№ 1495
гр. София, 04.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-16, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Валерия Братоева
при участието на секретаря Габриела М. Владова Боботилова
като разгледа докладваното от Валерия Братоева Търговско дело №
20231100900305 по описа за 2023 година
РЕШИ:
Р Е Ш Е Н И Е №
гр. София, 04.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VI-16 състав в открито съдебно заседание на
четиринадесети ноември две хиляди двадесет и трета година, в състав:
СЪДИЯ: ВАЛЕРИЯ БРАТОЕВА
при участието на секретар Габриела Владова, като разгледа търговско дело № 305 по
описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 365 и сл. от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).
Образувано е по предявени от „С.Л.“ ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Лозенец, ул. „*******, представлявано от управителя М.С.Т.,
срещу „В.С.” ООД, ЕИК ******* със седалище и адрес на управление: гр. София, район
Tриадица, ул. *******, представлявано заедно от управителите Р.С.Т. и И.А.М., обективно,
кумулативно съединени искове за заплащане на сума в размер на 25100 лева, част от
дължимо обезщетение за причинени вреди в общ размер на 753000 лева, надхвърлящи
1
размера на уговорената мораторна неустойка за неизпълнение на задължението за
завършване в срок на строителството на обекти, предмет на предварителен договор за
покупко-продажба на имот и договор за изработка в строителството от 11.07.2008 г. и на
предварителен договор за покупко-продажба на имот и договор за изработка в
строителството от 08.08.2008 г., изразяващи се в пропуснати ползи – неполучен наем за
периода 12.06.2009 г. – 13.02.2023 г., сума в размер на 11500 лева, представляваща дължима,
съгласно посочените договори, мораторна неустойка в максимален размер от 10 %, заедно с
обезщетение за забава върху тази неустойка в размер на 15767,02 лева за периода от
13.09.2009 г. до 13.02.2023 г..
В исковата молба „С.Л.“ ООД твърди да е сключило с ответното дружество
предварителен договор за покупко-продажба на имот и договор за изработка в
строителството на 11.07.2008 г. с предмет строеж и прехвърляне правото на собственост
върху апартамент № 5 и апартамент № 6 и гаражи № 17 и № 18, част от жилищна сграда,
изграждаща се в УПИ ХХХIХ, кв. 22а местност „Симеоново - Драгалевци“ и последващ
предварителен договор за покупко-продажба на имот и договор за изработка в
строителството от 08.08.2008 г. с предмет строеж и прехвърляне правото на собственост
върху апартамент № 8 и гараж № 9 от същата сграда. Срокът за изпълнение на
строителството по двата договора бил 12.06.2009 г., като забавата на ответника пораждала
вземане за мораторна неустойка в размер на 0,05 % на ден, но не повече от 10 % от
заплатената от купувача за обектите сума. По договорите купувачът заплатил общо 115000
лева, съответно дължимата мораторна неустойка, с начален момент на начисляване
13.09.2009 г. била в размер на 11500 лева, а обезщетението за забава върху нея – 15767,02
лева. Претърпените от ищеца в резултат на забавата вреди били в размер на 753000 лева, от
които заявява, че претендира част в размер на 25100 лева, наред с неустойката от 10 % и
начислената върху нея законна лихва в размер на 15767,02 лева.
В отговор на исковата молба ответникът, „В.С.” ООД, излага доводи за нередовност на
исковата молба, тъй като не било ясно как претенцията за вреди се отнася към мораторната
неустойка, което възражение е неоснователно, тъй като няма пречка ищецът да претендира
мораторна неустойка, заедно с обезщетение за вредите, които твърди да я надхвърлят.
По същество счита исковете за неоснователни, като твърди, че договорите са
подписани само от един от управителите на дружеството, при упражнявана заедно
представителна власт, с оглед което изрично се противопоставя на извършеното само от
един от управителите действие по сключване на предварителните договори с ищеца. Прави
и изрично възражение за изтекла давност по отношение на претендираните вземания.
В допълнителна искова молба, с оглед направените от „В.С.” ООД оспорвания, ищецът
уточнява претенциите, като заявява изменение на основанието за дължимост на сумата
11500 лева, която вместо мораторна неустойка следвало да се счита обезщетение за
пропуснати ползи за периода 13.12.2019 г. – 13.02.2020 г., съответно намалява пълния
размер на претенцията за пропуснати ползи до сумата 210000 лева, което обаче не
представлява изменение на предявения частичен иск, но периодът за който се твърди
настъпването на вредите се ограничава до 13.02.2020 г. – 13.02.2023 г.. Претендираното
мораторно обезщетение от 15767,02 лева следвало да се счита върху обезщетението за
вреди, а не върху вземането за неустойка.
Съдът е приел за необходимо ищецът да уточни претенциите за обезщетение по всеки
от сключените предварителни договори, които са различни, както и вземането за
2
обезщетение за забава върху дължимото по всеки договор обезщетение в рамките на
предявените общи размери на исковете.
В изпълнение на указанията е постъпила молба, вх. № 54382/07.06.2023 г., с която
указанията на съда са изпълнени, но едновременно с това е направено искане за увеличаване
размера на предявените частични искове за престиране на обезщетение за пропуснати ползи,
което е допуснато с определение от 08.06.2023 г., като съдът е приел, че предмет на
производството са предявени частични искове за заплащане на обезщетение за причинени
вреди, надхвърлящи размера на уговорената мораторна неустойка от неизпълнение на
задължението за завършване в срок на строителството на обектите, предмет на
предварителен договор за покупко-продажба на имот и договор за изработка в
строителството от 11.07.2008 г. и предварителен договор за покупко-продажба на имот и
договор за изработка в строителството от 08.08.2008 г., изразяващи се в пропуснати ползи –
неполучен наем за периода 13.02.2020 г. – 13.02.2023 г., в размер на 25050 лева по всеки
договор, частично от вземане в размер на 140000 лева по договора от 11.07.2008 г. и от
70000 лева по договора от 08.08.2008 г., съответно претенцията за заплащане на сумата
11500 лева в обезщетение на пропуснатите ползи за периода 13.12.2019 г. – 13.02.2020 г. от
неизпълнение на задължението за изграждане на недвижимите имоти в уговорения срок е
предявена за сумата 8000 лева за вредите по договора от 11.07.2008 г. и за сумата 3500 лева –
по договора от 08.08.2008 г., като се претендира върху обезщетенията и законна лихва в
размер на общо 15767,02 лева за периода 13.12.2019 г. – 12.02.2023 г..
В отговор на допълнителна искова молба ответникът поддържа доводите за
нередовност на исковата молба и съответно неоснователност на предявените искове.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение, намира
от фактическа и правна страна следното:
Видно от предварителен договор за покупко-продажба на имот и договор за изработка
в строителството от 11.07.2008 г. и предварителен договор за покупко-продажба на имот и
договор за изработка в строителството от 08.08.2008 г., „В.С.” ООД и „С.Л.“ ООД се
задължили да сключат окончателен договор за прехвърляне правото на строеж и правото на
собственост върху самостоятелни обекти от жилищна сграда, изграждаща се в УПИ ХХIХ,
кв. 22а, местност „Симеоново - Драгалевци“ – II част, по плана на гр. София, а именно:
апартамент № 5, апартамент № 6, апартамент № 8, гараж № 17, гараж № 18 и гараж № 9,
срещу цена в общ размер от 280000 лева, без ДДС. С договорите продавачът „В.С.” ООД се
задължило да изгради обектите, представляващи апартаменти в посочената в договора
степен на завършеност: стени и тавани – гипсова шпакловка, под – циментова замазка, ел.
инсталация – изградена до апартаментно табло, ВиК инсталация – на тапа, ОиВ инсталация
– с поставени отоплителни радиатори, външна ПВЦ-дограма, метална входна врата и
вътрешни дървени врати, в срок от 24 месеца, считано от 12.06.2007 г., което означава до
12.06.2009 г..
Предварителните договори са сключени от юридически лица и съответно волята им е
обективирана от вписаните в търговския регистър органни представители. По отношение на
продавача „В.С.” ООД към момента на сключване на предварителните договори,
представителството се е осъществявало съвместно от Бранимир Г. и Румен Терзиев, което
означава, че за да е налице волеизявление на дружеството е необходимо то да бъде
обективирано и от двамата съвместно представляващи го управители. В случая,
представените с исковата молба преписи от предварителните договори съдържат подписи на
3
заедно осъществяващите представителството физически лица и макар подписът на
управителя Г. да е недостатъчно ясно визуализиран, видно е, че такъв е положен и съответно
оспорването на автентичността му е следвало да бъде направено с отговора на исковата
молба. Пропускането на този срок от страна на ответника „В.С.” ООД налага съдът да счита,
че положеният във всеки от договорите подпис е изпълнен от соченото за него автор лице -
Бранимир Г., тъй като обвързващата съда формална доказателствена сила на документите не
е опровергавана.
С договор за продажба на право на строеж върху недвижи имот, оформен в нотариален
акт № 191, том IІ, рег. № 11192, дело № 376 от 2009 г. на нотариус Р.Д. № 274 в регистъра
на НК, на 29.04.2009 г. „В.С.” ООД прехвърлило на „С.Л.“ ООД правото на строеж върху
недвижими имоти, представляващи апартамент № 5, апартамент № 8, апартамент № 6,
подземен гараж № 8 (предварителният договор няма за предмет гараж № 8, а № 18),
подземен гараж № 17 и подземен гараж № 9, които са част от жилищна сграда № 1, която ще
бъде изградена в УПИ ХХІХ -1515 от кв. 22а по плана на гр. София, срещу цена в общ
размер от 115000 лева, която продавачът признал да му е заплатена преди сключването на
договора. Спор относно автентичността на положените от представляващите „В.С.” ООД в
нотариалния акт подписи не е повдиган.
В производството са приети основно и допълнително заключение на съдебно-
оценителна експертиза, въз основа на които съдът изгражда фактическите си изводи.
Вещото лице е категорично, че предлаганите за отдаване под наем на пазара обекти са
с изпълнени довършителни работи, обзаведени и с необходимото за ползването им
оборудване като апартаментите обичайно се предлагат с включено ползване на паркомясто
или гараж. Пазарният наем за тристаен апартамент (каквито са апартамент № 5 и апартамент
№ 8) за периода 13.12.2019 г. – 13.02.2023 г. възлиза на общо 49050 лева, а за двустаен,
какъвто е апартамент № 6 за същия период възлиза на сумата 50960 лева. Определената
стойност не представлявала пазарна, тъй като имоти в сгради с незавършено строителство
не се предлагали на пазара. Наемната цена за ползване на гараж за същия период би била
6845 лева, съгласно допълнителното заключение, но в този случай наемната цена за
процесния период за всеки апартамент следва да бъде редуцирана и би възлязла съответно
за апартамент № 5 на сума в размер на 42630 лева, за апартамент № 6 – 43330 лева и за
апартамент № 8 - 45010 лева.
Други доказателства от значение за спора не са ангажирани.
По отношение на исковете с правна квалификация чл. 79, ал. 1 вр. чл. 82 ЗЗД.
Исковете са неоснователни.
Основателността на предявените осъдителни искове за престиране на обезщетение за
претърпени имуществени вреди под формата на пропуснати ползи, се обуславя от
кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало между страните
правоотношение от сключен договор за строеж на самостоятелни обекти (апартаменти и
гаражи), виновно неизпълнение на задълженията на изпълнителя да изгради обектите в
уговорената степен на завършеност в срок, в пряка причинно-следствена връзка, с което
неизпълнение в правната сфера на възложителя са настъпили неблагоприятни изменения,
изразени в пропусната сигурна възможност за получаване на парична престация (месечен
наем) от предоставянето им за ползване на трети лица.
В производството не се събраха доказателства да е налице сигурност за получаване на
4
наемна цена за предоставено ползване на процесните имоти, т.е. в производството не е
доказано в правната сфера на „С.Л.“ ООД да са настъпили вреди, поради което е
безпредметно да се обсъжда дали тези вреди надхвърлят размера на уговорената мораторна
неустойка.
В решение № 193 от 27.06.2012 г. по гр. д. № 1259/2011 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС, е
прието, че облигацията е средство за задоволяване на един подлежащ на правна защита
интерес на кредитора, с оглед на който възниква облигационно право - право на кредитора
да очаква един обещан от длъжника облигационен резултат, чието съдържание при
отношения, произтичащи от договор се определя от страните. Предмет на облигационното
отношение е онова, за което длъжникът се е задължил. При неизпълнение на обещания
облигационен резултат (изграждане на апартаментите в съответната степен на завършеност),
възниква гражданска отговорност за длъжника да обезщети кредитора за претърпените от
него вреди. Когато кредиторът търпи неблагоприятни имуществени последици, може да
претендира обезщетение за имуществени вреди, дефинирани в разпоредбата на чл. 82 ЗЗД
като "претърпяна загуба" - фактическо влошаване състоянието на засегнатото имущество и
"пропуснати ползи" - неосъществено сигурно увеличаване на имуществото, пропусната
печалба/реализиране на доход.
В този смисъл са и разясненията, дадени в ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 3 от
12.12.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГТК на ВКС - установяването на пропуснатата полза
се основава на предположение за състоянието, в което имуществото на кредитора би се
намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с
имуществото му към момента на неизпълнението. Тъй като пропуснатата полза
представлява реална, а не хипотетична вреда, това предположение винаги трябва да се
изгражда на база доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото и не
може да почива на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличаването.
Пропуснатата полза е елемент от фактическия състав, пораждащ правото на
обезщетение. Поради това и при липса на изрично установена в закона презумпция за
настъпването й, пропуснатата полза не се предполага, а следва да бъде доказана в процеса.
Само ако бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото на кредитора е
могло да бъде увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82 ЗЗД
обезщетяване - да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне
обогатяването му за сметка на длъжника. На обезщетяване подлежат не всички пропуснати
от възложителя ползи, а само тези, които са били предвидими за страните по двата
предварителни договора към момента на пораждане на задължението и са пряка и
непосредствена последица от тяхното неизпълнение. Това са ползите, чието пропускане, с
оглед специфичните за случая обстоятелства и при проявена грижа на добрия търговец,
страните са могли и са били длъжни да предположат и което пропускане да бъдат
реализирани е причинено именно от неизпълнението, т. е. тези, които представляват
необходим и закономерен негов резултат.
В случая се твърди вредите да се изразяват в неполучения среден пазарен наем за
имоти с вид и площ като тези, които ответникът се задължил да изгради и което задължение
не изпълнил в уговорения срок. В производството доказателства за сключени с трети лица
договори за възмездно предоставяне ползването на тези имоти в степента на завършеност,
съгласно договорите, не са ангажирани.
Вещото лице, изготвило заключението на оценителната експертиза изрично
5
подчертава, че имоти със степен на завършеност, съответна на уговорената в
предварителните договори не се предлагат на пазара, тъй като при наемането на апартамент,
т. е. жилищен обект се предполага този обект да е годен да се ползва по предназначение (за
задоволяване на жилищните нужди на физически лица), което не е възможно при
завършеност на шпакловка и замазка, без обзавеждане, изградена до „тапа“ ВиК инсталация,
липса на поставен санитарен фаянс. Имоти в уговорената степен на завършеност не са
обективно годни за ползване по предназначение като жилищни обекти и затова
възможността за получаването на наем срещу ползването на такива имоти изисква
конкретни доказателства за наличие на правен субект, който да е изразил съгласие да
заплаща цена за ползването им без изпълнени довършителни работи и без обзавеждане. А
такива доказателства ищецът не е ангажирал.
В обобщение това означава, че за процесния период 13.12.2019 г. – 13.02.2023 г. не
може да се приеме да е доказана реалната възможност за възникване на наемно
правоотношение между ищеца и трето/трети за спора лице/а, което/които да престират цена
срещу ползване на апартаменти без настилки, санитарен фаянс и обзавеждане, което сочи,
че получаването на наемна цена не само не е сигурно, но е несъответно на пазарните
условия и напълно хипотетично. По отношение на гаражите, самостоятелното им отдаване
за ползване под наем, без предоставено ползване на апартаменти, съгласно вещото лице, е
нехарактерно за район Симеоново-Драгалевци (отдалечен от центъра на града, без
административни, производствени и други обекти, които да предполагат необходимост от
ползване единствено на гараж), поради което възможността за получаване на наем и за тези
обекти е също толкова несигурна. В този смисъл в правната сфера на ищеца не е доказано
да са настъпили твърдените пропуснати ползи.
Недоказаната сигурност за реализиране на ползите, чието обезщетяване ищецът
претендира, е достатъчно основание за отхвърляне на предявените главни искове, тъй като
при недоказани вреди не се налага да се изследва въпросът какъв е размерът им и намират
ли се тези вреди в причинна връзка с поведението на ответника.
Въпреки това в допълнение следва да се посочи и следното. Задълженията на „В.С.”
ООД по сключените предварителни договори по отношение изграждането на обектите
(апартаменти и гаражи), в която част договорите имат характеристиката на договори за
изработка, са с настъпила на 12.06.2009 г. изискуемост, като дружеството-изпълнител е
изпаднало в забава по отношение на задължението за изграждане на обектите в съответната
степен на завършеност на 13.06.2009 г.. Следователно към този момент (13.09.2009 г.) е
обективирано неизпълнението на ответника, което е елемент от фактическия състав на
договорната отговорност за вреди и съответно поражда освен права в полза на възложителя
за реализиране на тази отговорност и права за осигуряване на съответната заместваща
престация за сметка на неизправния длъжник, чрез възлагане на строителството на друг
изпълнител, още повече, че „С.Л.“ ООД е придобило в своя патримониум правото на строеж
за тези обекти и при полагане на грижа към собствените си работи би следвало да
предприеме действия за удовлетворяване на позитивния си интерес от сключените договори.
Никакви действия за осигуряване реалното изпълнение на задълженията по договорите за
изработка ищецът не е предприел, включително не е волеизявил и за прекратяване на
правната връзка чрез разваляне поради неизпълнението или за прекратяване на договорите
по взаимно съгласие. Договорите формално не са прекратени (липсват твърдения и
доказателства за това), но изтеклият период от време на пълно бездействие на кредитора на
изпълнението е довел до погасяване на правата му за реално изпълнение, така и за
6
реализиране отговорността на „В.С.” ООД за вреди. А неизправният длъжник изрично се
позовава на давността. Ако кредиторът „С.Л.“ ООД е бездействало повече от 10 години,
след настъпване изискуемостта на задължението на „В.С.” ООД да осъществи
строителството на самостоятелните обекти, то невъзможността от тези обекти да бъдат
извличани граждански плодове в периода 13.12.2019 г. – 13.02.2023 г. вече не стои в
причинна връзка с поведението на изпълнителя, а е резултат на дезинтересирането на самия
кредитор от реалното изпълнение на задълженията, което е могло да се търси в рамките на
период от 5 години, а съвсем отделен е въпросът, че давността за престиране на обезщетение
за неизпълнен договор е по-кратка - три години. Да се приеме, че продължаващото
неизпълнение е перманентен източник на вреди, които да подлежат на обезщетяване след
повече от 10 години от неизпълнението, означава да се отрече институтът на погасителната
давност. Вредите са резултат на неизпълнението, което е релевирано от „В.С.” ООД на
13.06.2009 г. и се изразяват в неизграждане на обектите, предмет на договорите. Това е
неудовлетворения материален интерес на възложителя – да получи овеществен резултат от
изпълнените строителни дейности и този резултат не е престиран в уговорения срок. Това
неизпълнение поражда отговорност за обезщетяване на вредите, пряка и непосредствена
последица от това неизпълнение, които обаче не могат да се претендират в неограничен
период от време и за тях на практика погасителна давност да не тече (доколкото
неизпълнението продължава и към предявяване на исковата молба). След като е изтекла
давността по отношение на главното задължение (за изграждане на обектите, предмет на
сключените договори), което е станало на 13.06.2014 г. (5 години след настъпилата забава),
то от този момент това главно задължение не би могло да се изпълни със средствата на
държавната принуда, затова погасили са се и произтичащите от него допълнителни
задължения, включително това за престиране на обезщетение за вредите от неговото
забавено изпълнение. Вземането за обезщетяване на закъснителни вреди (мораторна
неустойка, за претърпени загуби и пропуснати ползи, законна лихва) съществува само и
дотолкова, доколкото съществува главният дълг. Съгласно разпоредбата на чл. 119 ЗЗД с
погасяване на главното задължение, се погасяват и акцесорните задължения, които поражда
неизпълнението му, дори давността за тях да не е изтекла.
Ето защо, в правната сфера на „С.Л.“ ООД вреди под формата на неполучен наем от
неизградени в уговорената степен на завършеност недвижими имоти не е доказано да са
настъпили, включително дори да са настъпили, то за претендирания период 13.12.2019 г. –
13.02.2020 г. биха били погасени по давност.
При неоснователност на главните искове, неоснователни са и акцесорните искове за
престиране на обезщетение за забава върху главниците, тъй като при липсата на главен дълг
не се поражда отговорност за мораторни вреди от забавеното му изпълнение.
При този изход на спора, право на присъждане на разноските за настоящото
производство се поражда за „В.С.” ООД, в приложение на чл. 78, ал. 3 ГПК, което обаче не
претендира реализиране отговорността на ищеца за разноски.
Така мотивиран, СЪДЪТ,
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „С.Л.“ ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Лозенец, ул. „*******, представлявано от управителя М.С.Т.,
срещу „В.С.” ООД, ЕИК ******* със седалище и адрес на управление: гр. София, район
7
Tриадица, ул. *******, представлявано заедно от управителите Р.С.Т. и И.А.М., обективно,
кумулативно съединени искове, с правна квалификация чл. 79, ал. 1 вр. чл. 82 ЗЗД и чл. 86,
ал. 1 ЗЗД, за заплащане на обезщетение за причинени вреди, надхвърлящи размера на
уговорена мораторна неустойка от неизпълнение на задължението за завършване в срок на
строителството на обектите, предмет на предварителен договор за покупко-продажба на
имот и договор за изработка в строителството от 11.07.2008 г. и на предварителен договор за
покупко-продажба на имот и договор за изработка в строителството от 08.08.2008 г.,
изразяващи се в пропуснати ползи – неполучен наем за периода 13.02.2020 г. – 13.02.2023 г.,
в размер на 25050 лева по всеки договор, частично от вземане в размер на 140000 лева по
договора от 11.07.2008 г. и от вземане в размер на 70000 лева по договора от 08.08.2008 г.,
съответно за заплащане на сумата 8000 лева - обезщетение за пропуснатите ползи за периода
13.12.2019 г. – 13.02.2020 г. от неизпълнение на задължението за изграждане на
недвижимите имоти в уговорения срок по договора от 11.07.2008 г. и сумата 3500 лева –
обезщетение за пропуснатите ползи за периода 13.12.2019 г. – 13.02.2020 г. от неизпълнение
на задължението за изграждане на недвижимите имоти в уговорения срок по договора от
08.08.2008 г., както и за заплащане на сумата 15767,02 лева, представляваща обезщетение за
забава в размер на законната лихва върху претендираните главници за периода 13.12.2019 г.
– 12.02.2023 г..
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ:
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8