№ 245
гр. София, 10.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и втора година
в следния състав:
Председател:Красимир Мазгалов
Членове:Силвана Гълъбова
Силвия Тачева
при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева
като разгледа докладваното от Силвия Тачева Въззивно гражданско дело №
20211100510522 по описа за 2021 година
Образувано е по въззивна жалба на ответника Ц. СТ. К., чрез особен
представител адв. П.А., срещу решение № 20148174 от 29.06.2021 г. по гр.д.
№18659/2020 г. на Софийския районен съд, 127 състав, с което
жалбоподателят е осъден да опразни и върне на Р. К. П., на основание чл. 310,
т. 2, предл. 1 ГПК вр. чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД наето помещение – собствения
на ищцата апартамент № 123, находящ се в гр. София, ж.к. ****.
В жалбата въззивникът твърди, че решението на СРС е необосновано и
неправилно. Излага доводи, че наемното правоотношение трябва да съдържа
предмет и размер на възнаграждението. Поддържа, че договорът за наем не е
прекратен и, че предявяването на исковата молба не е равнозначно на
предизвестие по чл. 238 ЗЗД, тъй като с нея се търси прекратяване на договор
за наем с месечно възнаграждение от 650 лв., а всъщност е налице сключен
договор за наем в размер на 250 лв. Предвид изложеното, жалбоподателят
моли въззивният съд да отмени решението и вместо него да постанови друго,
с което да отхвърли предявения иск.
Въззиваемата страна Р. К. П., чрез надлежно упълномощен процесуален
представител в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК е депозирала отговор на
въззивната жалба, с който се оспорва депозираната въззивна жалба.
Претендира разноски.
Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба и насрещната
въззивна жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото
1
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Жалбата е подадена в срок и е допустима, а разгледана по същество е
неоснователна.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с
изключение на случаите, когато следва да приложи императивна
материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя
от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради
което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението
само по наведените оплаквания в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Същото е и правилно, като въззивният състав споделя мотивите му, поради
което и на основание чл.272 ГПК препраща към мотивите на СРС.
Уважаването на претенцията по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД е обусловено
от кумулативното наличие на следните материалноправни предпоставки: 1)
между страните да е съществувало правоотношение по договор за наем; 2)
правоотношението да е прекратено чрез изтичане на срока му или по друг
начин; 3) наемателят да не е изпълнил задължението си да опразни наетото
помещение от съхраняваните в него вещи и да предаде фактическата власт
върху него на наемодателя, въпреки прекратяването на договора за наем.
Както правилно е посочил първоинстанционният съд в доклада по делото, в
тежест на ищеца е да установи наличието на договор за наем, както и фактът
на неговото прекратяване. В тежест на ответника е да докаже, че е предал на
наемодателя – ищец фактическата власт върху имота.
Договорът за наем е неформален: за валидното му сключване не е
необходимо да се спази някаква форма. Ето защо той може да се сключи в
писмена форма, в устна форма или с конклудентни действия. В съдебната
практика е посочен случай, при който даването на банкова сметка от ищците
за получаването на наемната цена в качеството им на наемодатели би се
тълкувало като волеизявление чрез конклудентни действия, с което биха се
обвързали от договора за наем - решение № 156 от 07.11.2018 г. по гр. д. №
1223/2018 г. на ВКС, III-то г. о., какъвто е и настоящият случай. Видно от
представените по делото платежни нареждания /л.28 – л. 31 от
първоинстанционното производство/ е, че ответницата е заплащала по сметка
на ицщата парични суми, с основание наеми за м. 07 – м. 10.2019г.
Спорът в настоящото производство е дали договорът за наем е
надлежно прекратен.
В практика се приема, че при безсрочните наемни договори, каквото е и
процесното, предаване държането на вещта се дължи след отправяне на
предизвестие – чл.238 ЗЗД и отправените нотариални покани имат значението
на такива. Ако получаването им е оспорено, то в този случай преписът от
2
исковата молба, връчен на страната, може да бъде разглеждан като
предизвестие по чл.238 ЗЗД. При тази хипотеза, след изтичането на 1-
месечният срок в рамките на съдебното производство, биха настъпили
предпоставките на чл.233 ал.1 ЗЗД за предаване държането на наетата
вещ/имот.
От материалите по делото се установява, че с изпратената на
16.10.2019г. нотариална покана ищцата е заявила категорично желанието за
прекратяване на договора за наем и е поканила ответницата да предаде имота
в срок до 01.11.2019г. Както правилно е приел първоинстанционният съд,
макар в поканата ищцата да е посочила дата за предаване на имота, преди
изтичане срока на предизвестието, същата представлява едномесечно
предизвестие по чл. 238 ЗЗД. Поканата е била връчена на ответницата на
24.10.2019г. (което не е оспорено от страната), поради което на 25.11.2019г.
едномесечното предизвестие е изтекло.
Ето защо с изтичане на предизвестието договорът се счита за прекратен
и по отношение на ответницата – въззивник в настоящето производство е
възникнало задължението да опразни и предаде имота на ищцата.
За пълнота следва да се каже, че паричната претенция относно размера
на наемната цена (дали възнаграждението е 650 лв. или 250 лв.) не е предмет
в настоящето производство.
По разноските:
С оглед изхода на делото и направеното искане, на въззиваемата страна
на основание чл.78 ал.3 ГПК следва да се присъдят разноски във въззивното
производство. Същата е направила искане за присъждане на съдебни
разноски, но доколкото не са представени доказателства такива действително
да са извършени, същите не следва да бъдат присъдени.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 20148174 от 29.06.2021 г.,
постановено по гр.д. № 18659/2020 г. по описа на СРС, ГО, 127 състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС с касационна жалба в
едномесечен срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
3
2._______________________
4