РЕШЕНИЕ
№ 1334
гр. Бургас, 09.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LXIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ
при участието на секретаря Мирослава Хр. Енчева
като разгледа докладваното от ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ Гражданско дело №
20242120108819 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Депозирана е искова молба от Етажна собственост в комплекс „Солт
лейк вилидж“ ***, представляван от Председателя на УС - М. Й. Е., против
М. М. С. с ЕГН **********, с адрес ***, за осъждане на ответника да заплати
сумата 302.50 лв., представляваща неплатената сума за заплащане дейността
на управителя, касиера и формиране на „фонд за ремонт и поддръжка на
общите части, от които 151.25 лв. за вноски за поддръжка и управление за
периода от месец 06.2020 г. до месец 11.2023 година, а за фонд „Ремонт и
обновление“ претенцията е за сумата от 151.25 лв., за същия период.
В провередното на 13.05.2025г. открито съдебно заседание е допуснато
изменение на исковете на основание чл. 214, ал. 1 от ГПК, като същите следва
да се считат за предявени в следните размери, а именно: 210 лв. дължими за
такси за възнаграждение на управител, 210 лв. – дължими за възнаграждение
на касиер и 420 лв. – за фонд ремонт и обновление, като претециите са за
периода от 01.07.2020 г. до 30.12.2024 г.
Ищецът сочи, че ответницата е собственик на вила № *** в жилищния
комплекс от затворен тип „СОЛТ ЛЕЙК ВИЛИДЖ“ ***. Твърди, че на
31.05.2020 г. е проведено Общо събрание на собствениците на затворен тип
1
„СОЛТ ЛЕЙК ВИЛИДЖ", ***, на което било взето решение по т.4 от дневния
ред ежемесечно да се събира от всяка собственост съответно по 5 лв. за
домоуправител, по 5 лв. за касиер и по 10 лв. за поддръжка. Ищецът сочи, че
така взетото решение не е било оспорено, поради което е влязло в законна
сила.
Твърди още, че на 12.07.2020 г. било проведено заседание на
Управителния съвет на жилищния комплекс, на което било взето решение за
начина на разпределяне на разликата в консумацията на вода между общия
водомер на комплекса и индивидуалните водомери на всяка собственост.
Решението също не било оспорено и влязло в законна сила. Ищецът сочи, че
ответницата не е заплатила процесните суми за поддръжка и управление,
както и вноските за „фонд ремонт и обновление“ за процесния период. На
ответницата била изпратена покана за доброволно плащане на сумите чрез
ЧСИ Д. Н., която С. получила на 22.01.2024г. Предвид това ищецът намира, че
на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД ответницата следва да заплати и законна лихва
от деня на забавата, като размерът, който претендира е 156,50 лв. за периода от
01.07.2020 г. до 30.12.2024 г.
По изложените съображения ищецът претендира посочените суми, като
моли за присъждане и на сторените разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответницата е подала отговор на исковата
молба.
В същия сочи, че притежаваният от нея имот не се намира в жилищен
комплекс от затворен тип „Солт лейк Вилидж“. Твърди, че притежава освен
жилищната сграда, и 455 кв. м. идеални части от имота, а имотът й е ограден с
отделна ограда, обърнат е с гръб към затворения комплекс и има вход откъм
нивата. Освен това сочи, че в документите за собственост, с които разполага
не е посочено, че е налице договор за управление, който да е вписан, и който
да обвързва страните с някакви задължения.
На следващо място излага, че ищецът не е предоставил договор за
управление и поддръжка, сключен между Дружеството „Солт Лейк Вилидж“ и
ответника. Твърди, че такъв договор между страните никога не е подписван и
такъв не съществува. Сочи, че съгласно разпоредбите на чл.2, ал.1 от ЗУЕС
„Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелните обекти.“, т.е за да претендира Ищецът за дължими суми
следва да предостави такъв договор, който подлежи на вписване от
Инвеститора в Агенция по вписванията.
2
Ответницата оспорва претендираните от ищеца суми, като сочи че той
няма право да ги търси, защото няма документи удостоверяващи качеството
му на Инвеститор или подизпълнител, още по-малко вписани договори по
надлежни ред, няма прозрачност и яснота в извършваната дейност. Освен това
С. твърди, че не ползва услугите, осветление, поддръжка, паркинг, или
каквато и да е услуга от дружеството, тъй като има самостоятелен вход/изход
за дома си, паркингът е пред дома й-в нивата, ползва единствено ВиК услуги,
като няма ясна отчетност за водомери и изразходено количество.
По изложените възражения и съображения ответната страна моли
предявените искове да бъдат отхвърлени, като в нейна полза бъдат присъдени
сторените по делото разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
съобрази нормата на чл. 12 ГПК, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 38, ал. 1 от
ЗУЕС е да докаже, че ответницата е собственик и/или ползвател на
самостоятелен обект, който се намира в режим на етажна собственост. Следва
да докаже, че с влязло в сила решение на общото събрание в етажната
собственост са определени вноски за покриване на разходите за управление и
поддръжка на общите части на сградата. В негова тежест е да докаже размера
на претенцията си, включително, че ответникът притежава сочения в исковата
молба обект, начина на разпределяне на разходите по чл. 51 от ЗУЕС, както и
че е настъпила изискуемостта на вземането.
При доказването на тези факти в доказателствена тежест ответника е да
докаже погасяване на вземането или да установи основанията за отпадане на
задълженията му за погасяване на вземания.
От представения с отговора на исковата молба Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № ***
от 20.09.2018г. е видно, че дружество „***“ ЕООД е продало на С. А. С. и М.
М. С. собствения на дружеството недвижим имот, а именно: едноетажна
жилищна сграда тип „***” с № ***, с идентификатор ***, по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-9б5/22-12.2017г
на изп. директор на АГКК, последно изменение със заповед- няма издадена
заповед за изменение в КККР с адрес: ***, разположена в поземлен имот №
*** по кадастралната карта и регистри на гр. Бургас, с предназначение
жилищна сграда, еднофамилна, брой етажи- 1, с площ по скица 90,00 кв.м,
ведно с 455/52551 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ***.
При така установената собственост на ответника, съдът намира, че
3
предявените искове са неоснователни, като съображенията в тази насока са
следните:
ЗУЕС урежда обществените отношения, свързани с управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и
задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на
самостоятелни обекти или на части от тях, като управлението обхваща реда и
контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на
вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола
върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и
обитателите.
Както беше посочено по-горе, за да е основателна исковата претенция,
то ищецът следваше по категоричен начин да установи, че ответницата
притежава самостоятелен обект, който се намира в режим на етажна
собственост. Настоящият случай с категоричност не е такъв. Това е така, тъй
като се установи, че ответницата притежава едноетажна жилищна сграда тип
„***” с № ***, с идентификатор ***, която е разположена в поземлен имот с
идентификатор ***. Установи се, че сградата на ответницата е еднофамилна, а
същата притежава и 455/52551 ид.части от поземления имот. Предвид това не
може да се приеме, че обектът, който М. С. притежава, попада под режима,
който ЗУЕС предвижда за управление на общите части на сгради. Нещо
повече, притежаваната от ответницата сграда не попада и под специалния
режим на управление, който предвижда чл. 2 от ЗУЕС. В първото по делото
открито съдебно заседание ищецът изрично уточни, че не твърди, че
комплексът е от затворен тип и се управлява по реда на чл. 2 от ЗУЕС, а
твърди, че задълженията на ответната страна са възникнали в резултат на
влезли в сила решения на общо събрание на етажната собственост.
Във връзка с горното са събрани и гласни доказателства, чрез разпита на
свидетелката Н. П. Р., доведена от ищеца. Същата излага, че в е касиер
комплекса, като отчита водата, след което събира пари за вода, за портал и за
фонд резервен. Свидетелката сочи, че комплексът е съставен от еднотипни
къщи и е такъв от затворен тип. Достъп до него имат всички живущи, като има
ограда, а свободно преминаване не е възможно. Излага че не е налице
свободен достъп. Последният е препятстван чрез ограда и портал с
дистанционно управление. Свидетелката сочи, че събира таксите въз основа
на проведено общо събрание на собствениците на сгради, на което събрание
ответницата не е присъствала. Твърди, че М. С. не е присъствала на нито едно
събрание на собствениците.
При така събраните доказателства се установява, че комплекс „Солт
Лейк Вилидж“ представлява комплекс от затворен тип, изграден от еднотипни
еднофамилни и едноетажни къщи. При това положение общите части на
4
комплекса на биха могли да се управляват по общия ред, предвиден в ЗУЕС,
каквито са твърденията, изложени в настоящото производство. Същите биха
могли да се управляват от съсобствениците по реда на чл. 2 от ЗУЕС, или по
реда на чл. 30, ал. 3 от ЗС, но настоящите претенции не са заявени в този
смисъл.
Предвид горното и доколкото по делото се установи, че ответницата
притежава самостоятелна жилищна сграда, която не е в режим на етажна
собственост, то и следва да се приеме, че предявените срещу нея искове по чл.
38 от ЗУЕС са неоснователни и като такива не следва да бъдат уважени.
Съдът не следва да излага мотиви относно другите обстоятелства, които
ищецът е следвало да докаже в процеса, тъй като не се установи главният от
тях, а именно наличието на обекти, които са в режим на етажна собственост.
Доколкото главните искови претенции са неоснователни, то като такива
следва да се възприемат и акцесорните за дължими лихви, респективно съдът
следва да отхвърли и тях.
По разноските:
С оглед изхода на спора в полза на ответната страна следва да бъдат
присъдени сторените от нея разноски в процеса. Представен е договор за
правна защита и съдействие от 14.02.2025г., видно от който ответницата е
заплатила в брой адвокатско възнаграждение в размер на 400 лв. Предвид това
в нейно полза следва да се присъди именно тази сума.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Етажна собственост в комплекс „Солт
лейк вилидж“ ***, представляван от Председателя на УС - М. Й. Е., против
М. М. С. с ЕГН **********, с адрес ***, искове за осъждане на ответницата
да заплати на ищеца сумите както следва: 210 лв. дължими за такси за
възнаграждение на управител на етажната собственост за периода от
01.07.2020 г. до 30.12.2024 г., сумата от 210 лв. – дължими за възнаграждение
на касиер за периода от 01.07.2020 г. до 30.12.2024 г., както и 420 лв. –
дължими вноски за фонд ремонт и обновление за периода от 01.07.2020 г. до
30.12.2024 г., ведно със законна лихва върху всяка от сумите, считано от
30.12.2024г. до окончателното изплащане на задължението на основание чл.
38, ал. 1 от ЗУЕС.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Етажна собственост в комплекс „Солт
лейк вилидж“ ***, представляван от Председателя на УС - М. Й. Е., против
5
М. М. С. с ЕГН **********, с адрес ***, иск за осъждане на ответницата да
заплати на ищеца сумата от 156,50 лв., представляваща лихва за забава
върху вземанията, дължима за периода от 01.07.2020г. до 30.12.2024г.
ОСЪЖДА Етажна собственост в комплекс „Солт лейк вилидж“ ***,
представляван от Председателя на УС - М. Й. Е., да заплати на М. М. С. с
ЕГН **********, с адрес ***, сумата от 400 лв. (четиристотин лева),
представляваща сторените от нея разноски в процеса, на основание чл. 78, ал.
3о т ГПК.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: ________(П)__________
6