№ 349
гр. Варна, 06.06.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на трети юни през две
хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Р. Ц. Райкова
при участието на секретаря Елена Ян. Петрова
Сложи за разглеждане докладваното от Р. Ц. Райкова Търговско дело №
20233100900508 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 10:26 часа се явиха:
След спазване разпоредбата на чл. 142, ал. 1 от ГПК:
ИЩЕЦЪТ ТД на НАП, представлявано от Изпълнителния директор
Б.М., редовно уведомен по реда на чл. 56, ал. 2 от ГПК, не изпраща
представител, депозирана е молба.
ОТВЕТНИКЪТ „ЕЙЧ – ЕМ ХОТЕЛИ“ АД , представляван от
Изпълнителния директор С.Р.Н., редовно уведомен по реда н чл. 56, ал. 2 от
ГПК, не изпраща представител.
ОТВЕТНИКЪТ „АЛ ИНВЕСТ ПРОПЪРТИС“ ЕООД, представляван
от Д.А., редовно уведомен, представлява се от адв. Н. Б., редовно
упълномощена и приета от съда отпреди.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. З. Г., редовно уведомено, явява се лично,
депозирала заключения в срока по реда на чл. 199 от ГПК.
ПО ХОДА НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ докладва постъпила молба с вх. № 13838/31.05.2024 г. от
ищеца ТД на НАП, с която моли делото да се разгледа в тяхно отсъствие.
Заявяват че: Поддържат изцяло искова молба, нямат въпроси към вещото
лице. Нямат други доказателствени искания. Молят да им бъдат присъдени
сторените разноски по делото, както и юрисконсултско възнаграждение в
минимален размер.
Адв. Б.: Да се даде ход на делото.
1
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ констатира, че производството по делото е отложено за
събиране на допуснати доказателства, а именно за изслушване на
заключението по допуснатата съдебно – оценителна експертиза.
СЪДЪТ докладва постъпили заключения с вх. №11351/02.05.2024 г. и
вх. № 11545/08.05.2024 г. на допуснатата съдебно – оценителна експертиза,
като същите са депозирани в границите на срока по чл. 199 ГПК.
СЪДЪТ пристъпи към изслушване на допусната съдебно – оценителна
експертиза, с оглед, на което сне самоличността на вещото лице, както следва:
С. З. Г. , 68 г.; българка; българска гражданка; неосъждана; без родство
със страните; предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 НК,
след което същата обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно
заключение.
Вещото лице С. Г.: Представила съм писмено заключение, което
поддържам.
Искам да отбележа, че са допусни техническа неточности на стр. 15,
абзац последен преди заключителната част, цитирано към дефинираната за
дата, да се чете пред съдебно – оценителната експертиза, релевантната дата е
03.09.2018 г., което по никакъв начин не повлиява на заключителната част. В
заключителната част си е релевантната дата.
Също така в заключителната част е отбелязано „административно дело“,
като следва да се чете: търговско дело.
На въпросите на адв. Б.:
В. л. Г.: За целите на прилагане метод на приходна стойност е
извършен преглед за съществуващата информация и данни в
специализирания сайт на недвижими имоти www.mirela.bg. В моята оценка са
използвани средни цени на база реализирани сделки за наеми. Три сайта са
проследявани през цялото време, тъй като за назад становището на
независимия оценител се изгражда на база на статистически данни, които са
публикувани в тези сайтове. Единствено в разрез на база реализирани цени,
2
съществува информацията в www.mirela.bg. Останалите два сайта се базират
на офертни цени. Предвид на тези статистически данни, на база реализирани
цени за наеми, които са в следващо тримесечие, но с корекционни експертни
коефициенти. Експертът, в случая редуцира за площ с 0.85 и с корекционен
коефициент за местоположение – 1.05, тъй като хотелът се намира на брега на
морето, над скалата. В този случай едновременно и намаление и увеличение
на цената от 3 евро на квадратен метър, както и на проследената и в
Приселци, и в Поморие, съм намерила точно еднаква стойност на месечен
наем на квадратен метър. Предвид което, след тези редукции формирам и
като съобразявам общата приходна площ за двата апартамента на етаж 4,
последен, формирам 1 600.00 лева цена на месечен наем на апартхотела на
двата апартамента.
Адв. Б.: Искам да направя корекция, че това въобще не е апратхотел.
Вие трябва да сте се запознали и би трябвало да сте взели разрешението за
строеж и въвеждането в експлоатация. Това е жилищна сграда, не е
апартхотел.
На въпросите на адв. Б.:
В. л. Г.: В Приложение № 2, където е посочено „Чист годишен приход
от наем:“, съм изчислила стойността на база 12 пълни месеца. Жилището се
отдава за 12 месеца под наем. По основни кадастрални данни, които са
публикуване на страница 6, в сграда № 1, в която се намират и двата
самостоятелни обекта в сграда, функционалното предназначение –
апартаментен хотел. В момента същия апартаментен хотел се продава от
„Токуда Банк“ със същото предназначение.
Пазарната стойност на имота по този метод е неговата амортизирана
възстановителна стойност, при която са отразени влиянието на
обезценяването и експлоатационната възраст като е съобразено, че моята
сграда е на 10 години и остатъчната експлоатационна годност е 90 години.
При сравнителния метод, по – конкретно методът на посредственото
сравнение от сравнителния подход, е извършен преглед отново в двата
специализирани сайтове /както отговорих още на първия въпрос/, които за
назад във времето в два разреза показват статистическите данни за средни
цени на база реализирани сделки от продажбата на апартаменти. В случая
първият, който използвам е на www.mirela.bg, в който съм описали, с какви
3
корекционни коефициентни експертни нагоре и надолу, редуцирам и
увеличавам средната цена, която е за град Бяла от 646 евро. Освен него е
използвам и www.imoti.net/bg.
По този метод не са използвани документите, които са представени по
настоящото дело и имам аргументи:
Първо, в задачата ми не е визирано прилагане на приложените по
делото нотариални актове.
Второ – изследвани са и е направен преглед на приложените 6
нотариални акта, които са между продавач и чуждестранни физически лица, и
чуждестранно юридическо лице, регистрирано по законодателството на
Кралство Дания и поданици на Дания. Чуждестранното юридическо лице е с
директор Д.А., чиято свързаност между юридическото и чуждестранните
физически лица, няма как да изследва, нито е задача на вещото лице в тази
експертиза. Освен това Д.А. е свързано лице с купувача по процесната сделка.
Адв. Б.: Нямам повече въпроси към вещото лице.
Страната заяви, че няма повече въпроси към вещото лице.
СЪДЪТ намира, че представеното заключение на вещото лице изчерпва
задачите на допуснатата съдебно – оценителна експертиза и е от значение за
изясняване на спора, поради което следва да бъде приобщено към
доказателствения материал по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА заключението на вещото лице по съдебно –
оценителна експертиза към доказателствата по търговско дело № 508/2023 г.
на ОС – Варна.
СЪДЪТ докладва Справка–декларация по Наредба № 2/29.06.2015 г.
представена със съдебно – оценителната експертиза, за сумата от 851.70
/осемстотин петдесет и един и 0.70/ лева.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице в размер на
600.00 /шестстотин/ лева, за изготвяне на експертизата, като неоснователно
се явява искането за изплащане на общо възнаграждение в размер на 851,70
лв.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ сумата от 400.00 /четиристотин/ лева /изд. РКО –
04.04.2024 г./.
4
ЗАДЪЛЖАВА ищцовата страна да внесе допълнителен депозит в
размер на 200.00 /двеста/ лева, в тридневен срок считано от получаване на
съобщението и представи доказателства за това в същия срок.
УКАЗВА на ищцовата страна, че при липса на представени
доказателства, съдът ще постанови определение за принудително събиране на
сумата по реда на чл. 77 от ГПК.
Адв. Б.: Оспорвам експертизата по методите, които са извършени.
Използвани в цялата експертиза са офертни цени от два сайта, като
експертната цена считам, че тя сериозно се отдалечава от реалната такава.
Освен това не е взето предвид и не е изследван факта, че това са апартаменти
в т. нар. „ваканционни имоти“ и те не се отдават 12 месеца в годината, а
евентуално 2 месеца в годината, което е летния сезон.
Бих искала и да укажем на вещото лице за допълнителна, да се
изследват реално осъществени сделки в този комплекс или в друг подобен в
Бяла. Защо искането ми е да е в точно такъв комплекс? Защото в тези
комплекси са много различни условията, както и поддръжката и
управлението. Те не се ползват целогодишно и търсеното, и предлагането на
такива имоти оказват значително влияние върху продажбата им.
Ако ми позволите ще представя още два нотариална акта, които ми
попаднаха. Те са за същия комплекс, за същия период между несвързани
лица. Тук не участва Д.А., както беше изтъкнато от вещото лице за другите
шест, които са представени по делото. Затова настоявам да бъдат сравнени
реални сделки в комплекса или друг подробен и да бъде дадено заключение:
Каква е пазарната цена на двата имота?
Аз осъществих контакт с вещото лице и исках тези доказателства да ги
представя още преди изготвяне на заключението, но вещото лице не ме
потърси повече за съдействие, каквото аз исках да окажа. Този комплекс от
2019 г., 2020 г. до 2023 г., въобще не функционираше. Никой не можеше да си
ползва имотите, защото не беше платено електричеството и водата в
комплекса.
СЪДЪТ намира, че представените в днешно съдебно заседание от
процесуалния представител на ответното дружество „Ал Инвест Пропъртис“
ЕООД писмени доказателства за относими и допустими към предмета на
5
спора, поради същите следва да бъдат приети и приобщени към
доказателствения материал по делото.
СЪДЪТ намира, че на ищеца следва да бъде предоставена възможност,
да представи доказателства за три реално извършени сделки, около датата на
сключване на отчуждителната сделка.
СЪДЪТ намира, че следва да се предостави възможност на ответника
„Ал Инвест Пропъртис“ ЕООД, да представи още едно доказателства за
реално извършена сделка, с обекти като процесния, в периода около датата на
сключване на отчуждителната сделка, както и доказателства за периода
четири години назад и една напред, по отношение на отдаването под наем на
процесните имоти.
По така направеното искане от процесуалния представител на ответната
страна, СЪДЪТ намира същото за основателно, поради което следва да се
допусне допълнителна и повторна съдебно – оценителна експертиза, която
вещото лице след запознаване с материалите по делото и използвайки като
изходна точка реално извършени и осъществени сделки в периода на
сключване отчуждителната сделка, да определи пазарната стойност на двата
процесни имота към същата дата.
СЪДЪТ намира, че на вещото лице изрично следва да се укаже да
съобрази при изчисленията си тенденцията в отдаването под наем на
процесните имоти при представените доказателства за петгодишен период,
който обхваща четири години назад от датата на отчуждителната сделката и
една година напред от датата на нейното извършване.
С оглед на горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото , представените
в днешно съдебно заседание от процесуалния представител на ответното
дружество „Ал Инвест Пропъртис“ ЕООД документи, както следва: Копие от
Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 1, том 2, рег. №
3113, дело № 156 от 2008 г.; Копие от Нотариален акт за покупок – продажба
на недвижим имот № 90, том I, рег. № 2368, дело № 72 от 2019 г.
УКАЗВА на ищеца, че в седмодневен срок от уведомяването му
разполага с възможност да представи доказателства за три реално извършени
6
сделки около датата на сключване на отчуждителната сделката, които вещото
лице да съобрази при изготвяне на заключението.
УКАЗВА на ответника „Ал Инвест Пропъртис“ ЕООД в седмодневен
срок от днес, да представи доказателства за още една реално извършена
сделка, както и доказателства за отдаването под наем на процесните имоти за
период четири години назад от 03.09.2018 година и една година напред от
03.09.2018 г.
ПРЕДУПРЕЖДАВА страните, в случай, че не представят посочените
доказателства в предоставения срок, с което евентуално биха се създали
пречки и забавяне на производството, вещото лице ще изготви заключението
на база на констатираните от него извършени като реални сделки и съответно
на база на осъществените наемни правоотношения в района за посочения
период, като в такъв случай СЪДЪТ може да наложи глоба на страната, както
и да прецени, че на основание чл. 158 от ГПК, може да продължи
производството по делото без събиране на посоченото доказателство.
ДОПУСКА /по искане на ответното дружество/ „Ал Инвест
Пропъртис“ ЕООД/ ДОПЪЛНИТЕЛНА и ПОВТОРНА СЪДЕБНО –
ОЦЕНИТЕЛНА ЕКСПЕРТИЗА, със задача на вещото лице, след запознаване
с материалите по делото и използвайки данни за реално осъществени сделки,
да определи:
1/ Пазарната стойност на двата процесни имота към датата на сключване
на отчуждителната сделка – 03.09.2018 г., след като съобрази тенденцията в
отдаването на процесните имоти при налични данни за четири години назад и
една година напред.
В случай, че няма налични данни за периода от пет години, вещото лице
да определи:
2/ Стойността, като съобрази пазара в района.
УКАЗВА на вещото лице да съобрази при изчисленията си тенденцията
в отдаването под наем на процесните имоти при представените доказателства
за петгодишен период, който обхваща четири години назад от датата на
отчуждителната сделката и една година напред от датата на нейното
извършване.
ОПРЕДЕЛЯ първоначален депозит за възнаграждение и разноски,
7
свързани с изготвяне на заключението в размер на 400.00 /четиристотин/
лева, платими от ответното дружество „Ал Инвест Пропъртис“ ЕООД, в
тридневен срок от днес, като в същия срок следва да представят
доказателства за извършеното плащане.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ ще бъде определено в закрито заседание, след
представяне на доказателства за внесен депозит.
Адв. Б.: На този етап нямам други искания по доказателствата.
СЪДЪТ за събиране на допуснатите доказателства намира, че следва да
отложи производството по делото за друга дата и час, като съгласува датата с
процесуалния представител на ответната страните, в днешно съдебно
заседание, с оглед нейните професионални ангажименти и за да се избегнат
последващи молби за отлагане, като предлага датата 09.09.2024 година.
Адв. Б.: Удобна ми е датата.
СЪДЪТ констатира, че датата е удобна за страните, предвид което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за ново
разглеждане за 09.09.2024 година от 09:30 часа, за която дата и час,
ответникът „Ал Инвест Пропъртис“ ЕООД се счита за редовно уведомен от
съдебно заседание, а ищцовата страна и ответникът „Ейч – Ем Хотели“ АД, се
считат за редовно уведомени по реда на чл. 56, ал. 2 от ГПК.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което е приключило в
10:51часа.
ДА СЕ ИЗПРАТИ НА ищеца препис от протокола с указанията за
довнасяне на депозита, както и за възможността да ангажира доказателства.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
8