Р Е Ш Е Н И Е
№5167, 06.11.**14г., град
Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, осми състав, в публично заседание на девети
октомври през две хиляди и четиринадесета година, в следният състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН
АТАНАСОВ
Секретар: В.Т.
като
разгледа докладваното от районния съдия гражданско дело №16706 по описа за **13г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Делото е образувано по искова молба на
И.Д.И., с ЕГН ********** и П.Д.Т., с ЕГН **********, двамата с адрес:***,14а,
със съдебен адрес: гр.Варна, ул.”П.Х.” №22, чрез адв.Б.,
против В.Р.П., с ЕГН **********,***, със съдебен адрес: гр.Варна, ул.”Ш.” №14,
ет.1, чрез адв.Р.Р. и ”И.С.3”
ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.”Ц.С.” №**,
представлявано от И.Л.С., с която е предявен иск с правно основание чл.26,
ал.2, предл.1 от ЗЗД за прогласяване на нищожността,
поради невъзможен предмет, на договора за покупко-продажба на апартамент №13, находящ се в сграда в гр.Варна, ул.”Г.Д.” №14, 14а, на 5
етаж, с площ от 59.86 кв.м., състоящ се от: коридор, дневна с кухненски бокс,
две спални, два балкона,баня-тоалет, при граници: стълбище, апартамент №12,
ул.”Г.Д.” и апартамент №14, ведно с принадлежащото избено помещение №5, с площ
3.02 кв.м при граници: изба №6, машинно, коридор, както и 5.7631% идеални части
от общите части на сградата, равняващи се на 12.02 кв.м и от правото на строеж
върху дворно място, с площ по скица 237.40 кв.м., представляващо УПИ №ХI-7, 7а,
кв. 592, по плана на 14 микрорайон гр.Варна, при граници по скица: ул.”П. ***,
сключен между ответниците и обективиран
в Нотариален акт №68, том IX, рег.№16124, дело №1650 от **08г. на Нотариус О. Ш.,
с район на действие, района на РС-Варна, до размера на собствените права ищците
върху дворното място в което е изградена сградата, а именно до размера от
67/237.40 ид.ч. за всеки от ищците, или общо
134/237.40 ид.ч.
В исковата молба се твърди, че ищците
са брат и сестра, и в съсобственост с трети лица притежават имот, представляващ
дворно място, находящо се в гр.Варна, ул.”Г.Д.” №14,
14а, с площ 237.40 кв.м, представляващо УПИ №ХI-7, 7а, кв.592, по плана на 14
микрорайон на гр.Варна. Твърди се, че ищците притежават по 67 кв.м. ид.ч. от дворното място. Твърди се, че с НА №184/08г.
собствениците на дворното място учредили право на строеж в полза на ответното
дружество, срещу задължението на дружеството, със собствени сили и средства да
извърши строителство на жилищна сграда и да я предаде с разрешение за ползване в
срок от 24 месеца от издаването на разрешително за строеж. Твърди се, че с
решение по гр.д.№19292/**11г. на РС Варна, което е потвърдено с решение по
гр.д.№473/**13г. на ВОС, бил развален, поради неизпълнение, сключения между
собствениците на дворното място и дружеството, горецитиран
договор за учредяване на право на строеж, в частта, с която собствениците,
учредяват право на строеж на следните обекти в предстоящата за изграждане
жилищна сграда в гр.Варна, ул.”Г.Д.” №14, 14а: Гараж №1, Гараж №2, Гараж №3,
Гараж №6, Склад шивашко ателие, Кабинет №1, Апартамент №4, Апартамент №11,
Апартамент №12, Апартамент №13, Апартамент №14, Апартамент №15, Апартамент №15а
и Кабинет №16. Твърди се, че в съдебното производство било установено, че
неизпълнението на задължението на дружеството поето с НА №184, т.7, рег.№13412,
дело №1266/**08г. на нотариус при Ш. е в размер на 62.** %, като вещо лице
установило, след оглед на място извършен 06.10.**12г., че сградата не е
изградена в груб строеж. Твърди се, че не били изпълнени покривната конструкция
и покритието от керемиди на сградата. Твърди се, че са изградени стоманобетонна
конструкция, основи, плочи, греди, колони, шайби и тухлената зидария, до
четвърти етаж включително. Твърди се, че частично е изпълнена тухлената зидария
на пети етаж в апартамент №14 /към ул.”П.Берон/, терасовиден етаж в апартаменти
№15 и №16 и в подпокривното пространство в апартамент
№15А. Твърди се, че според Удостоверение №ЗАО-15377 от 04.05.**10г. издадено от
Община Варна, Дирекция ”Архитектура, градоустройство и устройствено
планиране” към дата 04.05.**10г. не е издаван протокол за степен на завършеност
на сградата, строяща се в УПИ № ХI-7, 7а, кв.592, по плана на 14 микрорайон
гр.Варна, ул.”Г.Д.” №14, 14а. Твърди се, че с оглед изложеното към 06.10.**12г.
правото на строеж на ответното дружество не се е трансформирано в право на
собственост върху конкретни обекти. Твърди се, че съгласно чл.181, ал.2 от ЗУТ
едва след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на
общинската администрация, предмет на прехвърлителна
сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Твърди
се, че въпреки това с НА №68, том IX, рег.№16024, дело 1650 от **08г. на
Нотариус О. Ш. дружеството е продало на първия ответник, правото на собственост
на апартамент №13, находящ се в сградата в гр.Варна,
ул.”Г.Д.” №14, 14а, на 5 етаж, с площ от 59.86 кв.м, състоящ се от: коридор,
дневна с кухненски бокс, две спални, два балкона,баня-тоалет, при граници: стълбище,
апартамент №12, гр.Варна, ул.”Г.Д.” №14, ведно с принадлежащото избено
помещение №5, с площ 3.02 кв.м при граници: изба №6, машинно, коридор, както и
5.7631% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 12.02 кв.м и
от правото на строеж върху дворно място, с площ по скица 237.40 кв.м ,
представляващо УПИ №ХI-7, 7а, кв.592, по плана на 14 микрорайон гр.Варна, при
граници по скица: ул.”П. ***. Твърди се, че тъй като двамата ищци са собственици
общо на 56 % идеални части от земята, върху която се изгражда жилищната сграда,
същите са активно легитимирани да искат прогласяване на сделката за нищожна,
поради невъзможен предмет, до този размер. Твърди се още, че за ищците е налице
интерес от предявяването на настоящия иск, тъй като при успешното му провеждане
имота ще се върне в патримониума на ответното
дружество и предвид разваления договор за суперфиция
и по силата на приращението, собствениците на земята
ще станат собственици на всичко построено върху нея.
С постъпилия от ответника В.Р.П.
отговор на исковата молба се оспорва факта, че е развален сключения между
собствениците на процесното дворно място и ответното
дружество договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за
извършване на строителство, обективиран в НА №184 т.7
рег.№13412 дело №1266/**08г. на Нотариус Ш.. Оспорва се твърдението, че в
съдебното производство по гр.д.№19292/**11г. на РС Варна е установено
неизпълнение на задълженията на ответно дружество в размер на 62.** % и че
сградата не е изпълнена в груб строеж. Оспорва се твърдението, че към 06.10.**12г.
правото на строеж, не се е трансформирано в право на собственост, върху
конкретни обекти. Поддържа се, че с оглед неучастието на ответника в
производството по гр.д.№19292/**11г. на РС Варна, доказателствата събрани в
същото са му непротивопоставими, както и че
постановеното решение не го обвързва със сила не пресъдено
нещо. Твърди се в отговора, че процесната сграда е
изградена в груб строеж. Твърди се, че съобразно изискванията на Наредба №3 за
актовете и протоколите по време на строителството, на 23.10.**08г. е съставен и
подписан Акт за приемане на конструкцията /приложение №14 към чл.7 ал.3 т.14 по
утвърден образец 14/. Твърди се, че в акта са изброени всички необходими
документи, които са съставяни във връзка със строителство и съобразно
нормативните изисквания. Твърди се, че е извършен оглед на конструкцията на
строежа и е установено, че конструктивните елементи на строежа са изпълнени в съответствие
с одобрените проекти и промените, предписани от проектанта в заповедната книга,
като не са установени недостатъци и пропуски при изпълнението. Твърди се, че на
06.11.**08г. във връзка с изискванията на чл.181, ал.2 от ЗУТ и чл.3 ал.3 от
Приложение №2 към ЗМДТ е съставен Констативен протокол от комисия. Твърди се,
че след извършен оглед на място, от страна на комисията е установено, че
жилищната сграда, находяща се в УПИ ХI-7, 7а кв.592
по плана на 14 м.р. ул.”Г.Д.”, гр.Варна, чиито строеж е разрешен с Разрешение
за строеж №10/28.01.**08г. на Главен архитект на Община Варна, е завършена в
груб строеж, за което е издадено и Удостоверение №ЗАО-46876/07.11.**08г. на
Община Варна. Твърди се, че съгласно описаните документи и в съответствие с изискванията
на закона, правото на строеж по отношение на сградата е реализирано към момента
на сключване на сделката обективирана в НА №68 том IX
рег. №16024 дело 1650 от **08г. на нотариус Ш.. Твърди се, че ответникът В.П. е
придобил право на собственост върху самостоятелен обект от сградата, като
правото му на собственост е възникнало, преди предявяване на претенцията на
ищците, поради което техните права не могат да му се противопоставят.
В отговора на исковата молба подаден
от ”И.С.3” ООД се твърди, че предявеният иск е неоснователен, тъй като
твърдението на ищците, че за обекта на ул.”Г.Д.” №14 не е бил издаван акт обр.14 от Община Варна е невярно. Твърди се, че към края на
**08г. обектът е приключен в груб вид, за което са създадени и изискуемите по
закон документи-акт обр.14. Твърди се, че приемането
на конструкцията на сградата и създаването на акт обр.14
е извършено на 23.10.**08г. Твърди се, че Удостоверение изх.№ЗАО46876 от 07.11.**08г.
на Община Варна потвърждава приемането на конструкцията на сградата от комисия
с констативен протокол от 06.11.**08г. Твърди се, че завършените жилищни обекти
в сградата с адм.адрес ул.”Г.Д.” №14, в това число и процесния апартамент №13, са били декларирани като
завършени и за тях е бил заплатен дължимият данък сгради.
Съдът, след като прецени събраните в
процеса доказателства, поотделно и в съвкупност, и въз основа на своето
вътрешно убеждение, прие за установено от фактическа страна, следното:
Установява се от приетите по делото
заверени преписи от НА №161, том ХХI, дело №6537/92г. и НА №164, том VII, дело
№2500/1985г., двата на Варненски нотариус, че родителите на ищците са
прехвърлили на всеки от тях по 67/237.40 ид.ч. от
дворно място, съставляващо парцел ХI-7, 7а, кв.592, по плана на 14 подрайон на гр.Варна, находящо се
в гр.Варна, ул.”Г.Д.” №14, 14а, с площ 237.40 кв.м.
Видно е от представените преписи от
Решение №267/18.01.**13г. по гр.д.№19292/**11г. на РС Варна, от Решение №606 от
24.06.**13г. по в.гр.д.№473/**13г. на ВОС и от Определение №192 от 04.02.**14г.
по к.гр.д.№6344/**13г. на ВКС, че с влязъл в законна сила съдебен акт е
развален, поради неизпълнение, сключения между собствениците на гореописаното
дворното място, част от които са ищците, Договор за учредяване на право на
строеж срещу задължение за извършване на строителство, обективиран
в Нот.акт №184, т.7, рег.№13412, дело №1266/**08г. на Нот. при ВРС Ш., с който
собствениците са учредили в полза на ответното дружество право на строеж на
следните обекти в предстоящата за изграждане жилищна сграда в гр.Варна, ул.”Г.Д.”
№ 14, 14а: гараж №1, гараж №2, гараж №3, гараж №6, склад – шивашко ателие,
кабинет №1, апартамент №4, апартамент №11, апартамент №12, апартамент №13,
апартамент №14, апартамент №15, апартамент №15а и кабинет №16 в същата жилищна
сграда, срещу задължението на дружеството да завърши строителството на цялата
сграда съгласно одобрен инвестиционен проект със собствени сили и средства и да
предаде същата с подписан акт образец 16 в срок от 24 месеца от датата на
издаване на разрешението за строеж при степен на завършеност по БДС.
От приетия по делото препис от НА №68,
том IX, рег.№16024, дело №1650 от **08г. на Нотариус О. Ш., се установява, че
на 21.11.**08г. ответното дружеството е продало на първия ответник, правото на
собственост върху апартамент №13, находящ се в
сградата в гр.Варна, ул.”Г.Д.” №14, 14а, на 5 етаж, с площ от 59.86 кв.м,
състоящ се от: коридор, дневна с кухненски бокс, две спални, два
балкона,баня-тоалет, при граници: стълбище, апартамент №12, ул.”Г.Д.” и
апартамент №14, ведно с принадлежащото избено помещение №5, с площ 3.02 кв.м.,
при граници: изба №6, машинно, коридор, както и 5.7631% идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 12.02 кв.м и от правото на строеж върху
дворно място, с площ по скица 237.40 кв.м., представляващо УПИ №ХI-7, 7а,
кв.592, по плана на 14 микрорайон гр.Варна, при граници по скица: ул.”П. ***.
Видно е от представения препис от Удостоверение
№ ЗАО-15377 от 04.05.**10г. издадено от Община Варна, Дирекция „Архитектура,
градоустройство и устройствено планиране", че
към дата 04.05.**10г. не е издаван протокол за степен на завършеност на
сградата строяща се в УПИ № ХI-7,7а, кв. 592, по плана на 14 микрорайон гр.
Варна, ул. Г.Д.” № 14, 14а.
От представения по делото /л.68/
заверен препис от Констативен протокол от 06.11.**08г. се установява, че
комисия при Дирекция” Архитектура, градоустройство и устройствено
планиране” е установила завършеност в груб строеж на сградата, в която се
намира процесния апартамент.
В представения препис от Констативен
протокол от 29.09.**14г. изготвен от работна група при район ”Одесос”, Община
Варна е посочено, че процесната сграда не е довършена
до степен ”груб строеж”.
По делото е приетата СТЕ, вещото лице,
по която е дало заключение за степента на завършеност на процесната
сграда, съответства ли построеното на одобрените инвестиционни проекти и има ли
неизпълнени елементи от конструкцията на сградата. В допълнително заключение
вещото лице е описало документацията съдържащата се в одобрените идеен
инвестиционен проект и технически проект, съхраняващи се в Община варна.
Свидетелката П.К.М. в показанията си
сочи, че сградата, в която се намира процесното
жилище не е била изградена на етап груб строеж, тъй като не е бил довършен
покрива на сградата.
В показанията си свидетелката Р.И.С.
сочи, че при строежа на процесната сграда са
допуснати отклонения от първоначално одобрения проект, тъй като не са изпълнени
част от елементите, като същевременно са изпълнени други допълнителни елементи.
Сочи още, че през **13г. не е имало изграден покрив на сградата.
Свидетеля Ангел Димов Димов сочи, че процесната сграда
е била изградена като груб строеж.
При разпита си свидетеля П.М.Й. сочи,
че е подписал Удостоверение
№ ЗАО-15377 от 04.05.**10г. на база извършена проверка от друг служител на
общината.
Съдът, с оглед установеното от
фактическа страна, от правна страна приема следното:
Доколкото по делото са наведени
възражения, че за ищците не е налице интерес от водене на иск за частично
прогласяване на нищожността на атакуваната сделка, съдът намира за нужно
да обсъди активната процесуална
легитимация на ищците.
За да е налице правен интерес от
предявения иск за нищожност на договора, решението по него следва се отрази на
правното положение на ищците и с уважаването му да се постигне определен правен
резултат. Като трети на договора лица ищците имат правен интерес от обявяването
му за нищожен, само ако атакуваният договор засяга конкретни техни материални
права, в случая твърдените идеални части от имота предмет на сделката. Предвид
принципната процесуална забрана по чл.26, ал.2 от ГПК да не се предявяват пред
съда чужди права от свое име, освен в изрично предвидените от закона случаи на
процесуална субституция, ищците са процесуално легитимирани и има правен интерес
да водят иска за нищожност само до размера на своите права на собственост,
чиято защита търси по съдебен ред. Ето защо е процесуално допустимо ищците да
предявят иска за прогласяване нищожността на договора само досежно
идеалната част от процесния имот, която е тяхна
собственост. В този смисъл са Решение №397 от 03.10.**12г. на ВКС по
гр.д.№1604/**11г., ІV г.о., Решение №314 от 16.04.**09г. на ВКС по гр.д.№6430/**07г.,
III г.о., Решение №299 от 09.01.**12г. на ВКС по гр.д.№1331/**10г., II г.о. и
Решение №155 от 19.03.**10г. на ВКС по гр.д.№4829/**08г., III г.о.
По смисъла на разпоредбата на чл.26,
ал.2, пр.1 от ЗЗД нищожност поради невъзможен предмет
на договора е налице когато предметът-обект на правоотношението е
невъзможно да възникне, като невъзможността трябва да е изначална, а не да
настъпи след сключване на сделката. Ако при
сключването на договора възникването на неговия предмет е било възможно,
договорът обвързва валидно страните и едва ако в последствие предметът на
договора стане невъзможен, тогава валидният договор се разваля по право или
подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина, за която длъжникът
отговаря. От друга страна договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно
страните /напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска
земя, която се очаква да бъде възстановена/. В този смисъл са постановените по
чл.290 от ГПК Решение №93 от 06.04.**12г. по гр.д.№1548/**10г. на ВКС, IV г.о.,
Решение №92 от 22.08.**13г. по т.д.№1107/**11г. на ВКС, II т.о. и Решение
№64 от 08.03.**12г. на ВКС по гр.д.№ 8**/**11г., III г.о.
В случая предмет на атакувания договор
е жилище, находящо се в строяща се жилищна сграда,
като същото е подробно индивидуализирано и съществуващо. Дори да се приеме
тезата на ищците, че жилищната сграда не е завършена в груб строеж, то както бе
посочено по-горе това обстоятелство не води до нищожност на договора, с който е
извършено разпореждане със самостоятелно обособен обект в процесната
сграда, тъй като по същество с процесния договор ще
урежда право на собственост върху бъдеща вещ. Ето защо само на това основание
иска се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
За пълнота на изложението следва да се
отбележи, че от съвкупния анализ на събраните по делото доказателства и
най-вече от заключението на вещото лице може да се направи обоснован извод, че процесната сграда е изградена в груб строеж, тъй като
вещото лице е установило, че макар и в отклонение от одобрената по
административен ред документация е налице изградена покривна стоманобетонна
плоча. В подкрепа на този извод е и представения Констативен протокол от 06.11.**08г.
на Дирекция” Архитектура, градоустройство и устройствено
планиране” установяващ на сградата завършеност в груб строеж.
Изложеното от свидетелките П.К.М. и Р.И.С.,
не може да разколебае горния извод, тъй като първата свидетелка мотивира
показанията си за липса на изграден покрив с довод, че са изпълнени
доверителните работи по покривната плоча, а показанията на втората свидетелка влизат
в противоречие със заключението на вещото лице.
Наличието на
Констативен протокол от 29.09.**14г. изготвен от работна група при район
”Одесос”, Община Варна, не е основание да се приеме, че процесната
сграда не е довършена до степен ”груб строеж”, тъй като същия няма характер на
официален свидетелстващ документ, а такъв касаещ отпочването на административна процедура по проверка на
законосъобразността на строителството.
С оглед изложеното, съдът намира, че
исковете за прогласяване на нищожността, поради невъзможен предмет, на договора
за покупко-продажба на апартамент №13, находящ се в
гр.Варна, ул.”Г.Д.” №14, 14а, на 5 етаж, обективиран
в НА №68, том IX, рег.№16124, дело №1650 от **08г. на Нотариус О. Ш., до
размера от по 67/237.40 ид.ч. за всеки от ищците, или
общо 134/237.40 ид.ч. са неоснователни и следва да
бъдат отхвърлени.
Поради липса на представени от първия
ответник доказателства за деловодни разноски, такива не следва да му се
присъждат. В полза на ответното дружество също не се следват разноски, поради
липса на направено от тяхна страна искане за присъждане на разноски.
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
исковете на И.Д.И., с ЕГН ********** и П.Д.Т., с ЕГН **********, двамата с
адрес:***,14а, против В.Р.П., с ЕГН **********,***
и ”И.С.3” ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.”Ц.С.” №**, представлявано от И.Л.С. за прогласяване на нищожността, поради
невъзможен предмет, до размера от по 67/237.40 ид.ч.
за всеки от ищците, или общо 134/237.40 ид.ч., на
сключения между ответниците Договор за продажба на недвижим имот, обективиран
в Нотариален акт №68, том IX, рег.№16124, дело №1650 от **08г. на Нотариус О. Ш.,
с район на действие, района на РС-Варна, с които е прехвърлена собствеността
върху апартамент №13, находящ се в сграда в гр.Варна,
ул.”Г.Д.” №14, 14а, на 5 етаж, с площ от 59.86 кв.м., състоящ се от: коридор,
дневна с кухненски бокс, две спални, два балкона,баня-тоалет, при граници:
стълбище, апартамент №12, ул.”Г.Д.” и апартамент №14, ведно с принадлежащото
избено помещение №5, с площ 3.02 кв.м., при граници: изба №6, машинно, коридор,
както и 5.7631% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
12.02 кв.м и от правото на строеж върху дворно място, с площ по скица 237.40
кв.м., представляващо УПИ №ХI-7, 7а, кв. 592, по плана на 14 микрорайон
гр.Варна, при граници по скица: ул.”П. ***, като неоснователен.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред ВОС в двуседмичен срок от
съобщаването на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: