РЕШЕНИЕ №…..
гр. Добрич, 26.02.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Добричкият
районен съд, Гражданска колегия, девети състав, в открито съдебно заседание на двадесет
и осми януари две хиляди двадесет и първа година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЛЮБОМИР ГЕНОВ
при
участието на секретаря Галина Христова сложи за разглеждане гр. дело №3880 по
описа на ДРС за 2019 г., докладвано от районния съдия, и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството
е по чл.40 от Закона за задълженията и договорите, чл.87 ал.3 от Закона за
задълженията и договорите и чл.108 от Закона за собствеността.
Образувано е по искова молба на И.В.Т. с
ЕГН ********** ***, чрез процесуалния представител адвокат Ю.О., срещу М.С.С. с
ЕГН ********** *** и С.М.С. с ЕГН ********** ***, като са предявени искове за прогласяването на недействителността
поради споразумяване във вреда на представлявания по чл.40 от Закона за
задълженията и договорите на договора за покупко – продажба, обективиран в
нотариален акт №**** на нотариус с рег. №535 в регистъра на Нотариалната
камара, вписан с вх. рег. №*** на Службата по вписванията – Добрич, с който на
01.10.2015 г. първата ответница в качеството си на пълномощник на наследодателя
на ищцата е прехвърлила по време на брака си с втория ответник сама на себе си
поземлен имот (нива) с идентификатор №*** по кадастралната карта на град
Добрич, намираща се в землището на град Добрич, с площ по скица от 3834 кв.м.,
а по документ за собственост с площ от 3833 кв.м.; при условията на
евентуалност при отхвърлянето на главния иск се настоява за развалянето на
договора поради неплащането на продажната цена на основание на чл.87 ал.3 от
Закона за задълженията и договорите; предявен е и иск по чл.108 от Закона за
собствеността за признаването за установено по отношение на М.С.С. и С.М.С., че И.В.Т. е собственик по силата на
наследствено правоприемство на процесния недвижим имот, както и за осъждането на ответниците да
предадат на ищцата владението върху имота. В
исковата си молба И.В.Т. е посочила, че е единствен наследник на своя баща
Васил С. Василев, който е починал на 15.12.2015 г.; с атакувания договор за
покупко – продажба на 01.10.2015 г. първата ответница като негов пълномощник е
прехвърлила сама на себе си процесния имот за сумата от 700 лева, която е малко
по-висока от данъчната оценка в размер на 667 лева; реалната цена на имота е не
по-малко от 10000 лева, т.е. същият е продаден при 15 пъти по-ниска от
пазарната му оценка; така извършената сделка е недействителна на основание на
чл.40 от Закона за задълженията и договорите поради договаряне във вреда на
представлявания; освен това не са заплатени реално пари на продавача като
продажна цена, което е основание за развалянето на договора; настоява за
уважаването на предявения иск по чл.40 от Закона за задълженията и договорите,
при условията на евентуалност – на иска по чл.87 ал.3 от Закона за задълженията
и договорите, а като последица от това – и на иска за ревандикация на имота по
чл.108 от Закона за собствеността.
В законоустановения едномесечен срок от получаването на
исковата молба и доказателствата към нея е получен отговор, в който се сочи, че
предявените искове са допустими, но неоснователни; не е налице нито един от
двата елемента, които обуславят основателността на иска по чл.40 от Закона за
задълженията и договорите – сключеният от представителя и насрещната страна
договор да уврежда представлявания и споразумяване между представителя и
третото лице за увреждането на представлявания; продажната цена надхвърля
данъчната оценка и напълно съответства на дадените от упълномощителя
пълномощия; мотивите на упълномощителя за тази продажна цена са няколко – в
пълномощното и в договора е отразено, че упълномощителят запазва пожизнено
правото на ползване върху имота, като купувачът получава единствено голата
собственост; на второ място упълномощителят *** и упълномощената М.С.С. са в
близка родствена връзка (брат и сестра), като от 2011 година са живеели в едно
жилище и едно домакинство, взаимно подпомагайки се при посрещането на
ежедневните нужди; в края на август 2015 година здравословното състояние на
упълномощителя рязко се е влошило, като от този момент грижи за състоянието му
са полагани от сестрата и нейното семейство; към момента на съставянето на
пълномощното упълномощеният не е имал на кого да разчита освен на ответниците,
тъй като единствената му дъщеря и ищца постоянно е живеела в Германия, а освен
това отношенията му с нея са били силно влошени поради осъществено от нея
физическо и психическо насилие върху упълномощителя; затова обективно не е
налице увреждане на интересите на упълномощения; няма недобросъвестност от
страна на упълномощената при сключването на договора, тъй като тя е полагала
изключителни грижи за здравето на своя брат и не е имала съзнанието за
увреждане; искът за разваляне на договора поради неплащане на цената по
сделката е неоснователен, тъй като твърденията на ищцата по делото в този
смисъл се опровергават от съдържанието на нотариалния акт; с оглед на
неоснователността на облигационните претенции е неоснователен и искът по чл.108
от Закона за собствеността.
В последното съдебно заседание и писмената
си защита ищцата чрез своя процесуален представител е посочила, че е предявените искове са
основателни; съгласно представения по делото нотариален акт ответницата като
пълномощник на Васил С. Василев е прехвърлила сама на себе си процесния
недвижим имот за сумата от 700 лева, а според назначената по делото експертиза
цената на недвижимия имот е 6657 лева; прехвърлянето е извършено на 01.10.2015
г., а месеци по-късно на 15.12.2015 г. праводателят на ищцата е починал; той не
само не е реализирал правото на ползване, което му е учредено със съответния
нотариален акт, но дори не е взел рентното плащане за тази година, защото вещото
лице изрично е записало, че за 2014/2015 г. рентното плащане в размер на 306.64
лева е получено от М.С.С., т.е. налице е стойност на имота от 6657 лева в
първоначалния му вид, както е представена в първото заключение на вещото лице; съобразно
продажната цена на имота разминаването е 9.67 пъти, т.е. то е драстично; законодателят
с хипотезата на чл.40 от Закона за задълженията и договорите е установил два
фактически състава, а именно първо договаряне във вреда на упълномощения, и
второ - сговаряне между упълномощеното лице и купувача; в случая необходимост
от доказването на такова сговаряне няма, тъй като самото лице, което е било
пълномощник, е и купувач по сделката; с
Определение №1324/18.10.2011 г. по гр.
дело №262/2011 г. на IV-то г.о. на ВКС е прието, че
когато страната е договаряла сама със себе си, е налице и съответно доказване
на втория елемент от хипотезата на чл.40 от Закона за задълженията и договорите;
при наличието на изпълнена хипотеза на чл.40 от Закона за задълженията и
договорите следва да бъде уважен този иск, а след уважаването при липсата на
разместване на правната сфера, т.е. имуществените права да са се запазили
такива, каквито са преди сделката, като имотът е останал в патримониума на ***,
съответно неговите права трябва да черпи наследницата му; затова основателен се
явява и искът по чл.108 от Закона за собствеността; в решението по гр. дело
№3657/2008 г. на IV г.о. на ВКС и при аналогична на настоящата хипотеза
при предоставено право на ползване между близки хора касационната инстанция е
застанала на страната на ищеца; основателен е и предявеният при условията на
евентуалност иск за развалянето на договора поради неплащането на продажната
цена – парите по сделката съгласно посоченото в нотариалния акт са получени от
пълномощника без да е потвърдено получаването им от продавача; упълномощеното лице,
явяващо се и купувач по сделката, не е удостоверило реалното плащане на парите,
като се има предвид създадената фикция – едно и също лице предава и получава
парите; настоява за уважаването на предявените искове и присъждането на направените
от нея съдебно-деловодни разноски съгласно представения списък на
разноските.
В последното съдебно заседание и писмената
си защита ответниците чрез своя пълномощник са заявили, че предявените искове са
неоснователни; за уважаването на иск по чл.40 от Закона за задълженията и
договорите съдът следва да установи, че нееквивалентността на престациите е
толкова голяма, че практически се приравнява на неполучаването на престация; в
случая това обстоятелство не е установено от събраните по делото доказателства
и съдът следва да отчете, както гласи разпоредбата на чл.9 от Закона за
задълженията и договорите, отношенията между ответниците и наследодателя на
ищцата, които са били свързани с полагането на трайни грижи за наследодателя по
време на неговото боледуване; тези обстоятелства обосновават и размера на
продажната цена, която независимо, че се отклонява от пазарните цени на имота,
не може да се приеме за неравноправна и увреждаща упълномощителя; предявеният
при условията на евентуалност иск за развалянето на договора също е неоснователен,
заради което неоснователен е и ревандикационният иск; такава е практиката на Добричкия
окръжен съд, постановена по въззивно гр. дело №196/2017 г., където съдът е
разгледал аналогичен случай и е постановил, че независимо от тангиращата към
данъчната оценка на имота продажна цена трябва да се вземат предвид останалите
отношения между упълномощителя и упълномощеното лице; преценката на съда следва
да изхожда от конкретните установени по делото фактически основания относно
това какви са били отношенията между упълномощителя и упълномощеното лице и
дали те обосновават разликата в цената, по която е извършена сделката, от
пазарните цени за имота, като се вземе предвид, че те са били брат и сестра,
както и трайните полагани грижи от ответницата по отношение на наследодателя на
ищцата; затова цената не уврежда упълномощителя; в нотариалния акт е посочено,
че сумата е изплатена напълно и в брой при изповядването на сделката, като
продавачът е запазил за себе си пожизнено правото на ползване върху имота; с
пълномощното ответницата М.С.С. е била упълномощена за извършването на
разпоредителното действие, включително договарянето сам със себе си, при цена и
условия, каквито договори, но не под данъчната оценка, като получи и продажната
цена по сделката; продажната цена надвишава данъчната оценка, а нейната
по-ниска стойност от средната пазарна цена сама по себе си не може да обоснове
извод, че сделката е сключена във вреда на представлявания; липсата на
еквивалентност на насрещните престации не е основание за прогласяването на нищожността
на правната сделка с оглед на необходимостта от защита на правната сигурност и
гражданския оборот; представителят е действал в рамките на даденото му
пълномощно; в настоящия случай същественото за преценката на еквивалентността
на престациите е обстоятелството, че с договора за покупко – продажба е
прехвърлена само голата собственост върху имота; пожизненото запазване на
правото на ползване върху недвижимия имот понижава в много голяма степен неговата
продажна цена; изготвените оценки на имота са хипотетични и не почиват на
реални сделки при запазено право на ползване, както и извършването на продажба
между близки роднини; чрез събраните гласни доказателства се установява, че от
2011 г. вторият ответник е живял с прехвърлителя и се е грижил за него, а
когато последният се е разболял през 2015 година именно първата ответница се е
прибрала от чужбина, за да се грижи за него; в Решение №95/27.06.2017 г. по гр.
дело №5523/2015 г. на IV г.о. на ВКС е прието, че само
поради ниската цена на сделката не може да се направи извод за увреждане при
близки родствени връзки между представлявания, представителя и купувача;
аналогичен е настоящият случай, като прехвърлителят и купувачката са били брат
и сестра, които са поддържали най-близки отношения след смъртта на майка им;
затова прехвърлителят не е имал намерението да реализира печалба, продавайки
имота на пазарната цена; упълномощената е имала право да продава имотите сама
на себе си, като единственото ограничение е продажната цена да не е по-ниска от
данъчната оценка на имота; затова не са налице елементите от фактическия състав
на чл.40 от Закона за задълженията и договорите, обуславящи недействителността
на процесния договор за продажба; неоснователен е и евентуалният иск за
развалянето на договора поради неплащането на цената, тъй като в самия
нотариален акт е заявено получаването на цената, а и в пълномощното е дадено
право на първата ответница да получи от името на продавача цената; изричната
упълномощителна клауза да се получи цената е признание за нейното получаване, а
при липсата на искове за нищожност или унищожаване на пълномощното изявлението
в нотариалния акт за получена цена е валидно и обвързва представлявания;
неоснователността на посочените два иска обосновава и неоснователността на иска
по чл.108 от Закона за собствеността; настоява за присъждането на сторените
разноски.
Добричкият районен съд, след като прецени
събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа
и правна страна следното:
Предявените искове са процесуално допустими.
Разгледани по същество, те са неоснователни.
Ищцата,
чиято е доказателствената тежест за установяването на недействителността на
процесния договор поради споразумяването във вреда на представлявания, не е
доказала това обстоятелство. Трябва да бъде доказано наличието на увреждане на
прехвърлителя към датата на сключването на договора (обективен елемент) и
споразумяването между представителя и насрещната страна по договора за
увреждането на представлявания (субективен елемент). Преценката за наличието на
увреждането, респективно за сигурното му настъпване се извършва предвид
конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи – към
момента на сключването на договора; като споразумяване между представителя и
насрещната страна се разбира обективираната в самия договор тяхна
недобросъвестност – знанието, че сключеният договор обективно уврежда
представлявания (т.3 от Тълкувателно решение №5/12.12.2016 г. по тълкувателно
дело №5/2014 г. на ОСГТК на ВКС). Посоченият в исковата молба аргумент за
наличието на споразумяване във вреда на представлявания е извършената продажба
на значително по-ниска от пазарната цена. В настоящия случай уговорената
продажна цена в размер на 700 лева е малко по-висока от данъчната оценка, която
е 667.70 лева. Продавачът обаче си е запазил пожизненото право на ползване
върху имота. В съдебното заседание на 30.07.2020 г. вещото лице, изготвило
пазарна оценка на имота, е посочило, че не съществува практика за определяне на
пазарната стойност на земеделски имоти, за които има учредено пожизнено право
на ползване; при сделки с имоти или при офертни цени никога не е установявало,
че някой продава имот с отстъпено право на ползване. По искане на страните
вещото лице е изготвило различни варианти за определяне на стойността на
правото на ползване (с отчитане на получената рента до датата на смъртта на
прехвърлителя; при отчитане на евентуалната рента от датата на прехвърлянето до
изтичането на средната възраст, до която доживяват мъжете в страната; с
отчитането на евентуалната рента от датата на прехвърлянето до изтичането на
средната възраст, до която доживяват мъжете в област Добрич), но така или иначе
не е открит нормативно определен и справедлив способ за пазарното определяне. Затова
ищцата не е доказала твърдяното значително разминаване между уговорената и
действителната пазарна цена на процесния имот, който е прехвърлен със запазеното
пожизнено право на ползване. По силата на процесния договор за продажба наследодателят
на ищцата Васил С. Василев е прехвърлил чрез пълномощника си М.С.С. в полза на
купувача М.С.С. по време на нейния брак със С.М.С. правото на собственост върху
нивата с площ от 3.834 декара, което обаче е лишено от правото на ползване и
правото на получаване на добивите от вещта, запазени в патримониума на прехвърлителя
като титуляр на вещното право на ползване. Според намиращия се на лист 107 от
делото заверен препис от анекс към договор за аренда на земеделски земи от
11.08.2015 г. (вписан в Службата по вписванията – Добрич) относно процесния
имот е имало действащ в полза на прехвърлителя (и обвързващ купувача) ***като
арендодател договор за аренда за периода 2015 г. – 2025 г. Лишаването на
собственика от тези права го лишава напълно от ползите от вещта и той е само
неин формален притежател, без да има някакви дивиденти от нея; това естествено се
отразява на пазарната цена на имота с учредено пожизнено право на ползване
върху него в полза на трето лице; запазеното право на ползване е пречка за
реализирането на доход от собственика, което ограничава до минимум търсенето и
предлагането на такива имоти; в този смисъл е заключението на вещото лице,
което е посочило, че при прегледите на офертите никога не е установявало някой
свободно да продава имот с отстъпено право на ползване. Такива сделки се извършват
изключително само между роднини във връзка с техни вътрешни имуществени и
семейни отношения, тъй като трето лице няма интерес да придобие имот, от който за
неопределен период от време няма да може да получава дивиденти. Идентична е
настоящата хипотеза, при според показанията на всички разпитани свидетели след
смъртта на майката на прехвърлителя през 2011 година вторият ответник С.М.С.
(съпруг на първата ответница, която е сестра на прехвърлителя) е заживял с него
и го е обгрижвал, а след сериозното влошаване на здравословното състояние на
прехвърлителя през 2015 година първата ответница М.С.С. се е наложило да се
прибере от чужбина, за да се грижи за брат си. С оглед на всичко изложено не е
установена такава сериозна нееквивалентност на престациите по процесния договор
за продажба при разминаване между уговорена и действителна пазарна цена на
продадения имот със запазено право на ползване, поради което не може да се
приеме, че сделката е сключена от представителя във вреда на представлявания
продавач. Това и констатацията за действителната цел на продавача вследствие
отношенията между същия и ответниците, които са се грижили за него, обосновават
становището за липсата на увреждане на прехвърлителя. В пълномощното, намиращо
се в изискания заверен препис от нотариалното дело относно прехвърлянето на
имота, с което Васил С. Василев е упълномощил М.С.С. да го представлява, също
са посочени обстоятелствата относно запазването на правото на ползване върху
него, правото същата да договаря сама със себе си, както и прехвърлянето да
бъде по цена, не по-ниска от данъчната оценка, които с процесния договор са
изпълнени. Затова предявеният иск по чл.40 от Закона за задълженията и
договорите е неоснователен и трябва да бъде отхвърлен. В този смисъл е
последната практика на ВКС и ДОС, обективирана в Решение №91/14.04.2020 г. по
в. гр. дело №60/2020 г. на ДОС, Решение №263/03.12.2018 г. по в. гр. дело
№228/2018 г. по описа на ДОС и Определение №347/16.04.2019 г. по гр. дело
№772/2019 г. на IV г.о. на ВКС.
Неоснователен
е и предявеният при условията на евентуалност иск за развалянето на договора
поради неплащането на продажната цена на основание на чл.87 ал.3 от Закона за
задълженията и договорите. За доказване
изпълнението на задължението по заплащане на уговорената продажна цена от 700
лева ответниците се позовават на обективираната в нотариалния акт констатация
на нотариуса, че цената е платена от купувача на продавача напълно и в брой в
деня на сделката. Нотариалният акт е официален свидетелстващ документ в частта,
с която нотариусът удостоверява, че пред него са се явили посочените лица и
съдържащите се в нотариалния акт изявления са техни. В частта, съдържаща
изявленията на купувача за плащането на цената и на продавача за нейното
получаване, нотариалният акт е частен свидетелстващ документ и материализира
удостоверителните изявления на страните за този факт. Опровергаването на
записаното в нотариалния акт изявление за плащане на цената е в тежест на ищцата,
както е посочено и в доклада по делото. В тежест на ищцата като наследник на продавача е опровергаването
на съдържанието на нотариалния акт в частта относно отразеното изявление за
получаване на цената напълно и в брой в деня на изповядването на сделката. И.В.Т.
не е ангажирала никакви доказателства относно опровергаването на отразеното в
нотариалния акт заплащане на цената изцяло и в брой при подписването на
договора. Освен това в пълномощното, намиращо се в изискания заверен препис от
нотариалното дело относно прехвърлянето на имота, с което *** е упълномощил М.С.С.
да го представлява, изрично е посочено оправомощаването на упълномощения да
получи от името на упълномощителя продажната цена по сделката. Затова
предявеният евентуален иск по чл.87 ал.3 от Закона за задълженията и договорите
също трябва да бъде отхвърлен.
След като
процесният договор за покупко – продажба е валиден, той е произвел своя
транслативен ефект. Имотът е преминал в патримониума на ответниците - съпрузи,
които го владеят на годно правно основание като негови собственици. Затова
предявеният от ищцата иск за ревандикацията на имота на основание на чл.108 от
Закона за собствеността е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
С оглед
изхода от спора и на основание на чл.78 от ГПК на ответниците трябва да бъдат
присъдени сторените по делото разноски в общ размер на 515 лева (в това число
400 лева заплатено адвокатско възнаграждение, 80 лева първоначално внесен
депозит за изготвянето на първото допълнително заключение на вещото лице (включително
5 лева такса за банковия превод), 30 лева довнесен депозит за изготвянето на
първото допълнително заключение на вещото лице (включително 5 лева такса за
банковия превод) и 5 лева за издаването на съдебно удостоверение).
Водим
от горното, Добричкият районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от И.В.Т. с ЕГН ********** *** срещу М.С.С.
с ЕГН ********** *** и С.М.С. с ЕГН ********** ***, искове: 1) За
прогласяването на основание на чл.40 от Закона за задълженията и договорите на
недействителността на договор за покупко – продажба, обективиран в нотариален акт №*** на
нотариус с рег. №535 в регистъра на Нотариалната камара, вписан с вх. рег. №***
на Службата по вписванията – Добрич, с който на 01.10.2015 г. първата ответница
в качеството си на пълномощник на наследодателя на ищцата *** е прехвърлила по
време на брака си с втория ответник сама на себе си поземлен имот (нива) с
идентификатор №**** по кадастралната карта на град Добрич, намираща се в
землището на град Добрич, с площ по скица от 3834 кв.м., а по документ за
собственост с площ от 3833 кв.м., поради
сключването му при договаряне във вреда на представлявания продавач. 2) За развалянето на основание на
чл.87 ал.3 от Закона за задълженията и договорите на договор за покупко –
продажба, обективиран в нотариален акт №**** на нотариус с рег. №535 в
регистъра на Нотариалната камара, вписан с вх. рег. №**** г. на Службата по
вписванията – Добрич, с който на 01.10.2015 г. първата ответница в качеството
си на пълномощник на наследодателя на ищцата *** е прехвърлила по време на
брака си с втория ответник сама на себе си поземлен имот (нива) с идентификатор
№*** по кадастралната карта на град Добрич, намираща се в землището на град
Добрич, с площ по скица от 3834 кв.м., а по документ за собственост с площ от
3833 кв.м., поради неплащането на
продажната цена. 3) За признаването за
установено на основание на чл.108 от Закона за собствеността правото на
собственост по силата на наследствено правоприемство на И.В.Т. с ЕГН **********
*** върху поземлен
имот (нива) с идентификатор №*** по кадастралната карта на град Добрич,
намираща се в землището на град Добрич, с площ по скица от 3834 кв.м., а по
документ за собственост с площ от 3833 кв.м., както и за осъждането на М.С.С. с ЕГН ********** *** и С.М.С.
с ЕГН ********** *** да предадат на И.В.Т. владението върху посочения имот.
ОСЪЖДА
И.В.Т. с ЕГН ********** *** да заплати на
М.С.С. с ЕГН ********** *** и С.М.С. с ЕГН ********** *** сумата от 515 (петстотин
и петнадесет) лева, представляваща направените съдебно-деловодни разноски по
гр. дело №3880/2019 г. по описа на ДРС.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на обжалване пред Добричкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: