 10450.502.3307,
10450.502,2567, 10450.502.2565 и 10450.502.2389, заедно с построената в
имота СГРАДА с идентификатор 10450.502.2399.1 по кадастралната карта
кадастралните регистри на гр.В., общ.В., обл.Пазарджик, одобрени със
Заповед №РД-18-1214 от 06.06.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение- няма, с адрес на сградата съгласно скица №15- 483115
от 03.06.2019г., издадена от СГКК Пазарджик: гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10450.502.2399, със застроена
площ от 284кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-
еднофамилна, която сграда по акт за собственост масивна сграда, състояща се
от изби и жилищен етаж със застроена площ от 373 кв.м.
Осъден е “С.Г.” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр.В., ул.„Х.Б.“ №2, представляван от И.Г.К., да заплати на СТ.
АТ. З., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Б.“ №58а и с адрес за призоваване:
гр.С., бул.„Б.” №81 В, ет.8, ап.22, сумата от 2584,57лв.- направените по
делото разноски.
Против това решение е постъпила въззивна жалба от „С.Г.“ ЕООД,
представлявано от пълномощника й адв.Н. от АК- Пазарджик.
Твърди се, че обжалваното решение е неправилно, постановено при
допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила,
неправилно приложение и нарушение на разпоредбите на материалния закон,
а така също и необоснованост на решението.
Относно съществените нарушения на съдопроизводствените правила се
визира, че е налице нарушение правото на защита на ответника. Счита се, че
според приетия доклад, трябва ответника да се защитава срещу иск на
владелец, но самия ищец твърди, че бил държател и претендира
възстановяване на фактическата власт върху имота.
Твърди се, че в нарушение на чл.235 от ГПК, съдът не е обсъдил всички
доказателства по делото. Приема се, че същият се е ограничил до голословни
твърдения и просто посочване на документи, приети като доказателства по
делото, без да достига до доводите си, изхождайки от конкретни съображения
по процесуални действия на страните и събрания доказателствен материал.
Решението не съдържа фактически установявания.
Сочи се, че липсва доклад на съда по чл.146 от ГПК. Ако може да се
2
изведе, че е налице доклад по чл.146 от ГПК се приема, че той е непълен,
както и не отговаря на изискванията.
Визира се, че липсата на доклад и по този начин неточно зададен
посредством липсата на доклад от съда предмет на иска в нейния вид и обем,
посочен в исковата молба е изместил предмета на процеса.
Твърди се, че решението е немотивирано, тъй като не са изложени
конкретни съображения за изводите, като има просто възпроизвеждане на
общи постановки, като е прието, че иска е основателен.
Визира се, че липсват мотиви на съда, които да обусловят извода му, че
ищецът е владелец на имота. Приема се, че изводът е необоснован, лишен е от
всякаква логика, а от друга страна, от събраните в производството
доказателства не се установява, че ищецът е владелец на имота.
Твърди се, че съдът е кредитирал гласни доказателства, които са
недопустими, с оглед разпоредбата на чл.164 от ГПК. На следващо място,
достоверността на показанията е компрометирана, с оглед зависимостите на
свидетелите от ищеца- липсват мотиви на съда, защо е кредитирал тези
свидетели на ищеца.
Сочи се, че недопустимо е, съдът да не обсъжда възражения на
ответника, като само маркира същите, без да вземе отношение към тях, както
и да изложи съображения, които да обосноват крайния правен извод.
Визира се, че в мотивите на решението, съдът приема за установени
обС.елства, които фактически са само вероятни, без да изложи съображения
обусловили тези изводи, както и достоверността на доказателствените
средства.
Твърди се, че процесуалните нарушения са съществени по смисъла на
чл.281, т.3, пр.2 от ГПК, тъй като касаят правнорелевантни факти и създават
вероятност за порочност на съдебния акт и съществено нарушават правото на
жалбоподателя.
Относно противоречието на материалния закон се сочи, че с
обжалваното решение, съдът е уважил иск с правно основание чл.76 от ЗС,
като е приел, че е налице фактическа власт, упражнявана от владелец, която
фактическа власт е отнета по насилствен начин на дата 13.07.2020г.
Визира се, че съдът като е приел, че владението е добросъвестно е
3
постановил решение, което противоречи на чл.70, ал.3 от ЗС. Приема се, че
въпросът за вида на владението и правата на владелеца, който твърди, че
владее на основание предварителен договор има отношение и към доказване
на иска. Като е уважил иска по чл.76 от ЗС, въпреки недоказано владение,
съдът е постановил решение в нарушение на чл.76, ал.3 от ЗС.
Относно необосноваността на обжалваното решение се твърди, че не е
доказан нито един елемент от фактическия състав на владелческия иск.
Сочи се, че неоснователно и немотивирано съдът е приел, че фактът на
владение е доказан от обС.елството, че ищеца е страна по Предварителен
договор за продажба, сключен със собственика.
Твърди се, че след като не е налице упражняване на фактическа власт с
правните последици на владение, всяко друго действие върху имота, за което
лицето, което го извършва няма никакво право, може да бъде
преустановено/прекратено по всяко време, едностранно от собственика на
вещта.
Визира се, че е недоказан факта на нарушение в двете визирани от
закона хипотези на отнемане на фактическа власт- по скрит или насилствен
начин, като елемент от фактическия състав на разпоредбата на чл.76 от ЗС.
Твърди се, че неправилно и неоснователно, съдът е приел, че са налице
действия по отнемане на фактическата власт насилствено на дата-
13.07.2020г., към който момент не се доказва да е упражнявана каквато и да е
фактическа власт върху имота от лицето С.З..
Сочи се, че събраните доказателства в своята съвкупност не доказват по
никакъв начин, че ищецът се е намирал в процесния имот на 05.07.2020г. и на
13.07.2020г., когато твърди, че му е отнето владението. След като не е доказан
фактът на владението, простото физическо явяване на едно лице пред входа
на имот частна собственост, не доказва упражнявана фактическа власт, която
му е отнета по насилствен или скрит начин.
Твърди се, че не е доказано отнемането на фактическата власт от
ответника.
В тази насока се излагат съображения.
Искането е да се отмени обжалваното решение, като се отхвърли иска,
като неоснователен.
4
Моли се, да се осъди въззиваемата страна да заплати направените по
делото съдебни и деловодни разноски за двете инстанции.
В срокът по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор от другата
страна в процеса- СТ. АТ. З., чрез пълномощника му адв.В. от АК- С..
В него са изложени подробни съображения в насока неоснователност на
възраженията изложени в подадената възззивна жалба.
Моли се същата да бъде оставена без уважение, като се потвърди
обжалваното решение, като правилно и законосъобразно.
Моли се за присъждане на сторените в настоящото производство
разноски.
В съдебно заседание, жалбоподателят- „С.Г.“ ЕООД, редовно призован,
законен представител не се явява. За същият се явяват процесуалните му
представители адв.Н., редовно упълномощен от първата инстанция и адв.Х.,
редовно упълномощен пред настоящата инстанция. От страна на последните
се поддържа подадената въззивна жалба. Счита се, че обжалваното решение е
неправилно. В този смисъл излагат съображения. Искането им е да се отмени
същото. Претендират разноски по делото.
Ответникът по жалбата- СТ. АТ. З., редовно призован не се явява. Не се
явява и пълномощникът му адв.В..
От събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени
в съвкупност и поотделно, съдът приема за установено следното:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова
молба на С.А.а З. от гр.В., срещу “С.Г.” ЕООД, със седалище и адрес на
управление: гр.В., ул.„Х.Б.“ №2, представляван от И.Г.К. с която е предявен
иск с правно основание чл.76 от ЗС.
Твърди се от страна на ищецът, че на 15.12.2008г., дружеството „Д.
2000“ ООД, ЕИК ********* е придобило правото на собственост от „М.
1964“ ООД, ЕИК ********* върху следния недвижим имот: УПИ II- 6579
„Център за преквалификация“, в кв.117, по сега действащия план на гр.В., с
площ 2850кв.м. по акт за държавна собственост №3431/12.02.1996г., издаден
от Община В., а по скица №814/09.05.2008г., издадена от отдел „КРЗП“ на
община В., с площ от 2746кв.м., с приложена регулация, ведно с построената
в имота масивна сграда, състояща се от изби и жилищен етаж, със застроена
5
площ 284кв.м. по скица №814/09.05.2008г, а по акт за държавна собственост
№3431/12.02.1996г.- 373 кв.м. при граници и съседи на имота: от север и
запад УПИ №1-6397 “Автосервиз, газостанция, бензиностанция и
дърводелска работилница“; от изток УПИ №XI- 2420 „За производство и
услуги“ и УПИ XVI- 2420 „За търговски обекти и офиси“ и от юг- булевард
„Х.А.“.
Визира се, че процесният недвижим имот има следното описание,
съгласно скица на поземлен имот №15-915292 от 07.12.2018г. с
идентификатор №10450.502.2399 и скица на сграда №15-4831 15 от
03.06.2019г. с идентификатор №10450.502.2399. /приложение №27 и №8/:
Поземлен имот с идентификатор 10450.502.2399 /ЕКАТТЕ десет хиляди
четиристотин и петдесет, кадастрален район петстотин и две, поземлен имот
две хиляди триста деветдесет и девет/ по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.В., общ.В., обл. Пазарджик, одобрени със Заповед №РД-18-
1214/06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение:
няма издадена заповед за изменение на КРР, с адрес на имота съгласно скица
№15-915292 от 07.12.2018г., изд. от СГКК- Пазарджик, гр.В., ул.„Х.А.“ №2-
Ж, целия с площ по скица от 2 725 /две хиляди седемстотин двадесет и
пет/кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на
трайно ползване: За друг вид производствен, складов обект, предходен
идентификатор- няма, номер по предходен план /по акт за собственост/
съставляващ: ПИ 6579 /поземлен имот планоснимачен номер шест хиляди
петстотин седемдесет и девети/ съставляващ: ПИ 6579 /поземлен имот
планоснимачен номер шест хиляди петстотин седемдесет и девети/ в квартал
117 /сто и седемнадесети/, за който имот е отреден парцел II /втори/, с площ
по акт за собственост от 2 850 /две хиляди осемстотин и петдесет/кв.м., при
съседи по представената скица имоти с идентификатори 10450.502.3308,
10450.502.3314, 10450.502.3307, 10450.502.2567, 10450.502.2565 и
10450.502.2389, заедно с построената в имота Сграда с идентификатор
10450.502.2399.1 /ЕКАТТЕ десет хиляди четиристотин и петдесет,
кадастрален район петстотин и две, поземлен имот две хиляди триста
деветдесет и девет, сграда едно/ по кадастралната карта кадастралните
регистри на гр.В., общ.В., обл.Пазарджик, одобрени със Заповед №РД-18-
1214 от 06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение- няма, с адрес на сградата съгласно скица №15- 483115 от
6
03.06.2019г., издадена от СГКК Пазарджик: гр.В., ул.„Х.А.“ № 2-Ж,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10450.502.2399,със застроена
площ от 284 /двеста осемдесет и четири/кв.м., брой етажи 1 /един/,
предназначение: Жилищна сграда- еднофамилна, която сграда по акт за
собственост масивна сграда, състояща се от изби и жилищен етаж със
застроена площ от 373кв.м.
Твърди се, че на 12.12.2018г. между „Д. 2000“ ООД, ЕИК *********-
продавач и СТ. АТ. З.- купувач бил сключен Предварителен договор за
покупко- продажба на същия недвижим имот, описан по- горе, а именно-
УПИ / № II- 6579, с площ от 2,746.00кв.м. и ведно с построената в него
масивна сграда на застроена площ от 284кв.м срещу продажна цена от 391
166,00лв. без ДДС, съгласно чл.1 и чл.3 от предварителния договор.
Предварителният договор бил сключен с нотариална заверка на подписите
peг.№3262 от 12.12.2019г. на Нотариус И.А., peг.№656. За това, че
предварителният договор е сключен с обект същия УПИ и построена сграда
свидетелствали и документите, с които се легитимира продавачът „Д. 2000“
ООД, като собственик- НА за покупко- продажба на недвижим имот №8, том
I, peг.№124, дело №29 от 05.12.2008г. и скица №1029 от 06.12.2018г. на
Община В. /приложение №2 и № 4 към ИМ/.
Сочи се, че в деня на сключване на предварителния договор-
12.12.2018г., купувачът СТ. АТ. З. бил получил владението върху поземления
имот- УПИ №II- 6579 с площ от 2,746.00 кв.м., ведно с построената в него
масивна сграда на застроена площ от 284кв.м., като законният представител
на продавача бил предал на ищеца- ключовете за всички помещения и входни
врати. Освен това в деня на подписване и на предварителния договор бил
заплатен задатък от 20000лв., а впоследствие през месец ноември 2019г. по
банков път били заплатени още 200000лв.
Визира се, че ищецът е бил установил свое владение върху имота
считано от 12.12.2018г. и до 13.07.2020г. е упражнявал фактическа власт
върху имота и го е държал, както земята така и сградата като свои. В тази
връзка се твърди, че ищецът започнал незабавно ремонти и монтажни
дейности за сградата, сключил договор с „БИГА СОТ“ за охрана на имота,
както и е захранил процесния имот и сграда в него с електричество от свой
съседен имот. За няколко дни за периода от 12.12.2018г. до края на
7
календарната 2018г. било обособено помещение, в което бил настанен
работник на ищеца- Т.Н., който имал задължението да стопанисва имота, да
наблюдава за посегателства от трети лица, а също така бил получил
позволение от владелеца С.З. да обитава помещението и да живее там поради
липса на собствен имот.
Твърди се, че от продавача по предварителен договор- „Д. 2000“ ООД,
ищецът СТ. АТ. З. бил получил само копие на нотариален акт и на скица от
общината. Продавачът му заявил, че купувачът /ищецът/ бил този, който
следвало да се снабдява от името на собственика с разрешения за строеж и
всякакви други документи от общината, Агенция по геодезия, картография и
кадастър и отдел местни данъци и такси в общината. Поради това и в полза на
ищеца било издадено нотариално заверено пълномощно, а той започнал да
обикаля по държавни и общински институции, за да се снабдява с документи.
Лично ищецът бил заплатил дължимият местен данък за цялата 2019г. и бил
извършил цялостна реконструкция на покрива от 285кв.м, водостоци и т.н,
обновяване на оградата от около 230м. Ищецът бил извършил и вътрешни
ремонти- бани, тоалетни, гипскартон.
Визира се, че през 2019г.- ищецът СТ. АТ. З. се развел със съпругата си
и напуснал семейното жилище, поради което и той лично се нанесъл да живее
в процесната сграда от 284кв.м., а в задния двор на имота разположил стоки
на притежаваното от него дружество по рафтове и стелажи. В съшия имот,
ищецът пренесъл всичкия си личен багаж, телевизор компютри, като всяка
една от вещите била там и понастоящем. В двора оставил лични свои
автомобили, фургони, пълни с новозакупени мебели и дивани- подготвени за
сградата. През месеците на 2020г. ищецът постоянно обновявал и ремонтирал
имота.
Твърди се, че на 05.07.2020г., сутринта ищецът станал рано, за да
свърши лична своя работа и излязъл от имота, но не пуснал сигнално-
охранителната система /СОТ/, защото работникът му Т.Н. бил в другото
помещение.
Сочи се, че около 11:00ч.- 11:30ч. сутринта, Т.Н. го уведомил, че на
входните врати на процесния имот УПИ II- 6579, с площ от 2,746.00кв.м
имало синджир с катинари, които били поставени от неустановено лице, а
освен това били поставени бележки с надпис: „ВЛИЗАНЕТО СТРОГО
8
ЗАБРАНЕНО ЧАСТЕН ИМОТ С.Г. ООД, ПРОДАВА СЕ 330,000 евро“.
Ищецът се зачудил какво се случва и видял, че на едно място новият синджир
не е закопчан, при което влезнал във владения от него имот. След това
погледнал към мониторите на инсталирани от него охранителни камери и
установил, че двама мъже, облечени в полицейски униформи прескачат
оградата на имота му. Излязъл и ги попитал какво правят, а лицата, които
били полицаи му отговорили, че идвали по сигнал и „оглеждали“ след което
си тръгнали. Ищецът започнал да оглежда имота си и установил, че една от
входните врати на сградата е била къртена и влизано през нея. Установил, че
помещението, което той обитавал било разхвърляно, липсвали му вещи.
Обадил се на тел.112 и патрул дошъл на място. В този момент, друг непознат
човек се появил и започнал да слага още катинари и синджири. Ищецът го
попитал кой е и какво прави във владения от него имот, при което човекът
отговорил, че работи в Заложна къща „Доверие“ и шефът му- И.Г.К. го бил
пратил да свърши това, защото бил купил този имот. Тогава от полицията им
било отправено предупреждение да не се саморазправят и да разрешат
евентуални спорове в съда.
Твърди се, че от този ден- 05.07.2020г. спрямо ищеца и семейството му
започнал системен тормоз, упражняван от лицето И.Г.К., който изпратил
множество текстови съобщения на ищеца и неговите родители- да се махат от
имота, отправяни били закани и обиди. И.К. изпращал охранителите си до
С.З., за да му отправят предупреждение, че ако не се махне имота ще има
последствия. Поради това се визира от ищецът, че бил принуден да подаде
жалба в Районна прокуратура- гр. В. с вх.№644/2020г. на 06.07.2020г.
Твърди се от страна на ищецът, че направил справка в Служба по
вписвания и установил, че в действителност на 05.06.2020г. с Нотариален акт
за покупко- продажба №171, том I, peг.№1873, нот.дело №168 от 2020г.,
дружеството „Д. 2000“ ЕООД е прехвърлило правото на собственост върху
владения от С.З. имот на дружеството- “С.Г.” ЕООД, ЕИК *********,
представлявано от И.К. и негова еднолична собственост. Ищецът се
консултирал с адвокатите си, които му обяснили, че без изпълнително
основание, „С.Г.“ ЕООД не може да го отстрани от имота, доколкото СТ. АТ.
З. упражнява фактическа власт върху имота и го държи като свой от
12.12.2018г. Освен това ищецът бил направил и редица подобрения, за които
имал право на задържане до заплащане на стойността им от собственика на
9
имота. Затова и ищецът С.З. останал в имота, подготвяйки дело за заплащане
на извършените от него подобрения.
Твърди се, че на дата 13.07.2020г., ищецът бил във въпросния УПИ с
идентификатор 10450.502.2399 и построената в него сграда с идентификатор
10450.502.2399.1. В имота с него са били баща му- А. З., работникът Т.Н. и
охранител от охранителна фирма „Бига СОТ“. В късния следобед пред имота
пристигнали охранителите на И.Г.К.. Малко след тях пред имота паркирали и
два патрула на полицията, придружавани от юрисконсулт на дружеството
„С.Г.“ ЕООД- А.Н..
Сочи се, че пред полицията, А.Н. и охранителя на „С.Г.“ ЕООД- Б.Г.
започнали да блъскат ищеца и да се опитват със сила да го отстранят от
имота. На място пристигнали и началника и заместник- началника на
полицията, които заявили на ищеца З., че трябва да напусне имота, защото
„С.Г.“ ЕООД има нотариален акт.
Визира се, че на органите на МВР не бил представен изпълнителен лист
или съдебно решение, съгласно които следвало ищецът да бъде отстранен от
имота. На органите на МВР не бил представен нито един документ, съгласно
който ищецът СТ. АТ. З.- владелец на имота следва да напусне стопанисвания
от него имот. Пред всички посочени по- горе лица, СТ. АТ. З. заявил, че
живее в имота, че има личен багаж, стока. Ищецът се обадил на адвоката си,
който пожелал да говори с полицията, но последната отказала и въпреки
несъгласието на СТ. АТ. З. го отстранила от недвижимия имот и предала
фактическата власт на ответника „С.Г.“ ЕООД.
Твърди се, че при тази фактическа обстановка за ищеца възникнал
правен интерес от предявяване на главен иск по чл.76 от ЗС срещу ответното
дружество „С.Г.“ ЕООД, тъй като съгласно чл.76 от ЗС: Владелецът или
държателят, на когото е отнета чрез насилие или по скрит начин движима или
недвижима вещ, може в шестмесечен срок да иска връщането и от лицето,
което я е отнело.
Сочи се, че ищецът бил владелец на процесния недвижим имот, считано
от 12.12.2018г., което се установявало от предварителния договор с
достоверна дата. Ответникът „С.Г.“ ЕООД- макар и собственик нямал право
да отнема владението на имота от владелеца му- ищеца С.З. /без значениe,
добросъвестен или не/, след като това владение е продължило повече от шест
10
месеца, без наличието на изпълнително основание и съдействие на съдебен
изпълнител. Владението било отнето с насилие- със съдействието на
полицията, която превишила правомощията си и извършила самоуправни
действия, като без правно основание отстранила С.З. с насилие от имота.
Твърди се, че имотът понастоящем се държал фактически от ответното
дружество „С.Г.“ ЕООД. След като нямало каквото и да е изпълнително
основание, за да бъде отстранен ищецът от имота, то съдът бил длъжен да му
възстанови владението с решение по настоящото дело, доколкото това
владение като фактическо състояние било годен обект на защита. За
предметът на настоящото дело нямало никакво значение кой е собственик на
имота, а единствено фактът, че ищецът е владелец за период повече от шест
месеца, както и, че това владение е отнето с насилие от ответника, със
съдействието на полицията на 13.07.2020г., поради което и настоящият иск
бил предявен в срок.
В условията на евентуалност, в случай, че бъде отхвърлен иска по чл.76
от ЗС се предявява евентуален иск по чл.75 от ЗС, да бъде осъден ответника
да върне обратно владението на ищеца З. върху описаните по- горе имоти,
тъй като съгласно чл.75 от ЗС: владението на недвижим имот или на вещно
право върху такъв имот, включително и върху сервитут, което е продължило
непрекъснато повече от шест месеца, може да бъде защищавано срещу всяко
нарушение, който иск може да се предяви в шестмесечен срок. Ищецът бил
владелец на процесния недвижим имот считано от 12.12.2018г., съгласно
предварителен договор с достоверна дата. Ответникът „С.Г.“ ЕООД- макар и
собственик нямал право да отнема владението от имота на С.З. владелец /без
значение добросъвестен или не/ след като това владение е продължило повече
от шест месеца, без наличието на изпълнително основание и съдействие на
съдебен изпълнител. След като ответникът е нарушил владението на ищеца и
ищецът е предявил настоящия иск в шестмесечен срок от извършване на
нарушението, то на това самоС.елно основание искът се явява основателен.
В подадена Молба- уточнение на искова молба от страна на ищецът се
твърди, че е владял посочения недвижим имот въз основа на сключен
предварителен договор за покупко- продажба, т.е. ищецът е владял вещта-
държал я е като своя, считано от сключване на предварителния договор.
Сочи се, че съгласно чл.70, ал.3 от ЗС „когато владението е предадено
11
въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота,
владелецът има правата по чл.71 и 72. От съдържанието на тази разпоредба
следвало несъмнено, че владение се установява и въз основа на
предварителен договор. Поради това и уточнява, че ищецът е владял вещта
въз основа на предварителен договор. Ищецът бил установил фактическа
власт върху имотите, като фактическата власт върху тях му била предадена от
продавача по предварителен договор- „Д. 2000“ ООД, ЕИК *********.
Ответникът бил отнел владението на ищеца по насилствен начин на дата
13.07.2020г., тъй като на тази дата пред полицията и с активно съдействие на
служители на „С.Г.“ ЕООД, А.Н. и Б.Г.- юрисконсулт и охранител на
ответника- са блъскали ищеца и са го заплашили със сила да напусне имота.
Фактическата власт била установена от ответника, който влезнал в имота
насилствено със съдействието на полицията, без да има представен
изпълнителен лист или да има присъствал съдебен изпълнител, който да е
въвел ответника в имота. Уточнява, че полицията е наредила на ищеца да
напусне, защото ответника бил представил нотариален акт, нищо повече.
Ищецът бил отказал да напусне, но полицията му била издала разпореждане
да напусне имота и така предала фактическата власт на ответника. Ищецът
изрично заявява, че иска предаване на владението върху имота, доколкото той
не е държател, а е владелец въз основа на предварителен договор. Поради
това, че „С.Г.“ ЕООД било установило своя фактическа власт върху имота,
считано от 13.07.2020г., както и поради това, че не допуска СТ. АТ. З. да
влиза в процесния недвижим имот, както и да има достъп до движимите
вещи, които е оставил вътре, то имал интерес от предявяване на настоящите
искове.
Искането е, съдът да постанови решение с което с което на основание
чл.76, ал.1, предл. първо от ЗС, да осъди “С.Г.“ ЕООД, ЕИК: ********* да
предаде на ищеца владението върху следните недвижими имоти: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 10450.502.2399 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., одобрени със Заповед № РД-18-
1214/06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение:
няма издадена заповед за изменение на КРР, с адрес на имота съгласно на
СГКК- Пазарджик- гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж, целия с площ по скица от 2
725кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на
трайно ползване: За друг вид производствен, складов обект, предходен
12
идентификатор- няма, номер по предходен план /по акт за собственост/,
съставляващ ПИ 6579 в квартал 117, за който имот е отреден парцел II, с
площ по акт за собственост от 2 850кв.м., при съседи по представената скица
имоти с идентификатори 10450.502.3308, 10450.502.3314, 10450.502.3307,
10450.502,2567, 10450.502.2565 и 10450.502.2389, заедно с построената в
имота СГРАДА с идентификатор 10450.502.2399.1 по кадастралната карта
кадастралните регистри на гр.В., общ.В., обл.Пазарджик, одобрени със
Заповед № РД-18-1214 от 06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение- няма, с адрес на сградата съгласно скица №15- 483115
от 03.06.2019г., издадена от СГКК Пазарджик: гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10450.502.2399, със застроена
площ от 284кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-
еднофамилна, която сграда по акт за собственост масивна сграда, състояща се
от изби и жилищен етаж със застроена площ от 373 кв.м. на СТ. АТ. З..
В условията на евентуалност, в случай, че бъде отхвърлен главния иск
по чл.76, ал.1 от ЗС по предявения иск по чл.75 ЗС се иска да бъде осъден
“С.Г.“ ЕООД, ЕИК *********, да предаде на ищеца владението върху същите
недвижими имоти: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10450.502.2399 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.В., одобрени със: Заповед
№РД-18-1214/06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
имота: гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж, целия с площ по скица от 2 725кв.м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За
друг вид производствен, складов обект, предходен идентификатор- няма,
номер по предходен план /по акт за собственост/ съставляващ: ПИ 6579 в
квартал 117, за който имот е отреден парцел II, с площ по акт за собственост
от 2 850кв.м., при съседи имоти с идентификатор и 10450.502.3308,
10450.502.3314, 10450.502.3307, 10450.502,2567, 10450.502.2565 и
10450.502.2389, заедно с построената в имота СГРАДА с идентификатор
10450.502.2399.1 по КККР на гр.В., одобрени със Заповед №РД-18-1214 от
06.06.2018г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: гр.В.,
ул.„Х.А.“ №2Ж, със застроена площ от 284кв.м., брой етажи 1,
предназначение: Жилищна сграда- еднофамилна, която сграда по акт за
собственост е масивна сграда, състояща се от изби и жилищен етаж със
застроена площ от 373 кв.м. на С.А. З..
Претендира се сторените разноски по делото.
13
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, в
който се оспорват предявените искове.
Визира се, че исковата молба е нередовна и следва да се остави без
движение, поради следното: Предявените искове били посесорни- за защита
на владение, като първия иск- по чл.76 от ЗС бил за защита на отнето
владение или държане, а втория иск при евентуалност бил посочен като иск
по чл.75 ЗС. Искът по чл.75 от ЗС бил иск за защита на нарушено владение.
Предметът на защитата чрез иска по чл.75 от ЗС се определял от вида на
нарушението. По правило нарушението се изразявало в действия на
определено лице, които ограничават или изобщо изключват възможността на
владелеца да упражнява фактическа власт върху вещта. Според вида на
нарушението предмет на иска по чл.75 от ЗС можел да бъде: Прекратяване на
нарушението в този случай ищецът ще иска от съда да осъди ответника да
преустанови действията, които квалифицира като нарушение на владението-
напр. да преустанови системното преминаване през имота; Възстановяване на
отнетото владение- тук владелецът ще претендира осъждане на ответника-
нарушител да му предаде имота, отнет против волята му; Възстановяване на
имота в състоянието, в което се е намирал преди нарушението.
Твърди се, че в настоящият случай, петитума по иска по чл.75 ЗС не
индивидуализира спорното право, съобразно изискването на чл.127, ал.1 от
ГПК, тъй като не било заявено от ищеца в какво се изразява нарушението,
което обуславя нередовност на исковата молба, поради което следва да се
остави без движение. На следващо място, не била платена държавна такса по
иска по чл.75 от ЗС.
Визира се, че са предявени два иска, обективно съединени, единия по
чл.75 от ЗС, при евентуалност, според резултата по главния- чл.76 от ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл.72, ал.2 от ГПК /ред. ДВ бр.86/
27.30.2017г./, в сила от 31.10.2017г., за предявените с една молба искове в
защита на различни интереси минималната такса се събирала от всички
интереси. В настоящият случай били предявени два осъдителни иска, при
условията на евентуалност на двата иска, като била внесена държавна такса в
размер за един иск, но за втория иск, при условията на евентуалност, не била
внесена минималната държавна такса. Ето защо и с оглед обС.елството, че се
променяла с изменението в закона филоС.та на формиране на държавните
14
такси по делата, по които са предявени няколко иска и в условията на
евентуалност, съдът намира, че волята на законодателя е, че когато с една
искова молба са предявени искове в защита на различни интереси, то смисъла
и съдържанието на понятието интереси е няколко видове искове- в случая
един евентуален иск. Исторически аргумент за това било, че при действието
на чл.72, ал.1 от ГПК /отм., ред. ДВ бр.59/2007г./, съдът следвало да събира
държавна такса по всеки иск, когато предмет на делото са няколко
кумулативно съединени искове с една искова молба. Ето защо, поради
невнесена държавна такса по иска по чл.75 от ЗС, предявен като евентуален,
исковата молба следвало да се остави без движение, по аргумент от чл. 129,
ал. 2 ГПК, във връзка с чл. 128, ал. 1, т. 2 ГПК.
Относно допустимостта на исковете се посочва, че следва да се има
предвид, че владелческата защита по чл.75 от ЗС била неприложима в случаи,
при които едно лице извършва действия в имот на владелеца с негово
съгласие. В случая се извършвали действия в имот от лице- “С.Г.” ЕООД,
което било собственик и ВЛАДЕЛЕЦ на имота на правно основание-
предадено му от собственика на имота- предишен продавач, на 05.06.2020г.- в
деня на подписване на нотариален акт, обективиращ сделка по продажба. В
този смисъл, физическите лица, извършили действия за защита на имота,
били извършили действията по искане и съгласие на собственика и владелец
на имота- “С.Г.“ ЕООД. Предвид на това и владелческата защита по чл.75 от
ЗС в случая срещу ответника “С.Г.” ЕООД, била неприложима. Ищецът бил
лишен от легитимация по иска, което обуславяло недопустимост на иска.
Сочи се, че от друга страна, така както са предявени двата иска, се
касаело за искове с един предмет, което счита за недопустимо. При което и по
късно заведения иск следвало да се прекрати като недопустим от съда, по
аргумент от чл.126, ал.1 от ГПК.
По същества на спора се оспорват описаните в исковата молба,
обС.елства. В тази връзка се твърди, че лицето СТ. АТ. З., не бил получил
владението върху процесния имот. Видно от чл.7 от сключения
предварителен договор, продавачът бил задължен да освободи имота и да
предаде владението на купувача в три дневен срок от получаване на
последната вноска и подписване на окончателния нотариален акт. Този
фактически състав не бил осъществен- не била платена последна вноска на
15
падежа, не бил подписан нотариален акт с СТ. АТ. З.. От друга страна нямало
допълнителна договорка между страните по предварителния договор за
предаване на владението или за друг срок за предаване.
Твърди се, че дружеството „С.Г.“ ЕООД е собственик на процесния
имот, съгласно НА №171 от 05.06.2020г., от който момент е и владелец на
имота, като последното е предприело действия по опазване на собствеността,
като е сменило катинарите на вратите. Едва на по-късен етап, лицето З. било
нахлуло след 05.06.2020г. в процесния имот, през месец 07.2020г., който имот
бил собственост и владение на „С.Г.“ ЕООД, заявявайки своите претенции на
купувач по предварителен договор. А съдействието от полицията било с оглед
преодоляване на действията на З., извършени в чужд имот, както и
преодоляване на ескалация на напрежение.
Визира се, че не са налице предпоставките за уважаване на исковете по
чл.76 и чл.75 от ЗС, поради което същите се явяват неоснователни, тъй като
ответникът „С.Г.“ ЕООД бил собственик на процесния имот, същият
надлежно го владеел от 05.06.2020г. Ищецът по иска не бил активно
легитимиран по исковете, тъй като нито имал качеството владелец, нито
качеството държател към момента на твърдяното отнемане. От друга страна,
ответникът не бил пасивно легитимиран по иска, тъй като твърдяното
нарушение от ищеца за отнемане на владението изобщо не било извършено от
ответника. А и твърдяното нарушение от ищеца за отнемане, не съдържало
квалифициращите белези на „отнемане чрез насилие“ по смисъла на чл.76 от
ЗС, както и квалифициращите белези по чл.75 от ЗС.
По тези съображения се иска отхвърляне на исковете като
неоснователни. Претендират се разноски.
Първоинстанционният съд е приел за неоснователи възраженията на
ответника за нередовност на искова молба и за недопустимост на исковете и
поради това ги е оставил без уважение.
От фактическа страна по делото се установява следното:
Видно от Нотариален акт №8/15.12.2008г., се установява, че по силата
на покупко- продажба, „Д. 2000“ ООД е закупил от „М. 1964“ ООД и е станал
собственик на следния имот: УПИ II- 6579 „Център за преквалификация“ в
кв.117 по плана на гр.В., с площ от 2,746кв.м., ведно с построената в него
масивна сграда, състояща се от изби и и жилищен етаж, на застроена площ от
16
284кв.м.
Видно от Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим
имот се установява, че същият е сключен на 12.12.2018г. между ищецът С.З.,
като купувач и собственика „Д. 2000“ ООД. По силата на този договор,
последния се е задължил да прехвърли на купувача чрез сключване на
окончателен договор собствеността върху следния имот: Поземлен имот-
УПИ II-6579 „Център за преквалификация“ в кв.117 по плана на гр.В., с площ
от 2,746кв.м., ведно с построената в него масивна сграда на застроена площ
от 284кв.м., след заплащане окончателната цена на имота. Договорена е
продажна цена от 391116лв., платима по следния начин: 20000лв.- задатък,
предплата платени от купувача при подписване на договора; 371116лв. в срок
до 31.03.2019г. по банков път на сметка на продавача. Според чл.7 от този
договор, продавачът се задължава да освободи имота и предаде владението
му на купувача в 3 дневен срок от получаване на последната вноска и
подписване на окончателен нотариален акт. Според чл.13 от него, страните са
се задължили да сключат окончателен договор до 31.03.2019г. пред нотариус,
който срок може да бъде променян само с писмено споразумение между тях.
При обективна невъзможност от страна на купувача или продавача да бъде
спазен този срок- невъзможност за набавяне на необходимите документи,
предизвикани от държавни или общински органи и институции, срокът се
продължава по взаимно съгласие до набавяне на документите. Като според
чл.16 договорът може да бъде изменян или допълван само по взаимно
съгласие на страните, изразено в писмена форма.
По делото е приложена Скица №1029/06.12.2018г. издадена от общ.В.
на описания в Предварителния договор имот. Представено е и удостоверение
за данъчна оценка на същия имот от 07.06.2019г., както и 2 бр. скици
издадени от СГКК към АК през м.12.2018г. и м.06.2019г., като всички те са
издадени на собственика „Д. 2000“ ООД.
Не спорно между страните, като ищецът и не твърди да са спазени
уговорките на сключения Предварителен договор от 12.12.2018г.,
включително и тези за заплащане на продажната цена в уговорения срок и
сключване на окончателен договор за продажба на имотите.
От страна на ищецът са представени приходна квитанция за заплатени
данък земя и сгради и ТБО за 2019г. от собственика „Д.2000“ ООД на
17
имотите.
Видно от Договор за охрана с технически средства на обект от
24.12.2018г., се установява, че се охранява обект: „офис-запад-автоморга“
срещу завод Г.Димитров. От него не става ясно да се касае за договор за
охрана на процесния имот, до колкото ищеца притежава както съседен имот
на процесния, така и такъв на отсрещната страна.
Видно от Нотариален акт №171/05.06.2020г. за покупко- продажба на
недвижим имот се установява, че собственика „Д. 2000“ ООД е продало на
ответника „С.Г.“ ЕООД, представлявано от И.К. и последния е станал
собственик на имотите предмет на Предварителния договор сключен от
ищеца, а именно: Поземлен имот с идентификатор 10450.502.2399 по КККР
гр.В., с адрес на имота гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж, целия с площ по скица от 2
725кв.м., съставляващ: ПИ 6579 в квартал 117, за който имот е отреден
парцел II, с площ по акт за собственост от 2 850кв.м., заедно с построената в
имота СГРАДА; идентификатор 10450.502.2399.1 по КККР на гр. В., със
застроена площ от 284кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-
еднофамилна, която сграда по акт за собственост масивна сграда, състояща се
от изби и жилищен етаж със застроена площ от 373кв.м., без построената в
югоизточната част на имота постройка с идентификатор 10450.502.2399.2,
която не предмет на продажбата, за сумата от 420000лв.
От представените доказателства за заплащане на продажната цена се
установява, че ищецът е заплатил общо 220000лв., което е почти 2/3 от
уговорената цена.
В показанията си свН.И.а установява, че ищецът е владял имота още
преди сключването на Предварителния договор за продажбата му на
12.12.2018г., като владението му е било предоставено от бащата П. на
управителките на фирмата собственик „Д. 2000“ ООД, който му предал
ключовете за имота. Сочи се от същата, че на управителя С.Г. било известно
ищеца З. да обитава имота, тъй като по повод извършване на оглед и оценка,
й била казала да няма ключове, а С. З. има, понеже баща й му ги е дал. А по
повод заплащане на продажната цена, тъй като иска нa част от парите да и се
дадат на ръка, заявила, че ако ищеца не се съгласи ще го изгони от имота.
В показанията си св.А. З. визира, че ключовете от имота са били дадени
на ищеца от собствениците и в имота да са оставяни за съхранение стари
18
автомобили собственост на фирмата на З., както той сам да е оставял там
автомобила си, а и с писмените доказателства по делото. Както този свидетел,
така св.Т.Н. и в показанията си установяват, че ищецът е направил ремонт на
покрива на сградата, който е течал. Поставен е СОТ за охрана, както и е
сменил ключовете и катинара на входа към имота, тъй като имал свои вещи в
имота. В показанията си св.З. установява също, че намиращите се в имота
вещи на ищеца са му били върнати впоследствие от ответника. Което
несъмнено сочи за това да е владял имота като свой.
При тези данни, настоящата инстанция от правна страна намира
следното:
В изпълнение разпоредбата на чл.267, ал.1 от ГПК, настоящият съдебен
състав извърши проверка на депозираната въззивна жалба на „С.Г.“ ЕООД
констатира, че тя е редовна и допустима- отговаря на изискванията на чл.260
и чл.261 от ГПК, подадена е в срок, от процесуално легитимирани субекти,
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
С оглед на извършената от съда служебна проверка по реда на чл.269 от
ГПК, настоящият съдебен състав констатира, че обжалваното решение е
валидно и с оглед обхвата на обжалването допустимо.
По съществото си подадената въззивна жалба е основателна, макар и не
на всички основания посочения в нея. В този аспект следва да се посочи, че
настоящата инстанция не приема възраженията изложени в същата в насока
на допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила.
В случая не са налице нарушения касаещи изготвянето на доклада по
делото. В този смисъл следва да се посочи, че в първото заседание по делото,
в което проектът на доклад е обявен за окончателен, от страна на ответникът-
въззивник не са направени възражения срещу него, а е поискано от
последния да бъде обявен за окончателен. Действително е налице
преклудиране на тези възражения, тъй като ответникът е имал процесуална
възможност да направи своите възражения по проекта на доклад, което не е
реализирано.
Съответно не може да бъде споделено възражението, че решението е
немотивирано, тъй като липсват мотиви на съда, които да обуславят извода
му, че ищецът е владелец на имота, както и че са кредитирани гласни
доказателства, които са недопустими, с оглед разпоредбата на чл.164 от ГПК.
19
В случая, настоящата инстанция не намира тези възражения за
основателни, тъй като те няма да определят крайния изход от делото, с оглед
на това, че същата не споделя изложените крайни правни изводи на
първоинстанционния съд. В тази насока следва да се посочи следното:
Предмет на разглеждане на настоящото производство е владелчески иск
по чл.76 от ЗС, според която разпоредба владелецът или държателят, на
когото е отнета чрез насилие или по скрит начин движима или недвижима
вещ, може в шестмесечен срок да иска връщането й от лицето което я е
отнело. Посоченият срок има преклузивен характер, течащ от отнемане на
владението и за неговото спазване съдът следи служебно.
В настоящия случай, исковата молба е подадена в рамките на този срок.
Основателността на предявения иск по чл.76 от ЗС предполага
кумулативната наличност на следните предпоставки: 1/ищецът да е бил
владелец или държател на движима или недвижима вещ; 2/ владението или
държането да му е отнето от ответника чрез насилие или по скрит начин.
Искът по чл.76 от ЗС защитава всяка фактическа власт върху вещта, без
значение на нейния вид /владение или държане/, без значение дали тя самата
се упражнява правомерно или неправомерно и без значение дали лицето,
което я отнема е действителния собственик или носител на друго право върху
вещта. Целта на подобна защита са преди всичко съображения от обществен
ред- да се забрани и предотврати самоуправно изменение на фактическото
положение, а всяка подобна промяна да се извършва само по съдебен ред и
чрез законните средства на държавната принуда /напр. чрез органите на
съдебното изпълнение/. Следователно, защитава се само фактическо
състояние, поради което по тези дела съдът проверява само факта на
владението и на нарушението му- чл.357, ал.1 от ГПК. При това не е част от
основанието на този иск вида на упражняваната от ищеца фактическа власт
/дали е владение или държане/, а е единствено, че такава е съществувала и е
отнета. Дали фактическата власт представлява владение или държане е
въпрос на правна квалификация, която ищецът не е длъжен да направи и
която се извършва служебно от съда въз основа на установените факти.
От страна на първата инстанция е прието като основание за уважаване
на предявения иск по чл.76 от ЗС, че е налице фактическа власт, упражнявана
от владелец, която фактическа власт е отнета от него по насилствен начин на
20
дата 13.07.2020г.
Безспорно е налице подписан Предварителен договор за покупко-
продажба на процесния недвижим имот от 12.12.2018г. между „Д. 2000“
ООД- продавач и СТ. АТ. З.- купувач.
Съществен момент в този договор е чл.7 от същия, в които е посочено,
че продавача се задължава да освободи имота и да предаде владението му на
купувача в тридневен срок от получаване на последната вноска и подписване
на окончателния нотариален.
Не се спори по делото, че има изплатени суми от страна на З. към
продавача, но за същите не е спорно, че те не покриват цялата продажна цена,
съответно няма данни да има подписан нотариален акт между тези страни за
прехвърляне на собствеността. При тези данни следва извод, че не е
изпълнено условието, както на чл.7, така и на чл.13 от предварителния
договор.
Спорен момент по делото е основанието, на което е упражнена
фактическата власт върху имота, както и исковия период.
В конкретният казус, съдът намира, че ответникът се явява
недобросъвестен владелец, а не държател, тъй като не е упражнявал
фактическа власт върху имота въз основа на договор.
Реално същият е владял имота в разрез с разпоредбата на чл.7 от
сключения предварителния договор, според която продавачът ще предаде
владението върху имота в деня на сключване на подписване на окончателния
нотариален акт. Но тъй като въобще не се е стигнало до сключване на
окончателен договор, владението на ответника се явява без основание.
Ирелевантни са причините, поради които не е бил сключен такъв договор.
Без значение се явява субективното отношение на ищеца към вещта с
приемането, че е негова. Той е държал имота за себе си, а не за собственика, с
явното намерение да го закупи и стане негов собственик. Затова е извършил
множество подобрения в имота на стойност, но това в случая е без значение.
Предварителният договор за сключване на окончателен договор за
продажба не поражда вещни права, но обвързва страните и като всеки друг
договор има силата на закон за страните, които са го сключили / чл. 20а ЗЗД/.
Между тях се създават облигационни отношения, за които се прилагат
разпоредбите на ЗЗД.
21
Когато страните уговорят, че купувачът влиза във владение на имота от
момента на сключване на окончателния договор, това означава, че
предварителния договор не може да послужи като договорно основание за
упражняване на владение преди сключване на окончателен договор.
Владението, осъществено без да е сключен такъв договор, е без правно
основание, макар да е било реализирано с оглед целта на предварителния
договор, а именно: да подготви сключването на окончателния договор и със
съзнанието, че ще бъде прехвърлена собствеността. След като изобщо не се е
стигнало до сключване на окончателен договор за покупко- продажба на
имота, упражненото от ответника владение е без правно основание.
Ако страните са искали да уговорят нещо различно от предвиденото в
чл.7 от предварителния договор, те са могли да го договорят с анекс към
договора, което не са направили. Ако са целели предаване на владението
върху имота от момента на сключване на предварителния договор са щели да
го включат като клауза в договора. Напротив, волята им е ясно закрепена в
чл.7 от предварителния договор и не се доказа впоследствие да е била
променяна, било то писмено или устно.
Константна е практиката на ВКС, че владението на задължилият се да
купи по предварителен договор е недобросъвестно, но по отношение на
правото да получи плодовете и увеличената стойност в резултат на
направените от него подобрения, той е приравнен на добросъвестен владелец
и тези права са му предоставени от изричната норма на чл.70, ал.3 от ЗС, но
последната хипотеза не е приложима в конкретния случаи.
В настоящия случай обаче, владението не е предадено въз основа на
предварителния договор, сключен от страните на 12.12.2018г., предвид на
което от събраните по делото доказателства, ищецът не доказва качеството си
на владелец на процесния имот.
Тезата на ищецът е, че е бил допуснат в имота със съгласието на бащата
на собственика преди сключване на предварителния договор не е основание
за промяна на горните изводи на въззивната инстанция.
При тези данни следва да се приеме, че от страна на З. не е установено
по безспорен начин на първата кумулативна предпоставка при предявения
иск по чл.76 от ЗС, а именно, ищецът да е владелец на процесния имот.
22
Относно втората предпоставка: владението да е отнето от ищеца чрез
насилие и скрит начин.
Съгласно трайната съдебна практика, отнемане по скрит начин е налице,
когато е извършено по начин или време, които правят трудно възприемането
му от владелеца или държателя /неприсъствие на самия акт на отнемане на
фактическата власт, а по насилствен, тогава, когато спрямо владелеца или
държателя е упражнено физическо или психическо насилие към момента на
отнемане в резултат на което последният е бил принуден да преустанови
фактическата власт върху имота, като двете хипотези са взаимно изключващи
се. В този смисъл е Решение №340/28.04.2009г. но гр.д.№5754/2007г. на ВКС,
IV-то.
В случая от страна на ищецът, с оглед на събраните по делото
доказателства не може да се изведе извод, че доказана наличие на хипотезата
на скрит начин. Безспорно се установява и от показанията на свидетелите на
ищеца, че след придобиване от „С.Г.“ ЕООД, на собствеността на процесния
имот чрез покупко- продажба обективирана в Нотариален акт №171 от
05.06.2020г. е налице смяна на ключалки и катинари във връзка с надлежно
предадено владение върху имота преди датата на твърдяното отнемане на
фактическата власт- 13.07.2020г. Следва да се посочи в тази връзка, че още на
05.07.2020г. е бил счупен катинара на входната врата на имота и е поставен
нов такъв. В тази връзка, следва да се посочи, че няма скрит начин да е
направен опит да се ограничи достъпа на ищеца до имота, тъй като в
показания на св.Н. се коментира, че поставените нови катинари са счупени от
лицето С.З. и последният е нахлул в имота за кратко- неясно по каква
причина.
Не може да се приемат изводите на първоинстанционния съд в насока,
че са налице действия по отнемане на фактическа власт насилствено на дата-
13.07.2020г., тъй като към този момент не се доказва да е упражнявана
каквато и да е фактическа власт върху имота от лицето С.З..
Събраните доказателства в своята съвкупност, не доказват по никакъв
начин, че ищецът е упражнявал фактическа власт и се е намирал в процесния
имот, както на 05.07.2020г., така и на 13.07.2020г., когато се твърди, че му е
било отнето владението. Действително следва да се приеме, че физическо
явяване на едно лицe пред входа на имот, частна собственост, не доказва
23
упражнявана фактическа власт, която да му е отнета по насилствен или скрит
начин. От друга страна, същият е напуснал имота, но след разпореждане на
полицейските органи, а не от конкретни действия на законен представител на
„С.Г.“ ЕООД, каквито и не се установяват на датата, на която се твърди от
ищецът, че е отстранен. В показанията си св.Н. коментира за служители на
„С.Г.“ ЕООД, които са били в контакт с ищеца, но показанията му не са
конкретни относно датата кога се е случило това. Тази липса на конкретика не
дава основание да се възприемат за достоверни тези показания, с оглед на
твърдените обС.елства от ищеца в исковата му молба, които следва да бъдат
доказани по несъмнен и категоричен начин.
След като собствеността и владението върху имота са предадени на
„С.Г.“ ЕООД, в изпълнение на основно задължение по сключения нотариален
акт по прехвърляне на собственост върху недвижим имот още на 05.06.2020г.,
извършените впоследствие действия не могат да представляват нито скрит,
нито насилствен спрямо лицето С.З. начин на отнемане на фактическа власт.
При тези данни, въззивният съд приема, че предявения иск с правно
основание по чл.76 от ЗС се явява неоснователен и недоказан.
В последица от това обжалваното решение следва да бъде отменено
изцяло, като се отхвърли предявения иск на СТ. АТ. З. против „С.Г.“ ЕООД, с
правно основание чл.76 от ЗС.
Предвид на обС.елството, че при условията на евентуалност е предявен
и иск по чл.75 от ЗС, настоящата инстанция приема следното:
„Владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот,
включително и върху сервитут, което е продължило непрекъснато повече от
шест месеца, може да бъде защитавано срещу всяко нарушение.“.
С предявения владелчески иск по чл. 75 ЗС се защитава владение, но не
държане. Предвид на приетите по- горе съображения в насока, че ищецът не е
владелец, на основание сключения от него с фирма „Д. 2000“ ООД
предварителен договор, то следва да се приеме, че и този иск се явява
неоснователен и недоказан. В тази насока следва да се посочи, че не са
събрани доказателства в какво точно се явява нарушението на ответника
„С.Г.“ ЕООД. Не е установено по категоричен начин от показанията на
разпитаните по делото свидетели, че същия не е допуснат да влиза в
процесните недвижими имоти и съответно да му се препятства достъпа до
24
движимите вещи, които е оставил вътре, считано от 13.07.2020г. Реално
никой от разпитаните свидетели не визира тази дата.
Ето защо, така предявения при условията на евентуалност иск по чл.75
от ЗС е неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.
При тези данни, обжалваното решение, като неправилно и
незаконосъобразно следва да се отмени, и се уважи подадената въззивна
жалба, като основателна
С оглед този изход на делото, СТ. АТ. З. следва да заплати на „С.Г.“
ЕООД направените от последния разноски и за двете съдебни инстанции в
общ размер на 5585,30лв., от които пред първата инстанция- 2000лв.-
адвокатски хонорар, а пред втората инстанция- 3585,30лв., от които 3000лв.-
адвокатски хонорар и 585,30лв.- държавна такса.
Предвид на гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯВА изцяло Решение №260125/27.05.2021г., постановено по
гр.д.№519/2020г. по описа на РС- В., вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от СТ. АТ. З., ЕГН ********** от гр.В.,
ул.“П.Б.“ №58а и с адрес за призоваване: гр.С., бул.„Б.” №81 В, ет.8, ап.22,
против „С.Г.“ ЕООД иск с правно основание чл.76, пр.1 от ЗС, да му върне
/предаде/ владението на следните недвижими имоти: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 10450.502.2399 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.В., одобрени със Заповед №РД-18-1214/06.06.2018г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение: няма издадена
заповед за изменение на КРР, с адрес на имота съгласно на СГКК-
Пазарджик- гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж, целия с площ по скица от 2 725кв.м.,
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: За друг вид производствен, складов обект, предходен
идентификатор- няма, номер по предходен план /по акт за собственост/,
съставляващ ПИ 6579 в квартал 117, за който имот е отреден парцел II, с
площ по акт за собственост от 2 850 кв.м., при съседи по представената скица
имоти с идентификатори 10450.502.3308, 10450.502.3314, 10450.502.3307,
10450.502,2567, 10450.502.2565 и 10450.502.2389, заедно с построената в
25
имота СГРАДА с идентификатор 10450.502.2399.1 по кадастралната карта
кадастралните регистри на гр.В., общ.В., обл.Пазарджик, одобрени със
Заповед №РД-18-1214 от 06.06.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение- няма, с адрес на сградата съгласно скица №15- 483115
от 03.06.2019г., издадена от СГКК Пазарджик: гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10450.502.2399, със застроена
площ от 284кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-
еднофамилна, която сграда по акт за собственост масивна сграда, състояща се
от изби и жилищен етаж със застроена площ от 373 кв.м.
ОТХВЪРЛЯ предявения при условията на евентуалност иск, с правно
основание чл.75 от ЗС предявен от СТ. АТ. З. против „С.Г.“ ЕООД, да се
върне обратно владението на първия върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 10450.502.2399 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.В., одобрени със Заповед №РД-18-1214/06.06.2018г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение: няма издадена
заповед за изменение на КРР, с адрес на имота съгласно на СГКК-
Пазарджик- гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж, целия с площ по скица от 2 725кв.м.,
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: За друг вид производствен, складов обект, предходен
идентификатор- няма, номер по предходен план /по акт за собственост/,
съставляващ ПИ 6579 в квартал 117, за който имот е отреден парцел II, с
площ по акт за собственост от 2 850 кв.м., при съседи по представената скица
имоти с идентификатори 10450.502.3308, 10450.502.3314, 10450.502.3307,
10450.502,2567, 10450.502.2565 и 10450.502.2389, заедно с построената в
имота СГРАДА с идентификатор 10450.502.2399.1 по кадастралната карта
кадастралните регистри на гр.В., общ.В., обл.Пазарджик, одобрени със
Заповед №РД-18-1214 от 06.06.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение- няма, с адрес на сградата съгласно скица №15- 483115
от 03.06.2019г., издадена от СГКК Пазарджик: гр.В., ул.„Х.А.“ №2Ж,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10450.502.2399, със застроена
площ от 284кв.м., брой етажи 1, предназначение: Жилищна сграда-
еднофамилна, която сграда по акт за собственост масивна сграда, състояща се
от изби и жилищен етаж със застроена площ от 373 кв.м.
ОСЪЖДА СТ. АТ. З., ЕГН ********** от гр.В., ул.“П.Б.“ №58а и с
адрес за призоваване: гр.С., бул.„Б.” №81 В, ет.8, ап.22, да ЗАПЛАТИ на
26
“С.Г.” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.В., ул.
„Х.Б.“ №2, представляван от И.Г.К., направените от последния съдебно-
деловодни разноски в общ размер на 5585,30лв., от които пред първата
инстанция- 2000лв.- адвокатски хонорар, а пред втората инстанция-
3585,30лв., от които 3000лв.- адвокатски хонорар и 585,30лв.- държавна
такса.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок
от съобщаването до страните, при предпоставките по чл.280, ал.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
27