№ 589
гр. София, 26.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на дванадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско
дело № 20211000503284 по описа за 2021 година
С решение № 900825 от 30.06.2021 г. по гр.д. № 213/2019 г., 2 с-в, ОС
Благоевград, прогласява за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
поради накърняване на добрите нрави, договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 2.05.2018 г., обективиран в н.а. № 182 от 2018 г., нотариус
К. М. с който Д. Л. С. е продал на Д. А. Х. и Е.К. Х.а обект с идентификатор
04279.614.116.1.1. в гр. ***, съставляващ самостоятелен обект апартамент №
1 в сграда № 1 на ул. *** № ** с идеални част към обекта.
Със същото решение е прието за установено по отношение на Д.Х. и Е.
Х., че Д. Л. С. е собственик по наследство на процесния имот.
Срещу решението са подадена две въззивни жалби - от Е. К. А. и Д. А.
Х. и от И. Д. Д. (трето лице помагач), с идентично съдържание.
Жалбоподателите излагат мнение, че оценителната експертиза е дала
становище без да съобрази, че процесния имот е бил в изключително лошо
състояние. В тази връзка считат, че продажната цена за жилището от 9700 лв.
не нарушава добрите нрави, тъй като отразява належащата нужда от основен
ремонт. Твърдят, позовавайки се на практика на ВКС, че значителна
нееквивалентност на престацията е налице само, когато тя е практически
1
нулева, което в случая не е налице. Считат, че по делото не се доказва, че
ищецът не е знаел, че продава имота си като се е явил пред нотариус и е
подписал нотариалния акт, нито че е желаел само да го заложи. Намират, че
от СПсЕ не се установява липса на дееспособност. Молят да се отмени
решението и да се отхвърли исковата молба.
В два писмени отговора ответникът по жалбите Д. Л. С. оспорва
същите. Позовавайки се на конкретна и относима практика на ВКС досежно
понятието „добри нрави“, ответникът по жалбите счита, че решението на съда
е правилно. Подчертава се, че С. е целял само да получи заем, но не и да
продава имота си, като се изтъква, че през м. май 2018 г. той е бил и с
продължително разстройство на съзнанието, негоден да разбира свойството и
значението на постъпките си и да ги ръководи, лесно маниполируем и
внушаем.
Въззивните жалби са подадени в срок, срещу валидно и допустимо
съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.
Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и
доказателствата по делото намира следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1, чл. 26, ал. 1,
пр. 3, чл. 26, ал. 2, пр. 2 и пр. 5 и чл. 124, ал. 1 ГПК, като последната искова
претенция, макар и квалифицирана от ищеца и от първоинстанционния съд
като евентуална, съставлява по своето естество кумулативно заявен иск. При
евентуалното съединяване единият иск има спрямо другия (евентуалния)
положението на главен. В тези случаи разглеждането на евентуалния иск се
обуславя от изхода на делото по главния иск. Ако последният бъде отхвърлен,
съдът следва да разгледа евентуалния иск, който се счита за предявен под
условие. При кумулативното съединяване от съда се претендира да се
разгледа всеки един от исковете и да се реши спора по всеки от тях.
Кумулативно съединяване е налице и когато уважаването на единия иск
обуславя изхода на делото и по другия – например иск за разваляне на
договор съединен с иск за връщане на даденото по договора, иск за
обезщетение съединен с иск за забава. В настоящият случай искът за
прогласяване на недействителност на договора е кумулативно съединен с иск
за признаване правото на собственост по силата на наследство.
Ищцовата страна Д. Л. С. е поддържал, че по наследство от майка си е
2
придобил процесния имот – жилище в гр. ***, ул. *** № **. Сочи, че е
наркозависим и през 2018 г. бил на лечение, но избягал от центъра, като
потърсил пари в заложна къща на Д. А. Х., където трябвало да заложи
апартамента си за 9700 лв. След около година в жилището му се появило
трето лице, което заявило, че е собственик на имота. При справка ищецът
установил, че в Служба по вписвания фигурира акт за продажба, с който С. е
продал имота на Д.Х. за 9700 лв., който го е продал на И.Д.. Намира договора
за противоречащ на добрите нрави, тъй като прехвърлянето е станало на
стойност по-ниска от пазарната цена при липса на еквивалентност.
Претендира да се признае за нищожна продажбата на това основание.
Алтернативно твърди, че същата противоречи на закона (чл. 152 и чл. 209 от
ЗЗД) тъй като страните предварително са уговорили начин за удовлетворяване
на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, а именно чрез
прехвърляне на правото на собственост като обезпечаване на задължението за
връщане на заема. Поддържа се, че сделката е нищожна и поради привидност
и тъй като е сключена при липса на съгласие. Заявена е и претенция за
признаване за установено, че ищецът е собственик по наследство на спорния
имот.
Ответниците Д. А. Х. и Е.К. Х.а оспорват исковете. Сочат, че
апартаментът е бил в потресаващо състояние след пожар, което е определило
ниската му цена. Изтъкват, че ищецът е бил наясно с вида на сделката и
нейните последици.
Третото лице помагач И. Д. Д. (приобретател на имота от ответниците
Х.и) също оспорва исковете.
При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се
налагат следните правни изводи:
Пред настоящата инстанция страните не спорят, че ищецът Д. Л. С. е
единствен наследник на Е. Т. Ю. (негова майка), която е била собственик на
процесното самостоятелно жилище на приземен етаж от жилищна сграда, с
прилежащи общи части. Няма спор, че в н.а. № 182 от 2.05.2018 г., на
нотариус К. М., Благоевград, е отразено, че Д. Л. С. е продал на купувача Д. А.
Х. (в брак към този момент с Е. К. А.) процесния имот за сумата от 9700 лв.,
която сума е изплатена от купувача на продавача, изцяло в момента на
сключване на договора. В акта е вписано, че имота се предава в лошо
3
състояние с належаща нужда от основен ремонт. При сключване на сделката е
представено удостоверение за данъчна оценка от 02.05.2018 г., която е била
на стойност от 59 221, 70 лв.
Няма спор, че между Д. и Е. Х. и И.Д. е сключен н.а. № 32 от 31.05.2018
г. за покупко-продажба на имота за същата сума от 9700 лв. при данъчна
оценка в размер на 63 646, 70 лв., съгласно удостоверение от 29.05.2018 г.
Назначената СТЕ е дала становище, че пазарната стойност на
недвижимия имот към датата на заключението е 90 000 лв., а към датата на
продажбата при отчитане на състоянието на жилището - 85 400 лв. При
разпит в о.з. е посочено, че апартаментът е в средно състояние, няма никакви
видими отклонения от порядъка на опожаряване, разбивания, налични са
настилки (ламинат, дюшеме), мазилки, облицовки, дограма.
Приетата СПсЕ е установила, че ищецът страда от комбинирана
употреба на психоактивни вещества, като при него са налични епизоди с
психотични разстройства с преобладаване на халюцинации. Според вещото
лице през май месец 2018 г. ищецът е бил с продължително разстройство на
съзнанието и не е бил годен да разбира свойството и значението на деянията и
да ръководи постъпките си. Въпреки лечението ремисия не е постигната.
Обобщено е, че към датата на заключението не са налице симптоми на
психотично разстройство, което да покрива критериите за краткотрайно или
продължително разстройство на съзнанието и той може да разбира
свойството и значението на деянията и да ръководи постъпките си.
Събрани са гласни доказателства, възпроизведени надлежно в
решението на ОС Благоевград, като в тази част настоящото решение
препраща към мотивите на първоинстанционното.
При така очертаната фактическа обстановка се налагат следните правни
изводи:
Първото от основанията, на които ищецът базира претенцията си за
нищожност на процесния договор е установено в чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД,
според който нищожни са договорите, които накърняват добрите нрави. В
практиката на ВКС са дадени разяснения относно понятието „добри нрави“,
като същите са характеризирани като „морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1
4
ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно.
Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в
гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и
защитава всеки признат от закона интерес.“. „Добрите нрави са критерии за
норми за поведение, които се установяват в обществото, поради това, че
значителна част от хората според вътрешното си убеждение ги приемат и се
съобразяват с тях.“ Тези етични правила са свързани с общата забрана да се
вреди другимо според общоприетите норми за поведение, особено когато се
касае до възползване от неравностойното положение на някоя от страните по
договора. „Когато се преценява дали една сделка противоречи на добрите
нрави, съдът не може да се ограничи само до нейното формално съдържание,
а поради естеството на сочения порок, следва да съобрази дали последиците,
крайният резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски
норми за справедливост и добросъвестност. Тогава, когато сделката и
съпътстващите я други обстоятелства, преценени комплексно, са довели до
неоправдано разместване на имуществени права, при което едно лице
очевидно търпи значителна загуба, която то не е желало и очаквало, има
основание да се счита, че сделката е проява на недобросъвестност и
накърнява добрите нрави.“ „За противоречащи на добрите нрави се считат
сделки, с които неравноправно се третират икономически слаби участници в
оборота, използува се недостиг на материални средства на един субект за
облагодетелствуване на друг“ (така в Тълкувателно решение № 1 от
15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г., ОСТК на ВКС, определение № 898 от
21.08.2009 г. по гр.д. № 4277/08 г., І ГО, решение № 1291 от 03.02.2009 г. по
гр. д. № 5477/2007 г., Г. К., V Г. О. на ВКС, Решение № 906 ог 30.12.2004 г. по
гр.д. № 1106/2003 г., ІІ ГО, ВКС, решение № 906 от 30.12.2004 г. по гр. д. №
1106/2003 г., ІІ Г. О.).
Отнесени към настоящия казус тази практика налага извода, че в случая
сделката за продажба на жилище за сумата от 9700 лв., при пазарна стойност
над 85 000 лв. и данъчна оценка над 59 000 лв. категорично съставлява
накърняване на добрите нрави. Безспорно в практиката на ВКС е застъпено
становището, че продажба на имот може да се извърши и на стойност под
данъчната оценка. Безспорно и житейски обосновано е договорената цена да
5
отразява реалното състояние на купуваната вещ. В случая обаче не се
установява жилището да е било в състояние, което да налага реалната му
стойност да се намали седем пъти – няма годни доказателства, които да
установят, че имотът е бил опожарен или в него са настъпили такива
разрушителни сили, че да обезценят пазарната му стойност до цената,
отразена в нотариалния акт. С оглед визираната по-горе практика при всички
случаи следва да се държи сметка за спецификата на конкретната сделка с
оглед предмета и страните по същата, поради което е необходимо да се
отчете, че страните не спорят, че продавачът (наркозависимо лице) не се е
намирал в близки отношения с ответниците – няма данни те да са били
роднини, близки приятели, нито, че поради някакви причини купувачите са
оказвали помощ, съдействие или други действия на подкрепа, които да
обосноват довод, че в случая се касае до онзи тип сделки с цена на имота под
себестойността му поради естеството на отношенията между договарящите.
Не е безусловно установено правило, при което да е необходимо престацията
на едната страна да е граничеща с нула, за да се счита сделката за
противоречаща на добрите нрави. Както бе посочено, от значение е
конкретиката на казуса и именно поради същата се налага извода, че
продажбата е сключена в разрез с изискването за справедливост. Сумата от
близо 75 000 лв., съставляваща разлика над продажната цена до реалната
стойност на имота е значително несъответствие в стойността на насрещните
престации, което противоречи на принципа да не се вреди на другиму. Тази
разлика възлиза приблизително на 150 минимални работни заплати за
страната към 2018 г. или възнаграждението за около 12 години. Лишаването
на продавача (който очевидно е в незавидно материално състояние предвид
здравословния му проблем на зависимост към субстанции) от тази стойност
накърнява общо приетите етични норми за справедливост и сочи на явна
нееквивалентност на насрещните вземания.
За пълнота следва да се посочи, че по делото не са ангажирани
убедителни доказателства, които да установят в какво се е изразявало лошото
състояние на жилището и какъв ремонт е бил необходим на същото. В
показанията на св. Д. М. – л. 160, е посочено, че в жилището не е имало ток,
било разхвърляно, Д. си живеел там скромно, а свидетеля не бил забелязал да
има пожар, като сочи, че в апартамента всичко било дървено, бил с
„обзаведка“, но прозорците били счупени. Според другия св. К. И. (л. 161)
6
прозорците били дървени, но здрави, жилището било в добро състояние, с по-
стари мебели, не е имало пожари. В този смисъл не може да се игнорира
заключението на СТЕ, която е работила по наличните по делото данни (при
това след извършен оглед) и не е имала основание да занижи обичайните
пазарни стойности поради твърдяно силно увредено състояние на конкретния
обект. При разпит вещото лице е посочил, че ако в жилещото е имало пожар,
то това е щяло да бъде видимо. Експертизата не е била оспорена от ответната
страна по иска при приемането.
Предвид всичко казано по-горе сделката се явява нищожна на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и постановеното в този смисъл решене (с
което се признава нищожността на продажбената сделка) следва да се
потвърди. По иска с правно основание чл. 124 ГПК и настоящият състав
приема, че ищецът доказва своят активна материално правна легитимация,
тъй като няма спор, че по силата на наследствено правоприемство той е
получил в патримониума си спорния имот. Последният не е изведен от
правната му сфера посредством сделката от 2018 г., тъй като по изложените
по-горе аргументи тя е нищожна и като такава не поражда правни последици.
Ето защо ищецът С. е установил правото си на собственост върху жилището и
то следва да бъде признато по отношение на ответниците, които оспорват
същото.
При този изход на спора на жалбоподателите Е.А. и Д.Х. не се следват
разноски, а за жалбоподателката Д. такива не са предвидени (на основание чл.
78, ал. 10 ГПК).
Воден от горните мотиви съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 900825 от 30.06.2021 г. по гр.д. №
213/2019 г., 2 с-в, ОС Благоевград.
Решението е постановено при участие в процеса на И. Д. Д. - трето лице
помагач на страната на ответниците по иска Д. А. Х. и Е. К. А..
Решението може да се обжалва пред ВКС в месечен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
7
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8