№ 103
гр. Варна, 21.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и втори
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
като разгледа докладваното от Галина Чавдарова Търговско дело №
20203100901314 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, подадена от ВАЛДЕС 19 ООД,
ЕИК *********, със седалище гр.Варна, срещу ИЕС ООД, ЕИК *********, със седалище
гр.Варна, с която са предявени обективно съединени искове както следва: иск с правно
основание чл.79 ЗЗД за осъждане на ответника да му заплати сумата от 32107,16лв,
представляваща дължимата 1/3 от извършени разходи съгласно приложение 2 от договор за
наем от 12.08.19г., и сумата от 1794,75лв, представляваща половината от дължимата 1/3 от
извършени разходи съгласно приложение 3 от договор за наем от 12.08.19г.; в условията на
евентуалност иск с правно основание чл.59 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 38392лв, съставляваща частичен иск от дължимата сума на направените
разходи в размер на 107090лв, извършени със знанието и без противопоставянето на
ответника; в условията на евентуалност иск с правно основание чл.61 ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата от 38392лв, съставляваща частичен иск от дължимата
сума на направените разходи в размер на 107090лв, извършени без знанието и съгласието на
ответника.
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за наем от
12.08.19г. на недв.имот, находящ се в гр.Варна, който следвало да се използва за търг.цел.
Твърди, че съгл. чл.23 от договора наемателят имал право да извършва трайни подобрения и
реконструкции в имота със съгласието на наемодателя, като съгласно договора дейностите,
които следвало да бъдат извършени били описани в приложение 2 и 3. Било договорено в
чл.24, че в случай на предсрочно прекратяване на договора наемодателят следва да заплати
1
в 3 годишен срок всички направени инвестиции по приложение 2, а тези по приложение 3
били за сметка на двете страни по равно и се приспадали от наемната цена. Било предвидено
още, че наемодателят се задължавал в края на всяка година да покрива направените
първоначални разходи. Твърди, че е извършил в имота подобрения на обща стойност
107090лв, които са извършени със знанието и съгласието на наемодателя. Излага, че с
едномесечно предизвестие от страна на наемодателя договорът е прекратен, считано от
09.06.20г. Тъй като в договора било предвидено, че в края на всяка година наемодателят
дължи заплащане на 1/3 от разходите по приложения 2 и 3 претендира заплащане на
падежиралата към предявяване на иска сума на направените разходи, а в евентуалност, ако
дейностите не са извършени съобразно договора, счита, че разходите за подобренията
следвало да се поемат от наемодателя според принципа на неоснов.обогатяване.
В срока по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът ИЕС ООД, ЕИК *********, със
седалище гр.Варна, е представил отговор, с който излага, че предявените искове са
недопустими и неоснователни. Не оспорва, че между страните е сключен договор за наем,
ведно с анекс към него от 22.11.19г., както и факта на неговото прекратяване. Твърди, че
през целия период на действие на договора наемателят не е заплатил дължимата наемна
цена, както и не полагал грижата на добрия стопанин и неизпълнил поетите задължения по
сключения анекс от 22.11.19г. Твърди, че вместо слънцезащитна тента ищецът без знание и
съгласие на ответника и въпреки противопоставянето изградил трайно прикрепен павилион,
като въпреки поканата за неговото премахване ищецът не го демонтирал. Твърди, че
извършените трайни подобрения и реконструкции в наетия имот са без съгласие на
наемодателя и въпреки неговото изрично противопоставяне и са явно негодни за
обикновеното и предвиденото в договора предназначение. Навежда твърдения за наличието
на изискуемо и ликвидно свое вземане срещу ищеца в размер на 7200лв, представляващо
заплатени от ответника разноски по премахване на поставен павилион, ел.инсталация и
почистване след премахване и извозване на отпадъци и съхранение на отпадъците. В
евентуалност прави възражение за съдебно прихващане на горепосоченото насрещно
вземане.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и
доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.12 ГПК, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
По делото няма спор, че между страните на 12.08.19г. е сключен договор за
наем, по силата на който ИЕС ООД като наемодател е предоставил на наемателя ВАЛДЕС
19 ООД за временно ползване сграда за обществено хранене- ресторант, находящ се в
гр.Варна, СО“Манастирски рид, Бялата чешма и Дъбравата“, срещу наемна цена, равняваща
се на половината от месечния положителен финансов резултат от извършваната от
наемателя търг.дейност в наетия обект, за срок от 3г. Изрично в чл.23 от договора страните
са договорили, че наемателят има право да извършва трайни подобрения и реконструкции в
наетия имот само със съгласието на наемодателя. Съгласно договорката в чл.24 наемателят
заплаща и осъществява трайните подобрения в обекта, които се уговарят между страните в
2
прил.2 по вид, стойност, начин на приспадане от наемната цена, като същите стават
собственост на наемодателя, а в случай на предср.прекратяване на договора наемодателят се
задължава в 3 годишен срок да изплати на наемателя остатъка от неприспаднатите
инвестиции за трайни подобрения, описани в прил.2. Уговорено е още, че всички останали
инвестиции, направени от наемателя за обзавеждане, преместв.оборудване, включени в
прил.3, са за сметка на двете страни по равно, като се приспадат от наемната цена на
наемодателя. Неразделна част от договора съставляват приложения №2 и 3, в които е
постигната и уговорка в края на всяка година наемодателят да покрива 1/3 от направените
първоначални инвестиционни разходи. С допълн.споразумение от 22.11.19г. страните са
договорили и извършването от наемателя на реконструкция на съществуващ басейн и
прилежащата му територия в срок до 30.04.20г.
По делото е безспорен факта, че гореописаният договор е прекратен между
страните, считано от 09.06.20г. Независимо от прекратяването на договора, доколкото с
последния страните са постигнали уговорки относно уреждане на отношенията им във
връзка с извършване на трайни подобрения в имота и инвестиционни разходи, то
отговорността на наемодателя в случая следва да се определи според уговорките в договора
/ в този смисъл е Решение №329/09.01.13г. по гр.д.№381/12г. на ВКС/.
В случая страните са договорили изрично, че трайните подобрения в имота,
описани в приложение №2, ще са за сметка на наемодателя, който следва в края на всяка
година да покрива 1/3 от разходите за тях, а при предсрочно прекратяване на договора – да
изплати остатъка от неприспаднатите разходи за подобренията.
Съгласно приложение №2 като инвестиционни разходи са посочени както
следва: удължаване на тераса със 120кв.м.; поставяне на гранитогрес; парапети;
вратопрозорци тип Хармоника; дървена облицовка; смяна на дюшеме; подмяна на част от
таван; слънцезащитна тента и странична дограма. Извършването на горепосочените
строителни работи в имота се установява както от показанията на св.С. и св.М., така и от
събраните по делото заключения на допуснатите първоначална и повторна СТЕ.
Показанията на тези свидетели, преценени по правилата на чл.172 ГПК, съдът намира, че
следва да бъдат кредитирани, доколкото същите кореспондират както на останалите събрани
по делото писмени доказателства, така и на констатациите на събраните технически
експертизи. От заключенията на вещите лица и по двете експертизи безспорно се
установява, че извършените дейности по приложение №2 съставляват подобрения в
процесния имот, които са довели до увеличаване на стойността на обекта-сграда за
обществено хранене-ресторант, както и че извършените СМР са годни за нормална
експлоатация и предвиденото в договора предназначение. Установява се още, че
извършените от наемателя СМР са изрично договорени между страните, като надлежни
доказателства за противопоставянето на наемодателя за извършването им не са събрани.
Показанията на разпитания св.Д. / син на управителя на ответника/ в тази насока, отчитайки
и тяхната възможна заинтересованост съгл. чл.172 ГПК, съдът намира, че не следва да бъдат
кредитирани, доколкото същите в една част не отразяват негови лични възприятия, а в
3
друга-липсва достатъчно конкретика в обстоятелствата на изразено несъгласие, за което
свидетелства. Същевременно в своите показания св.М. сочи, че всичко, което е правил по
обекта е било съгласувано с управителя И.Д., който е присъствал през цялото време и не се
е противопоставял. Това поведение на управителя се подкрепя и от показанията на св.С.,
които като съответстващи на другите доказателства, следва да се кредитират. Видно и от
представеното уведомление за прекратяване на договора, с последното са отправени искания
от наемодателя за ползване на реализираните от обекта приходи чрез дължим наем / чл.3 от
договора/, което обстоятелство е индиция за приемането на извършените СМР чрез
конклудентни действия. Следва да се отбележи още, че съгласно показанията на св.Русев
премахването на изграденото от ищеца съоръжение е било договорено по искане на
свидетеля като условие на сключения между него и ответника договор, което обстоятелство
само по себе си не установява факта на безполезността на това подобрение за собственика
на имота, а други доказателства в покрепа на това твърдение наемодателят не е ангажирал.
Гореизложеното обосновава извода за несъстоятелност на възраженията на ответната страна
за извършване на подобренията без съгласие и въпреки противопоставянето на наемодателя,
респ. че същите са негодни за предвиденото в договора предназначение. Що се касае до
възражението за незаконно изграждане на слънцезащитното съоръжение и терасата, то
следва да се отбележи, че кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване се
определя от компетентните технически органи съгласно разпоредбите на действащото
законодателство, и доколкото по делото липсва предписание на техническите органи /
заповед по чл.225 ЗУТ/, то не може да се приеме, че строежът подлежи на премахване, и
следователно за него се дължи обезщетение като за подобрение / така Решение
№308/30.10.12г. по гр.д.№271/12г. на ВКС/.
Като съобразява постигнатите в чл.24 от договора уговорки между страните
съдът намира, че в полза на наемателя следва да се присъдят разходите за извършените
подобрения в наетия обект. Видно от първоначалната съдебно-техн.експертиза на в.л.П.М.,
кредитирана от съда в тази й част като обоснована, стойността на извършените разходи за
подобренията по приложение №2 възлизат на 81538,53лв. Обстоятелството, че не всички
представени по делото документи за извършени разходи / неоспорени относно тяхната
автентичност/ са надлежно осчетоводени при ищеца, не засяга тяхната доказателствена
стойност и не може да обоснове извод за недължимост на тези разходи, след като е
установено по несъмнен начин, че същите са сторени. С исковата молба ищецът претендира
1/3 от разходите по приложение №2 от договора, като в частта относно поставянето на
гранитогрес претендираната сума е по-малка /2542,98лв/ от установената от вещото лице
/6391,56лв/. Предвид това съдът приема, че дължимата 1/3 от стойността на разходите за
извършените подобрения по приложение №2 възлиза на сумата от 25896,65лв и именно в
този размер исковата претенция се явява основателна. За разликата до пълният предявен
размер от 32107,16лв иска като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
На следващо място страните са уговорили в чл.24 от договора, че всички
останали инвестиции, направени от наемателя за обзавеждане, преместв.оборудване,
4
включени в прил.3, са за сметка на двете страни по равно, като се приспадат от наемната
цена на наемодателя. С оглед на така договореното в тежест и на двете страни са възложени
по равно единствено разходите, сторени за обзавеждане и оборудване. Ето защо
претендираните от ищеца разходи за озеленяване / каквито не се установява и да са сторени
от в.л.П.М./ , реклама, електронни съобщ.услуги и другите разходи, свързани с
осъществяването на търг.му дейност, не следва да бъдат взети предвид. Съгласно
заключението на съдебно-техн.експертиза на в.л.П.М. стойността на извършените разходи
по приложение №3, предмет на иска, с изключение на горепосочените, възлиза на
3248,91лв. Предвид това половината от дължимата 1/3 от тези разходи възлиза на сумата от
541,48лв и в този размер иска се явява основателен. За разликата до пълният предявен
размер от 1794,75лв иска като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
Доколкото по делото се установи извършване на разходите по силата на
клаузи в договора за наем, поради което и отношенията между наемателя и наемодателя се
уреждат съобразно договора, то не е налице сбъдване на процесуалното условие за
разглеждане на предявените в евентуалност искове, поради което и съдът не дължи
произнасяне по тях.
Относно направеното от ответника възражение за съдебно прихващане съдът
съобрази следното: По делото се установи, че предприетите от собственика действия по
премахване на съоръжението са свързани с поета от него уговорка по последващ договор,
без да е налице констатация от компетентните технически органи за незаконност на
строежа. Ответната страна не е ангажирала годни доказателства за твърдяната негодност на
изграденото от ищеца съоръжение, нито е представено предписание на техническите органи
/заповед по чл.225 ЗУТ/ за премахване на строежа. Не се установява и твърдението, че
същото е извършено без съгласие и въпреки противопоставянето на наемодателя. В този
смисъл не може да се приеме, че е налице неизпълнение от страна на наемателя на
договорно задължение, от което да са произлезли вреди за наемодателя, за които първият да
отговаря. Ето защо съдът намира, че така релевираното възражение за прихващане се явява
недоказано, поради което и не следва да се уважава.
Предвид изхода от спора направеното искане от ищцовата страна за
присъждане на разноски на осн. чл.78, ал.1 ГПК следва да бъде уважено в размер от
2594,53лв. съобразно уважената част от иска, въз основа на представените писмени
доказателства за заплатена държавна такса, експертизи и адв.възнаграждение. Предвид
отправеното от ответната страна искане за присъждане на раноски с оглед отхвърлената част
от иска съдът намира, че на осн. чл.78, ал.3 ГПК такива следва да бъдат присъдени в размер
на 746,34лв, съобразно представените доказателства за заплатени разноски за експертизи и
адв.възнаграждение.
Мотивиран от гореизложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ИЕС ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Варна, р-н Приморски, ж.к. СО "Манастирски рид", БЧД 516 № 9, ДА ЗАПЛАТИ на
ВАЛДЕС 19 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, р-н
5
Одесос,ул.Капитан Райчо №45, ет.3, ап.6, СУМАТА от 25896,65лв / двадесет и пет хиляди
осемстотин деветдесет и шест лева и 65ст/, представляваща дължимата 1/3 от извършени
разходи съгласно приложение 2 от договор за наем от 12.08.19г., и СУМАТА от 541,48лв /
петстотин четиридесет и един лева и 48ст/, представляваща половината от дължимата 1/3 от
извършени разходи съгласно приложение 3 от договор за наем от 12.08.19г., на основание
чл.79 ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ исковете за горницата над 25896,65лв до пълния размер от
32107,16лв и за горницата над 541,48лв до пълния размер от 1794,75лв.
ОСЪЖДА ИЕС ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Варна, р-н Приморски, ж.к. СО "Манастирски рид", БЧД 516 № 9, ДА ЗАПЛАТИ на
ВАЛДЕС 19 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, р-н
Одесос,ул.Капитан Райчо №45, ет.3, ап.6, СУМАТА от 2594,53лв. /две хиляди петстотин
деветдесет и четири лева и 53ст./, представляваща направените по делото разноски, на осн. чл.78, ал.1
от ГПК.
ОСЪЖДА ВАЛДЕС 19 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, р-н Одесос,ул.Капитан Райчо №45, ет.3, ап.6, ДА ЗАПЛАТИ на ИЕС
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Приморски, ж.к.
СО "Манастирски рид", БЧД 516 № 9, СУМАТА от 746,34лв. /седемстотин четиридесет и
шест лева и 34ст /, представляваща направените по делото разноски, на основание чл.78,
ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
6