ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Номер 1248 13.12.017 г. град Бургас
Бургаският окръжен съд, Първо гражданско отделение, в
закрито заседание в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: ИВАН ВОДЕНИЧАРОВ
като разгледа докладваното от съдията
тд № 443 по описа за 2015 г., за да се произнесе на основание
чл.374 във връзка с чл.146 ал.1 ГПК, взе предвид:
Производството е образувано по
повод редовна и допустима искова молба на И.С.,
гражданин на Украйна, роден на *** г. в Азърбайджан, представляван от адв. К. ***
против 1/ ТТГ“ ЕООД с ЕИК *********,
представлявано от Грозданка Георгиева чрез адв. С.- БАК, съд. адрес *** и 2/ „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД с ЕИК *********,
представлявано от Живко Желев чрез адв. Б. – БАК, съд. адрес ***.
На ответниците е редовно връчен препис от
исковата молба и приложенията. В законоустановения срок са постъпили отговори.
Отговорите са връчени на ищеца, който е
депозирал допълнителна искова молба.
Допълнителната
искова молба е връчена на ответниците, които са депозирали допълнителни отговори.
Съдебните
книжа са надлежно разменени.
Проект за доклад:
Обстоятелства, на които ищецът основава
претендираните права и предявените искове :
Ищецът твърди, че на 30.06.2016
г. сключил с ответниците предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти:
самостоятелен обект в сграда,
представляващ апартамент № 3, на трети етаж с площ от 60, 00 кв. м., заедно с
9, 82 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
терена, с идентификатор 57491.501.87.1.3, с предназначение: жилище, апартамент,
при граници: на същия етаж: 57491.501.87.1.98;
57491.501.87.1.4 ; под обекта: 57491.501.87.1.73; 57491.501.87.1.74 и
над обекта: 57491.501.87.1.105; 57491.501.87.1.13 за сумата от 64 431 евро;
самостоятелен
обект в сграда, представляващ апартамент № 4, на трети етаж с площ от 57.80 кв.
м., заедно с 9, 46 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху терена, с идентификатор 57491.501.87.1.4, с предназначение:
жилище, апартамент, при граници: на същия етаж: 57491.501.87.1.5;
57491.501.87.1.3; под обекта: 57491.501.87.1.76; 57491.501.87.1.75 и над
обекта: 57491.501.87.1.14; 57491.501.87.1.13 за сумата от 62 224 евро;
самостоятелен обект в сграда,
представляващ гараж № 9, на партерен етаж с площ от 23.00 кв. м., заедно с 2,
92 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
терена, с идентификатор 57491.501.87.1.44, с предназначение: гараж в сграда,
при граници: на същия етаж: 57491.501.87.1.45; 57491.501.87.1.43;
57491.501.87.1.46 под обекта: няма; над обекта: 57491.501.87.1.66;
57491.501.87.1.65 57491.501.87.1.67 за сумата от 18 792 евро;
Договорът бил анексиран с
анекси от 01.07.2016 г. и 30.08.2016 г., като общата цена била определена
на 145 647 евро, платима:
2 000 евро на датата на договора ; 58 259 евро – до 04.08.2016 г. и
85 388 евро в деня на подписване на крайния договор, но след получаване на
акт № 16 за ползване на сградата. Ищецът изпълнил задълженията си да плати по
следния начин: в деня на първата среща – 3 911 лв. равняващи се на
2 000 евро; на 04.08.2016 г. – по 33 215 лв. или общо 66 430 лв.
равняващи се на 33 965 евро чрез банков превод ; на 04.08.2016 г. –
24 294 евро в брой на управителя на ответника „ТТГ“ ЕООД, за което му е
издадена квитанция към касов ордер от същата дата – 04.08.2016 г.. По този
начин задължението да заплати до тази дата сумата от 60 259 евро било
изпълнено. Ищецът не получил обаждане от ответниците на датата 01.12.2016 г. –
срока за получаване на удостоверението за въвеждане сградата в експлоатация и 20.12.2016
г., когато е следвало да се сключи окончателния договор. През лятото на 2017 г.
ищецът получил обаждане, че удостоверението за въвеждане сградата в
експлоатация е издадено. Пристигнал в България и се срещнал с ответниците.
Въпреки, че нямал договорното задължение да плати остатъка от цената преди
сключване на окончателния договор, на 02.08.2017 г. ищецът заплатил по
банковите сметки на двете дружества общо сумата от 48 947 евро. На
следващия ден е следвало да се подпише окончателния договор и да се заплати
остатъка от цената в размер на 36 441 евро, по равно на двете дружества.
До сключване на окончателен договор не се стигнало, тъй като не се явил
представител на ответника „СПЕДСТРОЙ“. След разговор по телефона с представител
на това дружество ищецът разбрал, че между двете дружества имало съдебен спор.
На следващия ден дружеството „СПЕДСТРОЙ“ върнало по банкова сметка ***, 83 лв.
с основание „не еналице изпълнение по т.4 от анекс от 01.07.2016 г. „. Според
ищеца дори и да не е изпълнено условието по т. 4 от анекса, то това го поставя
в забава и е основание за претенции по договорна клауза за неустойка, от което
той се е освободил чрез плащането на 02.08.2017 г. на сумата от 47 866 лв.
по сметка на дружеството. Дружеството е в забава, тъй като е нямало основание
по чл. 15, второ изречение от анекса да връща сумата поради това, че срокът да
се връща сумата изтича на 29.08.2017 г. и започва да тече от обявената дата за
подписване на нотариалния акт за окончателния договор. Тази дата автоматично се
е удължила до 29.06.2017 г. поради това, че на обявената дата за подписване на
нотариалния акт – 20.12.2016 г. до подписване не се стигнало по вина на
продавачите. На 07.08.2017 г. управителят на ответника „ТТГ“ върнал обратно на
ищеца сумата от 24 294 евро, които му били дадени в брой на 04.08.2016 г.,
а ищецът му върнал квитанцията към ПКО. Ищецът твърди, че ответника „ТТГ“ желае
да изпълни задължението си, но той няма интерес от частично изпълнение само от единия
ответник, въпреки делимостта на задължението по договора.
Ищецът предявява искането:
Да се обяви за окончателен сключения между него и
ответниците на 30.06.2016 г. предварителен договор, ведно с анекси към него от
01.07.2016 г. и 03.08.2016 г., по силата на който ищецът да придобие правото на
собственост върху имотите, срещу общата цена от 145 647
евро при условие, че изпълни задължението си по договора, като заплати на
продавачите-ответници остатъка от продажната цена.
Претендират се и разноски.
Правна квалификация:
Предявен е иск с правно основание
чл.19, ал.3 ЗЗД.
Обстоятелства, въведени от ответника „ТТГ“ ЕООД:
Признава, че предявеният срещу него иск е допустим
и основателен.
Изцяло признава фактическите твърдения на
ищеца.
Признава валидно сключен договор и
своевременно изпълнение задълженията на ищеца-купувач. Продавачът – „ТТГ“ ЕООД
също е изправен продавач – извършило е строителство, снабдило е сградата с
удостоверение за експлоатация, поканило е купувача за сключване на окончателен
договор, явило се е пред нотариуса. Твърди, че част от продажната цена не е
заплатена в полза на дружеството „ТТГ“ ЕООД, която е в размер на 30 367
евро, поради което искът следва да се уважи под условието ищецът да заплати на
този ответник посочената сума.
Обстоятелства въведени от ответника „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД:
Оспорва иска по основание и
размер.
Твърди, че ищецът не е изправна
страна, като неизпълнението му е съществено по отношение дължими вноски и по
отношение окончателното плащане. Не признава, че е в забава да изпълни
задължението си по прехвърляне на имотите с окончателен договор, тъй като не му
е заплатена цената.
Твърди, че и другият ответник и
собственик – „ТТГ“ ЕООД също е неизправна страна. Задължението да се построи
сградата е било и на двамата ответници, по 50 % всеки от тях. Твърди, че
задължението на ищеца да прави междинни предварителни плащания са съществена
част от договора и е предпоставка за изпълнението на продавача.
Твърди, че не е извършена дължимото плащане от
ищеца.
Признава заплатени следните суми от страна на
ищеца до сделката:
-На 04.08.2016 г. – 33 215 лв. ;
-На 16.08.2016 г. – 1 955, 83 лв. или
Общо -
35 170 евро.
При положение, че е дължал
94 563 лв., то неизпълнението е в размер на 59 393 лв. или 73%, което
е съществено.
След датата на сделката общо
заплатената сума е 83 036 лв. При положение, че общата сума продажна цена
е 142 429 лв., то неизпълнението е за 59 393 лв. и представлява общо
неизпълнение от ок. 41%, което е
съществено по смисъла на закона и изключва правото на ищеца да иска
обявяване на договора за окончателен.Дължимите суми били предвидени във връзка
с изграждането на имотите и неизплащането им е предпоставка за неизпълнението
на строителя. Такива плащания не е извършвал и другия ответник, който е
следвало да внесе 50% от стойността на обекта. Същият не бил изпълнил и
задължението си да изгради припадащата му се част от обекта. Твърди,че всички
разходи са извършени от „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД.
На следващо място твърди, че е
налице и невъзможност за изпълнение. Това е станало по вина на другия ответник,
който не е изпълнил задължението си да заплати разходите за изграждане на
обекта, а те дс били заплатени от „СПЕДСТРОЙ“, дължат се и към момента, като
като по този начин имоте обременен с тежест. В тази връзка моли за задържане на
имота до заплащане на дължимото от другия ответник.
Относно датата на сделката
твърди, че датата на издаването на удостоверението е дата на сделката, като
уведомлението не я променя.
Относно приложението на анекса от
03.08.2016 г. чл. 15 твърди, че му се дължат все още 72 823, 50 евро или
142 429 лв., при заплатени само 83 036, 83 лв. неизпълнението е
съществено, повече от два месеца след снабдяване с удостоверението за
експлоатация дължимата сума не е заплатена.
На последно място твърди, че
ищеца и другия ответник са действали против неговите интереси. Не признава и
оспорва заплатените от ищеца суми, които са в брой, тъй като задължението е да
се заплати по банков път. Твърди, че датата на сделката е уговорена от ищеца и
другия ответник без негово знание, като оспорва и съставения протокол.
В допълнителна искова молба ищецът не признава въведените от втория ответник
обстоятелства. Не признава, че до датата на окончателния договор е следвало да
дължи 94 563 лв. В тази връзка поддържа твърденията си в исковата молба, а
именно: преди датата на окончателния договор - 03.08.2016 г., когато е бил
уведомен от първи ответник, задължението му е било да заплати общо на двамата
ответници 60 259 евро или по 30 129, 50 евро на всеки, което е
58 928, 17 лв., а не 94 563 лв. На практика до датата 03.08.2016 г.
ищецът е заплатил на „СПЕДСТРОЙ“ сумата от 83 036, 83 лв. по банкова
сметка ***.е. не е налице неизпълнение от страна на ищеца.
Не признава, че строителните работи са
извършени само от „СПЕДСТРОЙ“. В тази връзка не признава и противопоставимостта
на вътрешните отношения между ответниците. В договора освен това липсвало и
клауза, която да обвързва плащаните от ищеца вноски с изграждането на сградата,
в която се намират обектите. Отговорността за забава на ищеца е подробно
регламентирана в чл. 15 от втория анекс.
Не признава, че от страна на втори ответник не била насрочвана дата за
сделката. Отново се позовава на ирелевантността на вътрешните отношения между
ответниците. Задължението за уведомление е изпълнено от първи ответник и това е
достатъчно за ищеца.
Не признава твърденията за
невъзможност за изпълнение от страна на „СПЕДСТРОЙ“ и изявеното право на
задържане, като отново се позовава на непротивопоставимостта и неотносимостта
на вътрешните отношения между ответниците за процеса.
Не признава, че уведомлението за
издаденото удостоверение не променя датата на окончателния договор. Съгласно
договора ответниците са задължени да уведомят ищеца за удостоверението в три
дневен срок от получаването му и едва тогава да се пристъпи към сключването на
договора.
В допълнителен отговор „СПЕДСТРОЙ“ ЕООД поддържа изцяло възраженията и твърденията си.
Поддържа, че датата на сделката е изрично установена в анекс – 20.12.2016 г., а
не е установено „след уведомление за издадено удостоверение“, т.е. датата на
удостоверението е и датата на сделката. Алтернативно твърди, че датата на
сделката е 09.06.2017 г. Към тази дата – 09.06.2017 г. неизпълнението на ищеца
е съществено, т.к. е дължал 107 259 лв., а е заплатил 35 170 лв. След
тази дата общо е заплатил 83 036, 93 лв., а е дължал 142 429 лв. или
неизпълнение от 59 393 лв., което е съществено.
Твърди, че към 04.08.2017 г. не
са му заплатени 23 758 лв. от общо дължими 58 928 лв. или
неизпълнение от ок. 40 %. В заключение, ищецът е неизправна страна и искът му е
неоснователен.
В
допълнителен отговор „ТТГ“ ЕООД твърди, че неплащането на пълната цена от
ищеца не е основание за отхвърляне на иска, а за уважаването му под условието,
че плати. Твърди, че възраженията на другия ответник са несъстоятелни, имат
значение за вътрешните отношения между дружествата и не са относими към
предмета на иска.
Противопоставя се на искането на
другия ответник да задържи имота. Твърди, че е недопустимо и неоснователно. В
тази връзка излага аргументи, че то е направено от ответник по облигационен
иск, а не от ответник, който се защитава от собственически иск. Още повече, че
правото на задържане се противопоставя на трето лице, което е чуждо на
вътрешните отношения между дружествата-ответници.
По доказателствените искания:
Приложените писмени доказателства са относими и ще се допуснат. По
останалите доказателствени искания съдът ще се произнесе в открито заседание
след изслушване на страните, отделяне на спорно от безспорно и уточнение на
въпросите към свидетелите и експертизата.
По доказателствената тежест:
По делото липсват въведени, неподлежащи на
доказване факти по смисъла на чл.154, ал.2 и чл.155 ГПК. На основание чл.146,
ал.1, т.5, вр. ал.2 ГПК съдът следва да укаже на страните, че съгласно чл.153 и
чл.154, ал.1 ГПК всяка страна е длъжна да установи спорните факти, на които
основава своите искания или възражения, както и връзките между тези факти.
Следва да се укаже на ищеца, че
носи доказателствената тежест да установи съществуването на валиден
предварителен договор за покупко – продажба на описания в исковата молба
недвижим имот, изпълнение на собствените си задължения по договора,
притежанието на правото на собственост върху процесния имот от ответниците,
факта, че имотите, предмет на договора, са обект – годен за прехвърляне.
На основание чл.140, ал.3 ГПК,
следва да се напътят страните към медиация или друг способ за доброволно
уреждане на спора.
Мотивиран от горното съдът
О П Р Е Д Е Л И:
НАСРОЧВА делото
за 01.02.2018 г. от 11.30 ч.
ОБЯВЯВА на
страните проекта си за доклад по делото.
ДА СЕ връчи
на страните препис от определението.
ДА СЕ връчи
на ищеца препис от допълнителния отговор.
НАПЪТВА към
медиация или друг способ за доброволно уреждане.
ДОПУСКА приложените писмени доказателства.
УКАЗВА на
страните, че всяка страна е длъжна да установи спорните факти, на които
основава своите искания или възражения, както и връзките между тези факти.
УКАЗВА на
ищеца, че носи доказателствената тежест да установи съществуването на валиден
предварителен договор за покупко – продажба на описания в исковата молба
недвижим имот, изпълнение на собствените си задължения по договора,
притежанието на правото на собственост върху процесния имот от ответното
дружество, факта, че имотът, предмет на договора, е обект – годен за
прехвърляне.
Определението е окончателно.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: