Номер 54327.10.2020 г.Град Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – ПлевенІ въз. граждански състав
На 22.10.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Стефан А. Данчев
Членове:Татяна Г. Бетова
Светла Й. Димитрова Ковачева
Секретар:Петър И. Петров
като разгледа докладваното от Светла Й. Димитрова Ковачева Въззивно
гражданско дело № 20204400500682 по описа за 2020 година
С решение №945 от 22.07.2020 г. по гр.д. №1485/2020 г. Плевенски
Районен съд е уважил предявения от Х. П. К. срещу „И.М.“ЕООД-с. Б. иск по
чл.28, ал.2 от ЗАЗ, като е развалил сключения между ищеца като арендодател
и ответното дружество като арендатор нот. заверен договор за аренда на
земеделска земя с рег. №*** от 24.02.2010 г. на нотариус А.П., изменен с нот.
заверен анекс от 26.05.2016 г. с рег. №1014 от 26.05.2016 г. на нотариус А.П.,
поради забавяне на арендното плащане за стопанската 2018/2019 г. с повече
от три месеца.
Недоволен от решението е останал ответникът и е подал въззивна жалба
срещу него, в която моли то да бъде отменено и вместо него да бъде
постановено друго, с което да бъде отхвърлен предявения иск.
Въззивникът намира, че поради въведената забрана за изменение на
арендния договор в частта му относно срока на действие, анексът от
26.05.2016 г. следва да се счита за нов договор, а не за продължаване на
договора от 24.02.2010 г.
Според въззивника, при развалянето на арендния договор са приложими
общите правила по ЗЗД за разваляне на двустранните договори и в частност
чл.87, ал.4 от ЗЗД. Твърди, че на 18.12.2019 г. с РКО е платена част от
рентата, а с пощенски запис от 24.01.2020 г. е доплатена останалата част.
В жалбата се сочи още, че ако се приеме, че е налице неизпълнение на
задължението за плащане на рентата в срок, то съгласно чл.10, т.4 от договора
тече предизвестие от 1 стопанска година, който срок все още не е изтекъл.
Въззивното дружество претендира разноски за двете инстанции.
1
Препис от въззивната жалба е връчен на Х. П. К. на 05.08.2020 г., но в
указания срок отговор не е депозиран.
„И.М.“ЕООД-с. Б. е представило писмено становище по съществото на
спора, в което е доразвило аргументите си, изложени във въззивната жалба.
Представена е и писмена защита от Х. П. К. , в която се аргументира
допустимостта и основателността на предявения иск, респ. правилността на
обжалваното решение.
Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното:
Предметът на нот. заверен с рег. №***/24.02.2010 г. на нотариус А.П.
договор за аренда на земеделска земя, сключен между Х. П. К. като
арендодател и „И.М.“ЕООД – с. Б. като арендатор, е посочен в раздел I и е:
отдаване и приемане под аренда на земеделска земя – общо 9.701 дка за срок
от 7 години, с възможно продължаване на срока с още 7 години. В чл.2 е
уточнено, че договора се сключва за 7 стопански години, считано от
01.10.2010 г. до 01.10.2017 г.
Съгласно чл.5, арендното плащане може да е в натура или в пари – по 15
лв./дка, които следва да бъдат платени в 14-дневен срок от приключване на
стопанската година. В чл.8 е предвидено, че за забавено плащане на арендната
вноска се дължи обезщетение по реда на ЗЗД.
Страните са се уговорили в чл.9, че текстовете на договора могат да
бъдат променяни с двустранно писмено съгласие.
В срока на действие на договора за аренда – на 26.05.2016. страните са
подписали анекс, в който е обективирано споразумението им да продължат
срока на действие на договора с още 7 стопански години, считано от
01.10.2017 г. до 01.10.2024 г., както и да бъде увеличен размера на арендното
плащане както следва: на 40 лв./дка от 01.10.2016 г. и на 50 лв./дка от
01.10.2017 г. Анексът е в писмена форма с нотариална заверка на подписите и
е вписан в Служба по вписванията – Плевен.
Х. П. К. твърди, че „И.М.“ЕООД – с. Б. не му е платило в срок до
15.10.2019 г. арендната вноска за стопанската 2018/2019 г. в размер на 485.05
лв., което го мотивирало да отправи писмено уведомление до арендатора за
разваляне на арендния договор – съгласно чл.27, ал.1, т.2 във вр. с чл.28, ал.1,
изр.1 от ЗАЗ.
Видно от известие за доставяне, писменото уведомление е получено от
„И.М.“ЕООД – с. Б. на 28.01.2020 г.
Доколкото с анекса от 26.05.2016 г. е продължен срока на действие на
арендния договор – за повече от 10 години, Х. П. К. намира, че е налице
основание за разваляне на арендния договор по съдебен ред – съгласно чл.28,
ал.2, пр.1 във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ.
2
В отговора на исковата молба ответникът сочи, че предявеният иск е
недопустим, защото с оглед забраната в чл.16 от ЗАЗ и изискванията в чл.18
от ЗАЗ, анексът от 26.05.2016 г. всъщност е нов договор със срок на действие
по-кратък от 10 години.
„И.М.“ЕООД – с. Б. твърди, че на 18.12.2019 г. е изплатило на Х. П. К.
200 лв., а на 24.01.2020 г. – още 230.85 лв., като по този начин се е издължило
напълно за стопанската 2018/2019 г. В подкрепа на тези твърдения са
представени РКО от 18.12.2019 г. за сумата от 200 лв. – рента за 2019 г. и
разписка за паричен превод на сумата от 224.20 лв. чрез „Б.П.“ЕАД срещу
такса в размер на 6.65 лв., общо 230.85 лв. Представена е и поименна справка,
в която под №21 срещу името на Х. П. К. са отбелязани плащанията на сумите
200 лв. и 230 лв., а срещу остатъкът от 55 лв. е записано „запл. ц-ца“.
Х. П. К. признава, че след повече от 2 месеца след падежа е получил 200
лв. Признава и че 9 дена след изтичане на релевантния 3-месечен срок е приел
пощенски запис за 224.20 лв., а не за 230.85 лв., както твърди арендатора.
Счита, че дори и цялата дължима сума от 485.05 лв. да бе заплатена заедно с
обезщетение за забавата, това не възпрепятства правото му да иска разваляне
на арендния договор съгласно чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ.
При тази фактическа обстановка, правилно Плевенски Районен съд е
приел, че искът е допустим, защото след сключване на анекса арендният
договор, чието разваляне по съдебен ред се иска, е станал със срок на
действие повече от 10 години. Липсват мотиви защо Плевенски Районен съд е
счел за неоснователно възражението на „И.М.“ЕООД – с. Б. за недопустимост
на иска и е разгледал иска по същество.
Според въззивната инстанция, в чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАЗ не се съдържа
забрана страните по арендния договор по взаимно съгласие да изменят срока
му на действие. Съгласно съдебната практика, обективирана например в
Решение № 118 от 27.07.2015 г. на ВКС по т. д. № 2137/2014 г., I т. о., ТК,
Решение № 74 от 6.07.2020 г. на ВКС по т. д. № 345/2019 г., II т. о., ТК и
др., чл. 20а, ал. 2 от ЗЗД позволява договорите да бъдат изменяни по взаимно
съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.
Съгласието за изменение на конкретен елемент от договора при
настъпване на конкретно обстоятелство може да бъде обективирано в самия
договор – в конкретна клауза или в по-късно подписан анекс със съответното
съдържание. В случая в конкретна договорна клауза – в раздел I е предвидена
възможност за продължаване с още 7 години на конкретен елемент от
договора – срока му на действие. Не е посочено обаче конкретно
обстоятелство, с настъпването на което тази възможност да стане реалност.
По тази причина изменението е договорено по-късно с анекс.
В разпоредбата на чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАЗ ст.д. за втората хипотеза на
чл.20а, ал.2 от ЗЗД, а именно – за предвидено в закона основание за
изменение на договор, но не по взаимно съгласие на страните. Касае се за
3
процедура, при която едната страна отправя предложение за изменение на
договора, с оглед такова трайно изменение на обстоятелствата, от които
страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, че то да води до
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. Така
предложеното изменение не може да засяга срока на действие на договора –
това е смисъла на чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАЗ. Насрещната страна е длъжна да
отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за
изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок. Ако
страните не постигнат споразумение, по иск на страната, която е направила
предложението, решение взема районният съд.
В заключение – налице е регламент, сходен с този на стопанската
непоносимост по чл.307 от ТЗ, при който законът предвижда възможност
всяка от страните по аренден договор при наличие на определени
обстоятелства да поиска изменение на договореното, съблюдавайки
ограниченията по чл.16, ал.1, изр.2 и 3 от ЗАЗ, която възможност може да се
реализира от страната по съдебен ред, ако не се постигне споразумение.
Други ограничения за изменение на договора не са уредени в специалния
ЗАЗ, поради което извън хипотезите на чл.16, ал.1, изр.2 и 3 от ЗАЗ, страните
по арендния договор могат да го изменят по взаимно съгласие, разбира се в
границите на повелителните норми на закона и добрите нрави.
Въззивната инстанция намира за напълно несъстоятелен аргумента, че
изискванията в чл.18 от ЗАЗ относно продължаването на арендния договор
приравняват анекса на нов договор. Напротив – точно чл.18 от ЗАЗ дава
основание да се приеме, че изменение на срока на действие на арендния
договор е възможно по взаимно съгласие на страните.
В обжалваното решение е прието, че предявеният иск е основателен.
Въззивната инстанция не споделя този краен извод, защото:
Безспорно в случая е налице и непълно, и забавено изпълнение. Спорно
е дали при това положение арендодателят има основание да развали арендния
договор по съдебен ред.
При арендния договор не се касае до фикс – сделка, при която
задължението не може да бъде изпълнено в друго време, освен в уговореното
и забавеното изпълнение се приравнява на пълно неизпълнение. В процесния
договор – в чл.8 също се допуска, че забавено плащане на арендната вноска е
възможно, но ще бъде санкционирано с плащането на обезщетение по реда на
ЗЗД. В ЗАЗ – в чл.28, ал.1 е предвидено, че ако плащането на арендната
вноска бъде забавено повече от 3 месеца, арендодателят може да развали
договора.
Според въззивната инстанция, законодателят е имал предвид през
посочените 3 месеца да няма никакво плащане, т.е. да е налице пълно
неизпълнение. В процесния случай през периода от 15.10.2019 г. до
15.01.2020 г. – на 18.12.2019 г. „И.М.“ЕООД – с. Б. е платило на Х. П. К. 200
4
лв., равняващи се на почти половината от дължимото за стопанската
2018/2019 г. При такова частично изпълнение не е налице хипотезата на
чл.28, ал.1 от ЗАЗ.
От друга страна – няколко дни след изтичането на 3-месечния срок по
чл.28, ал.1 от ЗАЗ, преди получаване на писменото уведомление за разваляне
на договора и преди предявяване на иска за съдебно разваляне на договора,
„И.М.“ЕООД – с. Б. е платило на Х. П. К. още 224.20 лв. Дължимият след това
второ плащане остатък от арендната вноска е в размер на 60.85 лв. Липсват
категорични доказателства този остатък от арендното плащане да е издължен
в натура. Така и не е изяснено доказателственото значение на поименна
справка, в която под №21 срещу името на Х. П. К. са отбелязани плащанията
на сумите 200 лв. и 230 лв., а срещу остатъкът от 55 лв. е записано „запл. ц-
ца“.
Според въззивната инстанция, чрез чл.28, ал.1 от ЗАЗ самият
законодател /а не арендодателят/ дава на арендатора допълнителен „подходящ
срок“ по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД за изпълнение с предупреждението, че
след изтичането на този срок договорът може да бъде развален. Иначе казано
– разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗАЗ е отклонение от общото правило на
чл.87, ал.1 от ЗЗД. Самият въззиваем в писмената си защита изрично
подчертава, че писменото му уведомление не съдържа предупреждението по
чл.87, ал.1 от ЗЗД, а се явява доказателство, че още на 17.01.2020 г. е била
формирана волята му като арендодател да развали договора. Този факт обаче
е ирелевантен в настоящия спор.
По аргумент от чл.27, ал.1 от ЗАЗ и от §1 от ДР на ЗАЗ, въззивната
инстанция намира, че в ЗАЗ липсват специални разпоредби, които да
изключват приложението на общата разпоредба на чл.87, ал.4 от ЗЗД. Според
нея, разваляне на договора не се допуска, когато неизпълнената част от
задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора.
В случая кредиторът е приел забавените плащания в общ размер на
424.20 лв. Неизпълнената част от задължението за плащане на арендната
вноска е с парична равностойност 60.85 лв. и съдът я намира за незначителна
по смисъла на чл.87, ал.4 от ЗЗД, защото съставлява само 12.55 % от
дължимото плащане и защото кредиторът разполага с възможност да поиска
забавата да бъде санкционирана с плащането на обезщетение по ЗЗД.
В заключение – съдът намира, че Х. П. К. няма защитим от закона
интерес да иска разваляне на арендния договор. Обратното би противоречало
на целите на договора и духа на закона. Обжалваното решение следва да бъде
отменено като неправилно, а предявеният иск следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
При този изход на спора по същество Х. П. К. следва да заплати в полза
на „И.М.“ЕООД – с. Б. сумата от 325 лв., явяваща се разноски за ДТ и адв.
възнаграждение, направени във въззивната инстанция. Липсват доказателства
5
за направени в първата инстанция разноски.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ на основание чл.271 от ГПК като НЕПРАВИЛНО решение
№945 от 22.07.2020 г. по гр.д. №1485/2020 г. по описа на Плевенски Районен
съд и вместо него ПОСТАНОВИ следното:
ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН предявения
от Х. П. К. от с. Б., с ЕГН: ******** срещу „И.М.“ЕООД – с. Б., с ЕИК:
******* иск по чл.28, ал.2, предл.1 във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ с петитум: да
бъде развален като сключен за срок, по-дълъг от 10 години, нот. заверен с
рег. №***/24.02.2010 г. на нотариус А.П. договор за аренда на земеделска
земя между Х. П. К. като арендодател и „И.М.“ЕООД – с. Б. като арендатор,
изменен съгласно нот. заверен с рег. №1014/26.05.2016 г. на нотариус А.П.
анекс, поради забавяне за повече от 3 месеца на арендното плащане, дължимо
за стопанската 2018/2019 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 от ГПК Х. П. К. от с. Б., с ЕГН:
******** да заплати в полза на „И.М.“ЕООД – с. Б., с ЕИК: ******* сумата
от 325 лв., явяваща се разноски за ДТ и адв. възнаграждение, направени във
въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6