№ 3773
гр. София, 11.02.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 79 СЪСТАВ, в закрито заседание на
единадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЦВЕТОМИР М. МИНЧЕВ
като разгледа докладваното от ЦВЕТОМИР М. МИНЧЕВ Гражданско дело
№ 20211110160083 по описа за 2021 година
Предявен е установителен иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 92, ал. 1
ЗЗД за признаване за установено съществуването на парично задължение в размер на сумата
от 19 500 лв., представляваща неустойка за забава за периода 01.03.2020 г. до 09.03.2021 г.,
дължима на основание т. 5 от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №
25, том I, рег. № 891, нот. дело № 14/31.01.2019 г., ведно със законната лихва от датата на
подаване на заявлението по чл. 417 ГПК – 27.04.2021 г. до окончателното плащане, за която
сума по ч. гр. дело № 23895/2021 г. по описа на СРС, 79 състав, е издадена заповед за
незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК от 21.06.2021 г. и въз основа на нея изпълнителен
лист от същата дата.
Ищците П. ИВ. КР. и Т. Н. КР. твърдят, че на 31.01.2019 г. са сключили с ответника
„...“ ЕООД договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален
акт № 25, том I, рег. № 891, нот. дело № 14/31.01.2019 г., по силата на който са закупили
следните недвижими имоти: апартамент № 33, находящ се в крило „Б“ на сградата, на трети
етаж, кота + 6,30 м., със застроена площ по таблица за площоразпределение от 88,90 кв. м.,
състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, тераса, две спални, баня с тоалетна, при
съседи по архитектурен проект: коридор на сградата, апартамент № 34, от две страни – двор,
апартамент № 32, заедно с прилежащото към апартамента мазе № 33 в подземния етаж на
сградата; апартамент № 45, находящ се в крило „Б“ на сградата, на пети етаж кота + 12,00 м.,
със застроена площ по таблица за площоразпределение от 88,90 кв.м., състоящ се от
коридор, дневна с кухненски бокс, тераса, две спални, баня с тоалетна, при съседи по
архитектурен проект: коридор на сградата, апартамент № 46, от две страни – двор,
апартамент № 44, заедно с прилежащото към апартамента мазе № 45 в подземния етаж на
сградата и 6,530 % идеални части, равняващи се на 39,79 кв. м. от подземен гараж № 2 и
6,515 % идеални части, равняващи се на 39,69 кв. м. от подземен гараж № 2. Поддържат, че с
т. 5 от нотариалния акт ответникът се е задължил в срок до 30.06.2019 г. да предаде
недвижимите имоти с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация,
1
като в случай на забава след този срок същият дължи на купувачите неустойка за забава в
размер на 1 500 лв. за всеки следващ месец до датата на изпълнение на поетото задължение.
Сочат, че едва на 09.03.2021 г. ответникът се е снабдил с разрешение за
ползване/удостоверение за експлоатация № СТ-05-184/09.03.2021 г. по отношение на
многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, находяща се в УПИ IV-2994 от кв. 28а
по плана на гр. София, р-н „Младост“, Столична община, в която се намират закупените от
тях недвижими имоти, поради което за периода на забавата от 01.03.2020 г. до 09.03.2021 г.
той им дължи предвидената в т. 5 от нотариалния акт неустойка за забава в общ размер на
19 500 лв., която претендират при условията на активна солидарност. Претендират и
разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „...“ ЕООД е подал отговор на исковата молба, с
който оспорва иска по основание и размер. Не оспорва сключването на договора за покупко-
продажба, обективиран в нотариален акт № 25, том I, рег. № 891, нот. дело № 14/31.01.2019
г., по силата на който ищците са станали собственици на описаните в исковата молба
недвижими имоти. Сочи, че владението на същите е предадено на ищците на 07.03.2019 г.,
считано от когато те са имали достъп до тях и са ги ползвали изцяло. Не оспорва, че
сградата, в която те се намират, е въведена в експлоатация и е получила разрешение за
ползване едва на 09.03.2021 г., но въпреки това счита, че не дължи претендираната
неустойка, тъй като забавата му се дължи на непредвидени обстоятелства, представляващи
непреодолима сила по смисъла на чл. 306, ал. 2 ТЗ, на които дружеството не е могло да
влияе. В тази връзка посочва, че за въвеждане в експлоатация с разрешение за ползване на
сградата, в която имотите се намират, е било необходимо преди това Столична община, р-н
Младост да въведе в експлоатация с разрешение за ползване строеж „Улица по действащата
улична регулация за транспортно обслужване на УПИ IV-2994 от кв. 28, м. Югоизточен
град, район 4, зона 5“, който да нанесе в кадастралните регистри на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър /АГКК/ като площен обект за второстепенна улица. Пояснява, че
преди това е било необходимо да бъде предприета процедура по промяна на статута на
земята от земеделска в урбанизирана, което е сторено с решение № К33-04/24.02.2021 г. на
Комисия за земеделски земи - Министерство на земеделието, храните и горите. Твърди, че
процедурата по нанасяне на строеж „Улица по действащата улична регулация за
транспортно обслужване на УПИ IV-2994 от кв. 28, м. Югоизточен град, район 4, зона 5“ в
кадастралните регистри на АГКК е приключена от Столична община, р-н „Младост“ едва
през м. Март 2021 г., след което са издадени Разрешение за ползване № СТ-05-
183/09.03.2021 г. и Разрешение за ползване № СТ-05-184/09.03.2021 г., от който момент е
започнал да тече и срокът за изпълнение на задължението му т. 5 от нотариалния акт.
Позовава се и на обявеното с решение на Народното събрание от 13.03.2020 г. извънредно
положение, действащо в периода от 13.03.2020 г. до 14.05.2020 г., също представляващо
форсмажорно обстоятелство, по време на действието на което сроковете за изпълнение на
договора не следва да текат. Навежда неконкретизирано твърдение за липса на съдействие
от страна на ищците за изпълнение на задължението му за въвеждане на сградата в
експлоатация. Допълва, че е заплатил в тяхна полза неустойка за забава за периода от
2
01.07.2019 г. до 29.02.2020 г. в размер на 12 000 лв., за което те са издали разписки от
08.01.2020 г. и от 18.02.2020 г. Прави възражение за нищожност на клаузата за неустойка по
т. 5 от нотариалния акт поради противоречието с добрите нрави, тъй като е уговорена без
краен срок, до който може да се начислява, поради което излиза извън присъщите
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Оспорва за ищците да са настъпили
вреди вследствие твърдяното неизпълнение, които неустойка да репарира. При условията на
евентуалност, прави възражение за прекомерност на неустойката, която следва да бъде
намалена до размера на вече заплатената на ищците сума от 12 000 лв. за предходен период.
Изяснява, че тя се дължи на месечна база, т. е. за срок от 12 месеца, поради което намира
претенцията за неоснователна над сумата от 18 000 лв. /разликата между 19 500 лв. и 1 500
лв./. С тези съображения отправя искане за отхвърляне на предявения иск. Прави
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на насрещната страна.
Претендира и разноски.
По разпределяне на доказателствената тежест:
По иск с правно основание чл. 422, ал.1 ГПК, вр. чл. 92, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищците е
да установят наличието на облигационно правоотношение с ответника по силата на
твърдяния договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален
акт № 25, том I, рег. № 891, нот. дело № 14/31.01.2019 г.; наличието на валидна клауза за
неустойка за забава; осъществяване на предпоставките за начисляване на процесната
неустойка, както и размера на вземането.
При установяване на посочените обстоятелства, в тежест на ответника е да докаже
обстоятелствата, на които основава възраженията си, а именно: твърдяните обективни
причини, на които основава неизпълнението си, както и, че е погасил задължението си в
случай, че твърди това, за което не сочи доказателства.
С оглед становището на ответника с отговора на исковата молба на основание чл. 146,
ал. 1, т. 3 ГПК за безспорно и ненуждаещо се от доказване между страните следва да се
отдели обстоятелството относно сключването на процесния договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 31.01.2019 г., обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти № 25, том I, рег. № 891, нот. дело № 14/31.01.2019 г., с твърдяното
съдържание, по силата на който ответникът е продал на ищците описаните в исковата молба
недвижими имоти.
Съдът следва да се произнесе по исканията на страните и по допускане на
доказателствата.
Страните са представили към писмени доказателства, които са относими, необходими
и приемането им е допустимо. Доказателственото искане на ответника за допускане до
разпит на трима свидетели при режим на довеждане следва да бъде бъде уважено
единствено по отношение на двама от тях, тъй като същите са насочени към установяването
на две, а не на три групи обстоятелства, посочени в т. 2.1.1 и т. 2.1.2 от отговора на исковата
молба. В негова полза следва да бъдат издадени и исканите 2 броя съдебни удостоверения,
3
които да му послужат пред АГКК и Комисия на земеделските земи – Министерство на
земеделието и храните. Доказателственото искане на ответника за допускане на съдебно-
техническа експертиза следва да се остави без уважение, тъй като е ненеобходимо,
доколкото от една страна цели формирането на правен извод, а от друга страна за част от
посочените обстоятелства ответникът е ангажирал други доказателства.
Следва да се приложи към настоящото дело ч. гр. дело № 23895/2021 г. по описа на
СРС, 79 състав.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, вр. чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 28.04.2022 г. от
11:00 часа, за която дата и час страните да се призоват.
ПРИЕМА приложените към исковата молба и отговора на исковата молба писмени
доказателства.
ДОПУСКА събиране на гласни доказателства чрез разпит на двама свидетели при
режим на довеждане от ответника за установяване на посочените в т. 2.1.1 и т. 2.1.2 от
отговора на исковата молба обстоятелства.
ПРИЛАГА към настоящото дело ч. гр. дело № 23895/2021 г. по описа на СРС, 79
състав.
ДА СЕ ИЗДАДАТ в полза на ответника исканите 2 броя съдебни удостоверения.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ останалите доказателствени искания на ответника.
УКАЗВА на страните, че могат да уредят спора помежду си чрез МЕДИАЦИЯ. При
постигане на спогодба дължимата държавна такса за разглеждане на делото е в
половин размер.
КЪМ СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД действа програма „Спогодби“, която предлага
безплатно провеждане на медиация.
Препис от настоящото определение, в което е обективиран проектът на доклада по
делото, да се връчи на страните, а на ищците да се връчи и препис от отговора на исковата
молба и приложенията към него.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4