Р Е Ш Е Н И Е № 27
гр.В.,
18.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд –В., в публичното съдебно заседание на
деветнадесети януари 2022 г. в състав:
Председател: Андрей Дечев
при участието на секретаря П. Йорданова и
прокурора …….., като разгледа докладваното
от съдия Дечев гр. дело № 433 по описа
за 2021 год., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Постъпила е искова молба от „В. 98” АД /в ликвидация/, с ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. В., ул. „Е.Й.“, края на града,
представлявано от В.Ц.Ц. – ликвидатор, против
Г.В.В., ЕГН **********, с адрес: ***, с която иска да се осъди ответника да му
заплати сумата от 4550 лв./четири хиляди петстотин и петдесет лева/,
представляващи дължим наем по Договор за наем с дата 29.06.2018г., сключен между страните по делото, за периода от месец ноември 2019 г. до месец
ноември 2020г., като се претендира присъждането на разноски за държавна такса и
адвокатско възнаграждение.
В исковата молба се твърди, че ищецът по силата на Договор
за наем с дата 29.06.2018г., сключен
между страните по делото е породена исковата претенция, е отдаден от ищеца на ответника недвижим имот „площ с
квадратура 1800 кв. м., като ответникът е следвало да заплаща месечен наем в
размер на 350 лв. за всеки месец. Ответникът след октомври 2019г. престанал да
плаща наем и продължил да ползва имота. Ищецът бил предоставил на ответника
фактура за наема до месец декември 2020г., който наемателят не бил заплатил.
Ответникът бил отказал да заплати поисканата сума.
От ответника е подаден отговор в срока по чл. 131 от ГПК, в който твърди, че вече е придобил право на собственост върху наетия имот
и не дължи претендирания наем. Иска от съда да отхвърли иска като неоснователен
и недоказан.
Ищецът и процесуалният му представител в с.з. искат
от съда да се уважи предявения иск по основание и размер така, както е предявен
пред съда.
Процесуалният представител на ответника в с.з. иска
от съда да отхвърли иска като неоснователен и недоказан.
Съгласно заключението на вещото лице по техническата
експертиза наетите 1800 м2 не са конкретизирани (в договора за наем) къде точно
се намирате ПИ с Идентификатор 10971.511.128 с площ 16605 м2. Придобитите от
ответника ИЧ от ПИ с Идентификатор 10971.511.128 с площ 16605 м2 в Периода
27.11.2018 до 25.10.2019 г 2389,4/16605 ИЧ имат натурален (в смисъл на
физически) еквивалент 2389,4 м2. От средата на 2015 г до м.август 2021 г.
ответникът придобива от публични търгове (организирани от ЧСИ) реална
собственост върху 10 бр. сгради и съответно припадащи¬те се към тях(сградите)
общо 9699,95/16605 идеални части от ПИ с Идентификатор 10971.511.128 . Този
процес се е проточил във времеви период от 6 г. и 2 месеца. Съгласно постановления за възлагане на недвижим имот
от ЧСИ (стр. 21,22,23, 24,25 и 25):Към 01.07.2018 г. (влизане в сила на
договора за наем) ответникът е собственик на 7 бр. сгради с РЗП 261 м2 и
1373,8/16605 ИЧ от ПИ с Идентификатор 10971.511.128 - отразено с 1,11,III,IV и
V зелено в таблицата към заключението. Към 01.12.2018 г ответникът е придобил
сграда 10971.511.128.3 със ЗП 230 м2,/в която се помещава наетата от него
столова, поради което спира плащането на наема за помещението от 100 м2/плюс
526,3/16605 ИЧ от ПИ с Идентификатор 10971.511.128. Ищецът не оспорва спирането
на това плащане. Отразено с VII кафяво. Към 01.11.2019 г ответникът е придобил
сграда 10971.511.128.7 със ЗП 354 м2 плюс 1863,1/16605 ИЧ от ПИ с Идентификатор
10971.511.128 и спира плащането на наема за 1800 м2 двор, което се оспорва от
ищеца. Придобивката е отразена с червено. По данни за юридическото лице „ВИДА -
АГРОХИМ - 98" АД (В ЛИК-ВИДАЦИЯ) от справка на Агенция по вписванията за
периода от 17.05.2000 г до 30.12.2021 г. -освен продажбите описани в
приложените по делото постановления за възлагане от ЧСИ и изброени по-горе в
т.1, след 01.11.2019 г са извършени още две сделки /вписани в териториалната
служба на Агенцията по вписванията/ а именно:-11.09.2020-придобита от трето
лице сграда 10971.511.128.6 съсЗП 147 м2 и 773,65/16605 ИЧ от ПИ с
Идентификатор 10971.511.128. На 26.08.2021 - придобити от ответника триетажна
сграда 10971.511.128.2 със ЗП 221 м2 /РЗП 663 м2/ и 5936,75/16605 ИЧ от ПИ с
Идентификатор 10971.511.128. на ИЧ от ПИ с Идентификатор 10971.511.128
онагледена в Приложение 1 -Ред VII- Постановление на ЧСИ за възлагане на
недвижим имот от 13.11.2018 г и влязло в сила 27.11.2018 г - заедно със сградата, в коятото се намира наетото
помещение ответникът придобива и 526,3/16605 ИЧ от ПИ Ред VIII-Постановление на ЧСИ за възлагане на
недвижим имот от 16.10.2019 г и влязло в сила 25.10.2019г. - заедно със сграда
7 ответникът придобива и 1863,1/16605 ИЧ от ПИ. Общо от тези 2 сделки
ответникът придобива 2425,8/16605 ИЧ от ПИ. От една страна е налице договор за
наем от29.06.2018 г. и влязъл в сила от 01.07.2018г./ на конкретно указано
помещение /100 м2 столова/ в сграда 10971.511.128.3 и неконкретизирани като
местонахождение 1800 м2 в ПИ с Идентификатор 10971.511.128 с площ 16605 м2. От
друга страна е налице съсобствен ПИ с
Идентификатор 10971.511.128 в ИЧ и с
реална собственост върху сградния фонд под формата на цели отделни сгради. В
Договора за наем /стр. 4,5 и 6/ като
предмет на договора е указано отдаването под наем на 1800 м2 двор и 100 м2
закрито помещение, представляващо столова, находящи се в базата на търговското
дружество. И докато помещението е ясно указано, т.е. неговата локация е
конкретизирана- Столова, която се помещава в сграда с идентификатор
10971.511.128.3 по кадастралната карта /, то що се касае до наетите „1800 м2
двор" нещата не са конкретизирани - никъде в договора не е уточнено къде
точно (или поне с приблизителна точност) са разположени тези 1800 м2 върху ПИ с
Идентификатор 10971.511.128, чиято площ е 16605 м2. Договорът за наем не е
вписан в ИР, но има достоверна дата преди прехвърлянето на имота – 29.06.2018
г.
Видно от заключението на икономическата експертиза
издадената фактура № ********** на стойност 4550 лв. включва периода от месец
11 и месец 12 за 2019г. и периода от месец 01.2020г. до месец 11.2020г.
включително, за начислен наем от 29.06.2018г., като към момента на изготвяне на
заключението – 13.09.2021г. фактурата не е осчетоводена в регистрите на
дружеството и няма направено плащане от ответника.
Съдът, за да се произнесе, взе предвид следното:
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят
се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а
наемателят да му плати определена цена. От тази дефиниция следва, че между
страните по договора за наем трябва да се постигне съгласие по два въпроса:
относно вещта, която се предоставя за временно ползване, и относно цената,
която наемателят дължи срещу предоставеното му ползване. Това са съществените
елементи на този вид облигационно правоотношение. Договорът за наем е акт
/действие/ на управление на вещта /решение № 150 от 22.12.2016 г. по т. д. №
1704/2015 г. на ВКС, I-во т. о./. Действие от такъв характер може да бъде
извършено от всеки, който разполага с управителни правомощия. Когато се касае
до отдаване под наем на съсобствена вещ, следва да се съобрази правилото на чл.
32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се използва и управлява съгласно
решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Договорът за наем е неформален: за валидното му сключване не е необходимо да се
спази някаква форма. Ето защо той може да се сключи в писмена форма, в устна
форма или с конклудентни действия/Решение №14/25.02.2020 по дело №2458/2019 на
ВКС, ГК, I г.о./.
С ТР 2/2013 год., прието на 26.06.2015 година на
ОСГТК на ВКС по въпроси на индивидуалното принудително изпълнение бе прието ,
че „ за разлика от публичната продан на движими вещи, която е оригинерно придобивно
основание, публичната продан на недвижим имот е деривативен способ за
придобиване правото на собственост- чл. 496 ГПК. Купувачът /по публичната
продан/ придобива правото на собственост , ако длъжникът е бил собственик на
имота , от деня на влизане в сила постановлението за възлагане- чл. 496 ал.2 ГПК , редакция в сила ДВ.бр.49 от 29.06 .2012 година.
Тълкувайки нормата може да бъде направен извод, че в
хипотезите когато към момента на проявление на вещно правния ефект на
публичната продан длъжникът е собственик
на недвижимия имот, то и купувачът по проданта придобива правото му по
силата на частното правоприемство.
Различно би било само ако частният правоприемник,
придобие правата на купувача от публичната продан в хипотезата на отпаднало
основание - отменено съдебно осъдително решение ,влязло в сила преди извършване
на публичната продан. В този случай към момента на публичната продан
кредитора-взискател по изпълнението няма изпълняемо право и в рамките на спора
за собственост, по аргумент на чл. 483 ГПК длъжникът може да оспори законосъобразността на проданта
, поддържайки , че постановлението за възлагане , макар и необжалвано , няма
вещно –правен ефект и купувачът от публичната продан не може да придобие тъй
като ***а на имота няма качеството на длъжник по проведеното принудително
изпълнение./ Решение № 105 от 06.01.2017г., гр. дело № 1091/ 2016г. на ВКС/.
По силата на чл.496, ал.2 от ГПК, от деня на
постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът
е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не
могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да бъдат
противопоставени на взискателите. Съгласно чл.237, ал.1 от ЗЗД, при прехвърляне
на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е
бил вписан в ИР или има достоверна дата преди прехвърлянето на правото на
собственост върху имота. В случая е безспорно, както бе посочено по-горе, че
наемният договор е противопоставим на
взискателя, от което следва, че на основание чл.496, ал.2, вр. чл.237, ал.1 от ЗЗД, доколкото придобиването чрез
публична продан е деривативен способ, има обвързващо действие и по отношение на
ответника, в качеството му на купувач при проданта, с оглед на което, от
момента на придобиване правото на собственост върху процесния имот, той е
придобил в патримониума си и правата и задълженията на наемодател по договора
за наем.
Съгласно чл.8 от ЗЗД
договорът е съглашение между две или повече лица. След заместване на
наемодателя на страната на наемателя е настъпило сливане на качеството
наемодател и наемател в едно и също
лице- Г.В.. Сливането е юридически факт, при който качествата длъжник и
кредитор се съединяват в едно лице. Тъй като никой не може да бъде кредитор и
длъжник на самия себе си, сливането прекратява облигационното отношение. С
настъпването на сливането се погасява
вземането и съответното на него задължение, т.е погасява се правоотношението по
договора за наем, считано от настъпване на сливането.
Следва ищецът на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК да
бъде осъден да заплати направените от ищеца разноски в размер на 100 лв.
депозит за вещо лице и 600 лв. адвокатско възнаграждение, както и по сметка на
Районен съд – В. сумата от 20 лв. за явяване на вещо лице в с.з..
Така мотивиран, Съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с
правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД от
ищеца „В. 98” АД /в ликвидация/, с ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. „Е.Й.“, края на
града, представлявано от В.Ц.Ц. – ликвидатор,
против ответника Г.В.В., ЕГН **********,
с адрес: ***, с която се иска да се осъди ответника да му заплати сумата от
4550 лв./четири хиляди петстотин и петдесет лева/, представляващи дължим наем
по Договор за наем с дата 29.06.2018г., сключен
между страните по делото, за
периода от месец ноември 2019 г. до месец ноември 2020г., ведно с искането присъждане на разноски за държавна такса и
адвокатско възнаграждение, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА ищеца „В.
98” АД /в ликвидация/, с ЕИК: *********,
със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. „Е.Й.“, края на града,
представлявано от В.Ц.Ц. – ликвидатор, да
заплати на ответника Г.В.В., ЕГН **********,
с адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК да бъде осъден да заплати
направените от ищеца разноски в размер на 100 лв. депозит за вещо лице и 600
лв. адвокатско възнаграждение .
ОСЪЖДА ищеца
„В. 98” АД /в ликвидация/, с ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. „Е.Й.“, края на
града, представлявано от В.Ц.Ц. – ликвидатор,
да заплати по сметка на Районен съд – В. сумата от 20 лв. за явяване на
вещо лице в с.з.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВОС в едномесечен
срок от връчването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Ан. Д.